Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1398/2014 ~ М-1579/2014 от 15.05.2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 июня 2014 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Эминова А.И.,

при секретаре Бутовой К.Н.,

с участием адвоката Уманец Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ТСЖ «Рубин-2009», Бархатовой Н.А., Москалевой А.И., Аксакаловой Н.Ю. к ООО «СТ Финанс» о признании права общей собственности на нежилые помещения,

У С Т А Н О В И Л :

ТСЖ «Рубин-2009», Бархатова Н.А., Москалева А.И., Аксакалова Н.Ю. обратились в суд с иском к ООО «СТ Финанс» о признании права общей собственности на нежилые помещения № № ***, ***, расположенные по адресу: пр. ***, в г. Ставрополе, обосновав свои требования тем, что разрешением Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 27.11.2009 года жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по пр. ***, был сдан в эксплуатацию. Застройщиком являлось ООО «СТ Финанс». Истцы (физические лица) являются собственниками квартир в данном доме на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности (прилагаются). 27.11.2009 года согласно протоколу будущих собственников был выбран способ управления многоквартирным жилым домом и создано ТСЖ «Рубин-2009», являющееся эксплуатирующей организацией. В соответствии со ст. 8 ГК РФ, п. 10 ст. 162 ЖК РФ, постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года застройщик был обязан передать ТСЖ техническую документацию по жилому дому в течение месяца с момента ввода дома в эксплуатацию. В установленные законодательством сроки технический паспорт не был передан эксплуатирующей организации. На момент составления проектной документации и строительства дома указанные помещения входили в состав общего имущества собственников многоквартирного жилого дома и являлись единым помещением - колясочной, расположенной на 1-м этаже 5 секции дома, имеющей выход в лифтовой холл, что подтверждается переданной товариществу проектной документацией: отопление и вентиляция (ОВ), электрооборудование (ЭО), вода и канализация (ВК). Согласно данных проектов торговая площадь была выделена (обозначена) отдельно. В соответствии с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.03.2013 года по делу № А63-8550/2011 товариществу от застройщика (уполномоченного им лица - ООО «Аквапарк») 25.11.2013 года (письмо исх. № 39 от 25.11.2013 года) был передан технический паспорт инв. 31120 с датой инвентаризации с 27.11.2009 года по 28.08.2013 года. Согласно переданного техпаспорта (поэтажного плана 1-го этажа жилого дома, дата инвентаризации 12.09.2013 года) колясочная не относится к помещениям общего пользования, а отнесена (переведена) застройщиком к торговым помещениям, разбита на 2 помещения с номерами *** (санузел), площадью 3,6 кв.м., и *** (подсобное помещение), площадью 8,7 кв.м. В помещении № *** в нарушение проекта ВК (вода и канализация) подведены коммуникации для обустройства санузла. Кроме того, как указывалось выше, данные помещения, переведенные в настоящее время в торговые, имеют выход в лифтовой холл 5 секции, что является нарушением норм и правил проживания собственников жилых помещений. При входе в подъезд 5 секции установлена система ограничения доступа посторонних лиц (домофон), оплачиваемая собственниками жилых помещений. В случае использования данных нежилых помещений в качестве торговых (подсобных торговых) будут нарушены права и законные интересы жильцов 5 секции. С момента внесения изменений в экспликацию технического паспорта 1 этажа стало невозможным осуществить государственную регистрацию права общей собственности собственников многоквартирного жилого дома, а также возник спор по вопросам принадлежности данных помещений ООО «СТ Финанс». Считают, что данные помещения являются общей собственностью по следующим основаниям: с момента сдачи дома и передачи в эксплуатацию в соответствии со статьей 44 ЖК РФ вывод из общей собственности или уменьшение площади помещений общего пользования возможен при условии получения согласия всех собственников на общем собрании. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 ст. 36 ЖК РФ), если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме» (пункт 2 ст. 40 ЖК РФ, п. п. 1 пункта 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, уменьшение или передача помещений общего пользования возможна только при условии проведения реконструкции этих помещений и получения перед ее проведением согласия всех собственников многоквартирного жилого дома путем проведения общего собрания в форме совместного присутствия. В данном случае не было ни первого, ни второго условия. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, а также механическое, электрическое оборудование за пределами или внутри квартиры. Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). В указанных помещениях (колясочных) проходит электрооборудование: магистральные электрокабеля к квартирам 5-ой секции от ВРУ; электрокабели системы дымоудаления для открытия электрозамков клапанов системы дымоудаления; слаботочная система - телефон, Интернет, система пожарооповещения. В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Письмом от 09.02.2012 года исх. № 230 ООО «СТ Финанс» на указанную дату подтверждает факт соответствия объекта проекту, соответственно изменения производились самовольно без внесения изменений в проектную документацию (была передана ТСЖ) после сдачи дома в эксплуатацию (без согласия собственников). Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости после сдачи дома в эксплуатацию подтверждено письмом Филиала ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК» от 29.08.2013 года. Строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». При заключении договоров участникам предоставлялась проектная документация, в которой, в том числе, было отражено наличие колясочных помещений в качестве общего имущества. В заключаемых застройщиком с участниками долевого строительства договорах участия в долевом строительстве указывалось (п. 1.3 договора) у участника долевого строительства при возникновении права собственности на квартиру одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в здании в соответствии с ГК, ЖК, ФЗ № 214-ФЗ». Согласно пункта 3.1 договора долевого участия в строительстве цена договора делилась на сумму денежных средств на оплату услуг заказчика и сумму денежных средств на строительство, то есть, результат строительства, который не является собственностью застройщика, а принадлежал участникам долевого строительства. Таким образом, в результате незаконного отчуждения общего имущества (перевода в разряд продаваемых), договоры долевого участия в данной части не были исполнены застройщиком надлежащим образом, что противоречит нормам ФЗ № 214 ФЗ «О защите прав потребителей». Считают, что действия ООО «СТ Финанс», связанные с внесением изменений в технический учет ГУП «Крайтехинвентаризация» (в момент когда последняя осуществляла функции государственного учета кадастра и объектов капитального строительства) в целях вывода помещений из общего пользования в прочие для последующей продажи или самостоятельного использования являются незаконными. В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Находящиеся в многоквартирном доме помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначены исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования иными собственниками. Согласно п. 1 ст. 135 и п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять интересы собственников помещений в жилом доме, в том числе, в отношениях с третьими лицами. Ст. 30 ГПК РФ установлена исключительная подсудность споров о правах на нежилые помещения в суде по месту нахождения этих объектов. Многоквартирный жилой дом расположен в Октябрьском районе г. Ставрополя. Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права. Пункт 55 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.10 предусматривает, что не обращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права до предъявления иска не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Просили признать право общей собственности на нежилые помещения № ***, площадью 3,6 кв.м., № ***, площадью 8,7 кв.м., расположенные на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенньми помещениями по адресу: г. Ставрополь, пр. ***, за собственниками помещений многоквартирного дома, взыскать с ответчика государственную пошлину в размере *** руб.

В судебном заседании представитель ТСЖ «Рубин-2009» Филипченко В.В. исковые требования подержал и просил их удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Истец и представитель истцов Аксакаловой Н.Ю., Москалевой А.И. по доверенности Бархатова Н.А. исковые требования подержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истцы Москалева А.И., Аксакалова Н.Ю. в судебное заседание не явились, представив заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, поэтому суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Поскольку иск к ответчику ООО «СТ Финанс» был предъявлен по последнему известному месту нахождения, суд в порядке ст. 50 ГПК РФ назначил в качестве представителя ответчика адвоката АК Октябрьского района г. Ставрополя.

Представитель ответчика ООО «СТ Финанс» – адвокат Уманец Е.И. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года № 23 п. 10 «О судебном решении», адвокат, назначенный судом в качестве представителя ответчика на основании ст. 50 ГПК РФ, не может признавать иска, поскольку это помимо воли ответчика может привести к нарушению его прав.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Из материалов дела следует, что разрешением Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 27.11.2009 года жилой дом со встроено-пристроенными помещениями, расположенный по пр. ***, был сдан в эксплуатацию. Застройщиком являлось ООО «СТ Финанс».

Истцы (физические лица) являются собственниками квартир в данном доме на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности (прилагаются). 27.11.2009 года согласно протоколу будущих собственников был выбран способ управления многоквартирным жилым домом и создано ТСЖ «Рубин-2009», являющееся эксплуатирующей организацией.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, п. 10 ст. 162 ЖК, постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года застройщик был обязан передать ТСЖ техническую документацию по жилому дому в течение месяца с момента ввода дома в эксплуатацию. В установленные законодательством сроки технический паспорт не был передан эксплуатирующей организации.

На момент составления проектной документации и строительства дома указанные помещения входили в состав общего имущества собственников многоквартирного жилого дома и являлись единым помещением - колясочной, расположенной на 1-м этаже 5 секции дома, имеющей выход в лифтовой холл, что подтверждается переданной товариществу проектной документацией: отопление и вентиляция (ОВ), электрооборудование (ЭО), вода и канализация (ВК). Согласно данных проектов торговая площадь была выделена (обозначена) отдельно.

В соответствии с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.03.2013 года по делу № А63-8550/2011 товариществу от застройщика (уполномоченного им лица – ООО «Аквапарк») 25.11.2013 года (письмо исх. № 39 от 25.11.2013 года) был передан технический паспорт инв. 31120 с датой инвентаризации с 27.11.2009 года по 28.08.2013 года. Согласно переданного техпаспорта (поэтажного плана 1-го этажа жилого дома, дата инвентаризации 12.09.1203 года) колясочная не относится к помещениям общего пользования, а отнесена (переведена) застройщиком к торговым помещениям, разбита на 2 помещения с номерами *** (санузел), площадью 3,6 кв.м., и *** (подсобное помещение), площадью 8,7 кв.м. В помещении № *** в нарушение проекта ВК (вода и канализация) подведены коммуникации для обустройства санузла. Кроме того, как указывалось выше, данные помещения, переведенные в настоящее время в торговые, имеют выход в лифтовой холл 5 секции, что является нарушением норм и правил проживания собственников жилых помещений. При входе в подъезд 5 секции установлена система ограничения доступа посторонних лиц (домофон), оплачиваемая собственниками жилых помещений. В случае использования данных нежилых помещений в качестве торговых (подсобных торговых) будут нарушены права и законные интересы жильцов 5 секции.

С момента внесения изменений в экспликацию технического паспорта 1 этажа стало невозможным осуществить государственную регистрацию права общей собственности собственников многоквартирного жилого дома, а также возник спор по вопросам принадлежности данных помещений ООО «СТ Финанс».

С момента сдачи дома и передачи в эксплуатацию в соответствии со статьей 44 ЖК РФ вывод из общей собственности или уменьшение площади помещений общего пользования возможен при условии получения согласия всех собственников на общем собрании.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (пункт 3 ст. 36 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме» (пункт 2 ст. 40 ЖК РФ, п. п. 1 пункта 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, уменьшение или передача помещений общего пользования возможна только при условии проведения реконструкции этих помещений и получения перед ее проведением согласия всех собственников многоквартирного жилого дома путем проведения общего собрания в форме совместного присутствия. В данном случае не было ни первого, ни второго условия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в
многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, его несущие конструкции, а также механическое, электрическое оборудование за пределами или внутри квартиры. Пунктом 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). В указанных помещениях (колясочных) проходит электрооборудование: магистральные электрокабеля к квартирам 5-ой секции от ВРУ; электрокабели системы дымоудаления для открытия электрозамков клапанов системы дымоудаления; слаботочная система - телефон, Интернет, система пожарооповещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Письмом от 09.02.2012 года исх. № 230 ООО «СТ Финанс» на указанную дату подтверждает факт соответствия объекта проекту, соответственно, изменения производились самовольно без внесения изменений в проектную документацию (была передана ТСЖ) после сдачи дома в эксплуатацию (без согласия собственников). Внесение изменений в государственный кадастр недвижимости после сдачи дома в эксплуатацию подтверждено письмом Филиала ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК» от 29.08.2013 года.

Строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось в соответствии с ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». При заключении договоров участникам предоставлялась проектная документация, в которой, в том числе, было отражено наличие колясочных помещений в качестве общего имущества. В заключаемых застройщиком с участниками долевого строительства договорах участия в долевом строительстве указывалось (п. 1.3 договора), что у участника долевого строительства при возникновении права собственности на квартиру одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в здании в соответствии с ГК, ЖК, ФЗ № 214-ФЗ. Согласно пункта 3.1 договора долевого участия в строительстве цена договора делилась на сумму денежных средств на оплату услуг заказчика и сумму денежных средств на строительство, то есть, результат строительства, который не является собственностью застройщика, а принадлежал участникам долевого строительства. Таким образом, в результате незаконного отчуждения общего имущества (перевода в разряд продаваемых), договоры долевого участия в данной части не были исполнены застройщиком надлежащим образом, что противоречит нормам ФЗ № 214, ФЗ «О защите прав потребителей».

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Находящиеся в многоквартирном доме помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначены исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования иными собственниками.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Суд приходит к изложенным выводам, с учетом анализа представленных в суд доказательств в их совокупности, пояснений в судебном заседании участников процесса, а также их заявлениями в судебном заседании о том, что ими исчерпана возможность предоставления доказательств по делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ТСЖ «Рубин-2009», Бархатовой Н.А., Москалевой А.И., Аксакаловой Н.Ю. к ООО «СТ Финанс» о признании права общей собственности на нежилые помещения № ***, площадью 3,6 кв.м., № ***, площадью 8,7 кв.м., расположенные на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроено - пристроенными помещениями, расположенными по адресу: пр. ***, в г. Ставрополе, удовлетворить.

Признать право общей собственности на нежилые помещения № ***, площадью 3,6 кв.м., № ***, площадью 8,7 кв.м., расположенные на 1 этаже многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенньми помещениями, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр. ***, за собственниками помещений многоквартирного дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца.

Мотивированное решение суда изготовлено 3 июля 2014 года.

Судья А.И.Эминов