Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1274/2017 ~ М-1102/2017 от 22.06.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Ессентуки 23 октября 2017 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Хетагуровой М.Э.

при секретаре Гладченко Е.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Погосян К.М. к Попову А.К. о взыскании суммы аванса, денежных средств, стоимости улучшений арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

Погосян К.М. обратилась в суд с иском к Попову А.К. о взыскании двойной суммы задатка в размере *** рублей, денежных средств в сумме *** рублей, убытков в размере *** рублей, расходов по оплате государственной пошлины в сумме *** рублей.

*** от истца поступило заявление, в порядке ст.39 ГПК РФ, в котором она просит суд взыскать с ответчика сумму аванса в размере *** рублей, денежные средства в сумме *** рублей, стоимость улучшений арендованного имущества в размере *** рубля, расходов по оплате государственной пошлины в сумме *** рублей.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

*** она, имея намерение приобрести недвижимое имущество в виде жилого дома по адресу: ***, литер *** и земельный участок по адресу: ***, принадлежащие на праве собственности Попову А.К., заключила предварительный договор с ответчиком, заверенный нотариально, согласно которому выплатила ответчику задаток в размере *** рублей в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему договору купли-продажи указанного недвижимого имущества.

Согласно условиям указанного договора, оставшаяся сумма в размере *** рублей должна была быть выплачена ею до ***, то есть до периода времени, в течение которого они с ответчиком согласно условиям предварительного договора должны были заключить договор купли-продажи указанного имущества.

Так как на указанном земельном участке отсутствовал проезд для транспорта, что являлось существенным условием при покупке указанного земельного участка и жилого дома, принадлежащего ответчику, о чем она сообщила Попову А.К., последний перед заключением договора и передачи ему денежных средств заверил ее, что проезд он сделает до заключения основного договора купли-продажи, т.е. до ***.

Данное условие являлось для нее важным при покупке указанного жилого дома и земельного участка, и в случае, если бы Попов А.К. пояснил ей перед заключением договора, что проезд сделать невозможно, или он его делать не будет, то она бы договор не заключила.

После заключения указанного договора с разрешения ответчика она с семьей вселилась в указанный дом, так как предполагала, что приобретет его после выполнения ответчиком условия по созданию проезда для транспорта. Однако ответчиком длительное время никаких мер по созданию проезда к указанному жилому дому не предпринималось.

После того, как срок, до которого должен был быть заключен договор купли-продажи истек, а проезда к дому не было, они с супругом стали предъявлять претензии по поводу невыполнения ответчиком достигнутой договоренности, однако последний пояснил, что для создания проезда ему необходимы еще денежные средства в размере *** рублей.

После чего, она в надежде, что ответчик все таки сделает проезд, и она сможет приобрести указанное жилье, ею были переданы ответчику денежные средства в размере *** рублей, о чем была составлена расписка от ***, согласно которой ответчик Попов А.К. обязуется в течение *** месяцев сделать проезд.

В связи с тем, что ответчик условие по созданию проезда к жилому дому не выполнил, договор купли-продажи до настоящего времени не заключен.

После чего, она обратилась к ответчику с предложением добровольно возвратить полученные денежные средства в сумме *** рублей, переданные в качестве аванса по предстоящему договору купли-продажи и *** рублей, переданные по расписке на создание проезда к жилому дому.

Однако ответчик ответил отказом, ссылаясь на отсутствие денежных средств.

В связи с невыполнением ответчиком условия по созданию проезда к жилому дому, она утратила интерес к заключению основного договора купли-продажи.

В пределах определенного предварительным договором срока, основной договор купли-продажи недвижимого имущества между нею и ответчиком не заключался, ни одна из сторон не обращалась с требованием о понуждении к заключению указанной сделки, в связи с чем, обязательства по предварительному договору прекратились, вследствие истечения срока его действия.

Поскольку ни она, ни ответчик с требованием друг к другу о понуждении к заключению договора купли-продажи не обращались, оснований для удержания ответчиком денежных средств в сумме *** рублей, не имеется.

В связи с невыполнением условий, указанных в расписке от *** ответчик также обязан возвратить денежные средства в сумме 60 000 рублей.

