Дело № 2-1382/2019
37RS0010-01-2019-001354-62
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 сентября 2019 года город Иваново
Ленинский районный суд г.Иваново в составе:
председательствующего судьи Андреевой М.Б.,
при секретаре судебного заседания Родионовой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козловой Ольги Витальевны к Администрации города Иванова о признании права собственности на объект недвижимости,
установил:
Козлова О.В. обратилась в суд с иском к Администрации города Иванова о признании права собственности на объект недвижимости, мотивировав его следующим.
19.09.2001 года истец на основании договора купли-продажи стал собственником ? доли на жилой дом, расположенный по адресу: г.Иваново, ул.<адрес>, с 19.04.2005 года истец стал собственником указанного дома в целом. Дом находился в ветхом состоянии, так как был построен в 1925 году. 03.03.2006 года Администрация г.Иваново (ответчик), в лице Ивановского городского комитета по управлению имуществом издала распоряжение №258-ра о формировании земельного участка по адресу: Ивановская область, г.Иваново, ул. <адрес>
В соответствии с распоряжением № 258-ра был утвержден проект границ земельного участка для дома индивидуальной жилой застройки, площадью 1065 кв.м, истец заключил с ответчиком договор аренды земельного участка №ИЖС-01/3-1670 от 28.04.2006 года. Указанный договор действовал до 29.01.2016 года.
21.01.2016 г. истец и ответчик заключили договор купли-продажи доли земельного участка, расположенного по адресу: Ивановская область, г.Иваново, ул. <адрес>
31.05.2016 года земельный участок был оформлен на праве собственности за истцом. Разрешенное использование (назначение): для индивидуальной жилой застройки. В связи с тем, что дом был в плохом состоянии, истец с 2001 года проводил работы по реконструкции и перепланировке дома, включая его улучшение для проживания.
16.05.2014 года истец получил в ОАО «Газпром Газораспределение Иваново» в г.Иваново технические условия №1 (Приложение №8) на газификацию жилого дома.
01.09.2017 года истец получил в АО «Ивгорэлектросеть» технические условия для присоединения к электрическим сетям дома 81. 8.09.2018 года истец получил в АО «Водоканал» технические условия №372/ТУ на подключение дома №81 к объектам и сетям водопровода и канализации.
С 2001 г. своими силами истец сделал пристройку над домом (мансарда), обложил стены кирпичом, усилил фундамент, заменил крышу.
В соответствии с техническим паспортом на жилой дом площадь жилого дома составляет 182,4 кв.м. 12.07.2017 г. ответчик выдал истцу градостроительный план земельного участка. 19.07.2017 г.
Управление архитектуры г.Иваново согласовало схему объектов на земельном участке.
года истец обратился к ответчику с заявлением (решением) о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов.
ответчик выдал истцу уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых реконструкциях объекта капитального строительства параметров.
Единственным недостатком (несоответствием) является по мнению ответчика, нахождение земельного участка и дома истца в зоне застройки многоэтажными жилыми домами Ж-3.
ООО МП "Архитектурная мастерская Дрязгов и К" провело обследование дома истца и выдало заключение об отсутствии нарушений строительных норм и требований пожарной безопасности.
Жилой дом истца реконструирован им самовольно, однако его реконструкция не противоречит целевому использованию земельного участка, право на использование которого для индивидуального жилищного строительства у истца имеется; при возведении объекта не нарушены строительные и иные нормы и правила, существенно влияющие на безопасность объекта капитального строительства; сохранение объекта недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, с учетом сложившихся границ жилой застройки, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, самовольно реконструированный жилой дом истца может быть сохранен в существующих параметрах.
На основании изложенного, истец просит суд признать за ней право собственности на объект недвижимости: жилой дом общей площадью 182,4 кв.м., жилой площадью 119,8 кв.м., инвентарный номер №, расположенный по адресу: Ивановская область, г.<адрес>, с учетом произведенной реконструкции.
Истец в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещалась в установленном законом порядке, представлено ходатайство о рассмотрении дела без ее участия, для участия в деле направила своего представителя по доверенности.
