Решение по делу № 2-2009/2014 ~ М-1644/2014 от 16.09.2014

Дело № 2-2009/2014 Р Е Ш Е Н И Е С У Д А

Именем Российской Федерации

10 декабря 2014 года г. Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Самойловой О.С, с участием истца Саломатиной Е.Ф., представителя ответчика по доверенности Антипина В.В., при секретаре Сыченко О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саломатиной Елены Федоровны к Климову Сергею Александровичу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки,-

у с т а н о в и л:

Истица Саломатина Е.Ф. обратилась в Электростальский городской суд с иском к Климову С.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 30.09.2013 в отношении квартиры <адрес>, применении последствий недействительности сделки.

Исковое заявление мотивировала тем, что <дата> между Саломатиной Е.Ф. и Климовым С.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Поскольку при заключении договора купли-продажи квартиры от 30.09.2013 между ней (продавцом) и Климовым С.А. (покупателем) за сумму выдаваемых ей кредитных средств, одновременно было подписано Климовым С.А. гарантийное обязательство о заключении с ней предварительного договора купли-продажи данной квартиры, и в последующем в соответствии с гарантийным обязательством заключен предварительный договор купли-продажи данной квартиры от 29.10.2013, считает, что указанная сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, а именно договор займа с обеспечением исполнения обязательств по договору залога с переоформлением права собственности.

В сентябре 2013г. остро нуждаясь в денежных средствах на медицинскую операцию, она в Интернете нашла объявление о предоставлении кредита под залог квартиры. После длительного и доброжелательного общения с молодыми людьми, в частности, с Климовым С.А., находясь под влиянием заблуждения, она подписала представленные ими заранее подготовленные документы. Их «кредитная схема» состояла в следующем: она подписывает договор купли-продажи своей квартиры с Климовым С.А., по данному договору цена квартиры составляет <сумма> руб.- сумма кредита, нужная ей. Одновременно с договором Климов С.А. подписывает гарантийное обязательство, что он обязуется подписать с ней предварительный договор купли-продажи этой же квартиры после регистрации права собственности, по которому цена квартиры будет составлять <сумма> руб. Соответственно <сумма> руб. и будут являться его процентами за пользование денежными средствами за установленный период. После регистрации права собственности на данную квартиру, в соответствии с данным им гарантийным обязательством Климов С.А. заключил с ней предварительный договор купли-продажи этой квартиры по цене <сумма> руб. В предварительном договоре предусматривается внесение ею денежных средств отдельными платежами в счет основной суммы будущего договора купли-продажи. Также в данном предварительном договоре купли-продажи квартиры оговаривалось, что в период до заключения основного договора купли-продажи (обратного выкупа) она остается проживать в данной квартире.

В нарушение порядка оплаты (п.2.2) по договору купли-продажи покупателем Климовым С.А. платеж был задержан. Денежные средства были перечислены только 18.11.2013. Поэтому она задержала первый платеж по предварительному договору купли-продажи и оплатила той же датой- 18.11.2013. После перечисления первого платежа она обнаружила, что в предварительном договоре цифрами указана одна сумма, а прописью другая сумма. Климов С.А. в телефонном разговоре попросил больше на этот счет денежные средства не перечислять, так как его заблокировали, а он пришлет новые реквизиты. Но реквизиты так и не прислал. В апреле 2014 года Климов С.А. приехал в сопровождении двоих неизвестных ей лиц и попросил освободить квартиру, так как она просрочила платежи. На её предложение выплатить всю сумму по предварительному договору купли-продажи и выйти на основной договор купли-продажи Климов С.А. ответил, что деньги его не интересуют, а ей необходимо выехать из квартиры и сняться с регистрационного учета.

В процессе данной сделки она считала, что по данной схеме она передает квартиру в залог, но никак не продает её за сумму кредита, которая существенно ниже рыночной стоимости данной квартиры. У неё не было намерений продавать свое единственное жилье.

