Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-137/2013 ~ М-107/2013 от 12.03.2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(мотивированное)

30 мая 2013 года с.Красноармейское

Красноармейский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Яхонтовой Н.П.,

с участием представителя истца ИП Минко А.И. – Главы КФХ -Багаповой О.Х., принимающей участие по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года;

представителей ответчика Филякова В.А. и соответчика Канецкой Г.А.- Роганова А.В., принимающего участие по доверенностям от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и Волиховой Т.В., принимающей участие на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ,

третьего лица Администрации сельского поселения Чапаевский м.р. Красноармейский Самарской области-главы поселения Аристова С.М.,

при секретаре Перцевой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-137/2013 по иску ИП Минко ФИО19 к Филякову ФИО27 ФИО20 и Канецкой ФИО21 о признании договора купли-продажи земельной доли от 17.02.2011года, заключенного между ИП Минко ФИО22 и Филяковым ФИО23, состоявшимся, о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Филяковым ФИО24 и Канецкой ФИО25 недействительным, о применении, последствий недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Филякову ФИО26 1/713 земельной доли, отчужденной ей по договору купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 63<данные изъяты>:0000000:273, о регистрации перехода права общей долевой собственности на 1/713 земельной доли на земельный участок с кадастровым номером 63:<данные изъяты>:273 от Филякова ФИО28 к ИП Минко ФИО29 – Главе КФХ,

У С Т А Н О В И Л :

ИП Минко А.И. обратился в суд с иском к Филякову В. А. о регистрации договора купли-продажи земельной доли, заключенного между ИП Минко А.И. и Филяковым В.А.от ДД.ММ.ГГГГ года, о регистрации перехода права собственности за ИП Минко А.И.- Главой КФХ на две земельные доли в размере 1/713 га каждая в общедолевом праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>0000000:273 из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, совхоз <адрес>, принадлежащие Филякову ФИО30 на основании свидетельства о праве собственности № от 04.11.1994г. и свидетельства о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ г.

В последующем в ходе судебного разбирательства представитель истца ИП Минко -Главы КФХ –Багапова О.Х обратилась с исковым заявлением об изменении предмета иска - о признании договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП Минко ФИО32 и Филяковым ФИО31 состоявшимся, о признании договора купли -продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Филяковым ФИО33 и Канецкой Г.А. недействительным, о применении последствий недействительности договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Филякову ФИО36 две земельные доли в размере 1/713 каждая, отчужденные ей по договору купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:273, о регистрации перехода права общей долевой собственности на две земельные доли в размере 1/713 каждая на земельный участок с кадастровым номером 63:<данные изъяты>:273 от Филякова ФИО34 к ИП Минко ФИО35 – Главе КФХ, указав в обоснование иска следующее: ДД.ММ.ГГГГ между Звягинцевой Л.Г., в лице представителя по доверенности Минко И.А. и ИП Минко А.И.- Главой КФХ заключен договор купли-продажи земельной доли (по 1/713 каждая) в общедолевом праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер <данные изъяты>:273, расположенного по адресу: <адрес>, совхоз <адрес>. Стоимость одной земельной доли составила <данные изъяты>) рублей. Оплата земельных долей в размере <данные изъяты>) рублей была произведена до подписания договора купли-продажи, что подтверждается платежно-расчетной ведомостью б/н от 17.02.2011года. Минко И.А. при заключении сделки действовал в рамках предоставленных ему в доверенности полномочий, выданной ответчиком № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии со ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует представитель.

Согласно ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Указанная земельные доли были приобретены истцом по договору купли-продажи без их выделения в натуре.

Как установлено ст.12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли, участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок? находящийся в долевой собственности.

ДД.ММ.ГГГГ доверенность от ДД.ММ.ГГГГ №1-686, выданная нотариусом Лежневой И.А. на представителя Минко И.А. ответчиком Филякова В.А.была отозвана, в связи с чем у истца ИП Минко А.И.- Главы КФХ была утрачена возможность обратиться в Управление федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законом порядке.

При этом необходимо отметить, что отзыв доверенности представителя не может повлиять на легитимность договора купли-продажи, заключенного до ее отзыва.

