Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6843/2016 ~ М-6809/2016 от 08.08.2016

<***> Дело № 2-6843/2016 Мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2016 года Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 09 ноября 2016 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Исаковой К. В., при секретаре Макаровой В. Е.,

при участии представителя истца Соболевской Т. В., представителя ответчика Демьяновой О. Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Екатеринбурга к Юрченко В. Т. о взыскании суммы долга по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Юрченко В. Т. о взыскании суммы долга по договору аренды.

В обоснование исковых требований указано, что на основании постановления Главы г. Екатеринбурга от *** *** между Администрацией *** и ООО «АСП-Стар» (ранее – ООО ТД «Чкаловский») заключен договор аренды от *** *** (в редакции дополнительных соглашений *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***) земельного участка с кадастровым номером ***, площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: ***, для строительства торгового центра первой и второй очереди на срок с *** по ***. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем имеется регистрационная запись от *** ***.

По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок.

В связи со вводом в эксплуатацию от *** по разрешению № *** (первая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.

На земельном участке с кадастровым номером *** расположено шестиэтажное здание торгового центра первой очереди общей площадью *** кв. м и объект незавершенного строительства торгового центра второй очереди площадью *** кв. м со степенью готовности на *** <***>.

Согласно выписке из ЕГРП Юрченко В. Т. на праве общей долевой собственности принадлежит <***> долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, с момента государственной регистрации права собственности *** у Юрченко В. Т. возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Размер арендной платы за землю для каждого арендатора определяется пропорционально занимаемым площадям, а именно, для Юрченко В. Т. в размере <***> от <***> кв. м с *** по настоящее время.

Арендная плата, начисленная за период с *** по июль *** в размере <***>, ответчиком не оплачена.

За нарушение сроков уплаты аренды в соответствии с условиями п. 6.1 договора аренды за период с *** по *** начислены пени в размере <***>.

На основании изложенного, Администрация г. Екатеринбурга просит суд взыскать с Юрченко В. Т. задолженность по арендной плате в размере <***>, пени в размере <***>.

В судебном заседании представитель Администрации г. Екатеринбурга Соболевская Т. В., действующая на основании доверенности *** от ***, исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении. Дополнительно суду пояснила, что, не смотря на наличие решения Арбитражного суда *** о взыскании с ООО «АСП-Стар» задолженности по договору аренды, двойное взыскание задолженности по договору аренды не происходит. ООО «АСП-Стар» находится в стадии банкротства, реальное взыскание с него задолженности невозможно, кроме того, исполнительный лист в отношении ООО «АСП-Стар» отозван, исполнительное производство не ведется. Не согласна с мнением стороны ответчика о необходимости для расчета арендной платы определения площади земельного участка непосредственно под зданием, то есть, необходимого для его использования. Земельный участок является неделимым, поэтому и расчет платы правомерно произведен от площади земельного участка. Пояснила, что можно рассчитать площадь земельного участка, приходящегося на ответчика, исходя из площади земельного участка и площади объекта, а также зарегистрированной доли в праве собственности. Ставки арендной платы в расчете применены верно, так как ставки 1 % и 1,5% (с ***) могут применяться только до окончания срока действия разрешения на строительство. Настаивала на правильности произведенного расчета задолженности по арендной плате и пени.

Представитель ответчика Демьянова О. Б., действующая на основании от ***, в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, указала следующее. Юрченко В. Т. полагает себя ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку договор аренды *** от ***, на который ссылается истец, на текущий момент действующий, не расторгнут, дополнительные соглашения, позволяющие определять иного арендатора по договору, отсутствуют. Кроме того, решениями арбитражных судов с ООО «АСП-Стар» взыскана задолженность по арендной плате по указанному договору за периоды, указанные истцом в своих требованиях. То есть, по сути, истец просит суд пересмотреть вступившие в силу судебные акты, взыскать повторно арендную плату за один и тот же земельный участок, за одинаковые периоды времени, с другого лица, неосновательно обогащается за счет ответчика. Юрченко В. Т., являясь собственником доли в объекте незавершенного строительства, не является арендатором по договору аренды *** от ***, следовательно, не несет прав и обязанностей, связанных с арендой земельного участка.

