Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-103/2012 (2-5173/2011;) от 27.10.2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2012 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Доценко И.Н.,

при секретаре судебного заседания Парфеновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-103/12 по иску Шаталова Е.С. к ЗАО «Гагаринец», третьим лицам Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», арбитражному управляющему ЗАО «Гагаринец» Левину Ю.М., ТСЖ «Волжские зори» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по иску третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, Горбатова Н.Т., Коржаневской Т.Г. к ЗАО «Гагаринец», Шаталову Е.С., ООО «Мост» о признании договора недействительным, прекращении записи о государственной регистрации право собственности,

УСТАНОВИЛ:

Шаталов Е.С. обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что дата между ним, ООО «Мост» и ЗАО «Гагаринец» заключен договор №... о переуступке прав на долевое участие в строительстве жилого дома адрес в отношении офисного помещения на техническом этаже (мастерские) в №... подъездах, секция №..., ориентировочной площадью *** кв.м. Стоимость доли им оплачена в полном объеме. Срок сдачи объекта в эксплуатацию 4 квартал 2007 года. Однако ответчиком данное обязательство не исполнено. Просит суд признать за ним право собственности на техническое помещение общей площадью *** кв.м. в объекте незавершенного строительства – жилом доме по адресу: адрес.

Решением Октябрьского районного суда г.Самара от дата постановлено: «Исковые требования Шаталова Е.С. удовлетворить. Признать за Шаталовым Е.С. право собственности на нежилое помещение общей площадью *** кв.м. на техническом этаже в №... подъездах секции №... в объекте незавершенного строительства доме адрес. Взыскать с ЗАО «Гагаринец» государственную пошлину в доход государства в размере *** (***) рублей».

Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от дата решение Октябрьского районного суда г.Самара от дата отменено, дело направлено в тот же суд на новое рассмотрение.

Определением Октябрьского районного суда г.Самара от дата к участию в гражданском деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, привлечены Горбатов Н.Т., Коржаневская Т.Г.

Третьи лица Горбатов Н.Т., Коржаневская Т.Г. обратились с самостоятельными исковыми к ЗАО «Гагаринец», Шаталову Е.С., ООО «Мост» о признании договора недействительным, прекращении записи о государственной регистрации право собственности, ссылаясь на то, что договор №... от дата является недействительным, нарушающим законные права и интересы собственников жилых помещений; кроме того, до заключения данного договора между ЗАО «Гагаринец» и ООО «Мост» был заключен договор долевого участия в строительстве от дата, который также является недействительным. Они являются собственниками квартир №..., которые расположены на 9-10 этажах дома адрес и их право на жилые помещения зарегистрировано в установленном законом порядке. Как видно из содержания оспариваемых сделок, их предметом является технический этаж жилого дома, расположенный над их квартирами. Офисными помещениями (мастерскими) они никогда не были и не являются. Помещение технического этажа находится в том виде, которое оно имело при окончании строительства жилого дома, собственниками не изменялось, не перепланировалось ни одно из них, ни ООО «Мост», ни Шаталов Е.С. помещением технического этажа не пользовались и не могли пользоваться в силу того, что технический этаж предназначен для обслуживания жилого дома, входит в состав общего имущества многоквартирного дома и не может быть использован под иные цели. Как видно из технического паспорта от дата, спорное жилое помещение не относится к офисным помещениям, а является техническим этажом. Таким образом, предметом договора долевого участия от дата и договора переуступки прав от дата не соответствует технической характеристике помещения. Технический этаж предназначен для обслуживания жильцов многоквартирного дома, которое невозможно без использования указанных помещений, и не может быть использован как самостоятельный объект гражданских прав. На техническом этаже расположены системы горячего и холодного водоснабжения, электроснабжения, дымоудаления, обеспечивающие жизнедеятельность жилого дома. После окончания строительства жилого дома помещение технического этажа не претерпело никаких изменений и соответствует его фактическому назначению – обеспечению жильцов многоквартирного дома. Оспариваемые договоры заключены с нарушением требований ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, а также Правил содержания имущества в многоквартирном доме. Просят суд признать недействительным договор долевого участия в строительстве №... тех. от дата, заключенный между ЗАО «Гагаринец» и ООО «Мост», договор №... от дата переуступки прав на долевое участие в строительстве, заключенный между ЗАО «Гагаринец», ООО «Мост» и Шаталовым Е.С.; погасить запись о регистрации права на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства, общей площадью *** кв.м., технический этаж, расположенный по адресу: адрес в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от дата №....