В силу ст.223, ч.1 ст.551 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Статьей 4 ФЗ «О государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ установлен порядок совместного обращения сторон для подачи заявлений о переходе прав на объекты недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости явиться в регистрирующий орган для совместной подачи заявления о переходе права собственности на земельную долю в размере 1/713га. Однако указанное уведомление ответчиком было проигнорировано.

В соответствии со ст.165 и ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, при подготовке дела к судебному разбирательству истцу стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Филяковым В.А. заключен договор купли-продажи спорных земельных долей с Канецкой Г.А. На основании указанного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии зарегистрирован переход права собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности Канецкой Г.А. серии 63-АК №037674.

В соответствии с п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04. 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцам этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.

Таким образом, заключив с ИП МинкоА.И. -Главой КФХ, Филяков В.А. не имел права больше распоряжаться данной долей путем её продажи, так как к тому моменту ИП Минко А.И.- Глава КФХ являлся ее законным владельцем, а, следовательно договор купли-продажи спорной земельной доли, заключенный Филяковым В.А. с Канецкой Г.А. от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, поскольку иного действующим законодательством не предусмотрено, договор купли–продажи спорной земельной доли, заключенный между Филяковым В.А. и Канецкой Г.А. ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой и в силу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При этом учитывая, что на основании данной сделки проведена регистрация права собственности на отчуждаемую долю, данное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом вышеизложенного представитель ИП Минко А.И.-Главы КФХ- Багапова О.Х. просит удовлетворить исковые требования истца.

В судебном заседании представитель ИП Минко – Главы КФХ –Багапова О.Х. поддержала исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнив лишь те обстоятельства, что истец не мог обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законом порядке в связи с тем, что ему необходимо было изготовить документы для государственной регистрации права на земельные доли, а именно ему необходимо было произвести выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, а когда необходимые документы были почти готовы, то он узнал, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на представителя Минко И.А. ответчиком Филякова В.А.отозвана и у него соответственно была утрачена возможность обратиться с заявлением в Управление Росреестра о государственной регистрации права собственности на земельные доли.

Кроме того, между Филяковым В.А. и ИП Минко А.И., начиная с 2001 года и до продажи земельных долей заключались договора аренды земельных долей, что подтверждается соответствующей записью в свидетельстве о праве собственности на землю, договором аренды земельной доли, а так же расчетно- платежными ведомостями по оплате арендных платежей в натуральном и денежном эквиваленте.

Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований на стороне истца Минко И.А.- Самигуллин Д.Д. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом через Багапову О.Х., которая подтвердила, что извещение суда ею Самигуллину Д.Д было вручено, но сведений о причинах его неявки не поступило, в связи с чем в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ суд признает причину его неявки без уважительных причин и считает необходимым рассмотреть дело без его участия.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, согласно ранее присланного отзыва просит рассмотреть дело без участия представителя Управления Росреестра по <адрес>, вопрос о возможности удовлетворения заявленных исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Третье лицо- Администрация сельского поселения Чапаевский м.<адрес>- Глава поселения Аристов С.М. вопрос о возможности удовлетворения заявленных исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Представители ответчика Филякова В.А. и соответчика Канецкой Г.А. – Роганов А.В. и Волихова Т.В. исковые требования ИП Минко А.И.- Главы КФХ не признали и Волихова Т.В. пояснила, что пунктом 1 ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено право собственника продать без выделения земельного участка свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского ) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственностью. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Истец считает, что право пользования земельным участком, ему было еще передано до заключения договора купли продажи по договору аренды, однако договор аренды не представлен. Вышеуказанные отношения не могут повлечь за собой никаких юридических последствий, в том числе преимущественное право покупателя на приобретение оспариваемой земельной доли, следовательно, указанная земельная доля должна была реализовываться в составе земельного участка с соблюдением порядка, предусмотренного ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а именно с соблюдением процедуры уведомления органов государственной и муниципальной власти о продаже земельного участка и предложения реализовать данное им преимущественное право приобретения земельного участка.

Поскольку договор купли-продажи заключен в нарушении ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то в соответствии с п.4 указанной статьи это обстоятельство влечет его ничтожность.

