Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4058/2020 ~ М-3297/2020 от 03.06.2020

Решение

Именем Российской федерации

07 августа 2020 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Уваровой И.А.

при секретаре Климовой Т.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4058 по иску Омельченко М. Е. к Захаренковой Ю. В., третьи лица ЖСК «Территория новой жизни», Панков А. Н., Управление Росреестра по Московской области о признании договоров купли-продажи незаключенными,

Установил:

Омельченко М.Е. обратился в суд с иском, которым просит признать незаключенным договор купли-продажи ? доли жилого дома с кадастровым номером <номер> с рассрочкой платежа от <дата>, а также незаключенным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> от <дата> между Омельченко М. Е. и Захаренковой Ю. В..

В обоснование требований ссылается на то, что <дата> между Омельченко М. Е. и Захаренковой Ю. В. был заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 206 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Также <дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома с кадастровым номером <номер>, общей площадью 482,4 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> уведомлениями об отказе в государственной регистрации от <дата> и <дата>. указанные объекты недвижимости не прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке. Основанием для признания сделки незаключенной является отсутствие государственной регистрации в тех случаях, когда она требуется. Согласно договора купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа <дата> Захаренкова Ю.В. обязалась в течение 24 месяцев с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области выплатить 2108169 руб. Однако в нарушение ст.489 ГК РФ в договоре купли-продажи не были указаны сроки и размеры платежей, т.е. сторонами договора купли-продажи не достигнуто соглашение по размеру ежемесячного платежа. Договор купли-продажи земельного участка также не прошел государственную регистрацию. Согласно п. 3 указанного договора «по соглашению сторон земельный участок оценивается и продается за сумму 200 000 руб. Указанную сумму Покупатель передал Продавцу до подписания настоящего договора. Однако данные договора купли-продажи заключались во исполнение договора <адрес> порядке выплаты паевых взносов и предоставления жилья члену ЖСК «Территория новой жизни», заключенного с членом ЖСК «Территория новой жизни» Панковым А.Н., поэтому по спорным договорам фактически оплаты не поступало, другими словами Омельченко М.Е. (как физическое лицо) денежные средства не получал. Денежные средства за указанные объекты недвижимости переводились на счет ЖСК «Территория новой жизни», что подтверждается соответствующими квитанциями. Кроме этого, договор № <адрес> порядке выплаты паевых взносов и предоставления жилья члену ЖСК «Территория новой жизни», заключенный с членом ЖСК «Территория новой жизни» Панковым А.Н. находится на стадии расторжения, другими словами Люберецком городском суде Московской области рассматривается дело по исковому заявлению ЖСК «Территория новой жизни» к Панкову А.Н. о расторжении договора № <адрес> порядке выплаты паевых взносов и предоставления жилья члену ЖСК «Территория новой жизни» в связи с неоплатой паевого взноса.

В судебном заседании Омельченко М.Г. и его представитель по доверенности ФИО8 (л.д.7), она же представитель по доверенности третьего лица ЖСК «Территория новой жизни» (л.д.61) поддержали заявленные требования и просили их удовлетворить.

Ответчик Захаренкова Ю.В. не явилась. Ее представитель по доверенности ФИО9 возражал в иске, ссылаясь на то, что факт регистрации договора купли-продажи не влияет на его заключение.

Третье лицо Управление Росреестра по Московской области представитель не явился. Представил письменное мнение, в котором просит дело рассматривать в свое отсутствие.

Суд, заслушав стороны, проверив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> между Омельченко М.Е. и Захаренковой Ю.В. был заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 206 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п.3 Договора по соглашению сторон земельный участок оценивается и продается за сумму 200000 руб. Указанную сумму покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора.

В тот же день, между Омельченко М.Е. и гражданами, в том числе, Захаренковой Ю.В. был заключен договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома с кадастровым номером <номер>, общей площадью 482,4 кв.м. расположенного по адресу: <адрес> согласованию сторон жилой дом оценивается и продается за 9804209 руб. Стороны договорились, что Захаренкова Ю.В. покупает ? долю жилого дома за 3026169 руб. До подписания настоящего договора Захаренкова Ю.В. оплатила, а продавец получил сумму в размере 918000 руб. (п.3).

Согласно п.5 договора Захаренкова Ю.В. оставшуюся часть стоимости доли дома, указанной в п.3 договора, т.е. сумму в размере 2108169 руб. оплачивает в рассрочку в течение 24 месяцев с момента регистрации договора в Управлении Росреестра по Московской области (л.д.29-31).

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, договор купли-продажи может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), в том числе при продаже недвижимости - ее цены.

Из представленных договоров следует, что Омельченко М.Е. и Захаренкова Ю.В. достигли соглашения в надлежащей форме по всем существенным условиям договоров купли-продажи земельного участка и доли жилого дома.

Допустимых доказательств, свидетельствующих об отсутствии намерений у сторон на заключение сделок купли-продажи недвижимого имущества, стороной истца не представлено.

Таким образом, правовые последствия, соответствующие природе сделки купли-продажи между сторонами достигнуты, договоры содержат все существенные условия для договоров данного вида.

Доводы истца о том, что истец не получил денежные средства за спорное недвижимое имущество, судом отклоняются, поскольку договор купли-продажи является консенсуальной сделкой и считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям (статьи 432, 433, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, факт ненадлежащего исполнения покупателем условий договора (неоплата им имущества) не влияет на заключенность сделки и, как следствие, не влечет его не заключенность.

Доводы истца о том, что договоры не прошли государственную регистрацию не принимаются судом, т.к. из материалов дела усматривается, что Захаренкова Ю.В. среди прочих граждан, обращалась за регистрацией перехода права собственности <дата>. Уведомлением Росреестра по Московской области от <дата> регистрация была приостановлена, в связи с тем, что в отношении спорного дома с кадастровым номером <номер> имеется запрет на совершение действий по регистрации на основании постановления судебного пристава-исполнителя Дорогомиловского ОСП УФССП России по Москве (л.д.91-93). Уведомлением от <дата> Захаренковой Ю.В. было отказано в государственной регистрации (л.д.87).

Таким образом, отсутствие регистрации договор и перехода права собственности по независящим от Захаренковой Ю.В. обстоятельствам, в силу действий со стороны продавца, не влечет признание договоров купли-продажи незаключенными.

Иные доводы истца о наличии судебного спора с Панковым А.Н., о расторжении договора № <адрес> порядке выплаты паевых взносов и предоставления жилья члену ЖСК «Территория новой жизни», не принимаются судом, т.к. не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Омельченко М. Е. о признании незаключенными: договора купли-продажи ? доли жилого дома с кадастровым номером <номер> с рассрочкой платежа от <дата> и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер> от <дата> между Омельченко М. Е. и Захаренковой Ю. В.    - отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение составлено 12 августа 2020 года