Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1381/2018 ~ М-1186/2018 от 30.07.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 августа 2018г.    г. Павловский Посад

Павлово-Посадский городской суд Московской области в составе; председательствующего судьи Комиссаровой Г.С., при секретаре судебного заседания Березовской А.А., с участием представителя истца Козинского А.В., и ответчика Степановой З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1381/2018 по иску Деминой Светланы Николаевны к З.В. Степановой и ООО «Альбион-2002» О расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени на сумму долга за просрочку исполнения обязательства.

Установил:

Истец Демина С.Н. обратилась в Павлово-Посадский суд Московской области с иском к З.В. Степановой и ООО «Альбион-2002» О расторжении договора аренды, взыскании задолженности и пени на сумму долга за просрочку исполнения обязательства. В исковом заявлении Истец просит суд:

    Взыскать с ООО «Альбион-2002» ОГРН - 1025202393677, ИНН-5257056036 в пользу Деминой Светланы Николаевны задолженность по арендной плате за период с 09.01.2018г. по 24.07.2018г., образовавшаяся по Договору аренды нежилого помещения № 491/14 от 06.08.2014г., в сумме в сумме 630 435.48 рублей и пени за нарушение сроков оплаты арендной платы в сумме 55 824,75 руб.

Расторгнуть Договор аренды нежилого помещения № 491/14 от 06.08.2014г. заключенный между Степановой Зинаидой Владимировной и ООО «Альбион-2002».

Считать вступившее в законную силу решение суда основанием для исключения из ЕГРН сведений о наличии обременения (аренды) на здание магазина «У Петровича» с кадастровым номером №, общей площадью 168.2 кв. метра по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчику
ИП Степановой З.В. на праве собственности принадлежало здание магазина
«У Петровича» с кадастровым номером №, общей площадью 168.2 кв. метра по адресу: <адрес>, которое она использовала для осуществления предпринимательской деятельности.

06.08.2014г. между ИП Степановой З.В. и ООО «Альбион-2002» на срок до 01.08.2019г. заключен Договор аренды нежилого помещения № 491/14, согласно которого Степанова З.В. передала в аренду ООО «Альбион-2002» помещение с кадастровым номером №, общей площадью 107,5 кв.м., этаж 1, являющееся частью здания гражданского назначения магазин – торговый павильон «У Петровича», расположенное по адресу: <адрес>.

Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью в ЕГРН № 50-50-47/048/2014-482 от 25.08.2014г.

На основании Договора купли-продажи недвижимости от 20.12.2017г., заключенного между З.В. Степановой и С.Н. Деминой, право собственности на указанный магазин перешло к истцу С.Н. Деминой, что подтверждается записью в ЕГРН № 50:17:0011504:20-50/47/2018-2 от 09.01.2018г.

Пунктом 1 ст.617 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании указанной нормы закона, с 09.01.2018г. все права и обязанности по Договору аренды нежилого помещения № 491/14 от 06.08.2014г. (как к Арендодателю) перешли к истцу С.Н. Деминой

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.4.1 договора аренды нежилого помещения № 491/14 от 06.08.2014г., арендатор ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным, производит оплату арендной платы в размере 96 750 руб., т.е. 3 225 руб. за 1 день аренды (96 750 : 30 = 3 225 руб.).

Соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды между
ООО «Альбион-2002», и С.Н. Деминой не заключалось, Акт приемки-передачи помещения сторонами не подписывался, и в ЕГРН до настоящего времени имеется запись об аренде ООО «Альбион-2002» помещения, находящегося в магазине – торговый павильон «У Петровича», по адресу: Московская область, г.Электрогорск, ул.Советская д.41б.

ООО «Альбион – 2002» ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по оплате арендных платежей в связи с чем, за период с 09.01.2018г. по 25.07.2018г. образовалась задолженность в сумме 630 435.48 руб.

