Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-420/2020 ~ М-334/2020 от 07.07.2020

Дело № 2-420/2020

                                                           РЕШЕНИЕ

                                      Именем Российской Федерации

г. Ковылкино                                                                              28 августа 2020 г.

         Ковылкинский районный суд Республики Мордовия в составе:

         председательствующего судьи Романовой О.А.,

         при секретаре Фоминой А.В.,

         с участием:

         представителя истца - Общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» адвоката Емельяновой С.В., действующей на основании ордера №66 от 21 июля 2020 г.,

         представителя ответчика - Общества с ограниченной ответственностью «Купрей» Исанина А.В., действующего на основании доверенности №2 от 9 января 2020 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» к Обществу с ограниченной ответственностью «Купрей», Акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» об освобождении от запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра, регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее по тексту ООО «Меридиан») в лице директора <ФИО> обратилось с иском в суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Купрей» (далее по тексту ООО «Купрей») о снятии ограничений (запрета на совершение регистрационных действий) в отношении недвижимого имущества. В обоснование своих требований указано, что 21 марта 2012 г. между ООО «Меридиан и ООО «Купрей» был заключен договор аренды недвижимого имущества – части здания гостиницы, расположенной по адресу: Республика Мордовия, Ковылкинский район, г.Ковылкино, ул.Советская, условный №, предназначенного для оказания услуг физическим и юридическим лицам по предоставлению в аренду нежилых помещений: предоставление мест временного проживания, размещения объекта общественного питания (кафе) сроком на 3 года. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, дополнительным соглашением от 27.01.2015 срок действия продлен до 31 декабря 2025 г.

Дополнительными соглашениями №2 от 07.03.2019 и №3 от 21.02.2020 к договору аренды между сторонами согласован порядок расчетов за произведенные неотделимые улучшения арендуемого имущества и передачи арендуемого имущества в собственность арендатора, подтверждено, что стоимость неотделимых улучшений здания составляет 24 383 878 руб. и подлежит зачету в счет выкупной цены.

14 мая 2020 г. между ООО «Купрей» и ООО «Меридиан» подписан акт приема-передачи арендованного недвижимого имущества в собственность арендатора. Уведомлением Ковылкинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Республике Мордовия от 27.05.2020 осуществление действий по государственной регистрации прав ООО «Меридиан» приостановлено в связи с выявленным запретом на совершение регистрационных действий в отношении здания гостиницы на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Ковылкинскому району УФССП России по Республике Мордовия от 18.01.2018, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись № 19.01.2018.

Запрет на совершение регистрационных действий наложен в рамках исполнительного производства, возбужденного в интересах АО «Российский сельскохозяйственный банк».

Мировым соглашением, заключенным между АО «Россельхозбанк» и СХПК «Созидание», <ФИО>, ООО «1000 запчастей» и ООО «Купрей», утвержденным Ленинским районным судом г.Саранска Республики Мордовия, урегулирован не только порядок погашения задолженности по кредитным договорам, но и установлен перечень залогового имущества, среди которого здания гостиницы не значится.

Кроме того, в обеспечение исполнения требований взыскателя - Банка судебным приставом-исполнителем наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении 8 объектов недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ООО «Купрей».

Учитывая, что ООО «Меридиан» за счет собственных и заемных средств с согласия арендодателя произвело неотделимые улучшения гостиницы на сумму 45 011 890 руб., владеет указанной недвижимостью на законных основаниях, сохранение запрета на совершение регистрационных действий существенно нарушает права и экономические интересы общества, так как является препятствием для регистрации прекращения права аренды и регистрации права собственности истца на часть здания.

Просит освободить от запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра, а также регистрации ограничений и обременений здания с кадастровым №, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Ковылкинский район, г.Ковылкино, ул.Советская, д.9.

Определением Ковылкинского районного суда Республики Мордовия от 21 июля 2020 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк».

