Мотивированное решение от 27.12.2020 по делу № 02-3868/2020 от 24.09.2020

дело № 2-3868/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата                                                                           адрес

Хамовнический районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3868/20 по иску Бекмамбетова фио к фио о понуждении заключить основной договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, просит обязать ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры №34, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0001017:1248, на условиях, согласованных в предварительном договоре от дата, а именно на условиях, содержащихся в проекте договора, приложенном к исковому заявлению.

В обоснование своих требований указал, что дата стороны в связи с невозможностью незамедлительного погашения всей суммы задолженности ответчика перед наименование организации заключили предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, существенным условием которого является оплата ответчиком суммы сумма в счет погашения задолженности по кредитному договору №3373 от дата Ответчик принял на себя обязательство получить согласие наименование организации на отчуждение указанной квартиры и снятие обременений. Цена указанной квартиры установлена сумма, срок заключения основного договора до дата 

При этом истец полагает, что фио уклоняется от заключения основного договора, в указанные дату, время и место заключения основного договора не явился, не направил истцу предложение об иных месте, времени или дате заключения основного договора, вследствие уклонения ответчика от заключения основного договора истец несет значительные прямые убытки.

Основной договор купли-продажи квартиры не заключен, что явилось основанием для обращения в суд с данным иском.

Истец. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца в судебное заседание явился, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица - конкурсный управляющий наименование организации наименование организации в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В соответствии с п.1 ст.37 Федерального закона от дата №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, фиоM. является собственником квартиры №34, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0001017:1248.

Согласно договору ипотеки (залоге недвижимости) №З/3373 от дата, а также договору о последующем залоге недвижимости №З/3405 от дата, заключены между наименование организации и фиоM., в обеспечение обязательств по кредитным договорам №3373 от дата и №3405 от дата указанная квартира передана в залог Банку.

Решение Арбитражного суда адрес от дата по делу №А40-235392/16-178-260 «Б» наименование организации признано несостоятельным банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Полномочия конкурсного управляющего возложены на наименование организации.

Вступившим в законную силу определение Хамовнического районного суда адрес от дата по гражданскому делу № 2-2317/19 по иску наименование организации в лице конкурсного управляющего – наименование организации к фио о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество утверждено мировое соглашение, согласно которого сумма требований к фиоM. по кредитным договорам по состоянию на дата (включительно) составляет: по кредитному договору № 3405 от дата – сумма; по кредитному договору № 3373 от дата – сумма (п.1). Исполнение обязанности по оплате задолженности по мировому соглашению, а также текущих процентов за период с дата по дата в соответствии с п. 3.2 Мирового соглашения, осуществляется Ответчиком не позднее дата в порядке и сроки, предусмотренные Графиками погашения задолженности (п.4).

Из письма конкурсного управляющего наименование организации наименование организации №43-14исх-105667 от дата следует, что сторонами согласован новый график погашения задолженности – до дата

дата, между фиоM. (продавец) и фио (покупатель) был заключен предварительный договора купли-продажи квартиры №34, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0001017:1248, этаж 0 (чердак), общей площадью 310 кв.м. на условиях, согласованных в предварительном договоре от дата

В соответствии с п.1 предварительного договора продавец и покупатель обязались в срок до дата заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры.

В п.3 предварительного договора указано, что в соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимости) № З/3373 от дата на квартиру наложена ипотека в пользу наименование организации, запись о регистрации №77-77/011-77/011/215/2016-47/1 от дата

В п.4.1 предварительного договора стороны установили существенное условие заключения основного договора, которым является оплата продавцом суммы в размере сумма в счет погашения задолженности ответчика по кредитному договору №3373 от дата

В соответствии с п.4.2 на ответчика возложена обязанность получить согласие наименование организации на отчуждение указанной квартиры и снятие обременений.

Пунктом 6 предварительного договора стоимость квартиры определена в сумме сумма Расчеты производятся посредством перечисления денежных средств на счет наименование организации в наименование организации, после чего наименование организации будет предоставлен пакет документов для снятия с указанной квартиры обременения в виде залога и последующего залога по договорам №З/3373 от дата, №З/3405 от дата

Письмом конкурсного управляющего наименование организации наименование организации №43-14исх-144635 от дата сообщено о том, что отчуждение указанной квартиры возможно по цене не ниже залоговой стоимости, установленной п.3.1.1.2. договора об ипотеке (залоге недвижимости) №З/3373 от дата в сумме сумма с перечислением денежных средств на счет банка в Агентстве.

