Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2656/2019 ~ М-2300/2019 от 12.08.2019

Дело № 2-2656/2019                                    копия

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 октября 2019 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Степановой М.В.,

при секретаре Черногузовой А.В.,

с участием представителя истца Воробьева А.В., действующего на основании доверенности, представителя ответчика Валуховой Е.В. – Хлебодарова А.В., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Забалуева ФИО22 к Николаеву ФИО23, Валуховой ФИО24 о признании добросовестным приобретателем земельного участка и дачного дома,

установил:

Забалуев С.Ф. обратился в суд с иском к Николаеву А.А., Валуховой Е.В. о признании добросовестным приобретателем земельного участка и дачного дома. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Николаевым ФИО25 (продавец) и Забалуевым ФИО26 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и дачного дома (далее - предварительный договор купли-продажи). В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи стороны истец и ответчик обязуются заключить в будущем договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, и расположенного на нем дачного дома, площадью <данные изъяты> кв.м., количество этажей - 3, с кадастровым номеом №, по адресу: <адрес>, <адрес>. Согласно п. 2.2 предварительного договора купли-продажи цена земельного участка и дачного дома составляет <данные изъяты>. Указанная сумма уплачена истцом ответчику в полном объеме. После заключения предварительного договора и уплаты денежных средств земельный участок и расположенный на нем дом были переданы истцу. С ДД.ММ.ГГГГ года по настоящее время земельный участок и расположенный на нем дачный дом находятся в фактическом владении и пользовании истца, все расходы по сохранности, содержанию и эксплуатации имущества осуществляются за счет истца. Земельный участок и расположенный на нем дачный дом принадлежали ответчику на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Валуховой Е.В. В конце июля текущего года истцу стало известно, что решением Пермского районного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Валуховой Е.В. и Николаевым А.А., из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключены записи о государственной регистрации права собственности на дачный дом и земельный участок, внесенные на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, восстановлены записи о праве собственности на имя Валуховой Е.В.; Забалуев С.Ф. к участию в данном судебном споре не привлекался, о наличии обстоятельств для признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не знал и не мог знать. Считает, что заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Данный договор является основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество, истец может быть в судебном порядке признан добросовестным приобретателем спорного имущества. На основании изложенного, просит признать истца добросовестным приобретателем приведенного недвижимого имущества.

Определением суда от 12.09.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Усанин Д.В., финансовый управляющий Валуевой Е.В. – Уйманов Д.И. (л.д. 86-88).

Истец Забалуев С.Ф. в судебное заседание не явился, направил в судебное заседание своего представителя, действующего на основании доверенности.

Представитель истца Забалуева С.Ф. - Воробьев А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении иска настаивал, пояснив, что с момента передачи имущество находится во владении истца и членов его семьи, они несут все расходы, связанные с содержанием спорного имущества в период с 2016 года по настоящее время и каких-либо претензий относительно пользования имуществом со стороны третьих лиц до 2019 года не получали. Истец с требованием о понуждении заключения основного договора и регистрации перехода права собственности не обращался. Вопросом, связанным со снятием ареста со спорного имущества занимался Николаев А.А., к истцу с требованием относительно спорного имущества никто не обращался. Денежные средства за имущество переданы в полном объеме.

Ответчик Валухова Е.В. в судебное заседание не явилась, направила в судебное заседание своего представителя, действующего на основании доверенности.

Представитель ответчика Валуховой Е.В. – Хлебодаров А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что признание лица добросовестным приобретателем не является самостоятельным способом защиты гражданских прав. Забалуев С.Ф. не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку он не приобрел право собственности на объекты недвижимости. Отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации. Поскольку государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и дачный дом от Николаева А.А. к Забалуему С.Ф. не произведена, то Забалуев С.Ф. не может быть признан приобретателем спорного недвижимого имущества. Забалуевым С.Ф. не предпринимались действия, направленные на возникновение права собственности на спорное имущество. Истцом не представлены до5казательства, подтверждающие исполнение договора купли-продажи земельного участка и дачного дома.

