Решение по делу № 2-604/2018 ~ М-65/2018 от 17.01.2018

Копия

Дело №2-604/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28марта2018 г. г.Калининград

Московский районный суд г.Калининграда в составе:

председательствующего судьи Медведевой Е.Ю.,

при секретаре Журавлеве Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балтушина Дмитрия Николаевича к Молчанову Александру Николаевичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, взыскании уплаченных денежных средств,

установил:

    Балтушин Д.Н. обратился в суд с иском к Молчанову А.Н., указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>

    Истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, перечислив ответчику на банковский счет сумму цены договора <данные изъяты> руб.Договор был передан сторонами для регистрации перехода права собственности и 24.11.2017г. истец был уведомлен регистрирующим органом о наличии обременения земельного участка в виде санитарно-защитной зоны площадью <данные изъяты> кв.м.

    При обсуждении условий договора ответчиком не было сообщено о наличии обременений земельного участка, в условиях договора это также не отражено, при том, что указанное выше обременение существенно влияет на условия пользования участком и ограничивает право застройки, то есть данное условие является существенным условием договора.

    Полагая, что ответчиком надлежащим образом не исполнены обязательства по договору, истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате денежных средств. ДД.ММ.ГГГГ стороны составили расписки, согласно которым ответчик вернул истцу часть суммы в размере <данные изъяты> руб., оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. обязался ответчик вернуть не позднее 20.12.2017г.

    20.12.2017г. ответчик оставшиеся <данные изъяты> руб. не вернул истцу, сославшись на погашение кредита данными средствами и отсутствие возможности их возврата истцу.

Таким образом, не дождавшись регистрации перехода права собственности на участок и жилой дом, ответчик по своему усмотрению распорядился денежными средствами, что свидетельствует об отсутствии у ответчика намерения возвращать полученные по договору средства в полном объеме, а также о том, что ответчику было известно о наличии обременения участка на момент заключения договора купли-продажи.

С учетом изложенного, истец просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ответчиком, взыскать с ответчика не выплаченные 650 000 руб., взыскать судебные расходы в размере госпошлины 9 700 руб. и расходы на подготовку иска в размере 5 000 руб.

В судебном заседании истец Балтушин Д.Н. исковые требования поддержал, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что объявление о продаже участка нашел на <данные изъяты>. Созвонился с продавцом, участок показывал не ответчик, а лицо, представившееся другом ответчика по имени С.А.. Земельный участок ему понравился, он намерен был использовать участок под огород, установить теплицу, построить садовый домик и гараж. До покупки ему было предъявлено свидетельство о праве собственности на участок, никаких данных о наличии обременений участка там отражено не было. Благонадежностью продавца он поинтересовался у казначея СТ «Радость», пояснившего, что продавцу можно доверять, посоветовавшего покупать участок, а также сообщившего о наличии задолженности по оплате за электроэнергию у владельцев участка. Данное обстоятельство перед покупкой было обговорено, ответчик устно обязался погасить задолженность. С ответчиком Молчановым А.Н. он познакомился в день подписания договора купли-продажи. Проект договора купли-продажи готовила сторона ответчика, денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. он перевел сразу на счет Молчанова А.Н. в ПАО «Сбербанк» в день подписания договора. В этот же день они вместе с Молчановым А.Н. передали документы для регистрации права собственности в Управление Росреестра по Калининградской области через МФЦ. Дня через 2 позвонили из Росреестра и сообщили о приостановлении регистрации до 22.02.2018г. по причине наличия обременения земельного участка, после чего он созвонился с ответчиком, предложил расторгнуть договор и вернуть деньги. Встретившись с ответчиком Молчановым А.Н., последний пояснил об отсутствии у него всей суммы, вернул <данные изъяты> руб., на оставшуюся сумму <данные изъяты> руб. написал расписку и обязался их вернуть до 20.12.2017г., однако до настоящего времени не вернул. Полагает, что ответчиком были нарушены условия договора купли-продажи, он не был уведомлен об обременении, сроки возврата денег по договору также не соблюдены, в связи с чем просит расторгнуть договор и взыскать с ответчика <данные изъяты> руб. и судебные расходы.

