Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-21366/2021 от 06.07.2021

Судья Усанова А.А.                                                            Дело № 33-21366/2021

УИД 50RS0020-01-2020-004643-26

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕг. Красногорск Московская область                           02 августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего          Аверченко Д.Г.,

судей                       Михайлова А.В., Поляковой Ю.В.,

при ведении протокола по поручению председательствующего помощником судьи Щегловой Н.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Быкова В. В. на решение Коломенского городского суда Московской области от 24 декабря 2020 года по гражданскому делу №2-2567/2020 по иску Филонова А. С. к Быкову В. В. о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи,

заслушав доклад судьи Аверченко Д.Г., объяснения представителя Филонова А.С.,

установила:

Филонов А.С. обратился в суд с иском к Быкову В.В. и с учетом уточнений просил обязать ответчика в течении двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить основной договор купли продажи 1/3 доли в праве на квартиру по адресу: <данные изъяты>, на условиях, согласованных в предварительном договоре, определив стоимость доли в размере 930 000 руб., и единовременной выплатой оставшейся суммы в размере 837 000 руб. при подписании договора.

В обоснование требований истец указал, что между истцом и ответчиком <данные изъяты> был заключён предварительный договор купли-продажи 1/3 доли в праве на квартиру по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с условиями которого стоимость доли была определена в размере 930 000 руб., при подписании договора истцом был передан ответчику задаток в сумме 93 000 руб.. Основной договор должен был быть заключён <данные изъяты> в 09:00 в помещении нотариальной конторы нотариуса Королёвой, при этом третьи лица, которым наряду с ответчиком принадлежит по 1/3 доле в праве на квартиру, выразили согласие также прибыть к нотариусу и заявить об отказе от преимущественного права покупки. Однако ответчиком нотариусу не была представлена выписка из ЕГРН, а также выписка из домовой книги. Так как предварительным договором не устанавливалась обязанность покупателя по сбору документов, то в силу обычаев делового оборота эта обязанность лежит на продавце. При таких обстоятельствах заключить договор <данные изъяты> не представилось возможным. <данные изъяты> истец направил в адрес ответчика предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, однако ответчик уклоняется от заключения основного договора. В связи с чем истец был вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Филонов А.С. не присутствовал, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца представил в суд письменные дополнения в обоснование заявленных требований, доводы, изложенные в которых поддержал. Указал, что его доверитель не уклонялся от заключения сделки и никогда не уклонялся, намерен её совершить. Накануне <данные изъяты> ему позвонил нотариус и сообщила, что сделка не состоится ввиду отсутствия выписки из ЕГРН и выписки из домовой книги. Выписку из ЕГРН может затребовать сам нотариус, а выписку из домовой книги может представить только собственник жилого помещения либо лицо, зарегистрированное в нём. Учитывая, что истец не является ни собственником, ни зарегистрированным в квартире, он данную выписку предоставить не может. В связи с чем <данные изъяты> договор был не заключён. Истец созванивался с ответчиком, предлагал заключить договор <данные изъяты>, пришёл <данные изъяты> к нотариусу, но ответчик не явился. Истец направил в адрес ответчика предложение о заключении договора <данные изъяты>, которое было получено ответчиком <данные изъяты>, ответчик на предложение ничего не ответил, к нотариусу не явился. От заключения договора купли-продажи доли в квартире в добровольном порядке ответчик уклоняется. Также представитель истца указал, что уточнив исковые требования, он не изменил условия предварительного договора, в котором была предусмотрена рассрочка платежей до <данные изъяты>. Учитывая, что эта дата прошла, истец готов единовременно выплатить ответчику стоимость доли, с учётом ранее полученной ответчиком в качестве залога суммы в размере 93 000 руб.. Считает, что поскольку истец не уклонялся от заключения договора, оснований для удержания этой суммы ответчиком нет, также как и нет оснований для увеличения стоимости доли и выплате ответчику неустойки за просрочку платежей. Пояснил, что неустойка за просрочку платежей была предусмотрена в том случае, если заключив основной договор своевременно, истец нарушил бы сроки платежей. В данном случае основной договор не заключён, у истца не было оснований выплачивать ответчику деньги в счёт стоимости доли. Просит требования удовлетворить.

