Решение по делу № 3а-243/2020 от 27.01.2020

               Дело № 3а-243/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж                                                                                    2 ноября 2020 г.

Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при секретаре Стороженко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Огнеупорпром» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

представитель административного истца Зуев В.В. обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что                           ООО «Огнеупорпром» на праве собственности принадлежат земельные участки:

- с кадастровым номером №, площадью 4 619 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 определена в размере 4 814 198,94 руб.;

- с кадастровым номером №, площадью 6 300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства промышленных объектов, расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 определена в размере 6 566 238 руб.

Ссылаясь на то, что административный истец обязан уплачивать земельный налог исходя из кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить в отношении спорных земельных участков кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО «Афина Паллада» № 5073-19 от 17 декабря 2019 г., в размере 2 476 000 руб., 3 377 000 руб.

В качестве заинтересованных лиц на стороне административных ответчиков привлечены администрация Латненского городского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области.

Административный истец, его представитель, представители иных участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель административного истца Баранникова Н.В. направила в суд заявление об уточнении требований, в котором просила установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной стоимости, определенной в повторном заключении эксперта.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

    Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Закон об оценочной деятельности в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 г. № 970 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области, в том числе средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области по муниципальным районам (городским округам).

Из материалов дела следует, что ООО «Огнеупорпром» на праве собственности принадлежат:

1. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4 619 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 10 апреля 2018 г. сделана запись регистрации <адрес> (л.д. 11-12).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.01.2020 № кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 определена в размере 4 814 198,94 руб. (л.д. 16);

2. Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6 300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства промышленных объектов, расположенный по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 10 апреля 2018 г. сделана запись регистрации № (л.д. 13-15).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.01.2020 № кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 определена в размере 6 566 238 руб. (л.д. 17).

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельных участков на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.

         Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.

         В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с отчетом об оценке от 17 декабря 2019 г. № 5073-19, выполненным оценщиком ООО «Афина Паллада» Андросовой В.О., являющейся членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2014 в размере 2 476 000 руб., 3 377 000 руб. (л.д. 19-66).

          Согласно абзацам тридцать седьмому и тридцать восьмому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а также бездействие Комиссии, выразившееся в нерассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в установленный законом срок, являются для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления условием для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости и не могут быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости.

             ООО «Огнеупорпром» с соблюдением требований статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности 19 декабря 2019 г. обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

         Решением Комиссии от 16 января 2020 г. № 16 заявление отклонено. Основанием для отказа, как указано в решении Комиссии, стало то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (л.д. 68-69).

              Судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

             По заключению эксперта № 2594/6-4 от 24 апреля 2020 г. в отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости; рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 определена в размере 2 688 258 руб., 3 666 600 руб. (л.д. 106-129).

По ходатайству представителя административного истца Баранниковой Н.В. судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Основанием для ее назначения явились сомнения в обоснованности заключения эксперта ввиду отсутствия в заключении описания объема доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и правилах их отбора для проведения расчетов. Отбор объектов-аналогов был описан в заключении исключительно в совершаемой экспертом последовательности действий, не дающей возможности суду проверить проведенный экспертом анализ рынка недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7. В заключении не были приведены те объекты, из которых для реализации сравнительного подхода экспертом были выбраны объекты-аналоги. Информация о проведении экспертом при отборе объектов-аналогов анализа предложений о земельных участках, схожих объекту оценки по площади, исходя из исследовательской части заключения, не могла быть проверена судом. Экспертом не мотивирован выбор в качестве объектов-аналогов земельных участков коммерческой застройки с разрешенным использованием: под автостоянку с автосервисом, под строительство автозаправки, автоцентра, свободного использования, при том, что объект оценки имеет назначение «под здания и сооружения санатория-профилактория».

              Производство повторной экспертизы было поручено оценщику         ООО НПЦ «ПроАльянс» Попову Д.И., который имеет стаж оценочной деятельности с 2007 года, его профессиональные знания подтверждены дипломами и свидетельствами в области оценочной деятельности. Оценщик имеет квалификационный аттестат от 14.02.2018 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» на срок до 14.02.2021, состоит в саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков».

          В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами заключены договоры обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности Попова Д.И. с периодом страхования с 28.09.2020 по 27.09.2021, ООО НПЦ «ПроАльянс» с периодом страхования с 08.07.2020 по 07.07.2021.

По заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 93/2020 от 18 сентября 2020 г. рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 года составляет 2 259 000 руб., 3 081 000 руб. (л.д. 228-274).

Как следует из повторного заключения эксперта, определение рыночной стоимости объекта оценки проводилось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

    В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года    № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

          При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

     В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

     Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

     Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

     е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

      При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

      В силу пункта 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

      В заключении экспертом приведен подробный анализ доступных источников информации о ценах предложений, вся необходимая информация экспертом приведена в заключении, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7.

     Согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки       № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из представленных предложений в количестве девяти земельных участков эксперт выбрал по четыре объекта-аналога схожих с объектами оценки местоположением и целевым назначением.

Экспертом применены корректировки на дату предложения, торг. Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивированно обоснован.

      Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности выводов эксперта о рыночной стоимости спорных земельных участков.

Суд считает повторное заключение оценочной судебной экспертизы обоснованным и объективным, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки.

Достоверность данных, содержащихся в повторном заключении эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии указанного заключения эксперта установленным требованиям лицами, участвующими в деле, не приведены.

        Оценив повторное заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами, полагая, что первоначальное экспертное заключение не может быть принято при установлении рыночной стоимости земельных участков ввиду отсутствия в нем анализа рынка недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7, мотивов отбора принятых объектов-аналогов.

     При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

     Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельных участков определена на дату определения их кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Поскольку общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 19 декабря 2019 г., данную дату следует считать датой подачи заявления.

     В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

            Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Огнеупорпром» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4 619 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 2 259 000 (два миллиона двести пятьдесят девять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 300 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства промышленных объектов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 3 081 000 (три миллиона восемьдесят одна тысяча) рублей.

Датой подачи заявления считать 19 декабря 2019 г.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

    Судья                                                                        А.А. Привалов

    Мотивированное решение составлено 6 ноября 2020 г.