Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-685/2021 ~ М-435/2021 от 09.03.2021

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2021 года г. Кинель

Кинельский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Трибунской Л.М.,

при секретаре Ионовой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 685/2021 по иску Логиновой В. М. к Григорян М. М. о расторжении договора купли-продажи,

установил:

Истец Логинова обратилась в суд с требованиями к ответчику расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (1), жилого дома (2), расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Логиновой В. М. и Григорян М. М. от
ДД.ММ.ГГГГ. Аннулировать записи от ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: - номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ Аннулировать записи от ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним: номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.; номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ; Прекратить право собственности Григорян М. М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на недвижимое имущество: жилой дом (1), общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>; жилой дом (2), общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №,
находящийся по адресу: <адрес> земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>; земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №,
находящийся по адресу: <адрес>. Признать за Логиновой В. М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на недвижимое имущество: земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, и расположенные на нем здания; жилой дом (1), площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, жилой дом (2), площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Обязать ответчика Григорян М. М. освободить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в течение месяца со дня вынесения решения по гражданскому делу.

В судебном заседании истец и ее представитель Гаврилина Л.А. иск поддержали, уточнив, что в связи с разделом земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. на два земельных участка, истец просит признать за ней право на вновь образованные участки.

В обоснование требований представитель Гаврилина пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ между Логиновой В. М. и Григорян М. М. был заключен договор купли-продажи. В соответствии с п. 1 данного договора Продавец (Логинова В.М.) продал, а Покупатель (Григорян М.М.) купил в собственность: -земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, и расположенные на нем здания, -назначение: жилой дом- (1), площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, -назначение: жилой дом- (2), площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно п.3 данного договора по договоренности сторон отчуждаемое недвижимое имущество продано за 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей, из которых земельных участок был продан за 1 000 000 (один миллион) рублей, жилой дом (1) был продан за 1 000 000 (один миллион) рублей, жилой дом (2) был продан за 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей. Оплата недвижимого имущества производилась в следующем порядке:1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей 00 копеек Покупатель передал Продавцу до подписания договора, оставшуюся часть, в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей, Покупатель обязуется оплатить после государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ. По соглашению сторон, в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102 -ФЗ указанный Объект недвижимости считается находящимся в залоге с момента передачи Покупателю и до момента полной оплаты у Продавца- Логиновой В. М.. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) был зарегистрирован переход права собственности на земельный участок, номер регистрации №, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации №, права собственности на жилой дом, номер регистрации №, произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Несмотря на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу Продавца, до настоящего времени оставшаяся часть в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей Ответчиком не уплачена. ДД.ММ.ГГГГ Ответчику была направлена претензия с просьбой в течение 7 (семи) календарных дней с даты получения претензии погасить оставшуюся часть в размере 1 800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой о вручении претензии, однако ответа на данную претензию не последовало. В соответствии с п.3 данного договора и ст. 555 ГК РФ сторонам разъяснено, что соглашение сторон о цене является существенным условием договора. При расторжении договора или иных случаях возврата сторон в первоначальное положение, Покупателю будет возвращена сумма, указанная в настоящем договоре. Проанализировав условия договора, можно сделать вывод, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Заключая договор купли-продажи, Истец была вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданных дома и земельного участка, неполучение которых является ущербом, причиненным ей Ответчиком. Поскольку не оплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ. В п. 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поскольку полученная истцом сумма по договору явно меньше половины стоимости товара, то продавец вправе потребовать возврата переданного товара. При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Ответчик за это время провела межевание земельного участка с кадастровым номером №. Согласно выписке из ЕГРН земельному участку присвоен кадастровый №, общая площадь <данные изъяты> кв. м, присвоен адрес: <адрес> земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>В силу ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Ответчик в судебное заседание не прибыла, надлежаще извещена о месте и времени судебного заседания.

Представитель ответчика на основании доверенности Госян Р. исковые требования не признал и пояснил суду, что в счет оплаты по договору купли-продажи истец приняла выполненные работы на 100000 рублей, о чем выдала расписку ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что истец отказалась принимать деньги, оставшуюся сумму зачислили на счет нотариуса. Ответчик не могла отдать деньги во время в связи с тем, что долго продавала другое имущество, но иного жилья у ответчика нет. На счет нотариуса перечислили большую сумму, чем осталось по договору, т.к. ранее истцу, по ее просьбе, передали 50000 рублей. Истцу предлагалось расторгнуть договор при условии, что истец сразу вернет полученные по договору деньги, однако истец пояснила, что у нее денег нет. Истец выгнала ответчика из дома зимой, ответчик живет на съемной квартире.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Логиновой В. М. и Григорян М. М. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с п. 1 которого Продавец (Логинова В.М.) продал, а Покупатель (Григорян М.М.) купил в собственность: -земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый №, и расположенные на нем здания: жилой дом - (1), площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, жилой дом- (2), площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