Ответчик Быков В.В. исковые требования в судебном заседании суда первой инстанции не признал, представил письменные объяснения (л.д.95). Пояснил, что доля в квартире была получена им в наследство от отца. Иными сособственниками являются его мать и родная сестра – супруга истца Филонова А.С.. Сам истец проживает в спорной квартире около 10 лет, поэтому имеет преимущественное право на покупку доли, мог сам предоставить все документы. При обсуждении условий сделки истец обещал подготовить все документы сам. Он, Быков В.В. никакую выписку из домовой книги не брал. <данные изъяты> он явился к нотариусу Королёвой, но истца там не было. Нотариус уточнила, позвонил ли ему истец и сообщил ли о переносе даты сделки. Он, Быков В.В. позвонил истцу Филонову А.С., тот сообщил, что забыл, предложил встретиться у нотариуса <данные изъяты> Однако он, Быков В.В. не пришёл. Не оспаривает получения от истца письма, однако из данного письма не понятно, что именно хочет истец, звонить ему он больше не стал. Считает, что истцом были нарушены условия договора, он не явился на сделку <данные изъяты>, в связи с чем сумма залога должна остаться у него, Быкова В.В.. Помимо этого, ему известно, что Филонов А.С. начал производить в квартире ремонт, стоимость доли могла вырасти, поэтому ему, Быкову В.В. необходимо попасть в квартиру, чтобы оценить стоимость доли, пересмотрев в последующем её стоимость. Также считает, что истец обязан выплатить ему неустойку за просрочку платежей, предусмотренную предварительным договором, так как до настоящего времени истец не выплатил ему предусмотренные предварительным договором денежные средства за покупку доли в квартире. Не отрицает получения 93 000 руб. в качестве залога, данные денежные средства он тратит, так как имеет проблемы со здоровьем, не работает, ему надо на что-то жить. В настоящий момент готов заключить договор купли-продажи своей доли квартиры, оценив свою долю в размере 1 160 000 руб., без учёта 93 000 руб., полученных им ранее, так как залог возвращению не подлежит.

Третьи лица по делу Быкова Т.Ю., Власова Е.В., были судом первой инстанции извещены, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Решением Коломенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования Филонова А. С. к Быкову В. В. постановлено:

«В. о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи удовлетворить.

Обязать ответчика Быкова В. В. в течении двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцом Филоновым А. С. основной договор купли-продажи 1/3 доли в праве на трёхкомнатную квартиру кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 59 кв. м., этаж 3, расположенную по адресу: <данные изъяты>, за цену 930 000 руб. с условием единовременной оплаты оставшейся суммы 837 000 руб. при подписании договора, согласно предварительного договора от <данные изъяты>.».

Не согласившись с решением суда, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в иске.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав объяснения явившего лица, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, оснований для отмены или изменения решения.

Третьи лица по делу Быкова Т.Ю., Власова Е.В. представили в суд апелляционное инстанции заявление о рассмотрение дела в их отсутствии, также указали на согласие с принятым решением суда.

Судом установлено, что ответчик является собственником 1/3 доли в праве на квартиру по адресу: <данные изъяты>, сособственниками других 2/3 долей на квартиру являются третьи лица по делу - Быкова Т.Ю, Власова Е.В. (л.д.13-19, 35-88).

<данные изъяты> между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) был заключён предварительный договор купли-продажи 1/3 доли в праве на квартиру по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с условиями которого стоимость доли была определена сторонами в размере 930 000 руб., при подписании предварительного договора истцом был передан ответчику задаток в сумме 93 000 руб., основной договор должен был быть заключён в нотариальной конторе нотариуса Королёвой Е.В. <данные изъяты>, с рассрочкой платежей с <данные изъяты> - <данные изъяты>, с штрафными санкциями в случае просрочки платежей в этот период и далее в размере 0,2 % в день (л.д.10).

Условия предварительного договора сторонами не оспаривались, равно как и не оспаривался ответчиком Быковым В.В. факт передачи ему истцом залога в размере 93 000 руб..

Также судом на основании пояснения сторон установлено, что <данные изъяты> основной договор купли-продажи доли в праве на квартиру заключён не был.

<данные изъяты> ответчик Быков В.В. явился в нотариальную контору нотариуса Королёвой Е.В..

Представителя истца о причине неявки Филонова А.С. <данные изъяты> в нотариальную контору пояснил, что истец не явился, так как не подготовил все необходимые документы.

Заинтересованность истца в заключении основного договора купли-продажи на основе предварительного договора подтверждается как его пояснениями в исковом заявлении, которые суд принял в качестве доказательства в порядке ст. 55 ГПК РФ, пояснениями представителя истца, письмом ответчика Быкова В.В. от <данные изъяты>, где он также указывает о переносе истцом даты сделки на <данные изъяты> по причине отсутствия документов, а также предложением, направленным <данные изъяты> истцом ответчику, и полученным ответчиком согласно распечатки с сайта Почта России <данные изъяты>, где истец предлагает ответчику до 11:00 часов <данные изъяты> продлить срок действия предварительного договора и заключить договор на тех же условиях (л.д.11).

