Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2047/2017 ~ М-1571/2017 от 23.03.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2017 года                                                     Ленинский районный суд города Самары

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Кочанове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Павлова О.В. к ООО Строительная компания «Новый город» о возложении обязанности заключить договор долевого участия в строительстве жилого дома и соглашения о зачете денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Павлов О.В. обратился в суд с иском к ООО Строительная компания «Новый город» о возложении обязанности заключить договор долевого участия в строительстве жилого дома и соглашения о зачёте денежных средств. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Самарагорстрой» заключён инвестиционный договор №А/офис-Бц, по условиям которого он обязался оплатить долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № из расчета 50 000 руб. за кв. м. ООО «Самарагострой» в течение 30 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию было обязано передать блок офисных помещений (секция Б) площадью 344,12 кв. м из 7 комнат, 3 санузлов, коридора, лестницы на 1 этаже. Срок окончания строительства объекта и сдачи жилого дома в эксплуатацию установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Он в полном объёме оплатил застройщику свою долю участия в строительстве в размере 16 353 600 руб., однако ООО «Самарагорстрой» принятые на себя обязательства по договору не исполнило, объект до настоящего времени не построен.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А55-10383/2009 ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом). В рамках процедуры банкротства проведены публичные торги по продаже имущества ООО «Самарагорстрой», в том числе права аренды земельного участка по адресу: <адрес>, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова. Победителем торгов признано ООО СК «Новый Город» с которым ДД.ММ.ГГГГ заключён договор купли-продажи.

Согласно п.3.2 заключённого договора ООО СК «Новый Город» приобрело право аренды земельного участка, обремененного правами дольщиков, включая его - истца.

В соответствии с п.3.3 договора ООО СК «Новый Город» обязалось исполнить обязательства по инвестиционным договорам и договорам долевого участия в строительстве, заключённым между ООО «Самарагорстрой» и лицами, перечисленными в приложении № к договору. ДД.ММ.ГГГГ. Министерством строительства <адрес> проведён конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства указанного проблемного объекта и удовлетворения прав требований участников долевого строительства. Победителем признано ООО СК «Новый Город». Приказом Министерства строительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ООО СК «Новый Город» выбрано в качестве нового застройщика проблемного объекта в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в <адрес>. Новому застройщику предоставлен в собственность земельный участок площадью 4 485 кв. м по адресу: <адрес>, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова, для строительства жилых домов со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом. Между Министерством строительства <адрес> и ООО СК «Новый Город» достигнуто соглашение о завершении строительства проблемного объекта и удовлетворения прав требований 120 участников долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение ООО СК «Новый город» на строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в <адрес>.

Строительство жилого дома находится на завершающей стадии, ООО СК «Новый Город» активно распродает жилые и нежилые помещения в проблемном объекте, без учёта его - истца права требования.

От исполнения принятых на себя обязательств по удовлетворению прав требований участников долевого строительства на получение ими жилых и нежилых помещений, уклоняется.

ДД.ММ.ГГГГ он обратился к ООО СК «Новый Город» с требованием заключить с ним договор долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, <адрес>, по условиям которого ему по завершению строительства будет передан в собственность блок офисных помещений, общей площадью не менее 344,12 кв. м, однако. ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Новый Город» отказало ему в удовлетворении заявления.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил обязать ответчика заключить с ним – истцом договор долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом, на основании которого по завершению строительства ему будет передано в собственность помещение общей площадью 406, 58 кв. м, а также соглашение о зачёте денежных средств в размере 16 353 600 руб., оплаченных по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ №а/офис-Бц, заключённому с ООО «Самарагорстрой» в качестве 85% оплаты по договору долевого участия в строительстве с ООО СК «Новый город».

В судебное заседание истец не явился, извещён надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, просил снизить сумму штрафа и неустойки.

Суд, выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Павловым О.В. и ООО «Самарагорстрой» заключён инвестиционный договор №А/офис-Бц, согласно которому ООО «Самарагорстрой» приняло на себя обязательство осуществить проектирование строительства семисекционного жилого дома переменной этажности в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова, в том числе на земельном участке с кадастровым номером №, расселить жильцов домов, располагающихся на этом земельном участке, оформить своё право собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, осуществить их снос и получить разрешение на строительство указанного жилого дома.