Ответчик Николаев А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Николаева А.А. – Федяев Д.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Николаева А.А. признал, указав, что к моменту подписания предварительного договора отчуждаемое имущество находилось во владении покупателя. Впоследствии покупатель Забалуев С.Ф. нес все расходы по содержанию и эксплуатации недвижимого имущества, осуществлял в отношении него права владения и пользования. Государственная регистрация перехода права собственности не могла быть осуществлена ввиду ареста, наложенного постановлением Ленинского районного суда г. Перми от 28.09.2016 в рамках уголовного дела в отношении Валуховой Е.В. Наличие наложенного в рамках уголовного дела ареста не являлось препятствием для заключения договора купли-продажи. Впоследствии приведенный арест был снят, но на основании определения Арбитражного суда от 20.11.2017 по делу № А50-29056/2016 приняты обеспечительные меры в виде ареста спорного недвижимого имущества по заявлению финансового управляющего Валуховой Е.В. - Уйманова Д.И.

Представитель ответчика Валуховой Е.В. – ее финансовый управляющий Уйманов Д.И., третье лицо Усанин Д.В. времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений по иску не представили, в судебное заседание не явились.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между Николаевым А.А. и Забалуевым С.Ф. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и дачного дома, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, и расположенного на земельном участке дачного дома, назначение: жилое, площадью <данные изъяты> кв. м., количество этажей: 3, кадастровый № по адресу: <адрес>, <адрес>. В соответствии с п.1.2 предварительного договора земельный участок и расположенный на нем дачный дом принадлежат Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права серии АА № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>); записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права серии АА № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>). Пунктом 1.3 предварительного договора предусмотрено, что продавец обязуется передать земельный участок и дачный дом свободными от прав третьих лиц, в том числе обременения в виде ипотеки, установленной в пользу Усанина ФИО27. Стоимость имущества определена сторонами в размере <данные изъяты>. Указанная сумма уплачена покупателем продавцу в качестве задатка до подписания основного договора купли-продажи (п.2.2 договора) (л.д.11-13).

Основной договор купли-продажи между сторонами предварительного договора купли-продажи не заключен.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая добросовестность действий сторон, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Добросовестным приобретателем, как следует из смысла статьи 302 ГК РФ, может быть признано лицо, которое не знало и не могло знать о том, что имущество приобретается у лица, неуправомоченного на отчуждение данного имущества.

При этом действующее законодательство требует от приобретателя при совершении сделки проявления осторожности, разумности и осмотрительности, поскольку в определенных случаях приобретатель может с достоверностью предположить об отсутствии у продавца прав в отношении отчуждаемого имущества, а также о наличии правопритязаний третьих лиц на данное имущество.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

Согласно пунктам 1 - 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости), за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

С учетом положений пункта 2 статьи 223, статьи 302 ГК и приведенных выше разъяснений, содержащихся в постановлении от 29.04.2010, удовлетворение иска в данном случае было возможно лишь в случае, если имущество могло быть изъято у предшествующего правообладателя.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из материалов дела следует, что при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Николаев А.А. являлся собственником недвижимости на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Валуевой Е.В. (л.д.14).

При этом, решением Пермского районного суда Пермского края от 29.03.2019, вступившим в законную силу 15.07.2019, по гражданскому делу №2-34/2019, договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2015, заключенный между Валуховой ФИО28 и Николаевым ФИО29, признан недействительным; из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о государственной регистрации права собственности на дачный дом, площадью <данные изъяты>2 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для садоводства, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, внесенные на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ за Николаевым А.А. исключена. Восстановлена запись о праве собственности на дачный дом, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> имя Валуховой ФИО30. С Валуховой ФИО31 в пользу Николаева ФИО32 взысканы денежные средства в размере <данные изъяты>, уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

При рассмотрении гражданского дела № судом установлено, что Валухова Е.В. (Покупатель) приобрела спорное недвижимое имущество по договору, заключенному с Ляхом К.А. ДД.ММ.ГГГГ, в период зарегистрированного брака с Валуховым Ю.В., продала спорное недвижимое имущество Николаеву А.А. по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ и в качестве основания для регистрации перехода права по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Валуховой Е.В. представлен брачный договор от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого, в том числе, имущество, нажитое во время брака, является собственностью (как в период брака, так и в случае его расторжения) того из супругов, кто его приобрел; имущество, подлежащее государственной регистрации (недвижимость, транспортные средства), является собственностью того супруга, на имя которого оно зарегистрировано.

Согласно сообщению нотариуса Маймуст С.Ю. следует, что брачный договор между Валуховым Ю.В. и Валуховой Е.В. по реестру № от ДД.ММ.ГГГГ не удостоверялся. Такое нотариальное действие от имени вышеуказанных лиц не совершалось. ФИО12 умер ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, суд пришел к выводу, что брачный договор от ДД.ММ.ГГГГ, который представлен на государственную регистрацию перехода права по договору купли-продажи, заключенному между Николаевым А.А. и Валуховой Е.В. от ДД.ММ.ГГГГ, является незаключенным, дачный дом и земельный участок в д. Малая Сылвенского сельского поселения Пермского района приобретены супругами Валуховыми в период брака, является общим имуществом супругов, брачный договор является незаключенным, действия Валуховой Е.В. при совершении сделки купли-продажи в отсутствие согласия Валухова Ю.В. являются неправомерными, договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2015, заключенный между Валуховой Е.В. и Николаевым А.А., является недействительным, как противоречащий требованиям закона.

Кроме этого, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Пермского городского нотариального округа ФИО13 после смерти ФИО12, умершего ДД.ММ.ГГГГ, заведено наследственное дело №, наследниками Валухова Ю.В., в том числе являются его несовершеннолетние дети ФИО14 и ФИО15

При таких обстоятельствах, поскольку договор купли-продажи от 04.06.2015 является недействительным и не влечет никаких юридических последствий, следовательно, право собственности на спорное имущество у Николаева А.А. не возникло, а потому он не вправе был распоряжаться им и производить его отчуждение, что влечет недействительность и последующей сделки.

Кроме того, до настоящего времени не реализовано законное право наследников Валухова Ю.В. на получение наследственного имущества, в том числе и на спорное недвижимое имущество.

По своей правовой природе требование, заявленное истцом о признании его добросовестным приобретателем, является требованием о констатации существующего права перед третьими лицами. Вместе с тем, истцом не было приведено ни одного, названного в законе обстоятельства, которое могло бы свидетельствовать о наличии права собственности у Забалуева С.Ф. в отношении земельного участка и дачного дома. В рассматриваемом случае, исходя из названных доводов, им мог бы быть договор купли-продажи недвижимого имущества (ст. 218 ГК РФ). Предварительный договор, вопреки мнению истца, таким основанием не является, поскольку его предметом является не объект, а только обязательство по оформлению основного договора в отношении этого объекта.

Доводы, которые сводятся к утверждению о том, что фактически договор купли-продажи был заключен, по нему проведено исполнение, не состоятельны исходя из следующего.

В силу ст. 130 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость и последствия отказа одной из сторон от такой регистрации.

Между Забалуевым С.Ф. и Николаевым А.В. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Документов, подтверждающих, что в последующем заключен основной договор, сторонами не представлено.

В связи с тем, что государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и дачный дом от Николаева А.А. к Забалуеву С.Ф. не произведена, и не может быть произведена в настоящее время ввиду того, что Николаев А.А. не обладает правами собственности на объекты недвижимости, истец Забалуев С.Ф. не может быть признан приобретателем приведенного недвижимого имущества.

Показания допрошенных в судебном заседании свидетелей, отразивших, что земельный участок и дачный дом находятся во владении и пользовании истца Забалуева С.Ф. не имеют правового значения для дела, поскольку не свидетельствуют о заключенности основного договора купли-продажи недвижимого имущества путем государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, как следует из материалов дела, на момент совершения сделки по заключению предварительного договора купли-продажи в отношении земельного участка на основании определения Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, протокола о наложении ареста на имущество от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Отделом полиции № 6 (дислокация Ленинский район) УМВД России по г. Перми, наложен арест, о чем ДД.ММ.ГГГГ (до заключения предварительного договора купли-продажи) в Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись о регистрации ареста (л.д. 113-116), о наличии приведенного ареста было известно, как Николаеву А.А, так и Забалуеву С.Ф., о чем отражено в предварительном договоре купли-продажи и подтверждено истцом, представителем ответчика Николаева А.А. в ходе судебного разбирательства по настоящему спору. Наличие ареста не позволяло Николаеву А.А. совершать какие-либо сделки в отношении спорного имущества, в том числе по заключению предварительного договора купли-продажи. В связи с чем, Забалуев С.Ф. добросовестным приобретателем спорного земельного участка и дачного дома не может быть признан.

При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований Забалуева С.Ф. в рамках избранного способа защиты права.

Руководствуясь ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░33 ░ ░░░░░░░░░ ░░░34, ░░░░░░░░░ ░░░35 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, <░░░░░>, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░ /░░░░░░░/

░░░░░ ░░░░░:

░░░░░                      ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 07 ░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░                      ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-2656/2019

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░

░░░ 59RS0008-01-2019-003081-63