Кроме того, одним из условий ответчика, для того чтобы она с семьей могла заселиться в указанный дом на временное проживание, было выполнение ремонта указанного дома, который заключался во внутренней отделке комнат.

Ремонтные работы по внутренней отделке комнат жилого дома по *** *** согласно акту *** от *** о выполненных работах составляет *** рубль, которые ответчик возместить отказывается.

    Истец Погосян К.М. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

    Представитель истца адвокат Акопов Г.Р. в судебном заседании поддержал заявленные Погосян К.М. исковые требования, пояснил, что между истцом и ответчиком была достигнута устная договоренность о том, что в доме необходимо провести ремонтные работы, стоимость которых составила *** рубль, также имеется договор найма. Проезд к жилому дому до настоящего времени не организован.

    Ответчик Попов А.К. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных Погосян К.М. исковых требований, пояснил, что договор купли-продажи жилого дома не состоялся по вине Погосян К.М., так как до указанного в предварительном договоре срока, оставшаяся часть денежных средств ему передана не была. Согласно п.7 договора, обязательства сторон прекращаются ***. Ссылка истца на то обстоятельство, что перед подписанием предварительного договора они обговаривали оформление проезда к дому, не соответствует действительности. Данные условия при заключении предварительного договора не обговаривались и предварительным договором закреплены не были. Кроме того, фактически проход и проезд к указанному дому существует через общий двор ***. *** между ним и Погосян К.М. был заключен договор найма вышеуказанного жилого помещения. По условиям договора, Погосян К.М. вносит ежемесячную плату в сумме *** рублей за проживание, оплачивает коммунальные услуги. Кроме того, Погосян К.М. и ее муж Погосян С.В. несут полную ответственность в случае реконструкции (перестройки) несущих конструкций (стен, перегородок). ***, после окончания срока действия предварительного договора, он получил от Погосян К.М. денежные средства в сумме *** рублей, которые им были учтены как оплата аренды за жилье, поскольку Погосян К.М. ему не оплачивала за аренду дома. При заключении предварительного договора какие-либо условия о ремонте дома не обговаривались, согласие на ремонт и переустройство дома он не давал. Однако Погосян К.М. самовольно, без его согласия, изменила планировку дома, перестроила стены. С требованием к истцу о заключении договора купли-продажи дома он не обращался.

    Представитель ответчика Попова А.К. адвокат Качанов В.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных Погосян К.М. исковых требований, пояснил, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине Погосян К.М., так как она в установленный срок не отдала Попову А.К. денежные средства за спорное недвижимое имущество. Попов А.К. выполнил полностью свои обязательства, которые он давал в расписках, что подтверждается постановлением Администрации г.Ессентуки *** от *** о том, что доверитель оформил в аренду часть земельного участка, на котором имеется проход к его дому.

    Третье лицо С.В. в судебном заседании поддержал заявленные Погосян К.М. исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить.

    Свидетель Д.Г., допрошенный в судебном заседании по ходатайству представителя истца, показал, что он является соседом Погосян К.М. Примерно в *** он познакомился с П С, который сообщил ему об обстоятельствах приобретения спорного дома, на что он объяснил ему, что в данном доме не проведена канализация, «ввел его в курс дела». Через некоторое время он вновь встретил Спартака и уточнил у него про дом, на что Спартак пояснил, что организацией проезда к дому и «всем остальным» занимается Попов А.К. В настоящее время к спорному дому проезда нет, решением суда разрешен только проход, через принадлежащий ему (Д.Г.) земельный участок. Также ему известно о том, что в спорном доме был произведен косметический ремонт, он сам видел состояние дома до ремонта и после него.

Свидетель К.М., допрошенный в судебном заседании по ходатайству представителя истца, показал, что знает Погосян К.М., примерно *** он делал ремонт в доме по ***. В доме выполнялись «легкие» отделочные работы, стоимость которых оплачивал Погосян С.В.. Попову А.К. было известно о том, что в доме проводится косметический ремонт, никаких претензий у него не было, говорил только свое мнение о том, что нужно и где сделать.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Проанализировав вышеприведенные нормы материального права, суд приходит к выводу, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В судебном заседании установлено, что *** между Поповым А.К. и Погосян К.М. заключен договор, согласно которому Попов А.К. имеет намерение продать Погосян К.М. принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество – жилой дом под литером *** и земельный участок по адресу: ***.