В судебном заседании представитель истца Шаталова Е.С. - П***, действующий на основании доверенности от дата, исковое заявление поддержал в полном объеме, дав пояснения, аналогичные существу заявления; возражал против удовлетворения требований третьих лиц Горбатова Н.Т., Коржаневской Т.Г., пояснив, что договор заключен в соответствии с законом, проектом предусмотрено, что на техническом этаже располагаются мастерские художника, объект незавершен строительством и поэтому коммуникации не смонтированы в соответствии с проектом, указание в проекте на назначение помещения технический этаж, еще не означает, что это помещение отнесено к местам общего пользования, доступ к коммуникациям, которые необходимо обслуживать как общее имущество у ТСЖ «Волжские Зори» имеется, Шаталовым Е.С. переданы ключи.

Представители третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, Горбатова Н.Т. – К***, Коржаневской Т.Г. – К***, действующие на основании доверенностей от дата, дата, требования к ЗАО «Гагаринец», Шаталову Е.С., ООО «Мост» о признании договора недействительным, прекращении записи о государственной регистрации право собственности поддержали в полном объеме, дав пояснения, аналогичные существу заявления, возражали против удовлетворения исковых требований Шаталова Е.С.

Представитель третьего лица ТСЖ «Волжские зори» К***, действующий на основании доверенности от дата, пояснил, что исковые требования Шаталова Е.С. не подлежат удовлетворению, требования третьих лиц Горбатова Н.Т., Коржаневской Т.Г. подлежат удовлетворению, на техническом этаже, где предусмотрено размещение мастерских художника, расположены коммуникации, которые являются общим имуществом собственников, данное помещение может использоваться ТСЖ для собственных нужд, в настоящее время ключи от помещения – технический этаж им переданы Шаталовым Е.С., доступ к коммуникациям имеют.

Представитель ответчика ЗАО «Гагаринец», представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», арбитражный управляющий ЗАО «Гагаринец» Левин Ю.М., в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили. Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от дата ООО «Мост» ликвидировано вследствие признания его несостоятельным (банкротом).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, полагает, что исковые требования Шаталова Е.С. подлежат удовлетворению, требования Горбатова Н.Т., Коржаневской Т.Г. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что распоряжением Администрации Октябрьского района г. Самара от дата №... присвоен адрес «адрес» жилому дому, расположенному по адрес (л.д. 14 том 1).

дата между ЗАО «Гагаринец» и ООО «Мост» заключен договор №... тех. долевого участия в строительстве, предметом которого является строительство сторонами десятиэтажного жилого дома по адрес, с последующим выделением дольщику изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские), в №... подъездах, секция №..., ориентировочной общей площадью *** кв.м. (л.д. 6-8 том 1).

дата между ЗАО «Гагаринец», ООО «Мост» и Шаталовым Е.С. заключен договор №... тех. о переуступке прав на долевое участие в строительстве, согласно которому дольщик переуступает на возмездной основе права по долевому участию в строительстве десятиэтажного жилого дома адрес, новому дольщику, который по окончании строительства и после ввода жилого дома в эксплуатацию получает право на собственность изолированного офисного помещения на техническом этаже (мастерские) в №... подъездах, секция №..., ориентировочной общей площадью *** кв.м., переуступка прав производится за *** рублей; основанием передачи прав является договор №... тех. долевого участия в строительстве от дата, заключенный между заказчиком и дольщиком (л.д. 9-10 том 1).

Согласно ранее представленного ЗАО «Гагаринец» отзыва на исковое заявление обязательства ООО «Мост» и Шаталовым Е.С. перед ЗАО «Гагаринец» исполнены в полном объеме (л.д.28 том 1), из представленного протокола совместного решения о погашении взаимных задолженностей между ООО «Мост» и ЗАО «Гагаринец» от дата следует, что стороны пришли к соглашению о взаимозачете (л.д.25 том 2).