В судебном заседании ответчик Молчанов А.Н. против расторжения договора купли-продажи не возражал, пояснил об отсутствии у него <данные изъяты> руб. для возврата истцу. Также пояснил, что его знакомые С.А. и его супруга Ю. хотели приобрести участок с домом для себя, но поскольку им кредит не давали, он оформил на свое имя кредит и на кредитные средства прибрел в 2016г. спорный земельный участок с домом фактически для них. В качестве гарантии возврата кредита право собственности на земельный участок он оформил также на свое имя, а после погашения кредита участок должен был переоформить на С.А.. При покупке участка в 2016г. он никакие документы не смотрел, просто подписал договор купли-продажи с Т.М.. В документах на участок и дом сведений о наличии обременений участка не имелось. В 2017г. С.А. с супругой решили участок продать, сами дали объявление о продаже на <данные изъяты> показывали истцу участок, вели с ним все переговоры. Потом позвонили ему и сказали, что нашли покупателя, нужно будет подписать договор купли-продажи. Договорившись с С.А. и Ю. о том, что из средств от продажи участка будет погашен кредит, он согласился на подписание договора. С истцом Балтушиным Д.Н. он познакомился только в день подписания договора купли-продажи, на его счет истцом были переведены <данные изъяты> руб. и в этот же день они отдали документы на регистрацию. Впоследствии истец позвонил и сообщил о приостановлении регистрации перехода права собственности, поскольку имеется обременение на участке. Он против расторжения договора не возражал, обещал вернуть истцу деньги. Из полученных от истца средств осталось только <данные изъяты> руб., которые он и вернул истцу, <данные изъяты> руб. были направлены на погашение кредита, остальные средства он отдал С.А.. По договоренности с С.А. и его супругой, они должны были взять кредиты для возврата истцу оставшейся суммы <данные изъяты> руб., в связи с чем он написал расписку истцу о том, что до 20.12.2017г. обязуется вернуть указанную сумму истцу. Кредиты С.А. и Ю. не взяли, в отношении них он обращался с заявлением в органы полиции по факту совершения мошеннических действий, но в возбуждении уголовного дела отказано. Истцу он согласен возвращать <данные изъяты> руб. частями, предлагал истцу приобрести участок по заниженной цене в <данные изъяты> руб., но истец отказывается.Об обременении участка ему стало известно только в 2017г. после того, как об этом сообщил истец. Другие владельцы участков в СТ «Радость» об этом также узнали только недавно, само товарищество имеет намерение оспаривать установление санитарно-защитной зоны.

Представитель ответчика по устному ходатайству Гордеева Н.М. пояснила, что ответчику не было известно об обременении участка на момент продажи его истцу. В действиях ответчика не было умысла на введение в заблуждение истца. Уже нашли другого покупателя, ответчик Молчанов А.Н. готов продать участок и из проданных средств вернуть истцу <данные изъяты> руб., но наличие ареста участка препятствует продаже участка. На возврат средств по частям истец не согласен, обратиться за снятием обеспечительных мер в целях продажи участка также не согласен.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

В соответствии п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (абз. п. 2 ст. 469 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Согласно статье 1 Федерального закона N 66-ФЗ от 15.04.98 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений); огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).

По общему правилу, установленному абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно условий, перечисленных в пп. 1 - 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Молчановым А.Н. и Балтушиным Д.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, и жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Данный договор являлся одновременно актом приема-передачи, а с момента государственной регистрации перехода права собственности земельный участок и жилой дом считаются переданными покупателю. ( п. 1. 5 договора).

Стоимость земельного участка и жилого дома стороны определили в размере <данные изъяты> руб. (п. 2. 1 договора).

П. 4. 3 договора предусмотрено, что в случае, если подписанный договор не пройдет в установленные сроки государственную регистрацию, то в течение трех рабочих дней все средства возвращаются покупателю.

Возможность расторжения договора купли-продажи сторонами определена в п. 7. 2 договора, согласно которому договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, то есть настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

Сведений о наличии установленных обременений в отношении земельного участка договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит.

Денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. по договору купли-продажи Молчанов А.Н. получил полностью от истца Балтушина Д.Н. в день подписания договора ДД.ММ.ГГГГ что подтверждено сторонами в судебном заседании и подтверждается представленными суду документами (платежным поручением, распиской в договоре).

На момент рассмотрения дела из полученных от истца <данные изъяты> руб., уплаченных последним по договору купли-продажи, <данные изъяты> руб. ответчиком Молчановым А.Н. возвращены истцу Балтушину Д.Н., а <данные изъяты> руб. ответчик обязался по расписке вернуть истцу до 20.12.2017г., но не вернул, что также не оспаривалось сторонами.

Согласно данным из ЕГРП собственником жилого дома площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером №, и земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования: для ведения садоводства, расположенных в <адрес>, с 12.02.2016г. является Молчанов А.Н., и переход права собственности на момент рассмотрения дела не осуществлен.