В судебном заседании представитель ООО «Купрей» адвокат Емельянова С.В. исковые требования поддержала, указала, что гостиница использовалась ООО «Меридиан» на основании договора аренды, заключенного с ООО «Купрей», дополнительными соглашениями к договору предусмотрено право выкупа данного объекта недвижимости за счет средств, потраченных на переоборудование, в том числе заемных. Законность владения истцом частью здания подтверждается множеством договоров оказания гостиничных услуг, ремонтных работ, услуг по трансляции телевизионных программ, поставки газа, а также позицией представителя ответчика, который не возражает против удовлетворения исковых требований. Здание гостиницы не являлось предметом спора в рамках гражданского дела, по которому было заключено мировое соглашение. Во исполнение обязательств ООО «Купрей» были переданы иные объекты движимого и недвижимого имущества. До момента приостановления государственной регистрации права собственности ООО «Меридиан» не было известно о наличии запрета на совершение регистрационных действий в отношении здания гостиницы, поскольку договор аренды и соглашения к нему были зарегистрированы в установленном законом порядке. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Купрей» Исанин А.В. в судебном заседании исковые требования признал, поскольку считает их законными и обоснованными.

В судебное заседание представитель ответчика АО «Россельхозбанк», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика судебный пристав-исполнитель ОСП по Ковылкинскому району Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Мордовия <ФИО> не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

На основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле и надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО «Купрей» принадлежит на праве собственности часть здания: гостиница, кадастровый №, расположенная по адресу: Республика Мордовия, г.Ковылкино, ул.Советская, д.9, площадью 3235,4 кв м. Право собственности зарегистрировано 26.05.2005.

21 марта 2012 г. между ООО «Купрей» в лице директора <ФИО> и ООО «Меридиан в лице директора <ФИО> был заключен договор аренды недвижимого имущества – части здания: гостиницы, расположенной по адресу: Республика Мордовия, Ковылкинский район, г.Ковылкино, ул.Советская, д.9, сроком на 3 года.

Согласно п.2.1 договора арендуемое имущество предоставляется для оказания услуг физическим и юридическим лицам по предоставлению в аренду нежилых помещений: предоставление мест временного проживания, размещения объекта общественного питания (кафе).

Указанный договор был зарегистрирован 06.04.2012 №.

Дополнительным соглашением от 27.01.2015 срок договора продлен до 31 декабря 2025 г.

Пунктом 5.5. дополнительного соглашения от 07.03.2019, заключенного между ООО «Купрей» в лице директора <ФИО> и ООО «Меридиан» в лице директора <ФИО>, предусмотрено право арендатора выкупить имущество при условии уплаты выкупной стоимости.

Выкупная стоимость имущества составляет 27 282 963 руб. (п.5.6).

Согласно п.1.3 дополнительного соглашения от 21.02.2020, заключенного между ООО «Купрей» в лице директора <ФИО> и ООО «Меридиан» в лице директора <ФИО>, арендодатель обязуется передать в собственность арендатора часть здания: гостиницы, кадастровый №.

В счет выкупной цены засчитывается стоимость неотделимых улучшений здания в сумме 24 383 878 руб.

17 февраля 2020 г. ООО «Купрей» (сторона 1) и ООО «Меридиан» (сторона 2) составлен акт о зачете встречных однородных требований.

Пункт 1. «Сторона -2» имеет задолженность перед «Стороной -1» в размере 27 282 963 руб., возникшую из обязательств по оплате выкупной стоимости имущества по договору аренды от 21 марта 2012 г.

Пункт 2. «Сторона -1» имеет задолженность перед «Стороной -2» в размере 24 383 878 руб., возникшую из обязательств по оплате неотделимых улучшений, выполненных «Стороной -2» по согласованию со «Стороной -1».

«Сторона -1» и «Сторона -2» решили произвести зачет встречных однородных требований на сумму 24 383 878 руб. (п. 3).

Сумма в размере 2 400 000 руб. внесена «Стороной -2» наличными денежными средствами в кассу «Стороне -1», что подтверждается приходными кассовыми документами (п. 3.1).

Незачтенная сумма в размере 499 085 руб. перечисляется «Стороной -2» на расчетный счет «Стороне -1» до 1 июня 2020 г.

