Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-676/2015 ~ М-4502/2014 от 30.12.2014

Гражданское дело № 2-676/2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 мая 2015 г.                                                    г. Новосибирск

                             Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:

судьи                                              Коневой Ю.А., при секретаре                                          Ермаковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дмитриева С.П., Олейник Н.С. к Товариществу собственников жилья «Отрадное» о возложении обязанности по составлению акта приема-передачи квартиры, составлении акта о наличии недостатков, взыскании компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

Дмитриев С.П. и Олейник Н.С. обратились в суд с вышеуказанным иском.

В заявлении указали, что Дмитриев С.П. xx.xx.xxxx г. заключил договор об инвестиционной деятельности с СПП МЖК «Электрон» о строительстве второго комплекса жилого дома ..., с предоставлением квартиры общей площадью __ кв.м. для решения жилищного вопроса инвестора. xx.xx.xxxx г. в соответствии с договором об инвестиционной деятельности по строительству квартиры с СПП МЖК «Электрон» было заключено дополнительное соглашение о передаче прав на 3х-комнатную квартиру __ Дмитриеву С.П., Верхотуровой Н.С. и ее несовершеннолетним детям – Татьяне, xx.xx.xxxx г.р. и Светлане, xx.xx.xxxx г.р., расположенной на __ этаже __тиэтажной блок-секции в строящемся жилом доме .... Согласно п. 3 дополнительного соглашения от xx.xx.xxxx г. МЖК обязалось передать квартиру инвестору в соответствии с проектной документацией, соответствующую санитарным и техническим нормам и требованиям согласно СНиП, с выполненным устройством полов, оборудованной электропроводкой, сантехникой, канализацией, в том числе санфаянсом, ванной и приборами отопления и чистовой отделкой помещений.

Обязательства инвесторов по договору об инвестиционной деятельности и дополнительному соглашению выполнены в срок и в полном объеме, инвестиционные взносы были отражены в балансе МЖК «Электрон» вместе с другими инвестиционными взносами.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от xx.xx.xxxx г. СПП МЖК «Электрон» признано банкротом с открытием конкурсного производства. ЗАО СПП МЖК «Электрон» в соответствии с приказом __ от xx.xx.xxxx г. «В связи с ликвидацией предприятия в результате завершения процедуры банкротства» и договора __ от xx.xx.xxxx г. «О передаче прав Заказчика», в котором стороны договорились о передаче ТСЖ прав Заказчика в строительстве объекта незавершенного строительством: жилого дома ... в целях проведения в дальнейшем всех необходимых мероприятий по сдаче объекта в эксплуатацию и оформления прав инвесторов на квартиры согласно заключенным с ними договорам. В соответствии с вышеуказанным договором МЖК передает, а ТСЖ принимает на себя право на выполнение функций и обязанностей заказчика по строительству объекта в соответствии с действующим законодательством РФ, обязанности заказчика, передаваемые МЖК и принимаемые ТСЖ, перечислены в приложении № 1 к договору, а также в акте передачи объекта незавершенного строительством, извещении __ от xx.xx.xxxx г., в документах указано о передаче инвестиций на сумму __ руб. и прав заказчика на строительство объекта незавершенного строительством: жилого дома .... Передача объекта была отражена в бухгалтерском балансе ТСЖ «На Дачной» в строке __ как «Жилой дом ... – незавершенный строительством» в сумме __. руб.

xx.xx.xxxx г. Мэрия г.Новосибирска выдала ТСЖ «Отрадное» разрешение на ввод в эксплуатацию достроенного им объекта капитального строительства – __-этажной блок-секции __ жилого дома, расположенного по адресу: ...

Истцы указывают, что процедура ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и передача помещений участнику долевого строительства определена Градостроительным кодексом РФ и федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного законом срока.

Решением Ленинского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx г., как полагают истцы, установлено, что после ввода дома в эксплуатацию, квартира истцам не была передана надлежащим образом в соответствии с требованиями № 214-ФЗ.