Из материалов регистрационного дела следует, что 20.11.2017г. Молчанов А.Н. и Балтушин Д.Н. обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности в отношении вышеуказанных земельного участка и жилого дома, предоставив договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ однако 24.11.2017г. регистрация приостановлена до 22.02.2018г. в связи с тем, что на указанном земельном участке установлено обременение в виде санитарно-защитной зоны площадью <данные изъяты> кв.м, а представленный договор купли-продажи не содержит информации о существующих ограничениях прав сторон сделки.

Из договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного между ответчиком Молчановым А.Н. и гр. Т.Н. ДД.ММ.ГГГГ имеющегося в материалах регистрационного дела, сведений о наличии каких-либо обременений земельного участка также не содержится, а государственная регистрация перехода права собственности произведена 12.02.2016г.

Отсутствие записей о наличии обременений земельного участка в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на участок на имя Молчанова А.Н. сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

При этом из выписки ЕГРП о характеристиках земельного участка усматривается, что в отношении части земельного участка (на площади <данные изъяты> кв.м из <данные изъяты> кв.м)установлены ограничения прав, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, содержание ограничений использования объектов недвижимости в границах зоны установлено п. 5. 1-5. 4 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденного постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007г. № 74, санитарно-защитной зоны реконструируемой фабрики окон ООО «Сталькор», зона с особыми условиями использования территорий установлена распоряжением об утверждении границ СЗЗ для реконструируемой фабрики окон ООО «Сталькор» и установлении ограничений (обременений) на входящие в ее состав земельные участки № 50-184-р от 18.08.2015г.

Как следует из п. 5.1 СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

С учетом изложенного, суд полагает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ истец Балтушин Д.Н. не был поставлен в известность продавцом Молчановым А.Н. о том, что в отношении части площади участка, а именно в отношении <данные изъяты> кв. м из <данные изъяты> кв. м общей площади продаваемого земельного участка, установлена санитарно-защитная зона и имеются особые условия использования участка, в т.ч. и в части его использования в целях садоводства и огородничества.

Наличие обременений земельного участка подлежит отнесению к существенным условиям договора купли-продажи земельного участка, поскольку истец, приобретая земельный участок у ответчика в полной мере мог рассчитывать на то, что не будет лишен возможности использовать земельный участок по его назначению, в т.ч. в целях садоводства и огородничества, с возможностью возведения на участке хозяйственных строений и сооружений (теплицы, гаража).

Как следует из пояснений ответчика Молчанова А.Н., только в 2017г. после приостановления регистрации по договору с истцом, ему стало известно о наличии обременений, другие владельцы участков в СТ «Радость» также узнали об установлении обременений только в 2017г. и СТ намерено оспаривать установление санитарно-защитной зоны.

Однако независимо от того, были ли известны ответчику Молчанову А.Н. данные об обременениях участка либо нет, имело место предоставление не полной информации о предмете договора купли-продажи со стороны продавца покупателю, что повлекло нарушение прав стороны покупателя по договору.

При установленных по делу обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ и взыскании с ответчика Молчанова А.Н. в пользу истца Балтушина Д.Н. уплаченных по указанному договору <данные изъяты> руб., добровольно невозвращенных ответчиком истцу.

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В ст.94 ГПК РФ перечислены судебные издержки, к которым, среди прочего, подлежат отнесению и расходы на подготовку искового заявления для обращения в суд.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судом исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, в связи с чем понесенные истцом и подтвержденные соответствующими квитанциями расходы на оплату государственной пошлины при подаче иска в сумме <данные изъяты> руб. и расходы за составление адвокатом искового заявления в сумме <данные изъяты> руб., подлежат возмещению ответчиком истцу в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Балтушина Дмитрия Николаевича удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между Балтушиным Дмитрием Николаевичем и Молчановым Александром Николаевичем ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, и жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

Взыскать с Молчанова Александра Николаевича в пользу Балтушина Дмитрия Николаевича уплаченные по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 650 000 руб., в счет возмещения понесенных судебных расходов денежные средства в сумме 14 700 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Мотивированное решение суда изготовлено 02апреля 2018 года.

Судья подпись

Копия верна

Судья Е.Ю. Медведева

Секретарь с/з Н.Н. Журавлев

Решение не вступило в законную силу 02 апреля 2018 года.

Судья Е.Ю.Медведева

Секретарь с/з Н.Н. Журавлев