14 мая 2020 г. ООО «Купрей» и ООО «Меридиан» заключен акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно которому часть здания: гостиница с кадастровым №, расположенная по адресу: Республика Мордовия, г.Ковылкино, ул.Советская, д.9, в связи с внесением выкупной цены имущества до истечения срока договора аренды переходит в собственность ООО «Меридиан».

При обращении сторон договора в Ковылкинский межмуниципальный отдел Управление Росреестра по Республике Мордовия по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество 27 мая 2020 г. государственная регистрация была приостановлена в связи с наличием запрета на ее проведение, который был наложен постановлением судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Ковылкинскому району УФССП России по Республике Мордовия от 18.01.2018.

Согласно материалам дела в производстве судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Ковылкинскому району УФССП России по Республике Мордовия находится исполнительное производство №-ИП в отношении должника ООО «Купрей» в пользу взыскателя АО «Россельхозбанк», предмет исполнения – задолженность по мировому соглашению, заключенному в рамках гражданского дела №2-380/2016 в размере 252 049 880 руб. 48 коп.

В рамках указанного исполнительного производства 18 января 2018 г. судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по Ковылкинскому району УФССП России по Республике Мордовия вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении, в том числе, части здания: гостиницы, кадастровый №, расположенной по адресу: Республика Мордовия, г.Ковылкино, ул.Советская, д.9.

Обращаясь с иском об освобождении спорного объекта недвижимости от запрета на совершение регистрационных действий, истец ссылается на законность своего владения гостиницей после передачи этой недвижимости, но до государственной регистрации права собственности, и возможность защиты своих нарушенных прав как законного владельца.

Статьей 64 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее по тексту Закон) предусмотрено совершение судебным приставом-исполнителем исполнительных действий, направленных на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Перечень исполнительных действий, приведенный в части 1 статьи 64 указанного Закона, не является исчерпывающим, судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (пункт 17 части 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 указанного Закона), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц.

К числу таких действий, отличных от наложения ареста, относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий).

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Как разъяснено в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Учитывая, что наложение запрета на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, принадлежащего должнику, предусмотрено статьей 64 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и является одним из исполнительных действий, вышеуказанные разъяснения применяются и в части отмены запрета на совершение регистрационных действий.

В доказательство законности владения истцом частью здания – гостиницей представлены договор возмездного оказания услуг по трансляции телевизионных программ по сети кабельного телевидения от 01.06.2016, договор на оказание ремонтных услуг от 01.06.2011, договор №67-К от 07.09.2015 об обязательствах ООО «Меридиан» по проведению работ по присвоению объекту категории, договор поставки газа №31-5-5071/15-ДП от 25.08.2014, договор технического обслуживания и ремонта газопроводов и газоиспользующего оборудования от 01.10.2013, договоры оказания гостиничных услуг за период 2015-2016 г.г., договор с объектом размещения гостиницы «Мокша», платежные поручения за техническое обслуживание, поставку газа, классификацию объекта, проживание и бронирование в гостинице «Мокша».

Вместе с тем, указанные документы не свидетельствуют о возникновении у арендатора ООО «Меридиан» вещного права на спорный объект недвижимости.

Обязанности нести расходы за пользование газом путем самостоятельного заключения договоров поставки возложена на ООО «Меридиан» как арендатора гостиницы договором от 21 марта 2012 г. (п. 5.4), так же как и самостоятельно за свой счет производить капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества в течение срока аренды (п.п. 6.2, 7.1), а оказание гостиничных услуг является целью договора аренды, заключенного ООО «Купрей» и ООО «Меридиан».

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Стороны обратились за регистрацией перехода права собственности после наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества, что не оспаривалось в судебном заседании.

В отсутствие государственной регистрации перехода права собственности ссылка истца на вложение, в том числе заемных денежных средств на переоборудование гостиницы не является основанием для изменения отношений собственника ООО «Купрей» с третьими лицами и не дает истцу права на удовлетворение иска об освобождении спорного имущества от запрета на совершение регистрационных действий, так как не предоставляет такому приобретателю имущества каких-либо преимуществ в сравнении с кредиторами ООО «Купрей» и иными лицами, полагающимися на публичную достоверность содержащихся в ЕГРН сведений.

