Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-156/2021 (2-5015/2020;) ~ М-5112/2020 от 15.09.2020

Дело № 2-156/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 марта 2021 года              г. Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Новицкой Н.Н.,

при секретаре Волосач Л.В.,

с участием истца Молдалиевой Т.Н.,

представителя ответчика ПАО Сбербанк - Ларионова Н.С.,

третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Молдалиева Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Молдалиевой Т.Н. к ПАО Сбербанк об обязании уменьшить договорную стоимость квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Молдалиева Т.Н. обратилась в суд с иском к ПАО Сбербанк (далее по тексту Банк) о соразмерном уменьшении стоимости приобретенной квартиры, указав в обоснование, что между Банком и Молдалиевой Т.Н. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 5 от 30 июля 2019 года. Право собственности на квартиру зарегистрировано за Молдалиевой Т.Н. 30 июля 2019 года между Банком, Молдалиевой Т.Н. и Молдалиевым Н. заключен кредитный договор, согласно которому кредитор (Банк) предоставляет созаемщикам (Молдалиевой Т.Н., Молдалиеву Н.) денежные средства для приобретения готового жилья. Однако, в последствие в приобретенной квартире выявились недостатки, которые невозможно было обнаружить при внешнем визуальном осмотре. Большинство выявленных недостатков являлись скрытыми и при визуальном осмотре, в момент покупки квартиры, не могли быть установлены без отделения внутренних отделочных материалов, что подтверждается результатами технического обследования ООО «Строительная компания «Зодчий».

На основании изложенного Молдалиева Т.Н. просит обязать Банк уменьшить договорную стоимость купленной квартиры, расположенной по адресу <адрес> по договору купли-продажи недвижимого имущества № 5 от 30 июля 2019 года на сумму 501 776 руб., взыскать с ответчика пени в сумме 338 966 руб. 40 коп., расходы, связанные с обращением к специалисту ООО «Строительная компания «Зодчий» в сумме 20 400 руб.

Определением суда в порядке подготовки к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Конкорд".

Определением от 17 ноября 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО "Конкорд" Гулько Н.А.

В ходе рассмотрения дела истец Молдалиева Т.Н. неоднократно уточняла требования и окончательно просила уменьшить договорную стоимость купленной квартиры, расположенной по адресу <адрес> по договору купли-продажи недвижимого имущества № 5 от 30 июля 2019 года на сумму восстановительного ремонта скрытых дефектов в размере 501 776 руб., взыскать с ответчика пени за 162 дня просрочки за период с 01 сентября 2020 года по 09 февраля 2021 года в размере 812 877 руб. 12 коп., в случае неисполнения ответчиком присужденной суммы неустойки на день вынесения решения взыскать с Банка неустойку на день фактического исполнения нарушенного обязательства, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы, связанные с обращением к специалисту ООО «Строительная компания «Зодчий» в сумме 20 400 руб., почтовые расходы в размере 88 руб.

В судебном заседании истец Молдалиева Т.Н. заявленные требования, с учетом их уточнения поддержала по мотивам, изложенным в иске.

Представитель ответчика Банка, действующий на основании доверенности, Ларионов Н.С. в судебном заседании заявленные требования не признал по мотивам, изложенным в письменных возражениях и приобщенных к материалам дела, пояснил, что к заявленному спору не подлежат применению нормы законодательства о защите прав потребителей, также указал, что Молдалиева Т.Н. не выразила желание урегулировать данный спор.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Молдалиев Н. в судебном заседании считал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по мотивам, указанным в иске, также указал, что поскольку Банк является коммерческой организацией и извлекает прибыль из своей деятельности, то к отношениям истца и Банка применяются нормы о защите прав потребителей.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, представитель ООО "Конкорд" и конкурсный управляющий ООО "Конкорд" Гулько Н.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались судом надлежащим образом, не сообщили суду об уважительности причин неявки в судебное заседание.

Суд, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц по делу, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Частью 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как следует из ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено и усматривается из материалов дела, что 30 июля 2019 года между ПАО Сбербанк (Банк, Продавец) и Молдалиевой Т.Н. (Покупатель) заключен договор купли-продажи № 5 (далее Договор № 5), по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями Договора недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым № №, общей площадью 60,7 кв.м. (далее Объект).

Согласно п. 1.3 Договора № 5 Покупатель произвел осмотр Объекта, о чем сторонами составлен акт осмотра от 30 июля 2019 года. Покупатель приобретает Объект в состоянии, указанном в данном акте осмотра.

Разделом 2 Договора № 5 определено, что стоимость Объекта составляет 2 118 540 руб. Часть стоимости Объекта в размере 318 000 руб. оплачивается Покупателем за счет собственных денежных средств путем безналичного перечисления на счет Продавца; оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме 1 800 540 руб. оплачивается Покупателем в течение трёх рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект, за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк Молдалиевой Т.Н. и Молдалиеву Н.