Договор купли-продажи составлен на одну земельную долю ответчика, на которую он вступил в права наследования, но не зарегистрировал право собственности в регоргане, тем самым не имел права распоряжаться ею.

Кроме того в соответствии со ст. 164 ГК РФ заключенный договор купли-продажи земельной доли подлежал государственной регистрации. Однако до сих пор государственная регистрация не была проведена.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В обосновании своих исковых требований Истец утверждает, что обязательства по оплате земельной доли им выполнены в полном объеме, что подтверждается Платежной ведомостью б/н от 17.02.2011г.

Платежная ведомость является первичным учетным документом уницифированной формы №Т-53 по учету труда и оплаты и не может быть корректной формой подтверждения расчетов в рамках гражданских правоотношений (Постановление Госкомстата РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты»).

Данный документ в нарушение ст.9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» не содержит информации о факте хозяйственной жизни, то есть не отражает основания оплаты- реквизитов договора купли –продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем платежная ведомость не может являться достоверным и надлежащим доказательством оплаты покупки земельной доли покупателем.

Кроме того ответчику при получении денежной суммы в размере <данные изъяты> тысяч) рублей, в частности Филякову В.А. было разъяснено, что указанная сумма оплачивается в счет погашения арендной платы.

Истцом не доказана оплата по договору купли продажи, а, следовательно, не доказано исполнение существенного условия договора (п.1 ст.454 ГК РФ).

Таким образом, все вышеуказанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что:

-договор купли-продажи заключен с нарушением норм действующего законодательства, что влечет его ничтожность относительно юридических последствий;

-договор купли-продажи не был исполнен сторонами фактически (отсутствие доказательств возмездности договора купли-продажи), что является надлежащим основанием для отказа в удовлетворении иска.

В рамках совершенной сделки купли-продажи от лица ответчика Филякова В.А. действовал представитель по нотариально удостоверенной доверенности - Минко И.А., состоящий в близких родственных отношениях с истцом - ИП Минко А.И.-Главой КФХ.

Ответчик хотел бы обратить внимание суда на то, что договор купли-продажи был заключен представителем в ущерб правам и законным интересам ответчика, что подтверждается следующими обстоятельствами:

Во-первых, о факте заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и о его условиях ответчик узнал только в момент получения искового заявления истца. Косвенно этот факт подтверждают «кабальные» условия заключенного договора. Например, п. 10 Договора купли-продажи содержит ничтожное со стороны закона условие об отказе от права отозвать доверенность (ст.188 ГК РФ).

Во-вторых, цена договора купли-продажи в размере <данные изъяты>) тысяч рублей за 1/713 доли, на момент совершения сделки явно занижена. Средняя стоимость земельной доли площадью 17,3 га в <адрес> составляет примерно <данные изъяты> пятьсот) рублей за один гектар. То есть приблизительная стоимость указанной доли составляет <данные изъяты> семь тысяч пятьдесят) рублей. Это обстоятельство свидетельствует о действии представителя в интересах истца.

В своем иске истец требует зарегистрировать договоры купли-продажи, руководствуясь ст. 551 ГК РФ. Однако в нарушение ст. 551 ГК РФ истцом не доказано уклонение ответчика от регистрации сделки. Представленное в дело уведомление о необходимости явиться на регистрацию сделки истцом были написаны ответчику только ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, исковые требования истца невозможно удовлетворить, так как оспариваемая земельная доля была продана ответчиком Филякова В.А. соответчику Канецкой Г.А., государственная регистрация перехода права собственности проведена, доказательство чего представлены в суд.

Ответчик считает исковые требования ИП Минко А.И.-Главы КФХ к Филякову В.А. и Канецкой Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельных долей и применении последствий недействительности, необоснованными и просит в удовлетворении исковых требований ему отказать.

Выслушав доводы представителя истца, представителей ответчика и соответчика, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ИП Минко А.И.- Главы КФХ, по следующим основаниям:

Рассматривая дело и принимая решение по нему, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Поэтому суд рассматривает дело по представленным сторонами доказательствам.

Выводы суда основаны на следующих доказательствах и нормах материального права.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор купли продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям.

С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель - оплатить её (п.1 ст.454, ст.549 ГК РФ).