Требования исполнительного документа ООО «Купрей» не исполнены, задолженность перед взыскателем не погашена, что установлено в ходе судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах, наложение запрета на совершение регистрационных действий направлено на сохранение имущественного положения должника с целью своевременного и полного исполнения требований взыскателя.

При этом истец при заключении дополнительных соглашений к договору аренды от 21 марта 2012 г. о порядке расчетов за произведенные неотделимые улучшения арендуемого имущества и передачи его в собственность арендатора, проявив должную степень осмотрительности, мог узнать о наличии ограничения в отношении имущества должника.

Ссылаясь на затраты ООО «Меридиан», связанные с работами по переоборудованию гостиницы, истец не представил бесспорных доказательств, свидетельствующих о вложении в счет выкупной цены 24 383 878 руб. на неотделимые улучшения здания, равно как и внесение 2 400 000 руб. наличными в кассу арендодателя, суммы в размере 499 085 руб. на расчетный счет ООО «Купрей».

Договор займа от 6 июня 2018 г. не подтверждает обратного, поскольку сумма займа 15 000 000 руб. значительно ниже выкупной стоимости спорного имущества – 27 282 963 руб.

Учитывая, что до вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о запрете осуществлять регистрационные действия, стороны по настоящему делу не зарегистрировали переход права собственности, в правоотношениях с другими лицами ООО «Купрей» выступает собственником спорного имущества, в отношении которого запрещено совершать сделки, и в настоящее время, являясь титульным собственником части здания - гостиницы, в силу наложенных ограничений не вправе распоряжаться им.

При таких обстоятельствах, признание ответчиком иска не может служить основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку нарушает права и законные интересы других лиц.

Довод стороны истца, что спорный объект недвижимости предметом обязательств ООО «Купрей» перед кредиторами не является, из третьих лиц на него никто не претендует, юридического значения не имеет, поскольку ограничения, применяемые судебным приставом-исполнителем, направлены в силу статьи 64 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на создание условий для применения мер принудительного исполнения, на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Учитывая, что требования исполнительного документа должником не исполнены, задолженность перед взыскателем в полном объеме не погашена, ограничение его в распоряжении имуществом, как способ понуждения к исполнению, является соотносимой мерой, позволяющей сохранить баланс интересов сторон исполнительного производства.

Доводы жалобы о том, что должник имеет иное имущество, стоимость которого соразмерна требованиям взыскателя, не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с нормами действующего законодательства, выбор конкретных мер, направленных на исполнение требований исполнительного документа, судебным приставом-исполнителем избирается самостоятельно в рамках Закона об исполнительном производстве с учетом требований, содержащихся в исполнительном документе. В случае, когда оспариваемые действия совершены судебным приставом-исполнителем в пределах своего усмотрения в соответствии с компетенцией, предоставленной законом, оснований для проверки целесообразности таких действий, решений у суда не имеется.

При таком положении, поскольку ООО «Купрей» в силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации выступает собственником спорного имущества, в отношении которого запрещено совершать сделки, законных оснований для освобождении от запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра, регистрации ограничений и обременений в отношении недвижимого имущества – части здания (гостиница) с кадастровым №, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Ковылкинский район, г.Ковылкино, ул.Советская, д.9., не имеется.

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» к Обществу с ограниченной ответственностью «Купрей», Акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» удовлетворению не подлежат.

Исходя из изложенного, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных требований и по указанным основаниям, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» к Обществу с ограниченной ответственностью «Купрей», Акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» об освобождении от запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра, регистрации ограничений и обременений в отношении здания с кадастровым №, расположенного по адресу: Республики Мордовия, г.Ковылкино, ул.Советская, д.9, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Мордовия через Ковылкинский районный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ковылкинского районного суда

                                Республики Мордовия                                                               О.А. Романова

Мотивированное решение суда изготовлено 31 августа 2020 г.