Представитель истца по доверенности Батюченко В.М. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика Администрации города Иванова Щедрина Н.Д. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ивановской области, в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Костин Р.Г., Савицкая И.В. в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Насретдинова Р.Г., Гусева Т.А., Федорова Г.А., Круглая Л.Т., Колмыкова О.Н., Рыбакова З.Ю., извещались о слушании дела, в судебное заседание не явились, при отсутствии возражений представителя истца, дело рассмотрено судом без их участия.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, при отсутствии возражений представителя истца, дело рассмотрено судом без участия представителя.
Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 40 Земельного Кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
На основании ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1065 кв.м с кадастровый номер №, находящийся по адресу г. Иваново, ул. <адрес>, кадастровым номером №, и расположенный на нем жилой дом общей площадью 64,5 кв.м, который был приобретен на основании договоров купли-продажи жилого дома от 08.08.2001 и от 28.03.2005. Данные сведения подтверждаются Свидетельствами о государственной регистрации права.
В процессе эксплуатации в указанном жилом доме истцом произведена реконструкция, истец сделал пристройку над домом (мансарда), обложил стены кирпичом, усилил фундамент, заменил крышу.
В соответствии с техническим паспортом от 13.06.2017 г. после реконструкции общая площадь дома составляет 182,4 кв. м, жилая 119,8 кв. м.
В целях легализации права собственности на реконструируемый жилой дом, истец в соответствии со ст.51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации обратился в Администрацию города Иванова с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Однако в ответ получил от Администрации города Иваново Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства от 30.10.2018 № 100-2018, в котором сообщено, что в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, земельный участок с кадастровым номером № по улице <адрес> в городе Иванове расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами Ж-3. Кроме того, рассматриваемый земельный участок находится в зоне регулирования застройки (2-я режимная зона застройки).
Законный порядок создания объекта индивидуального жилищного строительства истцом не соблюден, строительство (реконструкция) объекта осуществлена в отсутствие необходимых разрешений, а в настоящий момент в отсутствие уведомления о соответствии его параметров установленным требованиям. Ранее предусмотренное градостроительным законодательством разрешение на реконструкцию жилого дома истец не получил, в его выдаче ответчиком было отказано в связи с несоблюдением установленного порядка санкционирования строительства, что сторонами не отрицается. Следовательно, жилой дом реконструирован истцом самовольно.
Попытка истца оформить свое право на реконструированный объект во внесудебном порядке не удалась.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 03.08.2018) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса российской Федерации (в редакции от 03.08.2018), введенного в действие в указанной редакции с 04.08.2018, разрешение на строительство или реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.
Статьей 51.1 ГрК РФ предусмотрен уведомительный порядок осуществления застройщиком строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства с получением от уполномоченного органа местного самоуправления уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Вместе с тем, по смыслу вышеуказанных норм закона, они применимы к объектам индивидуального жилищного строительства, строительство или реконструкция которых еще не завершены застройщиком.
В рассматриваемом случае жилой дом истца завершен реконструкцией, что подтверждается Техническим планом здания от 13.06.2017.
Следовательно, право на самовольную постройку иначе, чем в судебном порядке, истцом оформлено быть не может.
Из материалов дела усматривается, что жилой дом, выстроенный в 1925 году, право на который было зарегистрировано в ЕГРН, и который был приобретен истцом по договору купли-продажи, а затем реконструирован им без получения разрешения на реконструкцию в 2016 году.
Определением Ленинского районного суда г. Иваново от 09.07.2019 г. была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ФБУ «Ивановская лаборатория судебной экспертизы Минюста России».
Из заключения эксперта ФБУ «Ивановская лаборатория судебной экспертизы Минюста России» N490/2-16.1 от 09.08.2019 следует, что объект - жилой дом, по адресу: г. Иваново, ул. <адрес> реконструированном состоянии соответствует действующим требованиям строительно-технических, экологических, противопожарных, градостроительных и других действующих норм и правил. Спорные строения угрозу жизни и здоровью граждан не создают, безопасная эксплуатация обеспечена. Жилой дом по адресу: г. Иваново, ул. <адрес> реконструированном состоянии находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № по адресу: г. Иваново, ул. <адрес>
Принимая во внимание, что спорное строение соответствует государственным действующим требованиям строительно-технических, экологических, противопожарных, градостроительных и других действующих норм и правил, сохранение спорного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.