Павлов О.В.обязался уплатить ООО «Самарагорстрой» по договору 16 353 600 руб., из которых 70,58% - до ДД.ММ.ГГГГ, 5,81% - до ДД.ММ.ГГГГ, 14,82% до ДД.ММ.ГГГГ, 8,79 % до ДД.ММ.ГГГГ. В случае надлежащего исполнения своих обязательств, он получал право на заключение с застройщиком после получения им разрешения на строительство договора участия в долевом строительстве в отношении блока офисных помещений состоящих из 7 комнат, коридора, лестницы, 3-х санузлов на 1 этаже в секции Б площадью 344,12 кв. м по цене 50 000 руб. за 1 кв. м площади. В состав договора входит план 1 этажа секции Б, на котором обозначены указанные офисные помещения.

Установлено, что обязательство истца по договору об уплате сумм, исполнено в полном объёме, однако застройщик свои обязательства не выполнил, объект до настоящего времени не построен, помещение истцу не передано.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А55-10383/2009 ООО «Самарагорстрой» признано несостоятельным (банкротом). В настоящее время конкурсное производство завершено.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требование Павлова О.В. по инвестиционному договору на общую сумму 16 353 600 руб. признано обоснованным.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Самарагорстрой» и ответчиком по настоящему делу подписан договор купли-продажи № в отношении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0100905:0014 на <адрес> и права аренды на земельный участок с кадастровым номером № в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в городе Самаре. Договор заключён по результатам открытого аукциона по продаже имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ. Право аренды земельного участка с кадастровым номером № возникло на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, который считался продлённым на неопределённый срок. Цена продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0517001:0009 составила 420 644 руб. 84 коп. Согласно договору, оба земельных участка обременены правами физических лиц, внёсших средства на основании договоров долевого участия в строительстве и договоров об инвестировании в строительство (п.3.1, 3.2 договора). Покупатель (ответчик) принял на себя обязательство исполнить обязательства продавца по инвестиционным договорам и договорам участия в долевом строительстве перед лицами, указанными в приложениях № и № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.

В приложении № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, указано на заключение истцом договора от ДД.ММ.ГГГГ №А/офис-Бц в отношении офисных помещений, площадью 344,12 кв. м.

Таким образом, ответчик принял на себя обязанность исполнить обязательства ООО «Самарагорстрой» перед Павовым О.В. по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ №А/офис-Бц.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик как арендатор возвратил Министерству строительства <адрес> как арендодателю земельный участок с кадастровым номером №. Стороны договорились о прекращении арендных отношений с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, исполнение обязательств по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ №А/офис-Бц в неизменном виде невозможно.

На основании приказа Министерства строительства <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №-п проведён конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов и удовлетворения прав требований участников долевого строительства. В число лотов конкурса, в частности, включено удовлетворение прав требований участников долевого строительства проблемного объекта в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в городе Самаре, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой», в части удовлетворения прав требований 100 участников долевого строительства по 95 жилым помещениям, и 20 участников долевого строительства по 19 нежилым помещениям.

Согласно п.13 ст.<адрес> «О земле» в редакции, действовавшей до -ДД.ММ.ГГГГ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялись для строительства бесплатно в собственность юридических лиц - победителей конкурса по отбору организаций в целях:

- завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен <адрес>;

- удовлетворения прав требований участников долевого строительства проблемных объектов иным способом в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных;

- удовлетворения прав требований участников долевого строительства, включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории <адрес>, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных.

Бесплатно в собственность указанных юридических лиц предоставлялись:

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых осуществляется строительство проблемных объектов;

- земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые имеют общие границы с земельными участками, на которых осуществляется строительство проблемных объектов;

- иные земельные участки для жилищного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с их разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Организатором конкурса выступало Министерство строительства <адрес>.

Победителем конкурса признавалось юридическое лицо, которое в счёт предоставления земельного участка для жилищного строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимало на себя обязательства:

- по удовлетворению прав требований наибольшего количества участников долевого строительства проблемных объектов путем завершения строительства такого объекта или иным способом в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных;

- по удовлетворению прав требований наибольшего количества участников долевого строительства, включенных в реестр участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории <адрес>, включая заключение договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, дарения и иных.

