Дело № 2-372/2014
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> ДД.ММ.ГГГГ
Железнодорожный районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Федореева Е.В.,
при секретаре Ким А.С.,
с участием представителя истца ФИО6,
представителя ответчика (истца) министерства имущественных отношений <адрес> ФИО4,
ответчика ФИО3,
представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к министерству имущественных отношений <адрес> о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков, расходов по уплате государственной пошлины, и гражданское дело по иску министерства имущественных отношений <адрес> к ФИО3 о признании отсутствующим права общей долевой собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к министерству имущественных отношений <адрес> о возмещении убытков в размере произведенных арендных платежей, стоимости изготовления технического плана на построенное здание, расходов, связанных с регистрацией договора аренды земельных участков, в обоснование требований указал, что на основании протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома по <адрес> в <адрес> между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № 11748, государственная собственность на который не разграничена, и зарегистрирован истцом в управлении Росреестра, ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан истцу. Истцом с привлечением подрядной организации осуществлено строительство одноэтажного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>. На строение изготовлен технический план, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в управление Росреестра с заявлением о постановке построенного здания на кадастровый учет, ДД.ММ.ГГГГ кадастровый учет был приостановлен, в связи с тем, что на арендуемом истцом участке уже содержались сведения о здании 1937 года постройки. Решением от ДД.ММ.ГГГГ в кадастровом учете построенного истцом здания отказано по указанному основанию. Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17/40 доли в праве собственности на жилой дом, 1937 года постройки, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО3 Таким образом, как на момент подготовки и проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды, так и на момент заключение договора аренды земельного участка, имелся недостаток, делающий невозможным использование по назначению земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, а именно для строительства индивидуального жилого дома, а именно имелись права третьих лиц, при этом, в соответствии с п. 1.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, арендодатель гарантировал, что на момент заключения договора земельный участок свободен от прав третьих лиц. В связи с чем, на основании ст.ст. 612, 620 ГК РФ, просит расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № 11748, взыскать с министерства имущественных отношений <адрес> в пользу истца убытки в виде произведенных арендных платежей в размере 191 604,71 рублей, расходов в связи с изготовлением технического плана на построенное здание в размере 8 000 рублей, расходов по регистрации договора аренды земельного участка в размере 1 000 рублей, всего 200 604,71 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 406,04 рублей.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требовании относительно предмета спора, привлечен ФИО3
Министерство имущественных отношений <адрес> обратилось в суд к ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим права общей долевой собственности на жилой дом, в обоснование требований, указав, что в соответствии с постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 85-пр министерство имущественных отношений <адрес> является уполномоченным органом <адрес> по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «<адрес>». Министерством проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041413:8, расположенного по адресу: <адрес>. Победителем аукциона признан ФИО1 В ходе работ по формированию земельного участка выявлено, что зарегистрированные права на земельный участок отсутствуют. Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ жилые дома на земельном участке отсутствуют. По информации управления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированные права на земельный участок отсутствуют. Вместе с тем, в реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на 17/40 долей в праве общей долевой собственности на жилой до № по <адрес> в <адрес> за ФИО3 По информации КГУП «<адрес>инвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ на указанном земельном участке располагался жилой дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности ФИО2 (23/40 доли), ФИО3 (17/40 доли). На дату обследования ДД.ММ.ГГГГ указанное строение значится снесенным. Объекта, находящегося в собственности ответчика физически не существует, что является основанием для прекращения его прав собственности. Министерство является уполномоченным лицом (надлежащим истцом) по заявляемым требованиям, поскольку сохранением зарегистрированного права ответчика на фактически несуществующий объект нарушаются права министерства по распоряжению указанным выше земельным участком. Жилой <адрес> в <адрес> не отвечает установленным требованиям, поскольку объекта фактически не существует, в связи с чем, просит признать отсутствующим право общей долевой собственности на жилой <адрес> в <адрес>, зарегистрированное за ФИО2, и ФИО3, и признать отсутствующим право общей долевой собственности на 17/40 долей в праве общей долевой собственности на жилой <адрес> в <адрес> зарегистрированное за ФИО3 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись № от 09.04.2013).