Однако интерес покупателя не может считаться удовлетворенным только взятым на себя продавцом обязательством передать вещь, необходимо покупателю обладать фактически имуществом на праве собственности, поэтому необходимы передача имущества и государственная регистрация перехода права собственности, поскольку в соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Указанная норма корреспондирует с п.1 ст.551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Для того чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась, необходимо соблюдение процедуры, указанной в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество.

Но если одна из сторон договора купли продажи недвижимого имущества уклоняется от совершении действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, то другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, предметом спора между сторонами является специальный объект гражданских правоотношений, а именно земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Владение, использование и распоряжение земельными участками указанного назначения регулируется Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года №101-ФЗ, с последующими изменениями и дополнениями.

В соответствии со ст.12 указанного ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести её в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передавать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, или гражданину-члену крестьянского(фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядится земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Факт принадлежности Филякову В.А. земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>:273, расположенный на территории бывшего совхоза имени <адрес>, подтверждается свидетельством о праве собственности № от 04.11.1994г. и свидетельством о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ г.

Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенной Лежневой И.А., нотариусом <адрес>, реестр №1-686, Филяков Владимир Алексеевич доверил распоряжаться принадлежащей ей земельной долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе с правом выделения земельного участка, продажи и получения денег за проданное имущество Минко Игорю Александровичу.

Приобретение ИП Минко А.И.-Главой КФХ двух земельных долей в размере 1/713 каждая в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>:273, расположенного на территории бывшего совхоза имени <адрес>, принадлежащих Филякову В.А. подтверждается договором купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между ним - ИП Минко А.И- Главой КФХ и Минко И.А.(доверителем Филяковым В.А.).

Вместе с тем, суд считает, что истец ИП Минко А.И.- Глава КФХ не подтвердил возникновение у него права собственности на 2/713 земельной доли, принадлежащей Филякову В.А., а также не представил доказательств преимущественного права покупки указанной земельной доли.

В соответствии со ст.164 ГК РФ заключенный договор купли-продажи земельной доли подлежал государственной регистрации, однако на момент его обращения в суд с исковыми требованиями о признании за ним права собственности на земельную долю государственная регистрация не была произведена, не произведена она и до настоящего времени.

В силу п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В обосновании своих исковых требований истец утверждает, что договор купли –продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен: имущество передано и оплачено.

Однако расчетные первичные документы, представленные истцом в суд, не могут судом признаны достоверными и надлежащими доказательствами оплаты по договору купли – продажи земельной доли, поскольку в нарушение ст.9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» не содержат информации о факте хозяйственной жизни, то есть основания оплаты, реквизитов и предмета договора купли-продажи земельной доли. Содержащаяся информация в данных документах о серии и номере бланка доверенности не может являться доказательством фактического совершения сделки в целом и её оплаты истцом, то есть не указано во исполнение какого именно обязательства переданы денежные средства в размере 40 000 рублей Филяковым В.А.

Доводы истца ИП Минко А.И.- главы КФХ о том, что Филяков В.А. получил денежную сумму в размере 40 000 рублей за отчужденную им две земельные доли в размере 1/713 каждая ИП Минко А.И.- Главы КФХ согласно договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и тем самым договор купли-продажи земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен, являются недостоверными, поскольку факт передачи ИП Минко А.И. – Главой КФХ денежных средств Филякова В.А. в размере <данные изъяты> рублей за проданную 2/713 долю никакими доказательствами не подтверждается.

Сам же, Филяков В.А. через своего представителя по доверенности утвердительно заявил, что при получении денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей ей было разъяснено, что указанная сумма оплачивается в счет погашения арендной платы, то есть никаких денежных средств за продажу земельной доли она не получала и ей стало известно о договоре купле -продажи земельной доли только после того, как было подано исковое заявление в суд ИП Минко А.И.- Главой КФХ о признании права собственности на земельную долю, принадлежащую ему – Филякову В.А.

Данные утверждения Филякова В.А. подтверждаются вышеуказанными обстоятельствами и взаимосвязаны между собой, то есть дополняют друг друга, в связи с чем, подвергать их какому-либо сомнению у суда нет оснований.

