Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-683/2019 (2-6706/2018;) ~ М-6148/2018 от 13.12.2018

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № ******

в производстве Октябрьского районного суда <адрес>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Н.А. Бабкиной, с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО4, третьего лица ФИО8, при секретаре ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 об обязании ответчика сдать на государственную регистрацию дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2

В обоснование иска ФИО2 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость земельного участка составила 10 600 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость жилого дома составила 100 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение. ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было также заключено дополнительное соглашение. В соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, пункт 3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ изложен в следующей редакции: «За отчуждаемый земельный участок ФИО1 обязуется передать, а ФИО1 принять в собственность будущую недвижимую вещь: одну секцию четырехсекционного трехэтажного блокированного жилого дома, площадью 145 кв.м. с черновой отделкой, которая будет расположена по адресу: <адрес>, в срок до конца июля 2017 <адрес> часть дома стороны оценили в 7 000 000 рублей. Оставшуюся часть суммы 3 600 000 рублей ФИО1 оплачивает путем ФИО1 в собственность ФИО1 ? часть секции четырехсекционного трехэтажного блокированного жилого дома, площадью 72,5 кв.м. с отделкой «под чистовую», которая будет расположена по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0614015:887, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> в срок до конца июля 2017 года. Расположение вышеуказанных объектов недвижимого имущества указано на схеме. Пункт 4 изложен в следующей редакции: «Часть дома, площадью 145 кв.м., будет передана ФИО1 по акту приема-ФИО1 не позднее июля 2017 года. Часть дома, площадью 72,5 кв.м., будет передана ФИО1 по акту приема-ФИО1 не позднее июля 2017 года». После подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО3 уехал в <адрес> на постоянное место жительства, уклонившись от регистрации дополнительного соглашения в Управлении Росреестра. Истец направил в адрес ответчика телеграмму с требованием явиться в Управление Росреестра по <адрес> для регистрации указанного дополнительного соглашения.

В судебном заседании истец ФИО2, его представитель ФИО6 иск поддержали по доводам, приведенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО7 в удовлетворении иска просил отказать, пояснил, что предметом дополнительного соглашения стало исполнение обязательства об оплате путем ФИО1 ответчику созданной в будущем недвижимой вещи: одну секцию четырехсекционного трехэтажного блокированного жилого дома, площадью 145 кв.м. и ? часть секции четырехсекционного трехэтажного блокированного жилого дома, площадью 72,5 кв.м., по адресу: <адрес>. Пунктом 4 соглашения предусмотрено, что к настоящему дополнительному соглашению применяются все правила предварительного договора. Учитывая указанные обстоятельства, создание вещи жилого дома в будущем, прямого указания в пункте 4 соглашения, оспариваемое соглашение имеет все признаки предварительного договора. Предварительный договор заключается в письменной форме, но государственной регистрации не требует. Вторым основанием для отказа ответчиком заявлены мотивы и основания, принятые решением Верх-Исетского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отражено неисполнение истцом обязательства об оплате по договору купли-продажи по адресу: <адрес>. Судом установлено, что объект не построен. В настоящее время договор расторгнут в судебном порядке.

Третье лицо ФИО8 пояснила, что доводы, озвученные стороной истца, не соответствуют действительности, в иске просила отказать, заявила о том, что истец не желал производит с ними расчеты по договору на протяжении длительного периода времени в нарушение условий договора.