14.08.2014 Климов С.А. с неизвестными лицами выгнал её из квартиры, поменяв замок. Позже в паспортном столе она взяла справку и узнала, что снята с регистрационного учета по данному адресу.

Истица, ссылаясь на ч.2 ст.170, ч.2 ст.166, 167, 454 ГК РФ, просила суд признать недействительными: договор купли-продажи квартиры от 30.09.2013 между Саломатиной Е.Ф. и Климовым С.А., применить последствия недействительности сделки – возвратить в её собственность квартиру, признать за ней право собственности на квартиру по адресу: <адрес>; предварительный договор купли-продажи от 29.10.2013, заключенный между Саломатиной Е.Ф. и Климовым С.А. в отношении указанной квартиры.

В судебном заседании истица Саломатина Е.Ф. настаивала на удовлетворении исковых требований. Дала объяснения, аналогичные установочной части решения. Дополнила, что оригинал гарантийного обязательства Климова С.А. от 30.09.2013, она передала ему после подписания предварительного договора купли-продажи от 29.10.2013.

Ответчик Климов С.А. в судебное заседание не явился, будучи извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, направив своего представителя по нотариально удостоверенной доверенности Антипина В.В., который исковые требования истца не признал. Поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на иск. Полагают, что действия сторон по оплате квартиры, её государственной регистрации, передаче и приему квартиры свидетельствовали действительному волеизъявлению сторон.

Дело рассмотрено в порядке ч.3 ст. 167 ГПК РФ, в отсутствие представителя третьего лица Управления Росреестра по Московской области в г. Электросталь, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, представившего заявление о рассмотрении настоящего гражданского дело в отсутствие их представителя. Указали, что Управление как государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не владеет, не пользуется, не распоряжается и не претендует на спорное имущество, не является субъектом спорного правоотношения.

Выслушав истицу Саломатину Е.Ф., представителя ответчика по доверенности Антипина В.В., исследовав в полном объеме представленные документы и доказательства, суд приходит к следующему.

Истица Саломатина Е.Ф., являясь собственником жилого помещения- квартиры <адрес> на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 24.02.2010 №, заключила с ответчиком Климовым С.А. 30 сентября 2013 года договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым продала Климову С.А. указанную квартиру за <сумма> руб. (договор купли-продажи квартиры (л.д.60), и подписав передаточный акт от 30.09.2013 (л.д.59).

На основании указанного выше договора купли-продажи квартиры и передаточного акта от 30.09.2013, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация перехода права собственности, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.2013 с указанием собственника спорной квартиры Климова С.А. (л.д.10).

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Доводы истца о том, что она при подписании договора купли-продажи квартиры полагала, что заключает договор займа и залогом квартиры суд находит обоснованными, поскольку в тот же день 30.09.2013 ответчиком Климовым С.А. истцу было дано гарантийное обязательство на заключение им с Саломатиной Е.Ф. предварительного договора о продаже приобретаемой им квартиры по адресу: <адрес> срок до 14 октября 2013 года по цене <сумма> руб., в случае, если он станет собственником указанной квартиры (л.д.11).

Стороной ответчика не оспаривалось, что рукописный текст от имени Климова С.А. в представленной истцом копии гарантийного обязательства исполнен Климовым С.А., доказательств обратному суду не представлено.

Из объяснений истца следует, что оригинал гарантийного обязательства был передан ею ответчику 2910.2013 при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры (соглашение о задатке).

Судом стороне ответчика неоднократно предлагалось представить оригинал гарантийного обязательства от 30.09.2013, однако, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ, сторонами суду оригинал гарантийного обязательства представлен не был.

При этом суд учитывает, что изложенное в Гарантийном обязательстве от 30.09.2013 обещание ответчика Климова С.А. заключить предварительный договор купли-продажи спорной квартиры истице исполнены, что подтверждается представленным суду истицей предварительным договором купли-продажи квартиры (соглашение о задатке) от 29.10.2013 (л.д.12) в подлиннике.

