Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-452/2022 (2-3463/2021;) ~ М-3273/2021 от 27.12.2021

УИД 63RS00№-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 марта 2022 года <адрес>

Красноглинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Зинкина В.А.,

при секретаре судебного заседания Зацепиловой А.С.,

с участием представителя Никифоровой Т.Н. – Булатовой О.Н.,

представителя Пятковой Т.Д. – Попова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Пятковой Т. Д. к Никифоровой Т. Н. о понуждении к исполнению обязательств по сделке, регистрации сделки,

по исковому заявлению Никифоровой Т. Н. к Пятковой Т. Д. о признании сделки состоявшейся, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Пяткова Т. Д. обратилась в Красноглинский районный суд <адрес> с указанным исковым заявлением по тем основаниям, что между Пятковой Т. Д. и Никифоровой Т. Н. 20.10.2021г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 24 км <адрес>, №, строение 4, <адрес>, назначение: нежилое помещение, площадь: 77,3 кв.м., кадастровый №.

<дата> Никифоровой Т.Н. в лице представителя Булатовой О.Н. было представлено заявление о прекращении осуществления государственной регистрации права и возврате представленных для ее проведения документов.

Покупателем в адрес истца была направлена претензия, согласно которой она отказывалась от выполнения условий по договору купли-продажи недвижимого помещения в одностороннем порядке.

Пяткова Т.Д. не согласна с указанными в претензии доводами, полагает, что они не являются основаниями для признания сделки недействительными. Указанные Никифоровой Т.Н. недостатки не носят неустранимый характер, не подтверждены допустимыми доказательствами, перед покупкой помещение осмотрено покупателем, указанные в претензии недостатки могли быть выявлены при осмотре.

Также полагает необоснованными доводы ответчика о нарушении пункта 7 договора по передаче имущества свободным от прав третьих лиц и наличии претензий собственников помещений многоквартирного дома, поскольку на дату заключения сделки судебные споры, ограничения в отношении помещения отсутствовали, а предъявление претензии собственниками многоквартирного дома не свидетельствует о наличии спора.

При указанных обстоятельствах истец полагает, что претензия ответчика является необоснованной, сделка - состоявшейся, в связи с чем, учитывая исполнение истцом всех условий договора, истец просит суд:

1. Понудить Никифорову Т. Н. к исполнению обязательства по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 24 км <адрес>, строение 4, <адрес>, назначение: нежилое помещение, площадь: 77,3 кв.м., кадастровый №.

2. Вынести решение о регистрации договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, 24 км <адрес>, №, строение 4, <адрес>, назначение: нежилое помещение, площадь: 77,3 кв.м., кадастровый №.

3. Обязать уполномоченный орган внести соответствующие изменения в ЕГРН

<дата> Никифорова Т.Н. обратилась с самостоятельным иском к ПятковойТ.Д. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, в обоснование которого указала, что покупателем в день подписания договора исполнена обязанность по оплате цены договора в сумме 3 090 000 рублей, помещение принято покупателем. Заявление о государственной регистрации права собственности на основании договора подано сторонами <дата>.

До осуществления государственной регистрации права на имя покупателя, покупателю стало известно, что в переданном продавцом нежилом помещении самовольно переносилось газовое оборудование, которое на момент продажи не было введено в эксплуатацию, выявлены иные недостатки.

В связи с невозможностью использовании помещения, в том числе ввиду отсутствия газоснабжения, а также неопределенными сроками по надлежащему подключению газового оборудования, истцом направлена в адрес ответчика претензия с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон, возвратить полученные в счет уплаты суммы договора денежные средства в размере 3 090 000 руб. Кроме того, представителем покупателя в орган регистрации подано заявление о прекращении регистрации права на основании договора.

<дата> в государственной регистрации права было отказано.

Ответчик в устной форме взяла на себя обязательство по восстановлению газоснабжения в нежилом помещении своими силами, вместе с тем, до <дата> газоснабжение в нежилом помещении подключено не было.

Поскольку ответчик расторгнуть договор по соглашению сторон отказался, истцом предложено вновь подать заявление о государственной регистрации права. Ответчик <дата> уведомлен о предварительной записи на государственную регистрацию в МФЦ на <дата> Уведомление содержало предложение заключить дополнительное соглашение к первоначально заключенному договору купли-продажи в части обязательств продавца по устранению недостатков нежилого помещения, а также уменьшения цены договора, а в случае несогласия с внесением изменений в договор подать в орган регистрации договор в первоначальной редакции. Ответчик в МФЦ для подачи заявления о государственной регистрации договора <дата> не явился.

В связи с неявкой ответчика истцом повторно осуществлена запись на регистрацию права на <дата>, о чем ответчик уведомлен 24.12.2021г. Помимо сведений о дате и времени предварительной записи ответчик проинформирован, что в тексте договора, ранее представленного на регистрацию, допущена техническая ошибка в части указания месяца рождения представителя покупателя «ноябрь» вместо «октябрь» и предложено представить в орган регистрации прав три экземпляра договора купли-продажи от <дата> без технической ошибки либо три экземпляра ранее подписанного договора, в который будут внесены и оговорены соответствующие исправления. Ответчик уклонился от подачи заявления о государственной регистрации на основании договора от <дата> и <дата>.

