Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1040/2017 ~ М-878/2017 от 16.10.2017

Дело № 2-1040/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2017 года                                                      г. Ужур

Ужурский районный суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Сазоновой О.В.,

при секретаре Дригота К.А.,

с участием представителя истца Зарецкой Л.Ю., действующей на основании доверенности от 17.03.2015 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фабрицкой Ольги Сергеевны к администрации Прилужского сельского совета Ужурского района Красноярского края о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, суд

УСТАНОВИЛ:

Фабрицкая О.С. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Прилужского сельского совета Ужурского района Красноярского края о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Требования мотивированы тем, что 25 января 2000 года между Фабрицкой Ольгой Сергеевной и <данные изъяты>, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Жилой дом и земельный участок принадлежали Л.А.А. на праве собственности на основании договора купли-продажи жилого дома. Договор купли-продажи от 25 января 2000 года, заключенный между Фабрицкой О.С. и Л.А.А. был составлен в простой письменной форме, так как закон на тот момент позволял заключать указанные сделки. После заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25 января 2000 года продавец и покупатель, должны были зарегистрировать данную сделку в регистрационной палате, так как только после государственной регистрации, покупатель приобретает право собственности. Однако Фабрицкая О.С. и Л.А.А. сразу не обратились в регистрационную палату и не зарегистрировали данную сделку. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю не может зарегистрировать данный договор купли-продажи, без продавца или доверенности, удостоверенной в установленном законом порядке. Л.А.А. умер в 2002 году. Детей у него не было, в связи с чем, наследники отсутствуют. В связи с этим, Фабрицкая О.С. не может зарегистрировать состоявшуюся сделку. Договор купли продажи от 25 января 2000 года подтверждает, что «Продавец» передал Фабрицкой Ольге Сергеевне в собственность жилой дом и земельный участок, подтвердил данный факт своей подписью. Деньги за приобретенные жилой дом и земельный участок переданы в размере 25000 рублей. Решение суда необходимо для регистрации права собственности, перехода права собственности на жилой дом и земельный учаеток в Регистрационной палате, так как иным путем получить правоподтверждающий документ не возможно. Ссылаясь п. 3 ст. 165, п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ, истец просит: зарегистрировать договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 32,2 кв.м. и земельного участка, площадью 1900 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, от 25.01.2000 года, заключенного между Л.А.А. и Фабрицкой Ольгой Сергеевной; зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи Фабрицкой Ольги Сергеевны на жилой дом, и земельный участок, по адресу: <адрес>.

Истец Фабрицкая О.С. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца Зарецкая Л.Ю. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивает в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что с момента приобретения дома с земельным участком Фабрицкая О.С. вселилась в данный дом, проживает в нем, пользуется земельным участком, а также зарегистрирована по месту жительства в данном жилом помещении. Таким образом, фактически договор купли- продажи был исполнен сторонами.

Представитель ответчика - администрации Прилужского сельского совета Ужурского района Красноярского края, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. От главы Прилужского сельсовета Ужурского района Красноярского края Третьякова А.М. в суд поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации, не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. От представителя Управления Ильиной Е.В. поступили пояснения на исковое заявление, согласно которым материально правовые требования истца основаны на договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25.01.2000 года, согласно которому Л.А.А. продал, а Фабрицкая Ольга Сергеевна купила земельный участок, площадью 1900 кв.м, с размещенным на нем жилым домом, общей площадью 32,2 кв.м., находящимися по адресу: <адрес>. Однако, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а так же переход и право собственности покупателя Фабрицкой О.С. в установленном законом порядке не зарегистрированы. При проверке данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) установлено, что право собственности продавца Л.А.А. на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, не зарегистрированы. Как следует из искового заявления, продавец Л.А.А. умер. На основании ст.ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому, как указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ и Верховного суда РФ от 29.04.2010 г. №10/22, покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При этом, судом проверяются исполнение продавцом обязанности по передаче имущества и исполнении покупателем обязанности по оплате. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина, право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. При этом в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а так же независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. В связи с чем, при рассмотрении данного дела необходимо проверить принадлежность наследникам спорных объектов недвижимости. Поскольку договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25.01.2000 года не прошел государственную регистрацию, в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ он не считается заключенным. Так же необходимо учитывать, что согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент заключения, а так же. согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, содержать все существенные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон и которые названы таковыми в законе и иных правовых актах. Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Государственная регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществляется по заявлению сторон договора. Частью 7 статьи 15 Закона о регистрации так же установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, а так же по требованию судебного пристава-исполнителя. Объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 25.01.2000 года, должны быть учтены в кадастре недвижимости. Просит рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя Управления.