Истец при расчете арендной платы определил размер квадратных метров, принадлежащих ответчику на праве собственности в объекте незавершенного строительства, а именно, <***> кв. м., что не может иметь место, так как за Юрченко В. Т. зарегистрирована доля в объекте незавершенного строительства, объекта недвижимости до момента сдачи его в эксплуатацию не существует.

Кроме того, Юрченко В. Т. не имеет разрешения на строительство, не может самостоятельно достроить объект, так как все права и обязанности застройщика находятся у ООО «АСП-Стар», а том числе, на основании договора аренды. В настоящий момент ООО «АСП-Стар» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, договор аренды *** от *** является активом предприятия, должно быть включено в конкурсную массу и реализовано с торгов. Согласно ответу директора Департамента земельных отношений МУГИСО на от *** на обращение инициативной группы инвесторов-собственников долей в объекте незавершенного строительства по ***, о расторжении договора аренды *** от *** с ООО «АСП-Стар» и оформлению договора со множественностью лиц на стороне арендатора, сделать это невозможно в связи с тем, что право аренды ООО «АСП-Стар» входит в конкурсную массу.

В соответствии с положениями ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. То есть, истец неправомерно считает, что к Юрченко В. Т. перешли права аренды пропорционально ее доли по отношению ко всему земельному участку общей площадью <***> кв. м, тогда как действительная примерная площадь земельного участка под объектом незавершенного строительства составляет <***>

Неправомерно истцом применены для расчета арендной платы положения Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП. Во-первых, данное постановление предполагает для расчета брать площадь земельного участка, что невозможно в силу регистрации за Юрченко В. Т. доли в праве собственности. Во-вторых, согласно схеме земельного участка, расположенного под объектом незавершенного строительства, его площадь составляет <***> кв. м, а по данным самого истца, указанным при расчете арендной платы по делу № ***, размер земельного участка под объектом второй очереди строительства составляет <***>. м. То есть, расчет истца арифметически неверен.

Неправильно применены истцом ставки арендной платы, поскольку взяты они для расчета по земельным участкам, предназначенным для административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки. Тогда как Постановление Правительства СО № 1855-ПП применяет ставку – 1,0 для земельных участков, предоставленных для строительства объектов. Стороной истца в данной части возражений представлен контррасчет требований.

Представитель ответчика указывает, что Постановление № 1855-ПП применяется для расчета арендной платы за земельные участки под объектом завершенного строительства. Для настоящего случая для расчета аренды под объектом незавершенного строительства следует руководствоваться Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, поскольку земельный участок относится к неразграниченным землям, к государственной собственности. Данные правила предполагают определение арендной платы в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. И в настоящий момент расчет невозможен, поскольку рыночная стоимость земельного участка никем не определялась.

Представитель ответчика просит также учесть, что объект незавершенного строительства, в котором у ответчика имеется зарегистрированная доля, на сегодняшний момент является объектом, не пригодным для использования. Ответчик не имеет возможности использовать принадлежащую ему долю, не может зарегистрировать право собственности на офисную площадь, не может даже попасть на объект. Следовательно, не может быть признана пользователем земельного участка. В соответствии с письмом К от *** *** сделан вывод об отсутствии фактической возможности эксплуатации объекта незавершенного строительства по адресу: ***.

Таким образом, договор аренды земельного участка между Администрацией г. Екатеринбурга и Юрченко В. Т. не заключался, обязательную регистрацию договор аренды не проходил, существенные условия договора аренды (размер земельного участка, стоимость арендной платы, срок аренды и т.п.) с Юрченко В. Т. не обсуждались, объект не сдан в эксплуатацию, ответчик не является собственником реальной площади в данном объекте. Приведенный истцом расчет арендной платы является неверным и незаконным, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Третье лицо ООО «АСП-Стар» в судебное заседание своего представителя не направило, извещено о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, причины неявки суду не известны, ходатайства об отложении судебного заседания не поступали.

Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, Министерство надлежащим образом уведомлено о дате, времени и месте проведения судебного заседания, в материалы дела представлен отзыв, из которого следует, что Министерство поддерживает исковые требования Администрации г. Екатеринбурга, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

На основании постановления Главы г. Екатеринбурга от *** *** между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» (ранее – ООО ТД «Чкаловский») заключен договор аренды от *** *** (в редакции дополнительных соглашений *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***) земельного участка с кадастровым номером ***, площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: ***, для строительства торгового центра первой и второй очереди на срок с *** по *** (пункты 1.1, 1.2, 9.1 договора – л.д. 7-15).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем имеется регистрационная запись от *** ***.

Суд признает установленным тот факт, что, поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом, и со стороны арендодателя возражений не последовало, договор аренды *** от *** считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок в силу положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признает суд и то обстоятельство, что в связи со вводом в эксплуатацию от *** по разрешению № *** (первая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.

На земельном участке с кадастровым номером *** расположено шестиэтажное здание торгового центра первой очереди общей площадью *** кв. м и объект незавершенного строительства торгового центра второй очереди площадью *** кв. м со степенью готовности на *** <***>%.

Согласно выписке из ЕГРП Юрченко В. Т. на праве общей долевой собственности принадлежит <***> долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, право собственности зарегистрировано *** (л. д. 16).

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства отнесен к недвижимым вещам.

В п. 38 Постановления от 23.06.2016 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного суда Российской Федерации разъяснил, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права не недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

С момента государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства он становится объектом гражданского оборота, что позволяет совершать с ним гражданско-правовые сделки.

Ответчик является собственником доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение закреплено в п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в пункте 14 разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Следовательно, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Таким образом, с даты регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - *** Юрченко В. Т. приобрела право пользования земельным участком, занятым приобретенным ею объектом и необходимым для его использования на праве аренды. К Юрченко В. Т. перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по договору аренды с учетом редакций дополнительных соглашений. И что не обязывает заключать отдельное соглашение сторон по изменению условий договора аренды. В том числе, к ответчику перешла обязанность осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии сп. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2.4 договора *** (в редакции дополнительных соглашений *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с *** по июль 2016 года.

В соответствии с представленным истцом расчетом задолженность по арендной плате ответчика составляет за указанный период <***>, пени – <***>.

Ответчиком заявлено, что арендная плата за весь земельный участок уже взыскана с застройщика ООО «АСП-Стар» судебными актами по решениям арбитражного суда № *** от ***, № *** от ***, № *** от ***, следовательно, не может быть повторно взыскана с ответчика.

Данный довод судом отклоняется, поскольку из указанных судебных актов следует, что арендная плата с ООО «АСП-Стар» взыскивалась не за весь земельный участок площадью <***> кв. м, а участок площадью <***> кв. м. Взыскание арендной платы с ООО «АСП-Стар» решениями Арбитражного суда г. Москвы № *** от ***, № *** от *** само по себе не прекращает указанного обязательства ответчика, возникшего у него в силу закона с момента государственной регистрации права общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке (с *** в размере <***> доли).

Доказательств исполнения указанных судебных актов ответчиком не представлено, представитель истца суду пояснила, что исполнительные листы отозваны с исполнения именно в связи с установлением факта регистрации права собственности на объект незавершенного строительства ответчиком и иными лицами. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.

Ответчиком заявлено, что истцом при расчете арендной платы неверно применена площадь земельного участка.

Представитель истца суду пояснила, что за основу расчета арендной платы взята площадь всего земельного участка, на котором стоят объекты недвижимости (здание торгового центра и объект незавершенного строительства), то есть, <***> кв. м, земельный участок является неделимым, поэтому расчет, исходя из площади всего земельного участка, является единственно верным.

