Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-22496/2020 от 31.08.2020

Судья: Захарова Е.А.                   Дело <данные изъяты>

<данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Глумовой Л.А.,

судей Воробьевой С.В., Магоня Е.Г.,

при помощнике судьи Тереховой А.А.,

с участием прокурора Быхановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 11 ноября 2020 года гражданское дело по иску АО «ДВИЦ Ипотечный центр» к Т, Т, Т о расторжении договора, нечинении препятствий, выселении, взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Воробьевой С.В.,

объяснения представителя Т – адвоката Меньшикова Д.О., представителя АО «ДВИЦ Ипотечный центр» - Макарова Р.Ю.,

УСТАНОВИЛА :

АО «ДВИЦ Ипотечный центр» обратился в суд с иском к Т, Т, Т о расторжении договора, нечинении препятствий, выселении, взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что <данные изъяты>. между Т и Акционерным обществом «ДВИЦ Ипотечный центр» заключен договор найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты>, согласно условиям которого, наймодатель предоставил нанимателю жилой дом, (кадастровый <данные изъяты>), земельный участок (кадастровый <данные изъяты>), хозяйственные строения (кадастровый <данные изъяты>), гараж (кадастровый <данные изъяты>), расположенные по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Обушковское, южнее д. Писково, уч.98, а наниматель обязался оплатить выкупную стоимость указанного имущества, вносить плату за пользование недвижимым имуществом, а также нести иные обязательства в соответствии с условиями настоящего договора. Выкупная стоимость указанного имущества определена в размере 71 200 000 руб., которая подлежала выплате в соответствии с приложением <данные изъяты> к указанному договору, с учетом выплаты в срок до 15.05.2019г. задатка в размере 17 800 000 руб., которая не подлежит возврату в случае нарушения условий оплаты договора. Указывая на нарушение ответчиком условий настоящего договора в части невнесения выкупной цены, а также не несения расходов по оплате за содержание переданного в наем имущества в размере 100 536 руб., полагая действия ответчика нарушающими права истца, учитывая направление в адрес ответчика уведомления о расторжении договора и освобождении спорного имущества, последний обратился в суд с настоящим иском.

Истец просит взыскать с Т просроченный платеж в счет оплаты задатка по договору найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты> от <данные изъяты> в пользу АО «ДВИЦ» денежные средства в размере 7 800 000 рублей по состоянию на <данные изъяты>; взыскать просроченные платежи в счет платы за недвижимое имущество по договору найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты> от <данные изъяты> с Т в пользу АО «ДВИЦ» денежные средства в размере 6 000 000 рублей по состоянию на <данные изъяты>; взыскать в счет уплаты пени по договору найма с выкупом недвижимого имущества от <данные изъяты> с Т в пользу АО «ДВИЦ» денежные средства в размере 1 341 600 рублей по состоянию на <данные изъяты>; взыскать в счет уплаты за коммунальные услуги, услуги телекоммуникации, энергоресурсов по договору найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты> от <данные изъяты> с Т в пользу АО «ДВИЦ» денежные средства в размере 100 536 рублей по состоянию на <данные изъяты>; расторгнуть договор найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты> от <данные изъяты>, начиная с <данные изъяты>; выселить ответчика Т из недвижимого имущества, расположенного по адресу: <данные изъяты> устранить препятствия в пользовании недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <данные изъяты> путем освобождения его от принадлежащего ответчику Т имущества; взыскать с Т в пользу АО «ДВИЦ» денежные средства в размере 60 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Т в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Ответчики Т, Т в судебное заседание не явились.

Решением суда от 27.05.2020г. заявленные требования удовлетворены частично. Решением суда исковые требования АО «ДВИЦ Ипотечный центр» к Т, Т о выселении – оставлены без удовлетворения; расторгнут договор найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты> между Т и АО «ДВИЦ Ипотечный центр»; с Т в пользу АО «ДВИЦ Ипотечный центр» взысканы задаток в размере 7 800 000 руб., 1 068 600 руб. – пени за просрочку оплаты задатка, государственная пошлина в размере 52 543 руб., а всего взыскано 8 921 143 руб. Суд обязал Т не чинить препятствий АО «ДВИЦ Ипотечный центр» в пользовании недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <данные изъяты> освободив его от принадлежащего Т имущества.

