Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1079/2017 ~ М-488/2017 от 01.03.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 мая 2017 года г.о. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Шабанов С.Г., при секретаре Гаврилиной Н.А.,

с участием представителя истца Кушнаревой О.В., действующей на основании доверенности, представителя ответчика – Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области Жинь А.Ю., действующей на основании доверенности, представителей третьих лиц - Управления Росреестра по Самарской области, администрации с.п. Пискалы муниципального района Ставропольский Самарской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1079/17 по иску Семина Александра Михайловича к Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области о признании права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Семин А.М. обратился в Ставропольский районный суд Самарский области с исковым заявлением к Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области о признании права собственности на земельный участок под строением.

Согласно исковому заявлению, Семин A.M. является собственником нежилого здания - механической мастерской площадью <данные изъяты> расположенного по адресу. <адрес>

Данное здание было приобретено Семиным А.М. у СХАО «Красные Горки» на основании Договора аренды с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности зарегистрировано за Семиным А.М. ДД.ММ.ГГГГ. на основании Решения Ставропольского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ Согласно указанному решению суда, вступившему в законную силу, фактически здание мастерской перешло в собственность Семина А.М. ДД.ММ.ГГГГ, с этого времени он добросовестно открыто пользуется зданием, несет бремя его содержания, на данное имущество никто не претендует.

При этом, на момент заключения Договора аренды с условием о выкупе, СХАО «Красные Горки» на праве собственности принадлежал также земельный участок, на котором расположено здание мастерской.

Право собственности у СХАО «Красные Горки» возникло на основании Постановления Администрации Ставропольского района № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается Свидетельством на право собственности на землю серия РФ-V САМ:32:30 № от ДД.ММ.ГГГГ выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Ставропольского района. Согласно данному Свидетельству СХАО «Красные Горки» приобрело право коллективно-долевой собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> плана границ от ДД.ММ.ГГГГ., в состав земельного участка, принадлежавшего <адрес>» на основании Свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ. входил участок с кадастровым номером №, занятый производственным центром, в состав которого входило здание механической мастерской.

В соответствии с п. 9 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями ЕГРП.

Поскольку право собственности на данный земельный участок возникло в 1995г., удостоверено свидетельством о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", то на момент заключения Договора аренды с условием о выкупе от ДД.ММ.ГГГГ СХАО «Красные Горки» являлось собственником и здания мастерской и земельного участка, на котором оно расположено.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Поскольку на момент отчуждения здания мастерской, СХАО «Красные Горки» являлось также собственником земельного участка, на котором оно расположено, то одновременно с переходом права на здание к Семину А.М. перешло и право собственности на участок земли, занятый этим зданием и необходимый для его использования, но поскольку на данный земельный участок не был выделен из общего земельного участка, принадлежавшего СХАО «Красные Горки», то Семиным А.М. при регистрации права собственности на здание не ставился вопрос о регистрации права собственности на земельный участок, несмотря на то, что само право собственности на землю, занятую зданием, у него возникло тогда же.

Аналогичная позиция по данному вопросу содержится в п. 11 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016), согласно которому если арендодатель по договору аренды с правом выкупа недвижимых объектов является собственником земельного участка, на котором расположены такие объекты, к арендатору переходит право собственности не только на объекты недвижимости, но и на соответствующий земельный участок. При этом презюмируется, что в размер арендных (выкупных) платежей включена стоимость земельного участка, если договором прямо не предусмотрено иное. Договор аренды с условием о выкупе от 10.04.2004г. не содержит условия о том, что в выкупную цену не включена стоимость земельного участка, напротив, в соответствии с п. 1.2 Договора одновременно со зданием передается часть земельного участка, занятая им, и необходимая для его использования.

Таким образом, одновременно с правом собственности на здание механической мастерской у Семина А.М. возникло право собственности на земельный участок, занятый этим зданием, площадью <данные изъяты>, кадастровый №, расположенный по адресу<адрес>

Однако, в связи с тем, что СХАО «Красные Горки» в настоящее время ликвидировано, Семин А.М. может оформить право собственности на данный участок только в судебном порядке.

Просил суд признать за Семиным Александром Михайловичем право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кадастровый №, категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под размещение производственных предприятий и объектов, расположенный по адресу: <адрес>

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика – Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области возражала, полагала принадлежность участка СПК «Красные Горки» не доказанной. Пояснила, что договор аренды был заключен исключительно в отношении строения и оснований для перехода права собственности на земельный участок нет. Земли, на которые было выдано свидетельство о праве собственности СПК «Красные Горки» являлись землями сельхозназначения.