Протокол конкурса являлся основанием для принятия решения о предоставлении юридическим лицам, указанным в абзаце первом настоящей части, в собственность бесплатно земельных участков для жилищного строительства.

Порядок проведения конкурса, указанного в настоящей статье установлен постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно протоколу оценки заявок на участие в конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ, победителем конкурса по лоту № (удовлетворение прав требований участников долевого строительства дома в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в городе Самаре, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой») признан единственный участник конкурса – ООО СК «Новый город». Из протокола следует, что в поданной им заявке на участие в конкурсе, общество, в случае победы в конкурсе, принимало на себя обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 кв. м, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 кв. м.

Министерство строительства <адрес>, признав ООО СК «Новый город» победителем конкурса, на основании приказа от ДД.ММ.ГГГГ №-п предоставило обществу в собственность бесплатно вновь сформированный земельный участок с кадастровым номером 63:01:0517001:0009 площадью 4 485 кв. м в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова в городе Самаре.

ДД.ММ.ГГГГ ООО СК «Новый город» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0517001:707 с разрешённым использованием для строительства жилых домов со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом, площадью 5 240 кв. м по адресу: <адрес>, в границах улиц Арцыбушевская, Маяковского, Буянова и Чкалова.

ООО СК «Новый город» получено разрешение на строительство жилого дома со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, Буянова (I очередь строительства) и трансформаторной подстанции от ДД.ММ.ГГГГ №RU 63301000-079.

В последующем выдано новое разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Между Министерством строительства <адрес>, ООО СК «Новый город» и администрацией городского округа Самара ДД.ММ.ГГГГ заключено трёхстороннее соглашение в целях взаимного сотрудничества и реализации итогов конкурса по отбору организаций для завершения строительства проблемных объектов, восстановления нарушенных прав обманутых дольщиков.

Из п. 3.1. Соглашения следует, что общество совместно с Министерством и Администрацией городского округа Самара определяет способ и порядок выполнения обязательств по итогам конкурса.

Пунктом 3.2. соглашения предусмотрена обязанность ООО СК «Новый город» обеспечить за счет собственных (или привлеченных заемных) средств удовлетворение прав требований обманутых дольщиков в соответствии с итогами конкурса и протоколом.

Срок исполнения обязательств общества, предусмотренный настоящим пунктом определен ДД.ММ.ГГГГ.

Конкурсной документацией не предусматривался способ обеспечения победителем конкурса требований участников долевого строительства проблемного объекта, она не содержит списка участников долевого строительства, требования которых должен удовлетворить победитель конкурса. Отсутствует такой список и в конкурсной заявке ООО.

В силу положений ст.431 Гражданского кодекса РФ при неясности условий сделки из буквального значения отражающих их документов, суд устанавливает действительную волю участников сделки с учётом их цели, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание, что целью действий организатора конкурса являлось удовлетворение требований участников долевого строительства проблемного объекта, а в список из приложения № к договору купли-продажи права аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № внесены соответствующие сведения, соответственно организатор конкурса имел намерение удовлетворить все перечисленные в этом списке требования.

В соответствии с пп.1 п.4 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», существенными условиями договора участия в долевом строительстве, касающимися индивидуализации объекта долевого строительства, являются:

- план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении,

- этаж, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения),

- количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Таким образом, истец вправе требовать передачи ему офисных помещений с характеристиками, приведёнными в инвестиционном договоре.

Однако судом установлено, что соответствующие офисные помещения имеют в документации ответчика иные характеристики и строительные номера и реализованы по договорам участия в долевом строительстве иным лицам. Соответственно договор участия в долевом строительстве в отношении них с истцом не может быть заключён, в связи с чем, в удовлетворении заявленных истцом требования следует отказать.

Кроме того, срок исполнения обязательств общества, предусмотренный вышеуказанным соглашением определённый ДД.ММ.ГГГГ, на момент рассмотрения дела по существу не наступил.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Павлова О.В. к ООО Строительная компания «Новый город» о возложении обязанности заключить договор долевого участия в строительстве жилого дома и соглашения о зачете денежных средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд в апелляционном порядке в течение 30 дней.

Председательствующий                                        /подпись/                              Сурков В.П.

Копия верна: судья