Факт неявки Быкова В.В. для заключения основного договора к нотариусу как <данные изъяты>, <данные изъяты>, так и не предоставлении истцу Филонову А.С. ответа на его обращения, самим ответчиком в ходе судебных заседаний не оспаривался.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с п.п.5 пункта 33 Приказа Минюста России от 30.08.2017 N 156 (ред. от 30.09.2020) "Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования" (вместе с "Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающий объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования", утв. решением Правления ФНП от 28.08.2017 N 10/17, приказом Минюста России от 30.08.2017 N 156), при удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает в том числе следующий объем информации: о правах третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации, - на основании документов, подтверждающих принадлежность имущества, документов органов регистрационного учета граждан по месту жительства, управляющих компаний, органов местного самоуправления о зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания лицах и (или) заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора.

Таким образом, для нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимого имуществе необходима выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в жилом помещении лиц.

Вместе с тем, истец, не являлся собственником жилого помещения, а также зарегистрированным в нём лицом, в связи с чем не имел возможности получить выписку из домовой книги на квартиру по адресу: <данные изъяты>.

Пункт 4 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) указывает на то, что при продаже доли в праве общей долевой собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продаёт её.

Ответчик, будучи продавцом, вопреки требованиям пункт 4 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" возложил данную обязанность на покупателя Филонова А.С., а также возложил на него обязанность по предоставлению нотариального отказа других сособственников от покупки принадлежащей ему доли в праве на квартиру, что указано им в письме от <данные изъяты>.

Предупреждение нотариусом истца накануне 15.08.2020 г. об отсутствии выписки из домовой книги и отказа других сособственников жилого помещения от права преимущественной покупки квартиры, помимо пояснений представителя истца, также подтверждается письмом Быковой В.В. Филонову А.С. от 15.08.2020 г..

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что вина истца Филонова А.С. в невозможности заключить основной договор купли-продажи доли в праве на квартиру между сторонами по настоящему делу <данные изъяты> отсутствует, равно как и уклонение истца от заключения основного договора.

Соответственно, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что, требование к ответчику о понуждении заключить основной договор на ранее согласованных условиях было направлено истцом в срок, установленный частью 5 ст. 429 ГК РФ (л.д.12), исковое заявление подано в суд <данные изъяты> (л.д.4) и, что требования истца подлежат удовлетворению, и считает необходимым обязать ответчика Быкова В.В. в течении двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу заключить с истцом Филоновым А.С. основной договор купли-продажи 1/3 доли в праве на трёхкомнатную квартиру кадастровый <данные изъяты>, общей площадью 59 кв. м., этаж 3, расположенную по адресу: <данные изъяты>, за цену 930 000 руб. с условием единовременной оплаты оставшейся суммы 837 000 руб. при подписании договора, согласно предварительного договора от <данные изъяты>.

Доводы апелляционной жалобы, которые уже были предметом проверки суда первой инстанции, о причинах его неявки к нотариусу <данные изъяты>, <данные изъяты>, отказа от дальнейших переговоров, требований об увеличении стоимости предмета договора, выплате ему неустойки за просрочку исполнения обязательств по выплате стоимости доли в праве на квартиру, присвоении задатка, судебная коллегия также считает юридически несостоятельными.

    Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Так, требование к ответчику о понуждении заключить основной договор на ранее согласованных условиях было направлено истцом в срок, установленный частью 5 ст. 429 ГК РФ (л.д.12), исковое заявление подано в суд <данные изъяты> (л.д.4)

В судебном заседании было установлено, что ответчиком какие-либо ремонтные работы в спорной квартире, которые увеличили бы стоимость имущества, не производились.

Предварительным договором была установлена возможность выплаты стоимости имущества покупателем продавцу в рассрочку.

Вместе с тем, учитывая, что основной договор купли-продажи имущества сторонами до настоящего времени заключён не был, основания для выплаты стоимости доли в квартире Филоновым А.С. Быкову В.В. в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> отсутствовали, равно как и отсутствуют основания для начисления штрафных санкций за неисполнение обязанности по выплате данных платежей.

Учитывая, что судом установлено отсутствие вины истца Филонова В.В. в неисполнении договора, сумма задатка подлежит зачёту в стоимость доли.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, неверному толкованию норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ

определила:

решение Коломенского городского суда Московской области от               24 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Быкова В. В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи