Решение по делу № 2-783/2018 ~ М-626/2018 от 15.03.2018

дело № 2-783/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 апреля 2018 года                                г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего            Куминой Ю.С.

при секретаре                    Васениной М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием помощника прокурора г.Златоуста Морщининой И.В., истца Мантровой Н.П., ответчика Драйт О.А., ответчика Мызгин М.В.,

гражданское дело по иску прокурора города Златоуста в интересах Мантровой Н.П. к Драйт О.А., Мызгину М.В. о признании договора купли-продажи недействительным в части, признании права пользования бессрочно,

у с т а н о в и л:

Прокурор города Златоуста обратился в суд с исковым заявлением в интересах Мантрова Н.П. к Драйт О.А., Мызгин М.В., в котором просил признать недействительным п.7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Драйт О.А. и Мызгин М.В., признать за Мантровой Н.П. право пользования квартирой № дома № <адрес> бессрочно (л.д.2-3).

В обоснование требований указал, что прокуратурой города рассмотрено обращение Мантрова Н.П. о нарушении жилищных прав. В ходе проверки установлено, что Мантрова Н.П. проживала по адресу <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года, была зарегистрирована по данному адресу. В квартире не проживает с ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с невозможностью проживания, отсутствием отопления и воды. ДД.ММ.ГГГГ между Драйт О.А. и Мызгин М.В. заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п.7 договора в квартире на момент его подписания зарегистрированы Мантрова Н.П. и ФИО6, которые теряют право пользования и проживания указанной квартирой с момента перехода права собственности к покупателю. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации №. Пункт 7 договора нарушает права Мантрова Н.П. В силу ст.675 ГК РФ переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес> от Драйт О.А. к Мызгин М.В. не мог повлечь изменения условий договора найма спорного помещения. При продаже жилого помещения третьим лицам у Мантрова Н.П. сохраняется право пользования спорным жилым помещением. Согласно ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключение договора, поэтому Драйт О.А. и Мызгин М.В., заключая договор купли-продажи, обязаны были предполагать, что одним из существенных условий заключенного договора является соблюдение прав и интересов лиц, проживающих в квартире. Право Мантрова Н.П. на проживание в спорной квартире подтверждено решением Златоустовского городского суда по делу №. В силу ч.1 ст.45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Мантрова Н.П. самостоятельно не может осуществить защиту своих нарушенных прав ввиду возраста, состояния психики, отсутствия образования.

В судебном заседании помощник прокурора г. Златоуста Морщинина И.В. на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме.

Истец Мантрова Н.П. заявленные требования поддержала, пояснила, что до настоящего времени зарегистрирована в квартире, расположенной по адресу: <адрес> Условия для проживания в квартире отсутствуют, нет воды, отопления, отсутствуют сантехнические приборы.

Ответчик Драйт О.А. в судебном заседании пояснила, что спорная квартира была приобретена ею на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО8 Согласно выпискам из ЕГРН, которые были получены в регистрирующем органе, информация о наличии обременений либо лица, имеющего право бессрочного пользования спорной квартирой, отсутствовала, в связи с чем, чистота сделки у нее не вызывала сомнений. Нумерация квартир в доме отсутствует, ФИО8 пояснил ей, где находится квартира, а именно, под лестницей и объяснил, где находятся ключи. Поскольку она редко бывала в <адрес>, действовала через риелторов и именно таким же образом продала данную квартиру Мызгин М.В. В ДД.ММ.ГГГГ года ей позвонил Мызгин М.В. и сообщил, что она продала ему не ту квартиру, которую ей изначально показывал ФИО8, и которая была приобретена ею по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. По объяснениям Мызгин М.В. – показывали они квартиру №, а квартира, в которой зарегистрирована Мантрова Н.П., находится с обратной стороны дома. Ей было известно, что в спорной квартире имеются зарегистрированные люди, и это было прописано в договоре купли-продажи с Мызгин М.В. О том, что решением суда за Мантрова Н.П. закреплено право пользования спорной квартирой, ей не было известно. Прежний продавец сообщил, что выписать зарегистрированных лиц через суд не составит труда. ФИО8 не пояснял ей, в связи с чем, люди не живут в спорной квартире. Впоследствии они приехали с риелтором на объект и поняли, почему люди там не проживают, поскольку там просто невозможно проживать, квартира разрушена, окна разбиты, отопления нет, канализации и воды также не было. Единственное, что было в квартире, это электричество.

Ответчик Мызгин М.В. в судебном заседании пояснил, что в поисках жилого помещения для личного проживания, нашел спорную квартиру и приобрел ее у Драйт О.А. Относительно п.7 договора отметил, что ему было известно, что в квартире имеются зарегистрированные люди, но он полагал, что сможет без проблем снять их с регистрационного учета через суд. Однако, в связи с тем, что за Мантрова Н.П. решением суда закреплено право пользования данной квартирой, полагает, что договор, заключенный между ним и Драйт О.А. должен быть признан недействительным. Поддержал пояснения Драйт О.А. относительно обстоятельств заключения сделки. Тот факт, что Мантрова Н.П. имеет право пользования спорной квартирой, ему стало известно лишь в ДД.ММ.ГГГГ году, после того, как сама Мантрова Н.П. обратилась к ним. Он, как и Драйт О.А., полагал, что ему продана квартира под лестницей. Именно эту квартиру ему показывала Драйт О.А., но после получения документов на право собственности, выяснились обстоятельства, свидетелельствующие о нарушении нумерации квартир. Соответственно, по документам он приобрел квартиру, в которой проживает Мантрова Н.П. Спустя неделю, появилась Рамазанова, которая заявила свои права на приобретенную им квартиру и объяснила все обстоятельства с продажей квартир, предоставила копию решения суда, на основании которого они имеют право пользования спорной квартирой. В настоящее время, зная, что приобрел иную квартиру, намерен расторгнуть договор купли-продажи, заключенный с Драйт О.А.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.37).

Руководствуясь положениями ст.ст. 2, 61, 167 ГПК РФ, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В силу требований ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В соответствии со ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон или более.

В соответствии со ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Драйт О.А. и Мызгин М.В. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по цене, определенной сторонами договора в сумме <данные изъяты> рублей, которая на момент подписания указанного договора уплачена покупателем продавцу полностью. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях (л.д.5,18 – копия договора).

Согласно п.7 договора, в указанной квартире на момент подписания настоящего договора зарегистрированы Мантрова Н.П., ФИО6, которые теряют право пользования и проживания в указанной квартире с момента перехода права собственности к Покупателю.

Право собственности на указанное имущество зарегистрировано за Мызгин М.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статья 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Подобное правовое регулирование направлено на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением.

В обоснование заявленных исковых требований о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в части, истец ссылается на то, что в силу ст.675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру по адресу: <адрес> от Драйт О.А. к Мызгин М.В. не мог повлечь изменения условий договора найма спорного помещения. При продаже жилого помещения третьим лицам у Мантрова Н.П. сохраняется право пользования спорным жилым помещением. Право Мантрова Н.П. на проживание в спорной квартире подтверждено решением Златоустовского городского суда по гражданскому делу №.

Согласно части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений) регулирует гражданское законодательство.

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Однако, в соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Как пояснили ответчики в ходе судебного заседания, заключая договор купли-продажи спорного жилого помещения, им было известно о регистрации граждан по месту жительства в вышеуказанной квартире.

Решением Златоустовского городского суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований ФИО9 к Мантрова Н.П., ФИО10, ФИО11, ФИО12 в его интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО13, ФИО13 о признании утратившими права пользования жилым помещением, выселении, отказано (л.д.42-48). Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения (л.д.49-50).

В соответствии со статьей 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Жилая площадь в общежитии предоставляется по совместному решению администрации, профсоюзного комитета предприятия, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади, который при вселении в общежитие сдается в администрацию общежития.

Согласно ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что дом № в <адрес> принадлежал предприятию, следовательно, относился к общественному жилищному фонду, поэтому суд пришел к выводу, что квартиры № и № предоставлены ответчикам в бессрочное пользование по договору найма в рамках действующего на тот период ЖК РСФСР.

Обстоятельства законного вселения в жилое помещение, которое имело статус общежития, проживания в спорной комнате и исполнения обязательств по договору найма и как следствие приобретения права пользования жилым помещением, установлены судебным актом.

Как разъяснено в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Под судебным постановлением, указанным в ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, понимается любое судебное постановление, которое согласно ч. 1 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда).

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. При этом в качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.

В судебном заседании установлено, что Драйт О.А. (продавец), являясь собственником спорной отчуждаемой квартиры (л.д.51 – копия договора), в силу гражданского законодательства имела право владения, пользования и распоряжения спорным имуществом - квартирой, в том числе путем ее продажи другому лицу.

Вместе с тем, в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не мог повлечь изменения условий договора найма спорной квартиры. При продаже жилого помещения третьим лицам, у истца сохраняется право пользования спорным жилым помещением. Данное право установлено судебным актом, имеющим преюдициальное значение.

При указанных обстоятельствах, в совокупности представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу что, исковые требования прокурора г.Златоуста в интересах Мантрова Н.П. являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 103 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с Драйт О.А., Мызгин М.В. подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска, в размере 300 руб. 00 коп., т.е. по 150 руб. 00 коп. с каждого.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования прокурора города Златоуста, заявленные в интересах Мантровой Н.П., удовлетворить.

Признать недействительным п.7 договора купли-продажи квартиры № в доме № <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Драйт О.А. и Мызгиным М.В..

Признать за Мантровой Н.П. право пользования квартирой № в доме № <адрес>, бессрочно.

Взыскать с Драйт О.А., Мызгина М.В. в пользу бюджета Златоустовского городского округа государственную пошлину в сумме по 150 (сто пятьдесят) рублей 00 копеек, с каждого.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, через суд, его вынесший

Председательствующий                                                Ю.С. Кумина

Решение в законную силу не вступило