Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1584/2017 ~ М-1266/2017 от 12.05.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2017 г. г. Самара

Железнодорожный районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Галиуллиной Л.Г.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Полукаровой В.В. к ООО «Промбезопасность», ООО «АРСО», третьим лицам Министерству строительства Самарской области, Департаменту градостроительства г.о. Самара, Управлению Росреестра по Самарской области, ООО «Проспект-Инвестстрой» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве и применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению договора завершения строительства,

установил:

Полукарова В.В. обратилась в Железнодорожный районный суд г.Самары с иском к «Промбезопасность», ООО «АРСО» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве и применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению договора завершения строительства, в обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ г. между ней и ООО «Проспект-Инвестстрой» заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Самара<адрес> Оплата стоимости доли ею в полном объеме произведена. В настоящее время ООО «Проспект-Инвестстрой» находится в стадии банкротства. Право на достройку указанного дома передано ООО «Промбезопасность» на основании соглашений от ДД.ММ.ГГГГ., заключенных между ООО «Промбезопасность» и Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара. Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. ее требование о передаче ей жилого помещения <адрес> в вышеуказанном жилом доме включено в реестр требований кредиторов. Министерством строительства Самарской области она была признана обманутым дольщиком. В связи с указанными обстоятельствами она ДД.ММ.ГГГГ. обратилась в ООО «Промбезопасность» с требованием о заключении договора завершения строительства жилого дома на условиях доплаты, однако, ДД.ММ.ГГГГ. получила от ответчика отказ в удовлетворении ее требования. Считает, что не передав ей долю по договору ООО «Промбезопасность» как застройщик не исполнил свое обязательство, нарушил положения требования п. № Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. с Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самара, согласно которому, новый застройщик должен был заключить договоры завершения строительства с лицами, которые полностью исполнили обязательства по оплате за жилые помещения перед ООО «Проспект-Инвестстрой». В настоящее время в отношении спорной квартиры № новым застройщиком был заключен договор долевого участия с ООО «АРСО». Вместе с тем, она считает, что ООО «Промбезопасность» не имело право на заключение указанного договора в отношении спорной квартиры третьими лицами, поскольку ее право на спорную квартиру возникло раньше.

В связи с изложенным, просит признать недействительным договор долевого участия, заключенный между ООО «Промбезопасность» и дольщиком ООО «АРСО» на квартиру <адрес> применить последствия недействительности сделки. Прекратить право долевого участия, возникшее у ООО «АРСО» из спорного договора долевого участия. Обязать ООО «Промбезопасность» заключить с ней договор завершения строительства жилого дома, расположенного в границах улиц <адрес> Обязать ООО «Промбезопасность» по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию передать по Акту приема-передачи ей <адрес>

В судебном заседании представитель истицы Горлов Е.И., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные, изложенным в исковом заявлении и письменных возражениях на отзыв ответчика.

Представитель ответчика Чудаев А. И., действующий по доверенности, в удовлетворении исковых требований просил отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск и дополнениях к ним.

Представитель ответчика ООО «АРСО», надлежащим образом извещенный о дне слушания дела, в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на иск, просил рассмотреть дело без его участия (л.д. 173-175).

Представители третьих лиц Министерства строительства Самарской области, ООО «Проспект-Инвестстрой», Департамента градостроительства г.о.Самара, ООО «Проспект-Инвестстрой» о дате и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали, отзыв на исковое заявление не представили.

В соответствии с требованиями ч.3 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы гражданского дела, суд полагает в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ г. между Полукаровой В.В. и ООО «Проспект-Инвестстрой» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес> Планируемый срок завершения строительно-монтажных работ ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-12).

Протоколом согласования цены к указанному договору определена стоимость доли в строительстве, оплата стоимости квартиры производится: <данные изъяты> оплачивается путем уступки прав по договору ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между ЗАО «Проспект-Инвестстрой» и Полукаровой В.В.; на основании договора № ДД.ММ.ГГГГ. о переуступке прав кредитора, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, заключенного между ЗАО «Проспект-Инвестстрой» и Полукаровой В.В.; оставшаяся часть доли в размере <данные изъяты> кв.м. оплачивается равномерно ежеквартально с индексацией (на основании приказа) до окончания строительства с правом досрочной оплаты (л.д.13).