дата между ЗАО «Гагаринец» и Шаталовым Е.С. подписан акт приема-передачи, согласно которому заказчик передает новому дольщику техническое помещение, объект незавершенного строительства на техническом этаже, находящееся в доме адрес, общей площадью *** кв.м. (л.д. 11 том 1).

Постановлением Главы г.Самара №... от дата утвержден проект границ земельного участка площадью *** кв.м., расположенного по адресу: адрес (л.д. 36-38 том 2).

Постановлением Главы г. Самара №... от дата утвержден акт о выборе земельного участка для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и гаражами и проект границ земельного участка, расположенного по адресу: адрес; разрешено ЗАО «Гагаринец» завершение проектирования жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и гаражами на земельном участке площадью *** кв.м., расположенном по адресу: адрес (л.д. 12, 13 том 1).

дата между ТСЖ «Волжские Зори» и ЗАО «Гагаринец» заключен договор, предметом которого является обеспечение тепловой энергией и горячей водой дольщиков шестого и седьмого подъездов жилого дома по адрес, не сданных в эксплуатацию (л.д. 129 том 1).

Согласно сводному экспертному заключению №... ГУП Самарской области «Центр государственной вневедомственной экспертизы» от 2006 года рабочий проект: «Жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и гаражами по адрес» отвечает предъявленным требованиям и, с учетом имеющихся положительных заключений органов специализированной экспертизы, рекомендуется к утверждению» из данного заключения следует, что секция №... (рассматриваемая часть в осях 1-7) – десятиэтажная, имеет размеры в плане, в осях 26,8 х 12,6 м., на техническом этаже размещены мастерские художника (л.д. 35-50 том 1).

В соответствии с заключением эксперта Государственного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы от дата фактическая степень готовности секции №... жилого дома адрес с учетом представленных для исследования актов на скрытые работы, актов сдачи-приема на электромонтажные работы, систему водоснабжения и канализации, отопления, лифты, гидравлические испытания инженерных сетей составляет 100%; возведенная секция №... соответствует действующим строительным нормам и правилам по безопасности по несущей конструкции здания при условии их нормальной эксплуатации, исключают появление разрушений или повреждений конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации здания; недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций и здания в целом вследствие деформации или образования трещин визуальным осмотром не выявлено; в квартирах секции созданы комфортные условия для проживания; риск получения травм жильцами при эксплуатации жилого дома предупрежден в соответствии с требованиями СНиП 2.08.01.-89* и разделом 8 СНиП 31-01-2003; экспертом так же выявлена возможность эвакуации проживающих в секции №... при пожаре, обеспечен доступ пожарных подразделений к подъезду; работоспособность системы противодымной защиты здания, необходимость и наличие устройства пожарной сигнализации и другого инженерного оборудования, обеспечивающих пожарную безопасность эксплуатируемого здания (секции), должны быть определены соответствующими специализированными организациями.

Согласно техническому паспорту ФГУП «Ростехинветаризация-Федеральное БТИ», составленному по состоянию на дата, общая площадь помещения – объекта незавершенного строительства – технического помещение № *** в доме адрес составляет *** кв.м. (л.д. 24-27 том 1).

В соответствии с ответом ЗАО «Гагаринец» от дата на запрос суда на приложении к договору долевого участия №... тех. от дата места общего пользования обозначены на отметках: №..., выше отметки №..., выше отметки №..., между отметками №... имеется вход-выход в указанное помещение; на плане, согласно техническому паспорту БТИ (план технического этажа лит. Ю4), выданному дата, места общего пользования отсутствуют (л.д. 32, 51 том 1).

На основании решения Октябрьского районного суда г.Самара от дата Шаталову Е.С. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области выдано свидетельство о государственной регистрации права от дата на нежилое помещение н10 в объекте незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь *** кв.м., этаж технический, поз. №..., адрес объекта: адрес (л.д. 122 том 1).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от дата Горбатову Н.Т. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: адрес (л.д. 130 том 1).

Коржаневской Т.Г. на праве собственности принадлежит квартира адрес, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата (л.д.61 том 1).

Истцом в обосновании заявленных требований предоставлены локальные ресурсные сметные расчеты: на отопление мастерской, общестроительные работы мастерской художника, водопровод и канализацию мастерской, пожарную сигнализацию мастерской (л.д. 192-217 том 1).