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело № по иску ФИО1 к министерству имущественных отношений <адрес>, гражданское дело № по иску министерства имущественных отношений <адрес> к ФИО2, ФИО3 соединены в одно производство, делу присвоен № 2-372/2014
ФИО1 о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не прибыл, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании представитель ФИО6 поддержал заявленные требования по основаниям указанным в исковом заявлении, одновременно отказался от требования о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с тем, что договор аренды земельного участка расторгнут, о чем представил соглашение от ДД.ММ.ГГГГ года. По иску министерства имущественных отношений <адрес> к ФИО2, ФИО3 о признании отсутствующим право общей долевой собственности на жилой дом решение вопроса оставил на усмотрение суда.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований о расторжении договора аренды прекращено.
Представитель министерства имущественных отношений <адрес> ФИО4 в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласилась в полном объеме, просила в требованиях отказать, пояснив по доводам письменного отзыва приобщенного к материалам дела. Исковые требования к ФИО3, ФИО2 поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.
ФИО3 и его представитель ФИО7 в судебном заседании, считали возможным удовлетворить требования ФИО1 о взыскании убытков, в связи с тем, что министерством имущественных отношений заключен договор аренды земельного участка который не был свободен от прав третьих лиц. Против удовлетворения исковых требований министерства к ФИО3 возражали, пояснив, что министерство не является тем лицом, которое обладает правом обращаться с иском о признании отсутствующим право общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Кроме того, указанный земельный участок является разграниченным. Право долевой собственности ФИО3 зарегистрировано в установленном порядке, и он обладает всеми правомочиями собственника, в частности вправе восстановить жилой дом.
Ответчик ФИО2, о дате и времени судебного заседания извещалась в установленном порядке, в судебное заседание не прибыла. Согласно сообщению нотариуса ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ ею заведено наследственное дело № 6ДД.ММ.ГГГГ год после умершей ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство на дом и земельный участок по адресу: <адрес>, никто не обращался.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований к ФИО2, в связи с ее смертью, прекращено.
<адрес>вого государственного унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости (далее – КГУП «<адрес>инвентаризация»), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее – управление Росреестра), извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома по <адрес> (л.д. 11, 12).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и министерством имущественных отношений <адрес> заключен договор аренды земельного участка № по указанному адресу (л.д. 13-15), зарегистрирован истцом в управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29), за регистрацию договора аренды истцом уплачена государственная пошлина в размере 1 000 рублей (л.д. 38), ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан истцу (л.д. 16).
В соответствии с п. 1.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временно владение и пользование земельный участок из земель категории – земли населенных пунктов, кадастровый номер 27:23:0041413:8. для строительства индивидуального жилого дома.
В соответствии с п. 1.3 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель гарантировал, что на момент заключения договора указанный земельный участок свободен от прав третьих лиц.
В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сведения об обременении земельного участка правами третьих лиц не имеется.
Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20-25) на земельном участке по адресу: <адрес>, расположен объект незавершенного строительства, площадью 29,1 кв. метров, назначение – жилой дом, правообладатель – ФИО1
В заключении кадастрового инженера (л.д. 23) указано, что на земельном участке имеются сведения о жилом доме с кадастровым номером 27:23:0041413:47, 1937 года постройки, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации общей долевой собственности, договор аренды земельного участка заключен (ДД.ММ.ГГГГ года) позже регистрации жилого дома, 1937 года постройки (ДД.ММ.ГГГГ года). По сведениям КГУП «<адрес>инвентаризация» не содержатся сведения о том, что жилой дом с кадастровым номером 27:23:0041413:47, 1937 года постройки, значится снесенным или сгоревшим.
ДД.ММ.ГГГГ должностным лицом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» вынесено решение о приостановлении кадастрового учета по заявлению ФИО1 о постановке на учет объекта незавершенного строительства, возведенного им на земельном участке по адресу: <адрес>, в связи с тем, что в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о жилом доме с кадастровым номером 27:23:0041413:47, 1937 года постройки, решением от ДД.ММ.ГГГГ в снятии приостановления кадастрового учета построенного истцом здания отказано по указанному основанию.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17/40 доли в праве собственности на жилой дом, 1937 года постройки, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО3 (л.д. 30).
Указанные обстоятельства установлены судом и не оспариваются сторонами.