В обоснование оплаты доли по указанному договору истицей в материалы дела представлены квитанции (л.д. 14-17) на сумму 2 217 500 руб.

ООО «Проспект-Инвестстрой» в указанный в договоре ДД.ММ.ГГГГ. срок строительство дома не завершило, квартиру № № истцу не передало.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ строительные работы дома № были остановлены.

Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Проспект-Инвестстрой» признано банкротом. Определением от ДД.ММ.ГГГГ. производство по делу о банкротстве прекращено, что означает продолжение осуществления ООО «Проспектинвест-Строй» своей деятельности, в результате которой все заинтересованные лица могут предъявить к нему свои претензии (л.д. 109-114).

Правительством Самарской области дом № признан проблемным объектом из-за действий недобросовестного застройщика ООО «Проспект-Инвестстрой», привлекшего денежные средства от физических лиц и не исполнившего перед ними обязательств по передаче жилых помещений.

Министерство строительства Самарской области, являющееся в соответствии со ст.2 Закона Самарской области № ДД.ММ.ГГГГ. «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области» уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков на территории Самарской области, ДД.ММ.ГГГГ. включило Полукарову В.В. в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены (л.д.31,32).

Также определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. требование Полукаровой В.В. о передаче ей жилого помещения квартиры <адрес> включено в реестр требований кредиторов, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 1917500 руб. и с указанием в реестре суммы стоимости имущественного права требования, оцененного сторонами в размере 300 000 руб. (л.д.22-23).

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Промбезопасность» получило разрешение на строительство № многоквартирного дома <адрес>л.д.30).

ДД.ММ.ГГГГ. между Департаментом строительства и архитектуры т.о. Самары и ООО «Промбезопасность» заключено соглашение. В п. 1.1. соглашения указано, что его предметом является определение прав и обязанностей сторон, направленных на возобновление проектирования, строительства и завершения строительства многоэтажных жилых домов №<адрес> имеющих целью восстановление и реализацию прав физических лиц (обманутых дольщиков), заключивших договоры участия в долевом строительстве в указанных домах с ООО «Проспект-Инвестстрой» и ЗАО «Проспект-Инвестстрой» (л.д.28-29).

Пунктом 1.2. соглашения установлены способы восстановления прав участников долевого строительства в виде передачи участникам долевого строительства жилых помещений по завершении строительства, либо выплату им Застройщиком соответствующей денежной компенсации.

Пунктом 2.8 соглашения установлено, что застройщик не вправе требовать дополнительных оплат от участников долевого строительства, полностью исполнивших обязательства по оплате перед ООО «Проспект-Инвестстрой», если иного не будет установлено договорами, решениями собраний участников долевого строительства, законами и иными нормативными актами.

Ссылаясь на условия указанного соглашения, истец Полукарова В.В. считает, что ООО «Промбезопасность» должно заключить с ней договор завершения строительства, поскольку стоимость квартиры № ею полностью оплачена, что подтверждается определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик, возражая против иска, указывает на то, что во время заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. ему были предоставлены данные о <данные изъяты> обманутых дольщиках дома № №. Согласно приложению № к соглашению следует, что ООО «Промбезопасность» не принимало на себя каких-либо обязательств в отношении Полукаровой В.В., которая в состав обманутых дольщиков дома № на момент заключения соглашения с Департаментом включена не была (л.д.56-72), в соответствующий реестр Полукарова В.В. включена лишь в ДД.ММ.ГГГГ. При этом финансирование строительства было возможно лишь за счет реализации свободных жилых помещений. Однако к настоящему времени число дольщиков увеличилось более чем на 100 человек, которые также претендуют на квартиры в этом доме, что привело к существенному сокращению свободных площадей и невозможности завершения строительства дома за счет их реализации.

В соответствии с п. 16 ч. 1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора, застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. В соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для выдачи разрешения на строительство представляются документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и другие документы.