Заслушав истца, его представителя, представителя ответчика, третье лицо, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Как установлено судом, на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (ФИО1) и ФИО2 (ФИО1), ФИО1 продал, а ФИО1 купил в частную единоличную собственность земельный участок, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Отчуждаемый по настоящему договору земельный участок имеет следующие характеристики: категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: блокированные жилые дома с земельными участками, площадью № ****** кв.м., кадастровый № ******. На момент заключения настоящего договора на участке расположен жилой дом, общей площадью № ****** кв.м., <адрес> о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись № ****** от ДД.ММ.ГГГГ Отчуждаемый земельный участок оценен сторонами и продан за 10 600 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подписано дополнительное соглашение.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ пункт 3 договора изложен в следующей редакции: «За отчуждаемый земельный участок ФИО1 обязуется передать, а ФИО1 принять в собственность будущую недвижимую вещь: одну секцию четырехсекционного трехэтажного блокированного жилого дома, площадью 140 кв.м., с черновой отделкой, которая будет расположена по адресу: <адрес>, в срок до конца апреля 2016 года. Указанную часть дома стороны оценили в 7 000 000 рублей. Оставшуюся часть суммы 3 600 000 рублей ФИО1 оплачивает путем ФИО1 в собственность ФИО1 части жилого помещения в десятиблочном секционном доме, площадью 105 кв.м., с черновой отделкой, которая будет расположена в <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № ******, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. При этом, в отношении части жилого помещения, площадью 105 кв.м. ФИО1 вправе передать ФИО1 любое иное жилое помещение, равноценное по стоимости. После ФИО1 вышеперечисленных квадратных метров по акту приема-ФИО1, Стороны считаются исполнившими свои обязательства по договору и настоящему дополнительному соглашению и претензий друг к другу не имеют.

Пункт 4 договора изложен в следующей редакции: «Часть дома, площадью 140 кв.м. будет передана ФИО1 по акту приема-ФИО1 не позднее апреля 2016 года. Часть дома, площадью 105 кв.м. буде передана ФИО1 по акту приема-ФИО1 не позднее ДД.ММ.ГГГГ».

Пункт 6.2 договора изложен в следующей редакции: «После подписания акта приёма-ФИО1 части дома, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО1 обязан в течение 5 рабочих дней обратиться с заявлением в регистрирующий орган о прекращении залога в силу закона, указанного в пункте 6.2 Договора».

В п. 5 соглашения предусмотрено, что к нему применяются все правила предварительного договора в той части, которая не противоречит законодательству РФ. Все остальные условия договора остаются без изменений.

Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0612022:25 от ДД.ММ.ГГГГ и вступает в силу с момента его подписания (п. 6 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (ФИО1) и ФИО2 (ФИО1) подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Пункт 3 договора изложен в следующей редакции: «За отчуждаемый земельный участок ФИО1 обязуется передать, а ФИО1 принять в собственность будущую недвижимую вещь: одну секцию четырехсекционного трехэтажного блокированного жилого дома, площадью 145 кв.м. под чистовую отделку, которая будет расположена по адресу: <адрес>, в срок до конца июля 2017 года. Указанную часть дома площадью 145 кв. м. стороны оценили в 7 000 000 рублей. Оставшуюся часть суммы 3 600 000 рублей ФИО1 оплачивает путем ФИО1 в собственность ФИО1 № ****** часть секции четырехсекционного трехэтажного блокированного жилого дома, площадью 72,5 кв.м. с отделкой «под чистовую», которая будет расположена по адресу: <адрес> срок до конца июля 2017 года. Расположение вышеуказанных объектов недвижимого имущества указано на схеме.

Пункт 4 договора изложен в следующей редакции: «Часть дома, площадью 145 кв.м. будет передана ФИО1 по акту приема-ФИО1 не позднее июля 2017 года. Часть дома, площадью 72,5 кв.м. буде передана ФИО1 по акту приема-ФИО1 не позднее июля 2017 года. ФИО1 вышеуказанных объектов недвижимого имущества осуществляется одновременно со снятием ФИО1 обременения на земельный участок. По соглашению Сторон обязательства по договору и настоящему дополнительному соглашению могут быть исполнены досрочно».

Дополнен пункт 6.2 договора предложением: «Акт приёма-ФИО1 объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1 настоящего дополнительного соглашения, подписывается Сторонами одновременно с заявлением ФИО1 о прекращении залога в силу закона, указанного в пункте 6.2 Договора, после уведомления ФИО1 о готовности объектов (в устной/письменной форме). Стороны обязаны обратиться в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением об оформлении необходимых документов на право собственности ФИО1 при подписании Акта приема-ФИО1 и подачи заявления о прекращении залога. Залог не может быть снят (прекращен) при отсутствии всех необходимых документов для регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 1 настоящего дополнительного соглашения».