Представитель третьего лица – администрации с.п. Пискалы муниципального района Ставропольский Самарской области в судебное заседание не явился, ранее пояснил суду, что в земли сельскохозяйственного назначения входят пашни. Спорный земельный участок под механической мастерской расположен в границах села Пискалы.

Свидетель ФИО7 показал суду, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. являлся председателем СПК «Красные Горки. СПК «Красные Горки» на основании свидетельства о праве собственности на землю принадлежала земля. Документов, подтверждающих принадлежность участка под зданием мастерской СПК «Красные Горки» нет. Земельный участок под мастерской не формировался.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, не просил рассмотреть дело без его участия, возражений относительно заявленных требований не представил.

Суд, с учетом мнения истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьих лиц.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ Семин A.M. является собственником нежилого здания - механической мастерской площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>

В качестве документов – оснований для государственной регистрации права собственности в свидетельстве указан договор аренды недвижимости с условием о выкупе здания механической мастерской от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному договору механическая мастерская была приобретена Семиным А.М. у СПК «Красные Горки».

В то же время сведений о принадлежности земельного участка СПК «Красные Горки» и о переходе права собственности на земельный участок в порядке выкупа к истцу договор не содержит.

Согласно Решению Ставропольского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившему в законную силу, фактически здание мастерской перешло в собственность ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, с этого времени он добросовестно и открыто пользуется зданием, несет бремя его содержания, на данное имущество никто не претендует.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный под зданием механической мастерской, по адресу: <адрес> был сформирован в результате межевания после обращения истца в администрацию с заявлением о предоставлении спорной земли в собственность ДД.ММ.ГГГГ. Сведений о правах на участок выписка не содержит.

Доводы истца основаны на принципе единства земельного участка с расположенным на нем зданием мастерской, принадлежащим ему на праве собственности и, соответственно переходе к нему права собственности на земельный участок от прежнего собственника.

Действительно, согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу перечисленных правовых норм, переход права собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования возможен лишь при наличии такого права у прежнего собственника строения. В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Поэтому требования истца основаны на неверном толковании закона.

Суду представлена копия свидетельства на право собственности на землю V САМ 32:30 № в котором говорится, что СХАО «Красные Горки» на основании Постановления администрации Ставропольского района № от ДД.ММ.ГГГГ на праве коллективно-долевой собственности принадлежит земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью <данные изъяты>

Однако, в договоре аренды с условием о выкупе помещения механической мастерской от ДД.ММ.ГГГГ сведения о наличии решения участников коллективно-долевой собственности о предоставлении земельного участка в аренду истцу с последующим выкупом отсутствуют.

Согласно Постановлению Администрации Ставропольского района № от ДД.ММ.ГГГГ за сельскохозяйственными предприятиями района, включая СХАО «Красные Горки» закреплены в собственность земли сельскохозяйственного назначения. Сведений о закреплении за предприятиями земель в составе сельских поселений документ не содержит.

Кроме того, согласно ответу Управления Росреестра на судебный запрос, указанный документ в массиве правоустанавливающих (правоудостоверяющих) в архиве отсутствует. Следовательно, в силу п.6 ст.67 ГПК РФ, представленная суду копия документа не обладает признаком допустимости, и не подлежит принятию судом.

В плане на земельный участок, находящийся в пользовании СХАОЗТ «Красные Горки» под строениями, с кадастровым номером № составленном по результатам инвентаризации земель и представленном архивом Росреестра, указана иная площадь <данные изъяты>. Вид права не указан.

В декларации о факте использования земель СХАОЗТ «Красные Горки» от ДД.ММ.ГГГГ указан вид права – бессрочное пользование.

Следовательно, в силу требований п.2 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" организация была обязана переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельный участок в собственность.

Отсутствие таких действий свидетельствует об отсутствии спорного земельного участка в составе земель используемых СХАОЗТ «Красные Горки» в период инвентаризации.

Согласно решению Арбитражного суда Самарской области от 29.09.2005 года по делу А55-16515/2003-12, СПК «Красные Горки» было признано банкротом.

Согласно Определению Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2008 года по делу А55-16515/2003-12, наличия какого-либо имущества у предприятия СПК «Красные Горки» не установлено, хотя при наличии имущества, включая спорное землепользование, земельный участок как объект права собственности был бы учтен в составе конкурсной массы.

Доказательств существования права собственности СПК «Красные Горки» на спорный земельный участок суду не представлено.

Следовательно, на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ организация – арендодатель не обладала спорным земельным участком на каком-либо праве и переход права к истцу не произошел.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Семину Александру Михайловичу в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 29 мая 2017 года

Судья С.Г. Шабанов