Ответчик в своих возражениях указывает, что в соответствии с приведенными ею нормами законодательства, площадь земельного участка должна определяться из площади, необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства. Предложены варианты расчета арендной платы, исходя из площади земельного участка <***> кв. м, а также, 6153,67 кв. м.

Доводы ответчика суд полагает недоказанными, указанные ею площади земельного участка не подтверждены документально доказательствами, отвечающими свойствами относимости, допустимости и достоверности.

Представителем ответчика было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания до момента проведения судебной экспертизы по определению площади земельного участка в рамках иного арбитражного дела.

Ходатайство судом было отклонено как необоснованное. В рамках настоящего дела такое ходатайство заявлено не было, а отложение судебного заседания до получения результатов судебной экспертизы в рамках другого дела приведет к необоснованному и неоправданному затягиванию рассмотрения настоящего гражданского дела.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия доказательств выделения из земельного участка с кадастровым номером *** земельного участка, необходимого для строительства объекта незавершенного строительства в отсутствие доказательств изменения предмета договора аренды и доказательств иного размера площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства, суд полагает, что при расчете арендной платы истец правильно исходил из площади земельного участка, являющегося предметом договора аренды – <***> кв. м.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с п. 2 рассматриваемого договора аренды размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и МО «город Екатеринбург», и указывается в расчете арендной платы, которая является неотъемлемой частью договора аренды (Приложение № 1).

В данном случае размер арендной платы должен производиться на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области», то есть, пропорционально площади используемого земельного участка и площади арендуемых ответчиком нежилых помещений.

Размер арендной платы определяется для каждого арендатора пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в их собственности, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.

Согласно п. 5 поименованного Положения, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

КС x Д x СтАП x Ку x ПК

АП = -------------------------, где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от *** ***, общая площадь земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, составляет <***> кв. м.

На земельном участке расположены объекты недвижимости общей площадью <***> кв. м, в том числе, шестиэтажное здание торгового центра первой очереди общей площадью *** кв. м (кадастровый паспорт здания от *** ***) и объект незавершенного строительства торгового центра второй очереди общей площади *** кв. м (разрешение на строительство от *** № ***, согласно которому по состоянию на *** степень готовности – 40%).

Согласно выписке из ЕГРП Юрченко В. Т. на праве общей долевой собственности принадлежит <***> долей в праве собственности на объект незавершенного строительства, право собственности зарегистрировано *** (л. д. 16).

Поэтому, суд приходит к выводу, что принадлежащей ответчику доле соответствует часть земельного участка в размере <***> кв. м (<***> * ***) / <***> кв. м * <***> кв. м).

Расчет истца, при которой учитывается площадь помещений, в отношении которых зарегистрировано право собственности – <***> кв. м, суд признает неверным, противоречащим п. 5 Положения № 1855-ПП.

В соответствии с п. 5 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области № 1855-ПП, размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади все объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

То есть, общая площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ***, составляет <***> кв. м, и именно указанная площадь должна использоваться при определении размера доли.

Также суд отклоняет довод стороны ответчика о том, что нельзя определить долю, принадлежащую ответчику, в реальных квадратных метрах, поскольку зарегистрирована лишь доля в праве, в свидетельстве о регистрации права собственности площадь объекта не указана, объект строительства на настоящий момент не завершен, в эксплуатацию не сдан, точные замеры по площади строения не произведены, на настоящий момент степень готовности – <***>.

Суд соглашается с позицией, высказанной представителем истца, подтвержденной законодательно, что площадь объекта недвижимого имущества необходимо определять из площади, указанной в разрешении на строительство, - *** кв. м, именно такой объект недвижимости по своим характеристикам должен быть сдан в эксплуатацию по завершении строительства.

Определение доли, принадлежащей ответчику, в квадратных метрах, то есть, в реальной площади, возможно путем простого арифметического расчета, что и сделано истцом, и скорректировано судом, и не противоречит положениям п. 5 Положения № 1855-ПП.