Согласно представленным министерством сведениям, ДД.ММ.ГГГГ проводилась выездная проверка земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в ходе которой установлено, земельный участок не огорожен, на участке капитальные сооружения отсутствуют.
Согласно уведомлению управления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ по запросу министерства имущественных отношений <адрес> информации о зарегистрированных правах на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, не имеется.
Доказательств, подтверждающих осуществление министерством проверки на предмет наличия или отсутствия прав на недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке, перед проведением торгов, и на момент заключения договора аренды земельного участка, суду не представлено.
Тот факт, что министерством имущественных отношений <адрес> направлено в суд заявление о признании отсутствующим права долевой собственности ФИО3, на наличие зарегистрированного права на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, и соответственно наличие прав третьих лиц на земельный участок на момент проведения торгов и заключения договора аренды, значения не имеет.
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен с существенным недостатком, препятствующий пользованию земельным участком истцом, а именно земельный участок на момент заключения договора аренды не был свободен от прав третьих лиц, а проверка, направление запросов на предмет наличия или отсутствия прав на недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке, перед проведением торгов, и на момент заключения договора аренды земельного участка, арендодателем не проводилась.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Пунктом 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов зашиты гражданских прав является возмещение убытков.
Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно представленным ФИО1 акту сверки по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № 11748, платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ года, заявлению на перевод денежных средств, чекам-ордерам от ДД.ММ.ГГГГ года, от ДД.ММ.ГГГГ года, им по договору аренды земельного участка министерству имущественных отношений оплачена сумма в размере 191 604,71 рублей, квитанции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 рублей за регистрацию договора аренды, квитанции от ДД.ММ.ГГГГ за выполнение кадастровых работ на сумму 8 000 рублей.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности требований арендатора - ФИО1 к министерству имущественных отношений <адрес> о взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей в размере 191 604, 71 рублей, расходов по регистрации договора аренды земельного участка в размере 1 000 рублей, расходов в связи с изготовлением технического плана на построенное здание с целью его регистрации в размере 8 000 рублей.
Доводы министерства имущественных отношений о фактическом использовании ФИО1 предоставленного ему земельного участка, суд не принимает, поскольку материалами дела не подтверждается использование ФИО1 земельного участка по назначению, т.е. для строительства жилого дома, с целью чего и заключался договор аренды земельного участка. Кроме того, ФИО1 не заявлены требования о взыскании убытков, связанных непосредственно со строительством построенного им объекта.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Обстоятельств освобождающих министерство от гражданско-правовой ответственности в связи с заключением договора аренды земельного участка при наличии сведений в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах третьих лиц на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке, при отсутствии каких-либо препятствий у министерства для проверки указанных сведений, и более того при установленной обязанности арендодателя установить наличие или отсутствие указанных обстоятельств, судом не усматривается.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 406,04 рублей.
В части рассмотрения требований министерства о признании отсутствующим права общей долевой собственности на жилой <адрес> в <адрес>, зарегистрированное за ФИО3, и признании отсутствующим права общей долевой собственности на 17/40 долей в праве общей долевой собственности на жилой <адрес> в <адрес> зарегистрированное за ФИО3 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним судом установлено следующее.
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17/40 доли в праве собственности на жилой дом, 1937 года постройки, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО3 (л.д. 30).
Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Как установлено в судебном заседании право собственности на жилой дом ФИО3 зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ года.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
Доводы министерства о фактическом отсутствии недвижимого имущества на земельном участке самостоятельным основанием для удовлетворения заявленных требований не являются. Иных оснований об отсутствии права собственности ответчика на жилой дом министерством суду не представлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований министерства о признании отсутствующим зарегистрированного права за ответчиком, учитывая положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, согласно которым суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, оснований не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к министерству имущественных отношений <адрес> о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков, расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворить.
Взыскать с министерства имущественных отношений <адрес> в пользу ФИО1 убытки в размере 200 604 (двести тысяч шестьсот четыре) рублей 71 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 406 (пять тысяч четыреста шесть) рублей 04 коп.
В удовлетворении требований министерства имущественных отношений <адрес> к ФИО3 о признании отсутствующим право общей долевой собственности на жилой дом – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в <адрес>вой суд в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме, через суд его вынесший.
Судья /подпись/ Е.В. Федореев
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Судья /подпись/ Е.В. Федореев