Несостоятельны также доводы истца о том, что у него было преимущественное право на покупку земельной доли, поскольку начиная с 2001 года и на день заключения договора купли–продажи земельной доли (ДД.ММ.ГГГГ года) спорные земельные доли, принадлежащие Филякову В.А. находились у него в аренде, что подтверждается договорами аренды и соответствующими записями в свидетельстве на право собственности на землю; он нес бремя содержания спорного имущества, что подтверждается также платежными поручениями по уплате земельного налога с 2001 по 2011 гг. и выписками из сведений о сборе урожая сельскохозяйственных культур за период с 2001 по 2011 гг.

Однако в материалы дела платежные поручения по уплате земельного налога с 2001 по 2011 гг. и выписки из сведений о сборе урожая сельскохозяйственных культур за период с 2001 по 2011 гг. не представлены, а, следовательно, Истцом не доказан факт содержания спорного имущества.

Истцом представлены договоры аренды земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ № и № между Филяковым В.А. и ИП Минко АИ. - Главой КФХ, однако данные договоры не подписаны со стороны Арендодателя, что свидетельствует о не заключенности этих договоров аренды, а также отсутствуют какие-либо сведения о их государственной регистрации. Кроме того, из многократных записей о заключении договоров аренды и их расторжении, невозможно определить на момент заключения договора купли продажи земельной доли существовали арендные отношения между сторонами или нет.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ и п.1 ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» объектом договора аренды могут являться земельные участки:

-образованные в соответствии с действующим законодательством РФ,

-имеющие индивидуализирующие признаки, позволяющие определенно установить передаваемое имущество,

-прошедшие государственный кадастровый учет.

В нарушение указанных норм объектом договора аренды являлась земельная доля, которая не была выделена и образована в земельный участок, и соответственно не могла быть объектом гражданского оборота посредством передачи в аренду.

В силу п.3 ст.607 ГК РФ, если в договоре аренды отсутствует объект и данные, позволяющих определенно установить предаваемое имущество, такой договор считается незаключенным.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что арендные отношения в такой форме не могли повлечь за собой никаких юридических последствий, в том числе и преимущественное право покупателя на приобретение оспариваемой земельной доли, поскольку земельная доля должна была реализовываться в составе земельного участка с соблюдением порядка, предусмотренного ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и это обстоятельство в силу п.4 указанной статьи влечет ничтожность договора купли продажи земельной доли от 17. 02. 2011 года.

Доводы представителя истца о том, что договора аренды были зарегистрированы в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству в установленном порядке, что подтверждается соответствующей записью в свидетельстве на право собственности на землю, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку такие данные истцом не представлены, а сделанные соответствующие записи о передаче земельной доли в аренду в свидетельстве на право собственности на землю на имя ответчика противоречивы, что указывает на недостоверность этого доказательства.

Каких-либо других доказательств в этой части не представилось возможным исследовать, так как согласно сведениям Архивного отдела Администрации муниципального района <адрес> Комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> реорганизован с ДД.ММ.ГГГГ и никой архивной документации по земельным долям в архивном отделе не имеется.

Таким образом, с учетом всех вышеприведенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что договор купли продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением норм действующего законодательства, что влечет его ничтожность относительно юридических последствий, что является основанием для отказа в удовлетворении иска истца в части признания договора купли продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП Минко А.И. и Филяковым В.А. состоявшимся и о регистрации перехода права общей долевой собственности на 2/ 713 земельной доли на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты><данные изъяты>:273 от Филякова В.А. к ИП Минко А.И. –Главе КФХ.

Что же касается исковых требований истца о признании договора купли продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Филяковым В.А. и Канецкой Г.А. недействительным и о применении последствий недействительности договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Филякова В.А. две земельные доли в размере 1/713 каждая, отчужденные им по договору купли-продажи путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 63<данные изъяты>:<данные изъяты>:273, то они также не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст.165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как уже было указано выше, сделка не только была совершена в нарушение требований действующего законодательства, то есть в ненадлежащей форме, но и истцом не представлено доказательств уклонения ответчика Филякова В.А. от регистрации сделки.