В п. 4 соглашения предусмотрено, что к нему применяются все правила предварительного договора в той части, которая не противоречит законодательству РФ. Все остальные условия договора остаются без изменений.

Настоящее соглашение является неотъемлемой часть Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и вступает в силу с момента его подписания (п. 5 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) ФИО1 обязуется передать в собственность ФИО1 земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По правилам ч.ч. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к ФИО1 подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, которые заключены после ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, с учетом установленных при производстве по настоящему делу обстоятельств в совокупности, вышеприведенных норм права, суд пришел к выводу, что по заявленным предмету и основаниям исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку положения ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают заявленных в иске правовых последствий, по решению суда осуществляется регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, а не договор либо дополнительное соглашение к нему, тем более условие встречного обязательства.

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, за ФИО2 по адресу: <адрес> зарегистрированы жилой дом, общей площадью № ****** кв.м., кадастровый № ******, земельный участок, площадью № ****** кв.м., кадастровый № ******, земельный участок, площадью № ****** кв.м., кадастровый № ******.

Следовательно, переход права собственности на земельный участок, приобретаемый истцом по договору от ДД.ММ.ГГГГ, осуществлен до предъявления настоящего иска в суд, оснований для применения положений ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Иных требований на предмет спора не заявлено.

Кроме того, срок исполнения условий дополнительного соглашения истек к моменту предъявления настоящего иска, встречное обязательство в согласованный сторонами срок не исполнено самой же стороной истца ФИО2

Исходя из определенного сторонами характера подписанного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, требований по правилам п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства заявлено не было.

В ходе судебного разбирательства не представлено доказательств того, что данная вещь, определенная к ФИО1 ФИО3 в счет исполнения встречного обязательства, поступила в собственность истца и имеется в наличии именно в качестве недвижимого имущества с характеристиками, приведенными в п. 1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, и того, что ФИО2 имел возможность исполнить свои обязательства по дополнительному соглашению.

Стороной истца приведены доводы о том, что в настоящее время заявленный к ФИО1 объект недвижимости возведен и имеется в наличии, вместе с тем не оспаривает того факта, что он не введен в эксплуатацию, право собственности на него не зарегистрировано.

Однако, в отсутствие данных условий, имеющееся у истца имущество не может быть предметом гражданско-правовых отношений, вещь, о создании которой было заявлено в будущем, отсутствует, событие не наступило (ст. 219 ГК РФ).

С учетом содержащихся в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ положений, применения требований ст. 432 Гражданского кодекса РФ, буквального толкования условий договора и волеизъявления сторон, суд пришел к выводу, что указанное в дополнительном соглашении условие о способе и порядке оплаты носило предварительный характер, но поскольку в заявленные сроки соблюдено не было, то не является заключенным, не может быть обращено к исполнению. Данных требований при производстве по настоящему делу сторонами и не заявлено. В силу положений п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствующие обязательства прекращаются.

Принимая во внимание согласованные сторонами условия сделки, вышеприведенные нормативные положения, а также разъяснения, содержащиеся в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», отсутствует необходимость и обязательность регистрации дополнительного соглашения в данной части, законом не предусмотрена.

На момент рассмотрения настоящего спора в ином производстве стороной ответчика заявлено о расторжении договора в виду существенного нарушения его условий и неисполнения.

Таким образом, исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку их разрешение в заявленном виде не порождает самостоятельных правовых последствий, каждая из сторон вправе была обратиться с требованиями об исполнении обязательств по договору при наличии на то соответствующих оснований, в рамках указанного спора не подлежит рассмотрению вопрос о порядке и способе оплаты по договору, исковые требования не основаны на нормах статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, а не регистрацию существенных условий договора - соглашения сторон о цене сделки, регулируемой ст. ст. 424, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратное привело бы к нарушению установленных гражданским законодательством (ст. 421, п. 2 ст. 424, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) принципов свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены сделки после заключения договора, предусмотренной п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, - предусматривающих изменение цены сделки после заключения договора путем заключения соглашения, совершаемого в той же форме, что и договор. При этом гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода прав собственности от ФИО1 к ФИО1.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности, - отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Н.А. Бабкина