Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2070/2017 от 18.07.2017

Судья Михеева Т.А.     Дело № 33-2070

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 августа 2017 года                               город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Коротченковой И.И.,

судей Хомяковой М.Е., Корневой М.А.,

при секретаре Сулеймановой А.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к администрации <адрес> о взыскании выкупной стоимости жилого помещения,

по апелляционной жалобе администрации <адрес> на решение Советского районного суда <адрес> от <дата>, которым исковые требования ФИО11 удовлетворены.

Дополнительным решением Советского районного суда от <дата> с администрации <адрес> в пользу ФИО12 взысканы расходы по досудебной оценке выкупной стоимости жилого помещения в сумме <...> руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> руб.

Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., выслушав представителя ФИО13. по доверенности Поданенко М.А., поддержавшую возражения на апелляционную жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО9. обратилась в суд с иском к администрации <адрес> о взыскании выкупной стоимости жилого помещения.

Исковые требования мотивированы тем, что ей на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м.

Заключением Орловской городской межведомственной комиссии от <дата> № многоквартирный жилой <адрес> в осях «1-7», «А-Г» признан аварийным и подлежащим сносу.

Истцу были направлены соответствующие уведомления, а также было предложено заключить соглашение об изъятии указанного жилого помещения, размер возмещения был определен согласно отчету о досудебной оценке, составленному по инициативе администрации <адрес>.

Поскольку истец не согласна заключить соглашение на предложенных условиях, просила суд определить и взыскать выкупную цену изымаемого жилого помещения, рыночную стоимость доли истца в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, затраты на переезд, на оплату услуг риэлторов за поиск недвижимости и сопровождение сделки по приобретению другого жилого помещения, на оплату услуг оформления права собственности на новое жилое помещение, связанных с выкупом и изъятием помещения.

Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.

Администрация <адрес> не согласилась с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального права.

Ссылается на то, взысканная судом сумма возмещения в размере <...> руб. превышает компенсацию, предусмотренную областной адресной программой «Переселение граждан, проживающих на территории <адрес>, из аварийного жилищного фонда» на <...> руб.

Полагает, что отчет ООО «<...>» не может являться допустимым доказательством, поскольку стоимость жилого помещения и стоимость общего имущества (земельного участка) посчитаны раздельно и стоимость доли в праве на земельный участок является завышенной.

Указывает, что действующее законодательство устанавливает, что стоимость доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения и не может устанавливаться отдельно.

Обращает внимание, что суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО14. в размере <...> руб. за не произведенный капитальный ремонт.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. ст. 2, 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора, любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ (в редакции от 23.07.2013 № 249-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.

В подпункте «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Статьей 24 Устава <адрес> установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации <адрес>.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Правил землепользования и застройки городского округа «<адрес>» решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией <адрес>.

Материалами дела подтверждается и установлено судом, что ФИО1 является собственником квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата> (л.д. 90).

Спорное жилое помещение расположено в доме до 1917 года постройки.

Заключением Орловской городской межведомственной комиссии от <дата> № многоквартирный жилой <адрес> в осях
«1-7», «А-Г» признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 7).

В судебном заседании установлено, что истцу было предложено заключить соглашение об изъятии указанного жилого помещения за сумму <...> руб., определенную по инициативе ответчика в досудебном порядке независимым оценщиком ИП ФИО7

Не согласившись с предложенной оценкой и полагая ее заниженной, ФИО1 приложила к иску свою отчет № об оценке рыночной стоимости выкупной цены квартиры, составленный ООО «<...>» <дата>, согласно которому: рыночная стоимость квартиры истца определена в сумме <...> руб., в том числе стоимость доли в праве собственности на общий земельный участок под домом, в сумме <...> руб., дополнительно убытки, связанные с изъятием жилого помещения, определены в сумме <...> руб., компенсация за непроизведенный ремонт – <...> руб. (л.д. 24-157).

Указанный отчет администрацией <адрес> в судебном заседании в установленном порядке оспорен не был, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения выкупной стоимости жилого помещения не заявлялось.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, правомерно пришел к выводу о том, что в стоимость выкупной цены спорного жилого помещения, подлежащей выплате, должна включаться рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием и компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, которые были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана соответствующая оценка, с которой судебная коллегия соглашается.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя задолго до признания жилого дома, в котором расположена квартира истца, аварийным и подлежащим сносу (год постройки до 1917), и уже на момент приобретения истцом в 2008 году жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к правильному выводу, что имеются основания для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, исходя из доли истца, в выкупную цену жилого помещения.

Нарушений норм процессуального и материального характера судом при вынесении решения не допущено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда <адрес> от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации <адрес> - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи