Решение по делу № 3а-590/2020 от 17.02.2020

Дело № 3а-590/2020    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2020 года                                 г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Симоновой Т.В.,

при секретаре Гатиной О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Алендвик» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Алендвик» (далее – АО «Алендвик», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - помещения, назначение: нежилое, общей площадью 685,5 кв.м., с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 19 765 746 рублей по состоянию на 12.07.2018.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на имущество организаций. Кадастровая стоимость нежилого помещения, определенная по состоянию на 12.07.2018, не соответствует рыночной стоимости данного объекта недвижимости, что подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика. Таким образом, по мнению административного истца, завышенная кадастровая стоимость помещения нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Протокольным определением суда от 16.04.2020 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

В ходе рассмотрения дела по существу административным истцом подано уточненное административное исковое заявление, согласно которому истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 12.07.2018 равной рыночной в размере 24 085 307 рублей. В подтверждение изменившейся рыночной стоимости представил отчет об оценке № 19/1201-1/1 от 14.05.2020, выполненный оценщиком ООО «Авангард» Б.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, в суд представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором на требованиях, изложенных в уточненном административном исковом заявлении, настаивает.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебное заседание не явился, суду представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, в котором указал на то, что не возражает против удовлетворения требований, заявленных в уточненном административном исковом заявлении.

Административный ответчик Государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о рассмотрении дела извещен, представил заявление о проведении судебного заседания в отсутствие представителя.

Административный ответчик Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (филиал по Пермскому краю) о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в суд представителя не направил.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из представленных в материалы дела документов, АО «Алендвик» является собственником объекта недвижимости - помещения, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 685,5 кв.м., адрес объекта: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Нежилое помещение с кадастровым номером ** является частью здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 НК РФ).

На территории Пермского края в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 НК РФ, Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК принято Постановление Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», которым был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

В названный Перечень за № 5099 включено административное здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****, в котором, как указывалось выше, находится спорное нежилое помещение, кадастровую стоимость которого просит пересмотреть административный истец в настоящем деле.

Как следует из разъяснений, данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что помещение, принадлежащее административному истцу на праве собственности, расположено в пределах здания, включенного в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости спорного помещения влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика, следовательно, административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество организаций, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещения безусловно нарушаются его права и обязанности.

В соответствии с представленной административным истцом Выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером ** по состоянию на 12.07.2018 составила 33 513 114,74 рублей и определена актом от 13.05.2019 № 112 ГБУ «Центр технической инвентаризации Пермского края» в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении помещения кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных (уточненных) исковых требований АО «Алендвик» представлен отчет об оценке № 19/1201-1/1 от 14.05.2020, выполненный оценщиком ООО «Авангард» Б., согласно которому рыночная стоимость помещения с кадастровым номером **, общей площадью 685,5 кв.м., назначение: нежилое, адрес объекта: ****, по состоянию на 12.07.2018 составила 24 085 307 рублей.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

В соответствии со статьей 11 Закон об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Так, оценщик экспертной организации ООО «Авангард» Б., выполнившая отчет об оценке № 19/1201-1/1 от 14.05.2020, является действующим членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включена в реестр оценщиков 30.07.2008 за регистрационным номером **.

Оценщик имеет необходимое образование в области оценки: диплом инженера по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», выданный ГОУ ВПО «Пермский государственный технический университет» 01.07.2005 за регистрационным номером **; диплом о профессиональной переподготовке ** № **, выданный ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации – РМЦПК» от 16.01.2008, регистрационный номер **; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 23.11.2017 по направлению «Оценка недвижимости».

Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 30.03.2020 СПАО «РЕСО-Гарантия» со сроком действия с 02.04.2020 по 01.04.2021.

В отчете присутствует описание объекта оценки, который был осмотрен оценщиком, проанализированы количественные и качественные характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость.

Как следует из отчета об оценке, объект недвижимости находится в Индустриальном районе города Перми, в микрорайоне «Новоплоский», ограниченном улицами Стахановская, Карпинского, Танкистов, Льва Толстого, в пределах красных линий; в зоне 2 согласно зонированию города Перми по категориям престижности местоположения коммерческой недвижимости (источник – ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). Земельный участок под объектом недвижимости входит в состав земель населенных пунктов, расположен в территориальной зоне Ц-1 «Зона обслуживания и деловой активности городского центра», которая выделена для развития центральных мест города и обеспечения правовых условий использования, строительства и реконструкции объектов недвижимости, не являющихся объектами культурного наследия, с широким спектром административных, деловых, общественных, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования многофункционального назначения.

С учетом видов разрешенного использования, перечисленных в отчете об оценке, оценщик отнес объект к сегменту рынка – рынок торговой недвижимости.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой, в частности офисной, недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки), на территории г. Перми за 2 квартал 2018 года, проанализировал средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на объекты торгового назначения, расположенные во 2 зоне престижности коммерческой недвижимости г. Перми (прилегающие к центру районы), который составил с учетом стоимости участка от 15 449 руб./кв.м. до 169 355 руб./кв.м. Согласно выборке объектов, найденных оценщиком, стоимость 1 кв.м. нежилых помещений офисного назначения находится в диапазоне от 35 000 руб./кв.м. до 68 881 руб./кв.м., среднее значение 49 882 руб./кв.м. (без учета корректировок на торг и отличий в характеристиках, с учетом стоимости участка).

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие и внешние факторы, влияющие на цену предложения объектов торговой недвижимости г. Перми, в данном случае к таковым отнесены: технические характеристики объекта капитального строительства, объемно-планировочные характеристики объекта капитального строительства (площадь, строительный объем), местоположение, наличие и состав коммуникаций, накопленный износ и другие.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту недвижимости земельного участка. При этом оценщиком применительно к объекту оценки проведен анализ данных о ценах предложений земельных участков под коммерческое строительство.

При определении стоимости объекта оценки, как и земельного участка, оценщиком использован сравнительный подход, при этом в отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае затратного и доходного подходов.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с учетом стоимости земельного участка) в отношении объекта оценки, с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения (местоположение, локальное местоположение, передаваемые права, техническое состояние, площадь и этаж) объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для помещения и 3 объекта-аналога для расчета стоимости земельного участка, приходящегося на помещение. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объектам оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка, местоположения, этажа, наличия отдельного входа, площади, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объектов оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение торговых объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученные результаты находятся в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

Вопреки доводу административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного объекта превышает величину его рыночной стоимости, определенную независимым оценщиком, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Замечания административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края относительно выбранных оценщиком при сравнительном подходе объектов-аналогов при определении рыночной стоимости объекта оценки, а также относительно внесения корректировок для приравнивания их к объекту оценки и завышения стоимости земельного участка, относящегося к объекту оценки, устранены административным истцом посредством предоставления иного отчета об оценке, который был проанализирован судом.

Более того, судом учтено, что вышеизложенные замечания фактически в настоящее время данным административным ответчиком не поддерживаются, с учетом того обстоятельства, что согласно представленному в материалы дела заявлению Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта в размере его рыночной стоимости (с учетом уточнения иска).

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками к моменту рассмотрения дела не поддерживалось.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости, основания для вывода о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 17.02.2020, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Алендвик» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - помещения, назначение: нежилое, общей площадью 685,5 кв.м., с кадастровым номером **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 24 085 307 рублей по состоянию на 12.07.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 17.02.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 28.05.2020.

Судья            подпись