Истцы обращались к ТСЖ «Отрадное» с заявлением о выдаче акта приема-передачи квартиры в соответствии с условиями договора, для регистрации права собственности.

xx.xx.xxxx г. истцам был выдан приема-передачи квартиры для его изучения и ознакомления. При осмотре квартиры истцами были установлены недоделки строительных работ, на приглашение принять участие в оценке недостатков в части невыполненных строительных работ, ТСЖ «Отрадное» заявило категорический отказ в связи с тем, что ТСЖ не наделялось полномочиями заказчика-застройщика.

xx.xx.xxxx г. истцам почтой был выслан акт приема-передачи квартиры с датой его выдачи от xx.xx.xxxx г., который не отвечает требованиям договора.

Истцы полагают, что ТСЖ «Отрадное» своевременно, в установленные законом сроки, не исполнило свои обязанности по извещению истцов о завершении строительства, не устранило строительные недостатки в квартире, предлагает истцам подписать акт приема-передачи квартиры в нарушение санитарных и технических норм и требований СНиП, тем самым проявляет волокиту в достройке квартиры и причиняет моральный и материальный ущерб.

Истцы просят обязать ТСЖ «Отрадное» выдать надлежащий акт приема-передачи квартиры __ для регистрации права собственности; обязать ТСЖ «Отрадное» принять участие в оценке недостатков и составлении акта в части невыполненных работ в квартире ... возместить моральный вред в сумме __ руб.

В судебное заседание истцы, их представитель Щепин В.Г. не явились, извещены надлежащим образом. Представитель ответчика ТСЖ «Отрадное» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела по-существу в свое отсутствие. Суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.

            Суд, исследовав письменные материалы дела, не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

    Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

    Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

            Согласно ст. 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39-ФЗ от 25.02.1999 г. отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

             Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

          Из пункта 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ следует, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора (сделки) обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (сделку). В соответствии со ст. ст. 165 ГК РФ надлежащим ответчиком по иску о возложении обязанности к понуждению заключить акт приема-передачи, дающий право на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, может быть только сторона, уклоняющаяся от такой сделки.

          Судом установлено, что xx.xx.xxxx г. Дмитриев С. П. (заказчик) заключил договор об инвестиционной деятельности по строительству квартиры с Социально производственным предприятием «МЖК Электрон», договор заключен в соответствии с Законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 г., стороны договорились о строительстве второго пускового комплекса (жилой дом __) МЖК для решения жилищного вопроса инвестора (л.д. 9-10). По условиям договора МЖК обязуется обеспечить строительство второго пускового комплекса собственными силами, материальными ресурсами и выполнить функции заказчика по строительству на величину доли квартиры инвестора и предоставить инвестору в жилом доме ... квартиру общей площадью __ кв.м., после их оплаты, инвестор в порядке расчетов за предоставляемую квартиру перечисляет МЖК денежные средства в сумме __ руб. в соответствии с дополнительным соглашением к указанному договору от xx.xx.xxxx г. СПП МЖК «Электрон» в соответствии с внесенными инвестором инвестициями предоставляет Дмитриеву С.П. и Верхотуровой Н.С. права на трехкомнатную квартиру __ расположенную ... (л.д. 10). Пунктом 3 дополнительного соглашения предусмотрены требования к указанной квартире и указано, что квартира должна соответствовать проектной документации, санитарным и техническим нормам и требованиям согласно СНиП.

             Строительство жилого дома осуществляло ЗАО СПП МЖК «Электрон», которое в соответствии с решением Арбитражного суда НСО по делу __ от xx.xx.xxxx г. было признано несостоятельным банкротом.

     Решением Заельцовского районного суда города Новосибирска от xx.xx.xxxx г. за Дмитриевым С.П., Верхотуровой Н.С., Верхотуровой Т.С., Верхотуровой С.С. признано право собственности на объект незавершенного строительство в виде __ комнатной квартиры __ площадью __ кв.м., расположенной ....