Никифорова Т.Н. полагает, что Пяткова Т.Д. уклоняется от осуществлении государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи, что подтверждается неоднократной неявкой в МФЦ для подачи заявления о государственной регистрации права, обращением <дата> в Красноглинский районный суд <адрес> с необоснованными требованиями о понуждении к исполнению договора, который исполнен,

В настоящее время регистрация перехода права собственности на нежилое помещение не произведена.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточненных требований, Никифорова Т.Н. просит суд:

1. Признать состоявшейся сделку по купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>, 24 км <адрес>, №, строение 4, <адрес>, площадь: 77,3 кв.м, кадастровый №, совершенную 20.10.2021г. между Никифоровой Т. Н. и Пятковой Т. Д..

2. Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Никифоровой Т.Н. на основании договора купли-продажи от <дата> на основании договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>, 24 км <адрес>, №, строение 4, <адрес>, площадь: 77,3 кв.м, кадастровый №.

3. Обязать Управление Росреестра по <адрес> внести запись о регистрации права собственности Никифоровой Т. Н. на нежилое помещение по адресу: <адрес>, 24 км <адрес>, №, строение 4, <адрес>, площадь: 77,3 кв.м, кадастровый №.

Определением Красноглинского районного суда <адрес> от <дата> указанные гражданские дела объединены в одно производство.

В судебном заседании представитель Пятковой Т.Д. - Булатова О.Д., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить. В удовлетворении иска Никифоровой Т.Н. просила отказать.

Представитель ответчика Никифоровой Т.Н. – Попов С.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Никифоровой Т.Н. поддержал, иск Пятковой Т.Д. просил оставить без удовлетворения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещались надлежащим образом, в соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав в судебном заседании представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 554 ГК РФ), а также цена недвижимости (пункт 1 статьи 555 ГКРФ).

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При этом, в пункте 61 указанного постановления, указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу; фактическое исполнение сторонами данной сделки; уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между Никифоровой Т. Н. (далее - покупатель) и Пятковой Т. Д. (далее - продавец) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, местоположение:<адрес>, 24 км <адрес>, №, строение 4, <адрес>, назначение: нежилое помещение, площадь: 77,3 кв.м.,кадастровый №, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную, настоящим договором цену (пункт 1).

В соответствии с условиями договора купли-продажи от <дата> нежилое помещение продано за 3090 000 рублей, которые получены продавцом до заключения договора, наличными, договор имеет силу акта приема-передачи.

Согласно пункту 9 вышеуказанного договора передача отчуждаемого объекта недвижимости продавцом покупателю осуществлена в момент подписания настоящего договора путем передачи покупателю ключей, документов, справок и квитанций по оплате коммунальных и иных услуг, документы на приборы учета и газовое оборудование.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что договор, заключенный между ними <дата>, соответствует указанным требованиям закона, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он подписан сторонами, расчет между сторонами произведен. Передав нежилое помещение Никифоровой Т.Н. на основании надлежаще оформленного договора купли-продажи, ПятковаТ.Д. распорядилась принадлежащим ей на праве собственности имуществом.

Таким образом, все условия указанной сделки купли-продажи сторонами выполнены, помещение передано покупателю.

Переход права собственности на недвижимое имущество по настоящему договору к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, что следует из пункта 15 договора и указанных положений закона.

<дата> после заключения договора купли-продажи от покупателя Никифоровой Т.Н. в лице представителя Булатовой О.Н., действующей по доверенности, удостоверенной нотариусом <адрес> Потякиной Т.И. 01.04.2016г., в реестре №, атакже продавца Пятковой Т. Д. было принято заявление о государственной регистрации перехода права и права собственности на указанный объект недвижимости на основании договора купли-продажи нежилого помещения (вх. № КУВД-001/2021-43984445от <дата>).

Как следует из искового заявления и не оспаривалось сторонами, доосуществления государственной регистрации перехода права продавцу Никифоровой Т.Н. стало известно, что в переданном продавцом нежилом помещении произведена перепланировка, переустройство, а именно самовольно переносилось газовое оборудование, которое на момент продажи не было введено в эксплуатацию, выявлены иные недостатки. Так истцом было указано, что некоторые отделочные работы произведены с нарушением предусмотренного проектом перепланировки, переустройства (ж/д плита, стяжка, гидроизоляционный слой, стяжка, прослойка, а также оклеенная гидроизоляция из двух слоев гидроизола), сквозная трещина в профиле пластиковых окон, самовольный перенос газового оборудования - газовый котел не поставлен на учет по новому месту положения в газовой службе, отделочные работы проведены с грубыми нарушениями СП 71.13330.2017 пункт <дата> Таблица 7.4 (при помощи контрольно-измерительных инструментов установлено, что отклонения от вертикали и горизонтали, в отдельных местах, составляют более 30-40 мм. Нарушена геометрия оконных и дверных проемов) и т.д.