В удовлетворении остальной части требований к Т отказано.

С постановленным решением не согласились АО "ДВИЦ Ипотечный центр" Т, Т, которые в апелляционных жалобах просят о его отмене, как незаконного и не обоснованного, при этом, ответчики также указывают на не извещение Т, при принятии оспариваемого решения.

В соответствии с п.2 ч.4 ст.330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, и не извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

В связи с наличием, предусмотренного п.2 ч.4 ст. 330 ГПК РФ безусловного основания для отмены принятого судом первой инстанции определения, судебная коллегия, руководствуясь ч.5 ст.330 ГПК РФ и разъяснениями, приведенными в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", определением от 09.09.2020г. перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, поскольку установлено, что ответчик Т не была извещена надлежащим образом о судебном заседании, назначенном на 27.05.2020г., когда было принято обжалуемое решение.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца, заявленные требования подержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Т в судебном заседании при апелляционном рассмотрении возражал против удовлетворения заявленных требований.

Ответчики Т, Т в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, заслушав явившихся участников процесса, заключение прокурора, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из положений ст.450 ГК РФ следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1, 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу ст. 682 ГК РФ плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> год между Т и Акционерным обществом «ДВИЦ Ипотечный центр» заключен договор найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты>, согласно условиям которого, наймодатель предоставил нанимателю жилой дом, (кадастровый <данные изъяты>), земельный участок (кадастровый <данные изъяты>), хозяйственные строения (кадастровый <данные изъяты>), гараж (кадастровый <данные изъяты>), расположенные по адресу: <данные изъяты> а наниматель обязался вносить плату за пользование недвижимым имуществом, а также нести иные обязательства в соответствии с условиями настоящего договора. Ранее недвижимое имущество находилось в собственности Т, которая впоследствии на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> продала его АО «ДВИЦ Ипотечный центр».

Недвижимое имущество принадлежит наймодателю на праве собственности, о чем в ЕГРН <данные изъяты> сделаны записи регистрации <данные изъяты>). Вышеуказанные записи о праве собственности внесены на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от <данные изъяты>.

В соответствии с п.1.5 договора указанное помещение считается сданным в наем с момента подписания наймодателем и нанимателем акта приема-передачи недвижимого имущества и потребовать расторжения настоящего договора в случае невнесения нанимателем задатка в порядке, предусмотренном настоящим договором.

Согласно п.2.1 договора наниматель оплачивает пользование недвижимым имуществом ежеквартально, в соответствии с графиком, приведенным в приложении <данные изъяты> к настоящему договору.

В силу п.2.2. договора найма датой начала исчисления платы по настоящему договору считается дата подписания акта приема-передачи недвижимого имущества.

Согласно п.2.5 договора найма в размер платы по настоящему договору не входит стоимость коммунальных услуг, услуг телекоммуникации, энергоресурсов и т.п. Их оплата производится нанимателем самостоятельно в полном объеме в предусмотренные соответствующим нормативно-правовыми актами договорами сроки с незамедлительным предоставлением наймодателю копий подтверждающих оплату документов.

Согласно п. 7.1, 7.3 договора не позднее <данные изъяты> наниматель обязан внести задаток в размере 17 800 000 рублей в обеспечение своих обязательств по заключению договора купли-продажи. В день заключения настоящего договора наниматель вносит часть задатка в размере 10 000 000 рублей. На сумму задатка не подлежат начислению какие-либо проценты.

Согласно п. 9.1. договор может быть, расторгнут, в том числе и в судебном порядке, по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем задатка в порядке, предусмотренном настоящим договором;

допущения нанимателем просрочки внесения платы за недвижимое имущество продолжительностью более 2 месяцев;

допущения нанимателем просрочки оплаты коммунальных услуг, услуг телекоммуникации, энергоресурсов и т.п. продолжительностью более 2 месяцев.

В день заключения настоящего договора Т произведена частичная оплата суммы задатка в размере 10 000 000 руб.

В соответствии с платежным поручением <данные изъяты> от <данные изъяты> АО «ДВИЦ» погасило задолженность по коммунальным платежам за июль-сентябрь в размере 100 536 рублей.

11.09.2019г. истцом в адрес ответчика Т была направлена претензия с требованиями о погашении имеющейся задолженности по авансовому платежу, платы за наем, пени, расторжении договора найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты> от <данные изъяты> с <данные изъяты>, прекращении пользования жилым домом, земельным участком, хозяйственными строениями, гаражом, снятия с регистрационного учета, выселении из жилого дома, а также освобождении земельного участка, хозяйственных строений и гаража, в том числе от принадлежащего ответчику имущества, полного погашения задолженности по коммунальным и иным платежам, согласно п.4.3.2 договора, образовавшуюся в результате пользования недвижимым имуществом, передаче представителю АО «ДВИЦ Ипотечный центр» все имеющиеся комплекты ключей необходимые для доступа в недвижимое имущество.

Вышеуказанные требования ответчиком в добровольном порядке не выполнены.

При разрешении настоящего спора судебной коллегией установлено, что ответчик Т в нарушение принятых на себя обязательств, оплату за пользование переданным имуществом, и коммунальных услуг, задаток в полном объеме не оплатил, продолжает пользоваться спорным недвижимым имуществом, чем нарушает права истца. Факт наличия вещей ответчика подтверждается также представленным отчетом об оценке недвижимого имущества.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит обоснованными требования истца, и подлежащими удовлетворению, в части расторжения вышеуказанного договора найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты> от 08.04.2019г., заключенного между АО "ДВИЦ Ипотечный центр" и Т, со взысканием с последнего суммы недоплаченного задатка в размере 7 800 000 руб., платы за наем переданного имущества в размере 6 000 000 руб., оплаты коммунальных услуг в размере 100 536 руб., с возложением на ответчика Т обязанности по освобождению переданного ему недвижимого имущества от личных вещей, и выселения Т из занимаемого жилого помещения.

Вместе с этим, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании пени на сумму задатка, поскольку сторонами при заключении договора исключен данный вид ответственности за нарушение обязательств.

Судебная коллегия также не усматривает оснований для возложения на Т и Т обязанности по освобождению спорного имущества, выселении, поскольку материалы дела, соответствующих доказательств, указывающих на передачу им указанного имущества в пользование не имеют, и стороной истца представлено не было.

Доводы представителя ответчика о том, что Т в дом не вселялся, не пользовался им, ключи от дома ему переданы не были, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку заключив договор найма с выкупом недвижимого имущества от <данные изъяты> с требованием об устранении препятствий в пользовании домом, о возврате уплаченных сумм, а также о расторжении указанного договора к АО «ДВИЦ Ипотечный центр» Т не обращался.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Истринского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> - отменить.

Исковые требования АО «ДВИЦ Ипотечный центр» к Т о расторжении договора, нечинении препятствий, выселении, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть договор найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты> между Т и АО «ДВИЦ Ипотечный центр» с <данные изъяты>.

Взыскать с Т в пользу АО «ДВИЦ Ипотечный центр» просроченный платеж в счет оплаты задатка по договору найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты> от <данные изъяты> в размере 7 800 000 руб., задолженность в счет оплаты за недвижимое имущество по договору найма с выкупом недвижимого имущества <данные изъяты> от <данные изъяты> в размере 6 000 000 руб., задолженность по уплате коммунальных услуг в размере 100 536 руб. по состоянию на <данные изъяты>.

Выселить Т из жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/п Обушковское, южнее д. Писково, уч. 98.

Обязать Т не чинить препятствий АО «ДВИЦ Ипотечный центр» в пользовании недвижимым имуществом, расположенным по адресу: <данные изъяты>, освободив его от принадлежащего Т имущества.

В удовлетворении исковых требований АО «ДВИЦ Ипотечный центр» к Т о взыскании пени по договору найма в размере 1 341 600 руб. - отказать.

В удовлетворении остальной части требований АО «ДВИЦ Ипотечный центр» к Т, Т – отказать.

Взыскать с Т в пользу АО «ДВИЦ Ипотечный центр» расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 рублей.

Председательствующий судья

Судьи