Переход права собственности по договору зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п.3 данного договора отчуждаемое недвижимое имущество продано за 3 100 000 (три миллиона сто тысяч) рублей, из которых земельных участок был продан за 1 000 000 (один миллион) рублей, жилой дом (1) был продан за 1 000 000 (один миллион) рублей, жилой дом (2) был продан за 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей. Оплата недвижимого имущества производилась в следующем порядке:1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей 00 копеек Покупатель передал Продавцу до подписания договора, оставшуюся часть, в размере 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей, Покупатель обязуется оплатить после государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец не оспаривает того, что при подписании договора ею получена от ответчика сумма 1300000 рублей, в дальнейшем ответчик в лице представителя Госяна, передала истцу 50000 рублей, а так же для истца были выполнены строительные работы на сумму 100000 рублей в счет заключенного договора.

Таким образом, на момент обращения истца с иском в суд ДД.ММ.ГГГГ неисполненными остались обязательства на сумму 1650 000 рублей.

После обращения истца в суд, до принятия искового заявления к производству судом, ответчик Григорян ДД.ММ.ГГГГ внесла на депозит нотариуса в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи 1700000 рублей. (л.д. 56).

Судом установлено, что ответчик ненадлежащее исполнил обязательства по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в части своевременной оплаты, но при этом у суда отсутствуют основания считать, что данное нарушение повлекло для ответчика такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что в связи с несвоевременной оплатой по договору, она не смогла приобрести для себя другое жилое помещение.

Истцом предоставлен предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому она намеревалась приобрести 1\2 долю в праве на жилой дом и земельный участок за 1500000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 53-54).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель №1 суду пояснил, что они с женой намеревались продать принадлежащую супруге 1\2 часть жилого дома по адресу <адрес>, истцу. Его жене нужны были денежные средства для лечения. В связи с тем, что Логинова не заплатила в срок оговоренную сумму, они в настоящее время продают дом за более высокую цену – 2200000 рублей. При этом, он не оспаривает, что Логинова произвела ремонт в доме.

Также свидетель пояснил суду, что собственникам другой доли в праве на жилой дом предложение о выкупе доли не направлялось.

Истец Логинова суду пояснила, что она имеет доказательства того, что произвела ремонт в доме Свидетель №1 на сумму 850000 рублей и указанную сумму ей должны вернуть.

Анализируя предоставленные истцом доказательства, суд приходит к следующему. В срок до заключения основного договора с Свидетель №1, истец Логинова фактически поручила от ответчика 1450 000 рублей, однако данные денежные средства для покупки нового жилого помещения не использовала.

С учетом произведенных истцом улучшений ( на сумму 850000 рублей) Свидетель №1 продает принадлежащую ей долю в праве на жилой дом за меньшую сумму, чем ранее ( 2100000 – 850000 ) 1250000 рублей.

Также судом принимается во внимание, что при заключении предварительного договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, не были соблюдены требования закона о преимущественном праве участника долевой собственности на покупку продаваемой доли, что лишало стороны возможности заключить договор в установленные предварительным договором сроки. Согласие участников долевой собственности на отчуждение доли отсутствует.

В силу ст. 250 ГК РФ Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Таким образом, условия предварительного договора о заключении сделки в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сторонами договора Свидетель №1 и Логиновой не могли быть исполнены.

Требуя расторжения договора, истец, по мнению суда, допускает злоупотребление правом.

Доводы истца о том, что недвижимость стала дороже за истекший период времени, и она лишена возможности приобрести жилое помещение за ту же сумму, объективно ничем не подтверждаются.

При этом Истец не лишена возможности восстановить нарушенное право на своевременное получение причитающихся денежных средств по договору путем предъявления к истцу требований о выплате процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для расторжения договора по основаниям существенного нарушения его условий ответчиком.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Логиновой В. М. к Григорян М. М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилых домов, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности, аннулировании записей о регистрации права собственности, признании права собственности Логиновой В. М. на объекты недвижимого имущества и возложении обязанности на ответчика освободить жилое помещение отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Кинельский районный суд в течение месяца со дня принятия мотивированного решения– 7 мая 2021 года.

<данные изъяты>

Судья <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>