           Распоряжением администрации Заельцовского района г. Новосибирска __ от xx.xx.xxxx г., указанному объекту недвижимости был присвоен адрес: ....

xx.xx.xxxx г. мэрией г. Новосибирска было выдано ТСЖ «Отрадное» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 18).

xx.xx.xxxx г. ТСЖ «Отрадное» был составлен и подписан акт приема-передачи квартиры. Истцами указанный акт не подписан в связи с тем, что истцами были установлены строительные недоделки в квартире, которые, как полагают истцы, должны быть устранены ТСЖ «Отрадное», к которому перешли функции заказчика.

    В xx.xx.xxxx г. истцам вновь был направлен для подписания акт приема-передачи квартиры, который также истцами не подписан по причинам, связанным со строительными недоделками.

    Обстоятельствами неоднократного предложения со стороны ТСЖ «Отрадное» подписать акт приема-передачи квартиры сторонами не оспариваются.

    Судом установлено, что ТСЖ «На Дачной» было создано xx.xx.xxxx г., затем xx.xx.xxxx г. ТСЖ «На Дачной» было переименовано в ТСЖ «Отрадное», что следует из учредительных документов (л.д. 36-46, 63-75). В соответствии с первоначальной редакции устава ТСЖ оно создано для управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и распоряжения (в установленных законом пределах) общим имуществом, товарищество является некоммерческой организацией, не ставящей своей целью получение прибыли и не вправе осуществлять хозяйственную деятельность.

    Доводы истцов фактически сводятся к обязанности ТСЖ «Отрадное» устранить строительные недостатки в квартире и передать квартиру по акту приема-передачи.

    В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданское судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

           В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

           Решением Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx г. за истцами признано право собственности на объект незавершенного строительства, этим же решением установлено, что фактически объект был окончен строительством, истцом указывалось, что xx.xx.xxxx. МЖК «Электрон» передал им __-хкомнатную квартиру __ и заключил с Дмитриевым С.П. договор о проведении отделочных работ для скорейшего завершения строительства объекта, в квартире находятся вещи истцов, они оплачивают коммунальные услуги, а также финансируют дополнительные работы по строительству, благоустройству дома. Судом было установлено, что xx.xx.xxxx г. между ЗАО СПП МЖК «Электрон» и Дмитриевым С.П. заключен договор о проведении отделочных работ за счет средств инвестора в квартире ... после проведения Дмитриевым С.П. самоотделки он вселился в указанную квартиру и проживает в ней до настоящего времени, оплачивает коммунальные услуги, несет расходы по содержанию указанного объекта. Поскольку в отношении застройщика МЖК «Электрон» была введена процедура банкротства, а также имелись претензии третьих лиц в отношении квартиры, права истцов были защищены судебным решением.

Таким образом, исходя из указанного решения суда квартира уже была фактически окончена строительством и передана истцам, их права на нее закреплены судебным решением.

xx.xx.xxxx инвесторы регистрировали свои права на основании актов приема-передачи, выдаваемых ТСЖ «Отрадное», незарегистрированными остаются только права истцов в отношении квартиры __ и права представителя истцов Щепина В.Г. Поскольку право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может быть зарегистрировано только после ввода объекта в эксплуатацию, которое имело место быть __ г., то право на передачу объектов недвижимого имущества инвесторам имеет только лицо, сдавшее объект недвижимого имущества в эксплуатацию, т.е. ТСЖ «Отрадное».

    Суд полагает, что истцами не доказано нарушение их прав действиями ТСЖ «Отрадное», которое застройщиком блок-секции многоквартирного жилого дома не являлось и не являлось стороной по инвестиционному договору, заключенному истцами с СПП «МЖК Электрон». В соответствии с целями и задачами ТСЖ, предусмотренными законодательством о ТСЖ, а также учредительными документами, ответчик не вправе вести хозяйственную деятельность и выполнять функции заказчика.