Доводы истца о том, что она продолжала проживать в спорной квартиры до весны 2014 года подтверждаются и условиями предварительного договора купли-продажи квартиры от 29.10.2013, а именно пунктом 9, согласно которого с момента подписания настоящего предварительного договора продавец передал квартиру покупателю в пользование по цене <сумма> руб. в месяц.

В соответствии с ч.1 ст.807, ч.1 ст.809 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Частью 1 ст.810 ГК РФ предусмотрена обязанность заемщика возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В соответствии с ч.1 339 ГК РФ, в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Доводы истца Саломатиной Е.Ф. о том, что она намеревалась получить денежные средства в размере <сумма> руб. в заем с последующим возвратом с процентами за пользование займом, подтверждаются условиями предварительного договора купли-продажи от 29.10.2013, предусматривающими уплату стоимости квартиры по частям: в размере <сумма> рублей разными платежами в период с 12.11.2013 по 12.09.2014, и доплата в размере <сумма> руб. – не позднее дня заключения основного договора- 12.10.2014.

Доводы представителя ответчика по доверенности Антипина В.В. о том, что намерения истицы Саломатиной Е.Ф. заключить именно договор купли-продажи квартиры подтверждаются договором № от 20 сентября 2013 года, заключенным Саломатиной Е.Ф. с ООО «НК», предметом которого является оказание услуги, направленной на срочную продажу заказчиком недвижимости в виде спорной квартиры за <сумма> руб., суд находит несостоятельными, поскольку договор купли-продажи квартиры от 30.09.2013 и предварительный договор купли-продажи квартиры от 29.10.2013 был подписан Саломатиной Е.Ф. именно с Климовым С.А., ООО «НК» не являлось участником сделки.

Таким образом, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства заключения спорных сделок, особенностей их условий, результатов исполнения данных сделок, суд полагает, что договор купли-продажи квартиры от 30 сентября 2013 года и предварительный договор купли-продажи квартиры от 29.10.2013 являются притворными сделками, поскольку воля сторон была направлена на достижение других правовых последствий, чем те, которые прямо следуют из указанных сделок. Фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры в обеспечение возврата суммы займа.. Письменная форма сделок соблюдена, существенные условия согласованы сторонами. При этом суд учитывает, что в день подписания договора купли-продажи квартиры 30.09.2013, ответчиком (покупателем) Климовым С.А. дано гарантийное обязательство о заключении договора купли-продажи приобретаемом квартиры обратно продавцу Саломатиной Е.Ф., условия которого исполнены 29.10.2013 при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры. Кроме того, фактически спорная квартира после подписания договора купли-продажи 30.09.2013 и передаточного акта от 30.09.2013 ответчику (покупателю) Климову С.А. передана не была, в ней продолжала проживать истица Саломатина Е.Ф..

В соответствии с ч.1, 2 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, признавая договор купли-продажи квартиры от 30.09.2013 недействительным, необходимоприменять последствия недействительности сделки: возвратить в собственность Саломатиной Елены Федоровны квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Взыскать с Саломатиной Елены Федоровны в пользу Климова Сергея Александровича денежные средства в размере <сумма> рублей полученные по договору купли-продажи квартиры от 30.09.2013.

Руководствуясь ст. 12, 56, 98, 194 – 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Саломатиной Елены Федоровны - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Климовым Сергеем Александровичем и Саломатиной Еленой Федоровной 30 сентября 2013 года недействительным.

Применить последствия недействительности сделки: возвратить в собственность Саломатиной Елены Федоровны квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Взыскать с Саломатиной Елены Федоровны в пользу Климова Сергея Александровича денежные средства в размере <сумма> рублей полученные по договору купли-продажи квартиры от 30.09.2013.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Климовым Сергеем Александровичем и Саломатиной Еленой Федоровной 29 октября 2013 года недействительным.

Решение суда является основанием для погашения записи о государственной регистрации права Климова Сергея Александровича и внесения записи о регистрации права Саломатиной Елены Федоровны в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимости -квартиры <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: О.С. Самойлова

Полный текст решения изготовлен 15 декабря 2014 года.

Судья: О.С. Самойлова