В соответствии с п. 1 ст.222 ГК РФ, действовавшей в редакции на март 2005 года, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений, признается самовольной постройкой. В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Как видно из материалов дела и установлено судом ООО «Проспект-Инвестстрой» не имело в пользовании земельный участок, отведенный для строительства дома № по <адрес>, не имело разрешения на строительство этого дома, что свидетельствует об осуществлении им самовольного строительства. В условиях договора долевого участия в строительстве, заключенного с истицей, не указывается о наличии у ООО «Проспект-Инвестстрой» прав на земельный участок, отведенный для строительства, и разрешения на строительство.

Судом установлено, что ООО «Промбезопасность» не является правопреемником ООО «Проспект-Инвестстрой». Между ООО «Промбезопасность» и ООО «Проспект-Инвестстрой» не было заключено договоров по передаче прав и обязанностей по ранее заключенным ООО «Проспект-Инвестстрой» договорам долевого участия в строительстве.

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. также не является документом, подтверждающим возникновение между ООО «Промбезопасность» и ООО «Проспект-Инвестстрой» отношений правопреемства или перемены лиц в обязательствах, в результате чего ООО «Промбезопасность» вместо ООО «Проспект-Инвестстрой» стало стороной договоров долевого участия в строительстве, заключенных этим обществом с другими лицами, в том числе с Полукаровой В.В.

При указных обстоятельствах понуждение ООО «Промбезопасность» заключить с истцом договор завершения в строительстве не основано на законе.

Довод истицы о включении ее в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены суд находит необоснованными, поскольку данный документ не дает ей право на получение от ООО «Промбезопасность» указанной квартиры и возложение судом на ООО «Промбезопасность» обязательств по предоставлению указанной квартиры, заключению договора.

Кроме того, в условия нового договора не могут быть включены условия договора, заключенного с нарушением ст. 222 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Обязательные правила при заключении договоров долевого участия в строительстве и существенные условия таких договоров установлены Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п.3 ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ установлены обязательные условия договора участия в долевом строительстве, относящиеся к существенным: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно п.5 ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Договор долевого участия, который был заключен Полукаровой В.В. с ООО «Проспект–Инвестстрой» не зарегистрирован в установленным порядке, что в силу ч.3 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ влечет его незаключенность.

Федеральным законом N 214-ФЗ установлены правила, обязательные для сторон, договора долевого участия должен соответствовать требованиям этого закона и содержать обязательные условия, предусмотренные для данного вида договора.

Так, из положений ст.4 указанного закона прямо следует, что договор долевого участия является возмездной сделкой, в которой должны быть указаны не только условия о цене договора, но и обязательные условия по ее уплате застройщику в определенном порядке и сроки.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Согласно ч.3 ст.5 ФЗ Федерального закона № 214-ФЗ уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Предлагаемые к заключению истицей условия договора не соответствуют указанным требованиям закона, поскольку влечет освобождение ее от финансирования участия в строительстве дома за счет возложения таких обязанностей на других лиц.

По существу заявленных истцом требований предлагаемый ею к заключению договор завершения в строительстве имеет признаки договора дарения. Оформление отношений сторон договором дарения в отношении объектов, строящихся на условиях долевого участия, не допускается.

При таких обстоятельствах суд не вправе обязать одну из сторон заключить договор в нарушение закона и с включением в него условий, противоречащих закону.

По указанным основаниям суд не может согласиться с доводами истца об обязанности ответчика заключить с ней договор с условием полной оплаты жилого помещения, уплаченных не ответчику, а другому лицу, поскольку условия этого соглашения не могут отменять или изменять закон, подлежащий применению.

Согласно ст.ст.1-3 Федерального закона ФЗ-124 предметом его регулирования являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домом.

Смысл долевого участия в строительстве заключается в том, что строительство многоквартирных домов осуществляется за счет средств не одного, а всех участников долевого строительства, имеющих одинаковые общие права и обязанности. Закон не предусматривает возможности освобождения одних участников долевого строительства за счет других или оказание преимуществ одним дольщикам за счет других дольщиков.