Пунктом 5.4 договора аренды нежилого помещения предусмотрена ответственность Арендатора за нарушение сроков оплаты арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

По состоянию на 25.07.2018г. сумма пени за нарушение сроков оплаты арендной платы составляет 55 824,75 руб.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

Соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, Истцом в адрес Ответчика направлена Претензия с требованием в 10-тидневный срок с даты ее получения погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Согласно данных с официального сайта «Почта России», претензия получена Ответчиком 30.05.2018г. В установленный срок ответ на претензию и денежные средства в адрес Истца не поступили.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей более 7 месяцев, Истцом в соответствии со ст.452 ГК РФ в адрес Ответчика направлено Предложение о расторжении Договора аренды нежилого помещения № 491/14 от 06.08.2014г. Согласно данных с официального сайта «Почта России», Предложение получено Ответчиком 04.07.2018г. В установленный срок ответ на предложение о расторжении договора аренды в адрес Истца не поступил, в связи с чем Демина С.Н. была вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Не исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей на протяжении 7 месяцев и игнорирование предложения в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении Договора аренды, нарушает законные права и интересы истца, т.к. мешает собственнику передать указанные помещения в аренду более добросовестным арендаторам.

Истец Демина С.Н. о дне слушания дела извещена надлежащим образом. Представитель истца Козинский А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Степанова З.В. в ходе судебного заседания представила заявление о полном признании иска

Ответчик ООО «Альбион-2002» о дне слушания дела извещен надлежащим образом, представитель ответчика в судебное заседание не явился, иск не оспорил, ходатайств об отложении дела и документов, подтверждающих уважительность причины не явки, в суд не представил.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца по доверенности Козинского А.В., ответчика Степанову З.В., суд приходит к выводу, что заявленные Деминой С.Н. исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как установлено в ходе судебного разбирательства ответчику Степановой З.В. на праве собственности принадлежало здание магазина «У Петровича» с кадастровым номером №, общей площадью 168.2 кв. метра по адресу: <адрес>, которое она использовала для осуществления предпринимательской деятельности.

06.08.2014г. между ИП Степановой З.В. и ООО «Альбион-2002» на срок до 01.08.2019г. заключен Договор аренды нежилого помещения № 491/14, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в возмездное временное владение и пользование помещение с кадастровым номером №, общей площадью 107,5 кв.м., этаж 1, находящееся в здании гражданского назначения магазин – торговый павильон «У Петровича», расположенное по адресу: <адрес>. Указанный договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается записью в ЕГРН № 50-50-47/048/2014-482 от 25.08.2014г.

До марта 2017г. ООО «Альбион -2002» оплачивало Степановой З.В. арендные платежи за арендованное помещение, но начиная с марта 2017г. денежные средства не поступают, в связи с чем Степанова З.В. также обратилась в суд о взыскании с ООО «Альбион-2002» задолженности по оплате арендных платежей за период с марта 2017г по 09 января 2018г.

На основании Договора купли-продажи недвижимости от 20.12.2017г., заключенного между ответчиком Степановой З.В. и истцом Деминой С.Н., право собственности на указанный магазин перешло к С.Н. Деминой, что подтверждается записью в ЕГРН № от 09.01.2018г.

В соответствии с п.1 ст.617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании указанной нормы закона, с 09.01.2018г. все права и обязанности по Договору аренды нежилого помещения № 491/14 от 06.08.2014г. (как к Арендодателю) перешли к истцу С.Н. Деминой

На основании ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из ст.614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.1 договора аренды нежилого помещения № 491/14, установлено, что ООО «Альбион-2002» ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным, производит оплату арендной платы в размере 96 750 руб., т.е. 3 225 руб. за 1 день аренды.

В соответствии со ст.ст.309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Соглашение о расторжении вышеуказанного договора аренды между
ООО «Альбион-2002», и С.Н. Деминой не заключалось, Акт приемки-передачи помещения сторонами не подписывался, в ЕГРН до настоящего времени имеется запись об аренде ООО «Альбион-2002» помещения, находящегося в магазине – торговый павильон «У Петровича», по адресу: <адрес>.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию Арендодателя, договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

ООО «Альбион – 2002» ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по оплате арендных платежей, в связи с чем за период с 09.01.2018г. по 25.07.2018г. образовалась задолженность которая согласно представленного истцом расчета составляет 630 435.48 руб.

Пунктом 5.4 договора аренды нежилого помещения предусмотрена ответственность Арендатора за нарушение сроков оплаты арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно представленного Истцом расчета по состоянию на 25.07.2018г. сумма пени за нарушение сроков оплаты арендной платы составляет 55 824,75 руб.

Соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, Истцом в адрес Ответчика была направлена Претензия с требованием в 10-тидневный срок с даты ее получения погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Согласно данных с официального сайта «Почта России», претензия получена Ответчиком 30.05.2018г. В установленный срок ответ на претензию и денежные средства в адрес Истца не поступили.