<дата> в связи с невозможностью использования помещения, втом числе ввиду отсутствия газоснабжения, а также неопределенными сроками по надлежащему подключению газового оборудования, Никифорова Т.Н. посредством мессенджера Viber направила письменную претензию в адрес Пятковой Т.Д. с предложением расторгнуть договор по соглашению сторон и возвратить полученных по договору денежные средства в размере 3 090 000 руб.

<дата> представителем покупателя Булатовой О.Н. в орган регистрации подано заявление о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода прав на вышеуказанное нежилое помещение.

<дата> от продавца Пятковой Т.Д. поступил ответ на претензию, согласно которому она не согласна с указанными в претензии доводами, полагает, что они не являются основаниями для признания сделки недействительной. Указанные покупателем недостатки не носят неустранимый характер.

<дата> от Никифоровой Т.Н. в лице представителя БулатовойО.Н., действующей по доверенности, было представлено заявление о прекращении осуществления государственной регистрации права и возврате представленных <дата> для ее проведения документов.

Однако заявления от второй стороны – Пятковой Т.Д. о прекращении осуществления государственной регистрации перехода права по вх.№КУВД-001/2021-4398445 от <дата> и возврате представленных ранее для ее проведения документов в отношении вышеуказанного объекта в Управление Росреестра по <адрес> не поступало, в связи с чем <дата> Управление Росреестра по <адрес> уведомило стороны сделки о приостановлении государственной регистрации прав на нежилое помещение до <дата>

<дата> Управление Росреестра по <адрес> отказало в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости – <адрес>, 24 км <адрес>, №, строение 4, <адрес>, назначение: нежилое помещение, площадь: 77,3 кв.м., кадастровый №, документы на которую были представлены с заявлением от <дата> № КУВД-001/2021-43984445, поскольку причины, указанные в Уведомлении от <дата>, не были устранены.

Информационным письмом Никифорова Т.Н. от <дата>, истцу предложила подать на регистрацию <дата> ранее заключенный договор и соглашение об изменении договора, в котором содержались условия:

- о действительном состояние помещения, факт отсутствия газоснабжения, обязательство осуществить проведение мероприятий по обследованию дымохода, введению в эксплуатацию газового котла, его запуск и проверку газового оборудования специалистом;

- обязательство по возмещению ущерба и восстановлению системы отопления в случае промерзания труб в связи с отсутствием отопления в помещении до его восстановления;

-заверения об обстоятельствах, касающихся произведенной перепланировки, а также обязательство возмещения причиненного ущерба, в случае признания произведенной перепланировки незаконной или нарушающей права третьих лиц;

- изменение цены договора на 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей вместо 3 090 000 (три миллиона девяносто тысяч) рублей в связи с необходимостью устранения выявленных недостатков

Из пояснений представителя Пятковой Т.Д. – Попова С.В. следует, что все условия сделки продавец исполнил и недостатки устранены, однако стороной истца выставлены требования с внесением изменением в договор, что послужило основанием для обращения в суд.

Из пояснений представителя Никифоровой Т.Н. – Булатовой О.И. следует, что их сторона неоднократно обращалась к Пятковой Т.Д., как стороне сделки купли-продажи, с требованием о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество. НесовершениеПятковой Т.Д.действий, направленных на регистрацию перехода права явилось поводом для обращения в суд с иском по настоящему делу.

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации перехода права собственности на здание необходима подача соответствующего заявления от обеих сторон договора купли-продажи.

Выслушав стороны и исследовав представленные доказательства, суд приходит в выводу, что в исполнение требований закона о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество для истца и ответчика не представляется возможным в связи с указанными взаимными разногласиями сторон и связанным с данными разногласиями уклонением от регистрации перехода права собственности первоначально Никифоровой Т.Н., а в дальнейшем Пятковой Т.Д., при этом, учитывая, что сделка сторонами фактически исполнена, суд приходит к выводу овозможности принятия решения огосударственной регистрации перехода права собственности на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

Поскольку сделка купли-продажи между Никифоровой Т.Н. и Пятковой Т.Д. фактически состоялась, ее существенные условия сторонами исполнены, данные обстоятельства никем не оспариваются, подтверждаются всей совокупностью исследованных судом доказательств, а также, учитывая отсутствие возражений по существу иска как со стороны истца, так со стороны ответчика и иных лиц, суд полагает подлежащими удовлетворению требования как Никифоровой Т.Н., так и Пятковой Т.Д.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности на спорное нежилое помещение в соответствие с положениями Федеральногозакона от <дата> № 218-ФЗ «Огосударственной регистрации недвижимости» органом регистрации права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПКРФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Пятковой Т. Д. и Никифоровой Т. Н. – удовлетворить.

Осуществить государственную регистрации перехода права собственности от Никифоровой Т. Н. к Пятковой Т. Д. на основании договора купли-продажи от 20.10.2021г. нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:033601:882, расположенного по адресу: <адрес>, 24 км <адрес>, №, строение 4, <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения записи о переходе права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено <дата>.

Судья: В.А. Зинкин