Сторона ответчика заявила о том, что при расчете арендной платы истцом неверно применяется ставка платы, исходя из разрешенного использования – земельные участки для размещения административных, офисных зданий и сооружений и иных объектов общественно-деловой застройки, поскольку строительство спорного объекта не завершено.

Представитель истца, возражая в этой части, пояснила, что ставка 1% (до 2014 года) и 1,5% (с ***) может применяться лишь до окончания срока действия разрешения на строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Для строительства спорного объекта было выдано разрешение на строительство объекта недвижимости от *** № № *** на строительство по проекту «Торговый центр по ***. Административное здание (вторая очередь строительства)» на срок с учетом продлений до ***.

В установленный срок строительство завершено не было.

Согласно представленному в материалы дела письму К*** от *** фактическая возможность эксплуатации объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ***, находится на стадии завершения не более <***>.

Вместе с тем, нахождение на арендуемом земельном участке незавершенного строительством объекта означает, что участок не может использоваться иным образом, чем для строительства и ввод недвижимого имущества в эксплуатацию является основанием для изменения правового режима земель, занятого соответствующим объектом.

Пунктом 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что строительство – это создание зданий, строений, сооружений (в том числе, не месте сносимых объектов капитального строительства).

Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлен ответчику для строительства торгового центра первой и второй очереди, при этом окончание срока действия разрешения на строительство не свидетельствует об окончании строительства и начале эксплуатации возведенного объекта, а также об изменении целевого использования земельного участка.

В связи с этим, для определения размера арендной платы необходимо применять ставку 1% (п. 68 Постановления Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30.12.2011), как для земельных участков, на которых ведется строительство, а не 3.5%, 4.5 % и 5.5%.

Кроме того, разрешенное использование земельного участка до настоящего времени не изменено: согласно представленному кадастровому паспорту в отношении земельного участка с кадастровым номером *** от *** (л.д. 108-111) его разрешенным использованием является строительство торгового центра.

Таким образом, при расчете арендной платы с *** подлежит применению ставка 1.5% от кадастровой стоимости земельного участка (п. 65 Постановления Правительства Свердловской области № 1855-ПП от 30.12.2011 в ред. от 27.12.2013).

Расчет арендной платы за период с *** по *** для Юрченко В. Т. будет следующим:

Кадастровая стоимость земельного участка, не оспоренная сторонами, составляет <***>.

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

Всего арендная плата – <***>, которая и подлежит взысканию с ответчика.

Наличие задолженности ответчиком не оспорено, контррасчет ответчика суд признает неверным и не подлежащим применению.

В связи с тем, что ответчик нарушил установленные договором сроки внесения арендных платежей, истец на основании п. 6.2 договора начислил ответчику пени в размере <***>.

Поскольку судом произведен перерасчет задолженности по арендной плате, то при произведении перерасчета неустойки ее размер будет составлять:

За период с *** по ***:

<***> * <***> день * 0,1% = <***>

За период с *** по ***:

<***> * <***> дней * 0,1% = <***>

За период с *** по ***:

<***> * <***> дней * 0,1% = <***>

За период с *** по ***:

<***> * <***> дней * 0,1% = <***>

За период с *** по ***:

<***> * <***> дней * 0,1% = <***>

Итого: <***>.

В соответствии с руководящими разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», содержащимися в п. 71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Исходя из установленных обстоятельств дела, суд полагает размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, учитывает, что ответчик не является индивидуальным предпринимателем и не осуществляет иную предпринимательскую деятельность, а значит, не несет риск, связанный с осуществлением такой деятельности, а потому уменьшает размер неустойки до <***>.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из суммы удовлетворенных имущественных требований истца, в размере <***>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 152, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования администрации города Екатеринбурга к Юрченко В. Т. о взыскании суммы долга по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с Юрченко В. Т. в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с *** по *** в размере 15995 рублей 83 копейки, пени в размере 200 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Юрченко В. Т. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 647 рублей 83 копеек.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья <***> К. В. Исакова

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>