Представленное истцом в материалы дела уведомление о необходимости явиться на регистрацию сделки истцом направлены ДД.ММ.ГГГГ года, то есть почти через два года и тогда, когда уже истцу было известно о том, что ответчиком была отозвана доверенность от ДД.ММ.ГГГГ года.

Тот факт, что уведомление направлено почти через два года после совершения сделки купли-продажи, свидетельствует о том, что или покупатель сам не стремился зарегистрировать переход права собственности, либо договор купли –продажи составлен в недавнем прошлом, а датирование его 2011 годом объясняется периодом действия доверенности, выданной ответчиком Филяковым В.А.– Минко И.А., что является косвенным доказательством того, что о заключении договора купли-продажи ответчик не знал и не мог знать.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела было установлено, что оспариваемые земельные доли были проданы ответчиком Филяковым В.А. соответчику Канецкой Г.А. и проведена государственная регистрация перехода права собственности, что подтверждается договором купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, и свидетельством о государственной регистрации права Серии <данные изъяты>.

Из п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли- продажи.

С учетом этих обстоятельств исковые требования истца не могут быть удовлетворены и он вправе лишь требовать возмещение убытков.

Доводы истца о том, что заключив с ним договор купли –продажи земельной доли, ответчик Филяков В.А. не имел права больше распоряжаться данной долей путем её продажи, так как к тому моменту он являлся её законным владельцем, а следовательно, договор купли-продажи спорных земельных долей заключенный Филяковым В.А. с Канецкой Г.А. ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям действующего законодательства, не могут судом приняты во внимание, поскольку договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям, то есть передача вещи, её оплата и соответственно государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, как стадия заключения договора и поскольку на одной из стадий заключения договора ответчик Филяков В.А. выразил свою волю прекратить полномочия, выданной им доверенности на имя Минко И.А. по выделению, продаже и т.д. принадлежащей ему земельной доли, отозвав в сентябре 2012 года и тем самым нежелание вступать в какие-либо договорные отношения, то такой договор следует считать незаключенным, ибо он, не успев стать сделкой и правоотношением, прекращен на основании волеизъявления собственника земельной доли, не пожелавшего наделить договор признаками заключенности.

Таким образом, наличия договора только как документа недостаточно для принятия решения о его регистрации, если установлено, что стороны или одна из сторон добровольно отказались придавать договору как правоотношению признаки заключенности.

Кроме того, согласно ст.165 ГК РФ регистрации подлежит договор, от регистрации которого уклоняется одна из сторон. В данном случае судом бесспорно установлено, что не было со стороны ответчика Филякова В.А. уклонения от регистрации договора купли-продажи, то есть истцом не представлено доказательств того, что ответчик Филяков В.А. уклонялся от государственной регистрации права собственности на земельную долю и ничто истцу не мешало обратиться в суд с заявлением о понуждении к исполнению договорных обязательств.

По утверждению ответчика Филякова В.А., которые он передал через своих представителей, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ была выдана им на имя Минко И.А. на предмет выдела земельного участка в счет земельной доли, которую впоследствии ИП –Минко А.И. -Глава КФХ намеревался приобрести, однако на протяжении почти полутора лет никаких мер по выделу земельного участка, приобретения земельного участка не принималось, в связи с чем, действуя в своих интересах, когда у него появилась возможность продать земельную долю другому лицу, он этой возможностью воспользовался.

У суда нет никаких оснований подвергать какому-либо сомнению данные утверждения ответчика Филякова В.А., ибо они подтверждаются другими собранными по делу доказательствами и не оспариваются в части и самим истцом.

А по смыслу ст.209 ГК РФ собственник в любой момент вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом, что и сделал ответчик Филяков В.А., не считая себя связанным какими-либо обязательствами с истцом.

Если при этом учесть и то обстоятельство, что в рамках совершенной сделки купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ от лица ответчика Филякова В.А. действовал представитель по нотариально удостоверенной доверенности –Минко И.А., состоящий в близких родственных отношениях с истцом (родной сын) и договор купли –продажи был заключен представителем в ущерб правам и законным интересам ответчика Филякова В.А., а именно о факте заключения договора купли-продажи спорной земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ и о его условиях ответчик Филяков В.А. узнал только в момент получения искового заявления истца, то есть представитель Минко И.А. не уведомил Филякова В.А. об условиях сделки и о самой продаже земельного участка.