Рассматривая требования истца об обязании заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры, суд приходит к выводу что данные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п.2 ст.346 наименование организациинаименование организациинаименование организацииотношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем.

По смыслу указанных выше положений закона, сделка, совершенная при отсутствии согласия залогодержателя, является ничтожной.

Стоимость предмета залога, согласованная сторонами в предварительном договоре, существенно ниже размера задолженности ответчика перед банком.

Из письма конкурсного управляющего банка №109к/138649 от дата следует, что по состоянию на дата сумма задолженности по кредитному договору №3373 от дата составляет сумма 

При наличии задолженности в размере, существенно выше согласованной в предварительном договоре стоимости указанной квартиры, и при отсутствии согласия конкурсного управляющего банка на отчуждение квартиры за цену сумма, сделка, на понуждении которой настаивает истец, будет являться ничтожной, нарушающей положения закона и ущемляющей права банка как залогодержателя и его кредиторов.

Заключая предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, истец знал о наличии обременения в виде залога, а также об обязательствах ответчика перед банком, что отражено в исковом заявлении, в предварительном договоре и в проекте основного договора, приложенного к исковому заявлению.

Таким образом, истец осознавал, что заключение основного договора зависит от воли третьего лица, на которое не распространяется действие предварительного договора, и от наступления существенного условия, предусмотренного п.4 предварительного договора.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

При заключении предварительного договора истец должен был предусмотреть, что по различным основаниям, в том числе и по независящим от сторон, существенное условие п.4 предварительного договора для заключения основного договора может не наступить, конкурсный управляющий банка может не дать своего согласия на заключение основного договора по цене, существенно ниже залоговой стоимости квартиры, определенной кредитным договором №3373 от дата и мировым соглашением.

Действия истца, направленные на заключение договора купли-продажи квартиры без согласия залогодержателя, то есть направленные на понуждение ответчика совершить ничтожную сделку, противоречат вышеназванным положениям закона.

При этом суд учитывает, что в действиях ответчика отсутствует вина (умысел или неосторожность), направленные на неисполнение или на ненадлежащее исполнение обязательства по заключению основного договора.

Как следует из письма конкурсного управляющего от дата № 104-09исх-2945578, до начала распространения новой коронавирусной инфекции ответчик принимал меры для наступления существенного условия предварительного договора, дата оплатил задолженность по кредитному договору согласно установленному мировым соглашением графику в размере сумма

После введения Указом Мэра Москвы от дата №12-УМ на территории адрес режима повышенной готовности дата ответчик обратился к конкурсному управляющему банка с просьбой об отсрочке выплаты задолженности по кредитному договору №3373 от дата

Письмом от дата № 43-14исх-105667 конкурсный управляющий предоставил ответчику отсрочку погашения полной суммы задолженности до дата в размере сумма с первым платежом дата 

В соответствии с п.4.1.3 договора о последующем залоге недвижимости №З/3405 от дата ответчик принял на себя обязательства не отчуждать квартиру и не совершать действий, влекущих утрату прав залогодателя на квартиру.

дата, действуя во исполнение договора о последующем залоге недвижимости №З/3405 от дата и п. п.4.2 предварительного договора, ответчик обратился к конкурсному управляющему банка за получением согласия на отчуждение квартиры по цене сумма

Письмом от дата №43-14исх-144635 залогодержатель не дал своего согласия на заключение сделки по отчуждению квартиры по цене сумма, ниже залоговой.

Таким образом, к сроку дата, определенному п.1 предварительного договора для заключения основного договора, не наступило существенное условие для заключения основного договора, и отсутствовало согласие конкурсного управляющего на совершение сделки за цену, определенную п.6 предварительного договора.

Учитывая, что без согласия залогодержателя у ответчика отсутствует возможность распоряжаться спорным недвижимым имуществом, суд приходит к выводу, что требования истца о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от дата, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, в соответствии со ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                                         ░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░.

░░░░ № 2-3868/20

░░░░░░░

░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░

░░░░                                                                           ░░░░░

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░,

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-3868/20 ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░,

░░░░░:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                                         ░░░