В этот же день, 30 июля 2019 года стороны Договора № 5 подписали акт осмотра Объекта недвижимости к Договору № 5, в котором указано на то, что Покупатель по качеству передаваемого Объекта претензий не имеет.

Также 30 июля 2019 года стороны Договора № 5 подписали акт приема-передачи Объекта недвижимости к Договору № 5, где в п. 2 указано, что претензии к состоянию Объекта отсутствуют.

Как следует из материалов дела, 30 июля 2019 года между Банком (Кредитор), с одной стороны, Молдалиевой Т.Н. и Молдалиевым Н. (Созаемщики), с другой стороны, заключен кредитный договор № № для приобретения готового жилья, спорной квартиры, с суммой кредита в размере 1 800 540 руб., со сроком возврата по истечению 340 месяцев, под 10,40 % годовых.

Согласно объяснениям истца Молдалиевой Т.Н. и третьего лица Молдалиева Н. при проведении в начале июня 2020 года ремонтных работ в указанной квартире, расположенной в мансардном этаже, основная площадь которой приходится на кровельную часть крыши данного дома, вскрылись недостатки, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре, а именно:

- при входе в квартиру на стыке крыши и смежной с соседней квартирой стеной имеются несколько сквозных отверстий диаметром 10-15 см, через которые просматривается соседняя квартира;

- при выпадении осадков в примыкании вентиляционной шахты и квартиры истца имеется дыра в гидроизоляции крыши, через которую происходит попадание осадков в квартиру;

- утеплительный материал по всей площади крыши частично отсутствует;

- в крайнем левом углу сводов наружной стены и крыши имеется сквозная дыра на улицу диаметром 25-30 см из-за недоделанной кладки кирпича при строительстве дома;

- сама крыша выполнена с отступлением от строительных норм, отсутствует пароизоляционная пленка по всей площади крыши;

- две стены не имеют утеплительного материала, прикрыты листами из гипсокартона без утеплителя и пароизоляционной пленки, что повлечет за собой образование сырости и плесени.

В адрес Банка последовали две претензии: 10 августа 2020 года от Молдалиева Н. и 21 августа 2020 года от Молдалиевой Т.Н., с просьбой решить вопрос о направлении представителей Банка для составления акта скрытых недостатков Объекта, с привлечением экспертов и составлением сметы ремонтно-восстановительных работ.

Какие-либо ответы на указанные претензии, полученные Банком в указанные выше даты (10 августа 2020 года и 21 августа 2020 года), в материалах дела отсутствуют и стороной ответчика суду не представлены.

25 августа 2020 года по инициативе истца специалистом ООО «Строительная компания «Зодчий» проведено техническое обследование жилого помещения квартиры № № в доме <адрес>.

Согласно выводам технического обследования, дефекты и повреждения жилого помещения истца в большинстве являлись скрытыми и при визуальном осмотре в момент приемки помещения не могли быть установлены без отделения внутренних отделочных материалов. По нормативным требованиям скрытые работы (недоступные для визуального осмотра) должны подтверждаться актами на скрытые работы с утверждением всех сторон, участвующих в производстве работ (заказчик, подрядчик, представитель строительного контроля)); ошибки, допущенные в ходе производства работ, исключают нормальную эксплуатацию жилого помещения квартиры. Ограждающие конструкции (стены, кровля) не могут в полной мере обеспечить надлежащую защиту от атмосферных воздействий, тем самым нанося вред общей конструктивной схеме здания. С целью восстановления эксплуатационной пригодности и создания условий безопасной работы несущих элементов необходимо в кратчайшие сроки (до наступления периода знакопеременных температур наружного воздуха) проведение капитального ремонта элементов узлов и конструкций, выполненных с нарушением требований действующей нормативной документации.

Между тем, представленные истцом результаты технического обследования не отражают действительных характеристик технического состояния Объекта на момент его продажи Банком Молдалиевой Т.Н. и не устанавливают причинно-следственную связь между ошибками, допущенными в ходе производства работ, на которые ссылается истец в своем иске, с техническим состоянием жилого помещения на момент его продажи.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля специалист по техническому обследованию спорного жилого помещения Шанталов С.Г. поддержал свои выводы, данные в техническом обследовании от 25 августа 2020 года, пояснил, что выводы сделаны им на момент осмотра Объекта, также пояснил, что не может пояснить велись ли в данном жилом помещении какие-либо ремонтные работы жильцами, поскольку не видел состояние помещения изначально, а также не может утверждать имелись ли выявленные им дефекты и повреждения жилого помещения на момент его купли-продажи Молдалиевой Т.Н.,

Не доверять показаниям допрошенного свидетеля у суда оснований не имеется.