Согласно п.3 указанного договора Попов А.К. и Погосян К.М. обязуются до *** заключить договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, после подготовки всех необходимых документов для продажи и выплаты Погосян К.М. полной продажной стоимости.

В соответствии с п.4 договора, договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества будет заключен по цене *** рублей. Погосян К.М. выплатила Попову А.К. до подписания договора денежную сумму в размере *** рублей в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему договору купли-продажи указанного недвижимого имущества. Оставшаяся сумма в размере *** рублей будет выплачена Погосян К.М. до ***.

Согласно п.8 договора, в случае неисполнения договора по вине Попова А.К. он обязан возвратить полученные *** рублей, а также возместить убытки в полном объеме Погосян К.М.; в случае неисполнения договора по вине Погосян К.М., уплаченные ею *** рублей, в качестве компенсации остаются у Попова А.К., а также Погосян К.М. обязана возместить понесенные Поповым А.К. убытки в полном объеме.

Таким образом, ввиду того, что основной договор между сторонами заключен не был, у продавца не возникло право на удержание денежных средств в сумме *** рублей. Переданная сумма является авансом в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости спорного дома и земельного участка, который она намеревалась приобрести в будущем. Данная сумма подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи, а ее удержание ответчиком является неправомерным. При таких обстоятельствах не имеет правового значения указание в договоре на то обстоятельство, что в случае неисполнения договора по вине Погосян К.М., уплаченные ею *** рублей, в качестве компенсации остаются у Попова А.К., поскольку правовая природа авансового платежа не предусматривает такое условие, соглашение о задатке между сторонами не заключалось.

Далее, как установлено в судебном заседании, *** Поповым А.К. составлена расписка о том, что он получил от Погосян К.М. *** рублей на хоз.нужды, обязался в течение *** месяцев сделать проход-проезд по схеме *** кв.м.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку обязательства, указанные в расписке от *** ответчиком не выполнены, суд приходит к выводу, что со стороны ответчика имеет место неосновательное обогащение, поскольку ответчиком без установленных законом оснований были получены денежные средства в размере *** рублей, в связи с чем, указанная сумма подлежит взысканию в пользу истца.

Доводы ответчика о том, что денежные средства в сумме *** рублей были получены им в счет оплаты коммунальных услуг по договору найма от ***, суд не принимает во внимание, поскольку текст расписки, факт написания которой ответчик не оспаривает, не содержит, каких-либо указаний, подтверждающих указанные доводы.

Далее, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика стоимости улучшений арендованного имущества в размере *** рубля.

Как следует из договора от ***, Попов А.К. предоставляет в пользование Погосян К.М. и ее супругу Погосян С.В. жилой дом по адресу: ***, стоимостью *** рублей в месяц. Также указано, что Погосян К.М. и ее супруг Погосян С.В. берут на себя всю ответственность за реконструкцию, перестройку несущих конструкций (стен, перегородок) жилого дома.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п.3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла приведенной правовой нормы следует, что наличие согласия собственника на улучшение имущества предполагает согласованность объемов улучшений, данный факт имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.

Поскольку Погосян К.М. не представлено письменного согласия собственника Попова А.К. на проведение неотделимых улучшений спорного дома, содержащего перечень подлежащих выполнению работ, сроки выполнения работ, их стоимость, указанные требования удовлетворению не подлежат.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Таким образом, с Попова А.К. в пользу Погосян Е.М. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме *** рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, судья,

РЕШИЛ:

Исковые требования Погосян К.М. к Попову А.К. о взыскании суммы аванса, денежных средств, стоимости улучшений арендованного имущества– удовлетворить в части.

Взыскать с Попова А.К. в пользу Погосян К.М. сумму аванса в размере ***) рублей, неосновательное обогащение в сумме *** рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме ***) рублей.

В удовлетворении требований Погосян К.М. к Попову А.К. в части взыскания стоимости улучшений арендованного имущества в размере *** рубля, расходов по оплате государственной пошлины в сумме *** рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено 27 октября 2017 года.

Председательствующий-