В связи с неисполнением ООО «Альбион-2002» обязательств по оплате арендных платежей более 2-х месяцев, Истцом в адрес Ответчика в соответствии со ст.452 ГК РФ, направлено Предложение о расторжении Договора аренды нежилого помещения № 491/14 от 06.08.2014г.

Согласно данных с официального сайта «Почта России», Предложение получено Ответчиком 04.07.2018г. В установленный срок ответ на предложение о расторжении договора аренды в адрес Истца не поступил, в связи с чем Демина С.Н. была вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Не исполнение обязательств по оплате арендных платежей на протяжении
7 месяцев является существенным нарушение договора со стороны ООО «Альбион-2002», которое влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Игнорирование ООО «Альбион-2002» предложения истца в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении Договора аренды, нарушает законные права и интересы истца, т.к. мешает собственнику здания передать помещения, находящиеся в пользовании ответчика в аренду другим арендаторам.

В соответствии с Законом РФ № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав» внесение записей в ЕГРН о прекращении аренды осуществляется в том числе на основании судебных решений.

Установленные судом обстоятельства в силу ст.450 ГК РФ являются основанием для расторжения в судебном порядке Договора аренды нежилого помещения № 491/14 от 06.08.2014г., заключенного между ответчиками
ИП Степановой З.В. и ООО «Альбион-2002» о передаче в аренду на срок до 01.08.2019г. помещения с кадастровым номером №, общей площадью 107,5 кв.м., этаж 1, являющееся частью здания гражданского назначения – магазин – торговый павильон «У Петровича», расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст.453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п.2). В случае расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п.3).

В ходе судебного разбирательства, представителем истца заявлено ходатайство о взыскании с ООО «Альбион-2002» судебных расходов и издержек по настоящему делу.

Согласно ст.94, 98, 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, другой стороной возмещаются все судебные издержки.

В соответствии с п.1 ст.48 Конституции РФ, каждому гражданину РФ гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи.

В связи с тем, что у истца нет юридического образования, в целях защиты своих законных прав и интересов, она были вынуждены обратиться за юридической помощью в ООО «Юридическое агентство «Фортуна».

Согласно представленных суду документов, за подготовку досудебной претензии в адрес ООО «Альбион-2002» об уплате задолженности по арендной плате, истец Демина С.Н. уплатила в кассу ООО «Юридическое агентство «Фортуна» 5 000 рублей. За подготовку Искового заявления в суд и представления интересов в суде первой инстанции истец Демина С.Н. уплатила в кассу
ООО «Юридическое агентство «Фортуна» денежные средства в сумме 40 000 -рублей. За обращение с иском в суд С.Н. Демина уплатила государственную пошлину в сумме 10 362,60 руб. Итого судебные расходы и издержки составили 55 362.60 руб.

Указанные судебные расходы в полном объеме подлежат взысканию с
ООО «Альбион-2002», т.к. именно ООО «Альбион-2002» нарушает обязательства по своевременной оплате арендной платы, а Ответчик Степанова З.В. не имеет возможности в одностороннем порядке расторгнуть Договор аренды, т.к. в настоящее время не является собственником спорного объекта недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,-

Решил:

Исковые требования Деминой Светланы Николаевны удовлетворить.

    Взыскать с ООО «Альбион-2002» ОГРН - 1025202393677, ИНН-5257056036 в пользу Деминой Светланы Николаевны задолженность по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения № 491/14 от 06.08.2014г., за период с 09.01.2018г. по 24.07.2018г., в сумме в сумме 630 435.48 рублей и пени за нарушение сроков оплаты арендной платы в сумме 55 824,75 руб.

Считать расторгнутым Договор аренды нежилого помещения № 491/14
от 06.08.2014г. заключенный между Степановой Зинаидой Владимировной и
ООО «Альбион-2002».

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении действия Договора аренды нежилого помещения
№ 491/14 от 06.08.2014г. заключенного между Степановой Зинаидой Владимировной и ООО «Альбион-2002» и прекращения обременения помещения с кадастровым номером №, общей площадью 107,5 кв.м., этаж 1, находящегося в здания гражданского назначения с кадастровым номером №, общей площадью 168.2 кв. метра, по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Павлово-Посадский городской суд Московской области в течение месяца.

Председательствующий Г.С. Комиссарова