При разрешении требований истца об уменьшении стоимости Объекта на сумму восстановительного ремонта скрытых дефектов в размере 501 776 руб., суд полагает, что Молдалиевой Т.Н. не доказано, что недостатки квартиры <адрес> произошли после её покупки, поскольку как следует из объяснений истца и третьего лица Молдалиева Н., последние выявили указанные в иске дефекты и недостатки, когда приступили к ремонтным работам в указанном жилом помещении в начале июня 2020 года, т.е. спустя почти год после покупки данного жилого помещения, а обследование по инициативе истца проведено лишь в августе 2020 года, т.е. спустя более чем через год после покупки спорной квартиры.

В связи с изложенным, представленное истцом техническое обследование его жилого помещения не является бесспорным доказательством подтверждающим непригодность спорного жилого помещения для проживания и его пригодность только после устранения заявленных истцом дефектов и недостатков, категоричный вывод о том, что обследуемое жилое помещение непригодно для постоянного проживания, Шанталовым С.Г. не сделан.

Доводы истца о приобретении квартиры с недостатками, которые препятствуют ей использовать её по назначению, не подтверждены какими-либо доказательствами.

С требованием к Банку о представлении, в момент покупки Объекта, для обозрения актов на скрытые работы в спорной квартире с утверждением всех сторон, участвующих в производстве работ (заказчик, подрядчик, представитель строительного контроля), учитывая, позицию истца и пояснения свидетеля о том, что имеющиеся недостатки жилого помещения визуально не могли быть определены, Молдалиева Т.Н. не обращалась.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи Объекта 30 июля 2019 года, что не оспорено истцом, у Молдалиевой Т.Н. не было претензий к техническому состоянию Объекта, Молдалиева Т.Н. совместно с Молдалиевым Н. произвела осмотр жилого помещения и при должной степени заботливости и осмотрительности могла определить техническое состояние Объекта, имела возможность не только осмотреть квартиру, но и пригласить специалиста для проведения осмотра, т.е. проявить осторожность до заключения сделки.

Свидетель Шанталов С.Г. в своих пояснениях суду также указал, что за пару лет обследования похожих помещений он примерно представлял и догадывался о существующей проблеме этой квартиры.

Однако, как пояснила Молдалиева Т.Н. до заключения Договора № 5 она не обращалась либо к специалисту, либо эксперту для осмотра жилого помещения, в связи с чем, по представленным Молдалиевой Т.Н. доказательствам нельзя сделать вывод, что выявленные ею недостатки имели место в момент подписания Договора № 5.

Каких-либо иных доказательств об имевшихся на момент покупки недостатках жилого помещения, в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ истцом суду не представлено, в связи с чем ссылка Молдалиевой Т.Н. на то, что ей было передано по договору купли-продажи недвижимое имущество ненадлежащего качества, что позволяет требовать уменьшения в порядке ст. 475 ГК РФ покупной цены приобретенного Объекта, признается судом несостоятельной. Более того, ни одна из сторон в ходе рассмотрения дела не заявила ходатайство назначении по делу соответствующей экспертизы на предмет установления технического состояния Объекта на момент его приобретения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения к истцу установленных ст. 475 ГК РФ последствий продажи товара с недостатками, не оговоренными продавцом.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика пени за 162 дня просрочки за период с 01 сентября 2020 года по 09 февраля 2021 года в размере 812 877 руб. 12 коп. в связи с неудовлетворением требования потребителя в установленный срок, а в случае неисполнения ответчиком присужденной суммы неустойки на день вынесения решения взыскать с Банка неустойку на день фактического исполнения нарушенного обязательства, а также взыскании компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходов, связанных с обращением к специалисту ООО «Строительная компания «Зодчий» в сумме 20 400 руб. и почтовых расходов в размере 88 руб., с учетом обоснования истцом указанных требований нормами Закона "О защите прав потребителей", суд приходит к следующему.

Согласно преамбуле Закон РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон "О защите прав потребителей") настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В понимании Закона "О защите прав потребителей", отношения между потребителем и изготовителем (исполнителем, продавцом) носят публичный характер.

При наличии в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, именно потребитель как участник публичного правоотношения вправе потребовать по своему выбору, в том числе: соразмерного уменьшения покупной цены (ст. 18 Закона "О защите прав потребителей").

Как усматривается из материалов дела, право собственности Молдалиевой Т.Н. на спорную квартиру возникло не из публичного договора, а на основании договора купли-продажи заключенного с Банком в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества, следовательно и каких-либо обязательств относительно качества спорной квартиры между сторонами по настоящему спору не возникло.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании с ответчика неустойки, морального вреда, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, в данном случае не являются законными, т.к. данное законодательство не применимо к правоотношениям сложившимся между сторонами по настоящему спору.

Требования истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с обращением к специалисту ООО «Строительная компания «Зодчий» в сумме 20 400 руб. и почтовых расходов в размере 88 руб., как производные от основного требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Молдалиевой Т.Н. к ПАО Сбербанк об обязании уменьшить договорную стоимость квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, 09 марта 2021 года.

Председательствующий Н.Н. Новицкая