    Возникшие между СПП «МЖК Электрон» и истцами правоотношения по вложению инвестиций в строительство квартиры в многоквартирном доме регулируются Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности», ст. 421 ГК РФ, содержат элементы договора подряда. Положения ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к указанным правоотношениям применяться не могут, поскольку данный закон распространяется на правоотношения, возникшие по строительству многоквартирных жилых домов, разрешение на строительство которых было выдано после вступления закона в силу.

           В силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Истцы ссылаются на договор о передаче прав заказчика, предметом которого является передача прав заказчика в строительстве объекта незавершенного строительством жилого дома, по договору ТСЖ обязано принять на баланс объект незавершенный строительством и обязательства перед инвесторами объекта согласно заключенным с ними договорам, т.е. по мнению истцов, обязательства заказчика перешли к ТСЖ по сделке. Гражданским кодексом РФ предусмотрены требования к сделкам уступки требования и перевода долга. В соответствии со ст.ст. 389, 391 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Поскольку предметом сделки являлись права в отношении объекта недвижимого имущества, в силу уже действовавшего в тот период ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» такая сделка подлежала государственной регистрации. Права по такой сделке могут возникнуть только с момента государственной регистрации. Условий, связанных с переходом обязательств СПП «МЖК Электрон» в силу закона, судом также не установлено. ТСЖ «Отрадное» универсальным правопреемником СПП «МЖК Электрон» не является.

     Доводы истцов и представленные им никем не заверенные копии документов – приказ о передаче объекта незавершенного строительства ТСЖ «На Дачной», акт передачи объекта, извещение о передаче суммы затрат, договор о передаче прав заказчика являются не допустимыми и не относимыми к делу доказательствами, не подтверждают факт того, что правопреемником застройщика является ТСЖ «Отрадное». Заявленное истцами ходатайство об истребовании материалов регистрационного дела по другим квартирам в доме, о количестве полученных свидетельств на праве собственности квартир в этом же доме не подтверждает наличие относимых к заявленному спору доказательств. В копиях документов Управления Росреестра по НСО, представленных на запрос суда по заявленному истцам ходатайству, документов, на которые ссылаются истцы (договор о передаче прав заказчика и др.) не содержится.

            Вместе с тем, учитывая установленные ст. 25.1 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и введенные ФЗ от 30.12.2004 г. требования к регистрации прав на недвижимое имущество во вновь созданных объектах недвижимости ТСЖ «Отрадное» неоднократно выдавало истцам акты приема-передачи квартиры для реализации их прав на регистрацию объекта недвижимости, что подтверждается материалами дела.

            Учитывая установленные судом факты неоднократных попыток ТСЖ «Отрадное» вручить истцам акты приема-передачи жилого помещения, а также фактическое предоставление квартиры истцу Дмитриеву С.П. еще в xx.xx.xxxx г., признание за истцами права собственности на незавершенный строительством объект, суд считает установленным тот факт, что ТСЖ «Отрадное» не чинило и не чинит истцам препятствий в реализации их прав на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом, не создает истцам помех в подписании и получении акта приема-передачи жилого помещения, необходимого истцам для последующей регистрации права собственности.

          На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования Дмитриева С.П. и Олейник (Верхотуровой) Н.С. о возложении обязанности по выдаче акта приема-передачи квартиры ... для регистрации права собственности удовлетворению не подлежат, требования о понуждении ТСЖ «Отрадное» принять участие в оценке недостатков и составлении акта в части невыполненных работ не основаны на законе, вытекающие из данных требований дополнительные требования о взыскании компенсации морального вреда также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

          В удовлетворении исковых требований Дмитриева С. П. и Олейник Н. С. к ТСЖ «Отрадное» о возложении обязанности по выдаче акта приема-передачи квартиры __ по ... для регистрации права собственности, понуждении к участию в оценке недостатков и составлению акта в части невыполненных работ, компенсации морального вреда в размере __ рублей, отказать.

             Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через суд, вынесший решение.

Судья                                                  подпись    Ю.А.Конева

Решение изготовлено в

окончательной форме 15.05.2015 г.