В п.10 договора купли-продажи содержится ничтожное со стороны закона условие об отказе от права отозвать доверенность (ст.188 ГК РФ). Данное условие об отказе от права отзыва доверенности в обычаях делового оборота при заключении сделок подобного рода не применяется и продиктовано необходимостью доказать истцом уклонение покупателя от регистрации договора купли-продажи, кроме того, если исходить из содержания доверенности, то ответчик Филяков В.А. таких полномочий (отказ от права отозвать доверенность) Минко И.А. не давал, занижена цена земельной доли на момент совершения сделки. Средняя стоимость земельной доли площадью 17,3 га в <адрес> составляет 8 500 рублей за один гектар, то есть приблизительная стоимость указанной доли составляет <данные изъяты> рублей. Все вышеуказанное свидетельствует о действии представителя по доверенности в интересах истца и тем самым нарушают интересы и права ответчика.

Несостоятельны также доводы истца и в той части, что он не мог обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законном порядке в связи с тем, что ему необходимо было изготовить документы для государственной регистрации прав на земельные доли, а именно ему необходимо было произвести выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, а когда необходимые документы почти были готовы, то он узнал, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на представителя Минко И.А. ответчиком Филяковым В.А. была отозвана и у него соответственно была утрачена возможность обратиться с заявлением в Управление Росреестра о государственной регистрации за собой права собственности на земельную долю, так как они не основаны на законе, а именно норма ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит такого требования, кроме того, истцом не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что им принимались меры по выделению спорного земельного участка и соответственно по представлению необходимых документов для государственной регистрации права собственности на спорную земельную долю.

Суд считает нужным также отметить и то обстоятельство, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Минко И.А., представляющего интересы ответчика Филякова В.А. по доверенности, и ИП-Минко А.И. -Главой КФХ на две земельные доли ответчика, является ничтожным и по тем основаниям, что ответчик Филяков В.А. на одну из двух земельных долей, вступил в права наследования, но не зарегистрировал право собственности в регоргане, и тем самым данная земельная доля не могла продаваться.

Что же касается акта приема передачи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ от продавца к покупателю, на основании договора купли-продажи, то суд считает, что он также не может быть бесспорным доказательством того, что ИП Минко А.И.- Глава КФХ после передачи земельной доли стал законным владельцем этой земельной доли, так как приема передачи земельной доли был представлен истцом только в последнем судебном заседании, ранее представитель истца –Багапова О.Х. утверждала, что акт приема-передачи земельной доли не составлялся и что передача земельной доли была предусмотрена условиями договора купли –продажи. Вместе с тем, из содержания договора купли –продажи земельной доли следует, что передача земельной доли продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Представитель ответчика Филякова В.А. -Волихова Т.В. по данному факту утвердительно заявила, что Филякову В.А. не было известно об акте приема- передачи земельной доли. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что акт приема-передачи земельной доли был составлен не в момент заключения договора купли-продажи, в момент рассмотрения дела судом, если при этом учесть и то обстоятельство, как уже было указано выше судом, стороны как по договору купли-продажи, так и по акту приема-передачи земельной доли являются близкими родственниками и для не было никаких препятствий оформить данные документы в недавнем прошлом.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд в рамках заявленных требований и оснований требований истца, выбранного способа защиты и установленных выше обстоятельств, не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ИП Минко ФИО37–Главе КФХ к Филякову ФИО38, Канецкой ФИО39 о признании договора купли продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП Минко ФИО40 и Филяковым В.А. состоявшимся, о признании договора купли-продажи земельной доли от 28.02.2013года, заключенного между Филяковым ФИО41 и Канецой ФИО42 недействительным, о применении последствий недействительности договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Филякова ФИО43/713 земельной доли отчужденной им по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:<данные изъяты>:273 и о регистрации перехода права общей долевой собственности на 2/713 доли на земельный участок с кадастровым номером 63:<данные изъяты>:273 от Филякова ФИО45 к ИП Минко ФИО44 -Главе КФХ КФХ, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Красноармейский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Красноармейского районного суда

Самарской области Н.П.Яхонтова.