В силу пункта 9 статьи 1, статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в соответствии с частями 3, 9 статьи 31 ГрК РФ должны соответствовать требованиям генерального плана поселения.
Таким образом, законодатель ограничивает право собственника земельного участка осуществлять строительство на участке необходимостью соблюдения требований о назначении территории, а также вида разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, которые устанавливаются с учетом публичного интереса и необходимости развития территории города.
Вместе с тем, из анализа норм частей 8, 9 статьи 36 ГрК РФ следует, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Аналогичная норма предусмотрена пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ; тем же пунктом установлено, что реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Таким образом, с учетом прав собственника, предусмотренных ст. 209 ГК РФ, ст.ст. 40, 43 ЗК РФ, отнесение земельного участка к территориальной зоне, для которой не предусмотрен установленный вид разрешенного использования земельного участка, не препятствует использованию этого участка в соответствии с видом разрешенного использования, не соответствующего градостроительному регламенту, если этим не создается угроза жизни и здоровью граждан, а также если в противоречии с градостроительным регламентом не создается новый объект недвижимости.
В рассматриваемом случае имеет место реконструкция существовавшего ранее жилого дома, что подтверждается представленными в материалы дела документами.
Земельный участок фактически использовался в соответствии с его целевым назначением постоянно, был поставлен на государственный кадастровый учет с указанным видом разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство» в 2006 году, то есть до введения градостроительного регламента - Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694 (далее - Правил землепользования и застройки), что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок.
Размещение на таком земельном участке объектов иного назначения в соответствии с видами разрешенного использования территориальной зоны Ж-3 без прекращения прав собственника на существующий индивидуальный жилой дом, права на который зарегистрированы в установленном порядке, невозможно.
В связи с изложенным истцу, как собственнику расположенного на данном земельном участке существующего и возведенного ранее без противоречий с градостроительными требованиями жилого дома, не может быть отказано в сохранении реконструированного жилого дома в измененных параметрах в целях улучшения жилищных условий и продолжения использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением лишь на том основании, что вновь изданным правовым актом органа местного самоуправления для соответствующей территории установлен иной градостроительный регламент.
При таких обстоятельствах истец имеет право осуществлять использование своего земельного участка в целях индивидуального жилищного строительства (согласно виду его разрешенного использования) без учета требований, предусмотренных утвержденным градостроительным регламентом для вновь установленной территориальной зоны Ж-3.
Кроме того, по информации, предоставленной Комитетом Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия от 11.09.2019. на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иваново, ул. <адрес>, кадастровый номер № объектов культурного наследия отсутствуют, на указанный земельный участок не распространяется территории объектов культурного наследия и зоны охраны памятников истории и культуры.
Согласно выводам, изложенным в Заключении эксперта от 09.08.2019 № 490/2-16.1, выполненном ФБУ Ивановская ЛСЭ Минюста России, степень готовности жилого дома по адресу: г. Иваново, ул. Советская, д. 81, составляет 96,5%. При этом исследуемый объект на момент проведения осмотра является объектом завершенного строительства. Произошло изменения параметров общей площади с 64,5 кв.м. до 182,4 кв.м., объеме с 212 куб.м. до 602 куб. м., этажность с 1-го до 2-х (отапливаемая мансарда), инженерной оснащенности, а также смена изношенных конструктивных элементов жилого дома на новые, удовлетворяющие современным стандартам качества и нормативно-технической документации. Указанные мероприятия судебный эксперт отнес к реконструкции ранее существовавшего жилого дома.
Право собственности на данный объект недвижимости с такими параметрами за истцом не зарегистрировано.
В соответствии с разъяснениями пункта 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, а также если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Учитывая изложенное и нормы ст.222 ГК РФ в действующей редакции, на самовольно реконструированный жилой дом следует признать за истцом право собственности.
Согласно п.31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Соответствующее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества в измененных параметрах, а также осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 182,4 ░░.░., ░░░░░ ░░░░░░░░ 119,8 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░.░░░░░░░, ░░. <░░░░░> ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░.░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.
░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.
░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 11.09.2019