Заслушав представителя истца Зарецкую Л.Ю., исследовав обстоятельства и материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом установлено, что жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежали на праве собственности Л.А.А., что следует из договора купли-продажи жилого дома с прилегающим земельным участком от 16.09.1997 года. Договор удостоверен нотариально.

Согласно справки филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Красноярскому краю Ужурское отделение от 23.04.2014 года №, по данным архива по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Л.А.А., на основании договора купли-продажи жилого дома, с прилегающим земельным участком от 16.09.1997 года, реестровый №. Зарегистрирован договор в Ужурском БТИ 16.09.1997 года, реестровый №ч.

Как следует из договора купли-продажи от 25.01.2000 года, Л.А.А. продал и передал в собственность, а Фабрицкая О.С. купила и приняла в собственность земельный участок, общей площадью 1900 кв.м., с размещенным на нем объектом недвижимости: целым жилым домом, общей площадью 32,2 кв.м., находящимися по адресу: <адрес>, по цене 25000 рублей, из которых цена земельного участка 5000 рублей, жилого дома 20000 рублей, уплаченных покупателем продавцу при подписании договора наличными.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор и переход права собственности зарегистрированы не были.

В соответствии со сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости, предоставленными многофункциональным центром Красноярского края, жилой дом по адресу: <адрес>, площадью 32,2 кв.м., имеет кадастровый №, земельный участок, по адресу: <адрес>, площадью 1900 кв.м., имеет кадастровый №. Данные о правообладателе отсутствуют.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежали государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, если данный договор заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ (до 01.03.2013 года).

Поскольку договор купли-продажи между Л.А.А. и Фабрицкой О.С. был заключен 25.01.2000 года, к договору подлежит применению правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли- продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрам перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца- юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли- продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются факт заключения договора купли- продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

Из содержания договора купли-продажи от 25.01.2000 года следует, что волеизъявление сторон на совершение купли-продажи жилого дома и земельного участка по всем существенным условиям договора было достигнуто, а именно, сторонами договора определен его предмет, согласована цена объектов недвижимости. Договор подписан покупателем и продавцом. Оплата по договору была произведена покупателем при подписании договора, что следует из п. 4 договора. Из пояснений представителя истца Зарецкой Л.Ю. следует, что с момента приобретения дома с земельным участком Фабрицкая О.С. вселилась в данный дом, проживает в нем, пользуется земельным участком. Кроме того, Фабрицкая О.С. зарегистрирована по месту жительства по адресу спорного жилого дома.

Согласно справке о смерти №, выданной руководителем органа ЗАГС 20.10.2017 года, Л.А.А. умер 28.02.2002 года.

В настоящее время зарегистрировать в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, договор купли-продажи, заключенный 25.01.2000 года между Л.А.А. и Фабрицкой О.С., а также переход права собственности, не представляется возможным, поскольку продавец Л.А.А. умер.

Согласно сообщения нотариуса Ужурского нотариального округа Б.Н.В. от 18.10.2017 года, по данным алфавитных книг учета наследственных дел заявлений о принятии наследства после умершего в 2002 году Л.А.А. в нотариальную контору не поступало, наследственное дело не заводилось.

Судом установлено, что какие-либо притязания на спорные объекты недвижимости со стороны других лиц отсутствует.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных Фабрицкой О.С. исковых требований о государственной регистрации договора купли-продажи от 25.01.2000 года и государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, от Л.А.А. к Фабрицкой О.С.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Фабрицкой Ольги Сергеевны удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома, общей площадью 32,2 кв.м., и земельного участка, площадью 1900 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного 25 января 2000 года между Л.А.А. и Фабрицкой Ольгой Сергеевной.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Л.А.А. к Фабрицкой Ольге Сергеевне на жилой дом, общей площадью 32,2 кв.м., и земельный участок, площадью 1900 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Ужурский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 декабря 2017 года.

Председательствующий              О.В. Сазонова