Суд считает, что при указанных обстоятельствах удовлетворение иска повлечет за собой нарушение прав других дольщиков, имеющих такой же статус, как и истец, оплативших свое участие в долевом строительстве.

Действующим законодательством не предусмотрено понуждение к возложению на одну из стороны таких обязательств, которые заведомо могут быть не исполнены, а также повлекут за собой нарушение иных обязательств перед третьими лицами.

Законом Самарской области № 13-ГД, а также другими нормативными актами Самарской области в области защиты прав обманутых дольщиков, предусмотрено безвозмездное удовлетворение прав на получение жилых помещений лицами, включенными в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены. Указанным законом предусмотрены способы защиты участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий застройщиков. По общему правилу, установленному законодательством Самарской области, восстановление прав обманутых дольщиков производится путем предоставления им жилых помещений в тех домах, которые указаны в договорах долевого участия в строительстве.

Вместе с тем, в настоящее время Правительством Самарской области принято постановление от 25.10.2016г. № 610 «О внесении изменений в постановление правительства Самарской области от 27.11.2013г. № 684 «Об утверждении государственной программы Самарской области «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года», которым установлены порядок ведения очередности участников долевого строительства многоквартирных домов, включенных в перечень проблемных объектов, и сведения о которых содержатся в реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены, путем предоставления таким лицам жилых помещений вне соответствующих проблемных многоквартирных домах.

Тем самым, законодательством Самарской области предусмотрено восстановление прав указанных лиц путем безвозмездного предоставления им жилых помещений в других жилых домах.

ООО «Промбезопасность» не является субъектом отношений, регулируемых Законом Самарской области № 13-ГД от ДД.ММ.ГГГГ. и другими нормативными актами Самарской области о защите прав обманутых дольщиков, и в отношениях между истцом и ответчиком данное законодательство не подлежат применению.

При указанных обстоятельствах права истицы на безвозмездное получение квартиры, в том числе в другом жилом доме, подлежат восстановлению уполномоченными органами власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков в соответствии с вышеуказанным законодательством Самарской области.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Промбезопасность» и ООО «АРСО» заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, с указанием стоимости объекта в размере 2.217 000 рублей. Объектом долевого строительства явилась квартира, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 131-136). Договор зарегистрирован <данные изъяты> (л.д. 137).

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной ( п. 3 ст.166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не действительна с момента ее совершения.

Судом установлено, что в момент заключения оспариваемого истицей договора и в настоящее время у ответчика отсутствовала обязанность по передаче истице квартиры на безвозмездной основе. Кредиторы, включенные в реестр передачи жилых помещений, на общем собрании от ДД.ММ.ГГГГ. проголосовали против создания ЖСК (л.д. 119-123) и передачи им прав застройщика дома, завершения строительства дома путем их участия в финансировании строительных работ в соответствии с ФЗ «О несостоятельности/банкротстве».

Включение Полукаровой В.В. в реестр обманутых дольщиков не возлагает на ООО «Промбезопасность» обязательства предоставить истице квартиру, не может являться основанием к запрету ООО «Промбезопасность» распоряжаться данной квартирой.

В соответствии с условиями соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года одним из источников финансирования проектирования и строительства дома №№ являются средства, полученные от реализации жилых (нежилых) помещений, которые не включены в приложение № №

Таким образом, ООО «Промбезопасность», как застройщик в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имел право на заключение договоров участия в долевом строительстве на объекты, не обремененные правами третьих лиц и другими обязательствами.

В связи тем, что судом не установлено в действиях ответчиков недобросовестности при заключении договора ДД.ММ.ГГГГ., оснований для признания данного договора недействительным не имеется.

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив представленные участниками процесса доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что в иске Полукаровой В.В. следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Полукаровой В.В. к ООО «Промбезопасность», ООО «АРСО» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве и применении последствий недействительности сделки, понуждении к заключению договора завершения строительства – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 18 июля 2017 года.

Председательствующий судья: Л.Г. Галиуллина