В соответствии с актом обследования технического этажа №... подъездов дома адрес, утвержденных председателем правления ТСЖ «Волжские Зори» дата, инженерные системы на технических этажах №... подъездов выполнены по проекту, переноса или каких-либо изменений с момента заселения подъездов не производилось (л.д. 222-223 том 1).

Судом установлено, что спорное жилое помещение находится на техническом этаже в №... подъездах секции №... в объекте незавершенного строительства доме адрес.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение было сформировано как объект самостоятельного назначения и может использоваться в целях, не только связанных с обслуживанием жилого дома, а также под мастерские художника. Наличие коммуникаций в спорном жилом помещении не является безусловным основанием для возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на данное помещение. Из пояснений Д***, опрошенной в качестве специалиста и являющейся одним из разработчиков проекта строительства объекта по адрес, следует, что изменения по размещению на техническом этаже мастерских художника были внесены в проект, изменения прошли все согласования, что нашло отражение в сводном экспертом заключении. В судебном заседании также обозревались материалы проектной документации по названному объекту, из которых следует, что изменения в проект были внесены с учетом размещения инженерных коммуникаций и, как указано выше, по проекту с изменениями было составлено сводное экспертное заключение.

Таким образом, суд полагает, что договор с ООО «Мост», а в последующем с Шаталовым Е.С. был заключен на получение в собственность нежилого помещения – мастерских художника в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу в установленном порядке, использование указанного помещения возможно при наличии инженерных коммуникаций, являющихся общим имуществом собственников многоквартирного дома, доступ у ТСЖ к названным коммуникациям имеется, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании, при этом, суд полагает, что право собственности у иных собственников многоквартирного дома на нежилое помещение не возникло, в связи с чем, исковые требования Горбатова Н.Т., Коржаневской Т.Г. о признании сделки недействительной как несоответствующей закону и нарушающей права собственников не подлежат удовлетворению.

Доводы третьих лиц, заявивших самостоятельные требования Горбатова Н.Т. и Коржаневской Т.Г. о том, что вентиляционные шахты выходят в нежилое помещение, суд полагает, что не могут быть приняты во внимание, поскольку из проектной документации следует, что вентиляционные каналы должны быть выведены за пределы нежилого помещения, объект – дом адрес является объектом незавершенного строительства, из представленных в суд фотоснимков и видеозаписи следует, что устройство инженерных коммуникаций требует проведения работ. При этом, право Шаталова Е.С. на приобретение в собственность нежилого помещения, являющего предметом договора, не может быть поставлено в зависимость от вышеуказанных обстоятельств, поскольку им испрашивается названное помещение в объекте незавершенного строительства.

В соответствии со ст.1 Федерального закона № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции – это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно ст.4 указанного выше Федерального закона № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее – субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. В соответствии с данной статьей инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, а подрядчиками – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, истец Шаталов Е.С. является субъектом инвестиционной деятельности.

В соответствии с ч.1 ст.8 указанного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, деятельность истца как участников инвестиционной деятельности по вложению денежных средств в строительство спорного объекта недвижимости путем заключения договора №... тех. о переуступке прав на долевое участие в строительстве от дата для дальнейшего получения объекта недвижимости в собственность является инвестиционной деятельностью. Следовательно, в соответствии со ст.6 названного Закона инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с ч.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, государственная регистрация права собственности на которые установлена ст.131 ГК РФ.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.4 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, из вышеуказанных документов следует, что строительство указанного дома осуществлено на земельном участке, отведённом для этих целей, объект незавершенного строительства описан, доля истца в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения выделена.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома адрес г.о.Самара отсутствует, в связи, с чем данный жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

В связи с чем, суд полагает, что исковые требования Шаталова Е.С. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шаталова Е.С. удовлетворить.

Признать за Шаталовым Е.С. право собственности на нежилое помещение общей площадью *** кв.м. на техническом этаже в №... подъездах секции №... в объекте незавершенного строительства доме адрес.

Исковые требования Горбатова Н.Т., Коржаневской Т.Г. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г.Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 05.03.2012 года.

Судья И.Н. Доценко