Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2630/2015 ~ М-2623/2015 от 19.10.2015

Дело № 2-2630/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Невинномысск 09 декабря 2015 года

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Солдатовой С.В.,

с участием представителя истца Верпекиной Ю.А. – Губаревой Л.Н., действующей на основании доверенности, представителя ответчика - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска – Босенко Н.В., действующей на основании доверенности,

при секретаре судебного заседания Соловьевой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Верпекина Ю.А. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска о признании недействительной (ничтожной) части пункта договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.,

УСТАНОВИЛ:

Верпекина Ю.А. обратилась в Невинномысский городской суд с исковым заявлением к КУМИ администрации г. Невинномысска с указанным иском о признании недействительным (ничтожным) требования, изложенного в п.п. 4 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., о не возврате внесенной арендатором арендной платы в случае досрочного расторжения договора аренды.

Исковые требования мотивированны тем, что ДД.ММ.ГГГГ. на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. № КУМИ администрации г. Невинномысска, ИНН <данные изъяты>, ОГРН, и Верпекина Ю.А. заключили договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым №, относящихся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м. Параметры разрешенно­го строительства объекта капитального строительства: индивидуальный жилой дом не выше трех этажей. Срок аренды Участка договором устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ.

П.4.4. настоящего договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата за второй и по­следующие годы вносится Арендатором не позднее ДД.ММ.ГГГГ текущего года, путём перечислении годовой арендной платы... В случае досрочного расторжения договора аренды внесённая Аренда­тором арендная плата возврату не подлежит».

П.5.3.4. предусмотрено, что Арендатор в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на выкуп арендуемого земельного участка только в случае завершения строительства объек­та и регистрации права собственности на него.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинно­мысска письменно известил истца о необходимости выполнить условия п.4.4. указанного догово­ра, а именно не позднее ДД.ММ.ГГГГ текущего года оплатить годовую арендную плату в размере <данные изъяты> рублей.

Истец направил Арендодателю письменный ответ, указав, что согласно п.п. 5.3.3, 5.3.4 догово­ра аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно до ДД.ММ.ГГГГ она планирует завершение строительства индивидуального жилого дома. После государственной регистрации права собственности на жилой дом она намерена реализовать право выкупа арендуемого зе­мельного участка в соответствии со ст.36 ЗК РФ. Поскольку договором аренды земельного уча­стка № от ДД.ММ.ГГГГ. размер годовой арендной платы определён в размере <данные изъяты> рублей, истец оплатила арендую плату за три месяца ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Арендодатель повторно потребовал внесения годовой арендной платы в полном объеме.

Истец не возражает против выполнения данного условия договора аренды, но считает, что условие договора о том, что в случае досрочного расторжения договора аренды, в том, числе в связи с выкупом арендатором земельного участка в соответствии со ст.36 ЗК РФ, излишне вне­сённая Арендатором арендная плата возврату не подлежит, является недействительным.

На основании изложенного, истец Верпекина Ю.А. просит признать недействительным (ничтожным) часть п.4.4. договора № от ДД.ММ.ГГГГ до­говора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастро­вым №, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по <адрес>, в гра­ницах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. м., а так же взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Истец Верпекина Ю.А. в судебном заседании участия не принимала, направив в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Губарева Л.Н. просила удовлетворить заявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске, пояснив дополнительно, что в настоящее время у истца зарегистрировано право собственности на строение, расположенное на указанном земельном участке, и истец намерена реализовать право выкупа данного земельного участка. Оплата по договору внесена частично. Истец считает, что требование, содержащееся в спорном договоре, не законно, потому, что в случае оплаты арендной платы в установленном размере и в установленный договором срок, переплата при выкупе земли ей не будет возвращена.

Спорное условие договора аренды нарушает требования ст. 614 ГК РФ о порядке внесения арендной платы; исковое требование заявлено по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. Позиция ответчика о том, что истец согласилась с условиями договора при его заключении, не лишает истца права потребовать исключения условий договора, не соответствующих действующему законодательству. Арендная плата – это плата за пользование земельным участком в определенный период времени, с определенной даты до определенной даты. То есть, арендная плата рассчитывается за фактическое пользование земельным участком. Спорный договор обязывает арендатора использовать земельный участок в соответствии его целевым назначением, а именно – для возведения жилого дома.

В противном случае, при выкупе земельного участка до истечения срока аренды у Арендодателя возникнет неосновательное обогащение.

В судебном заседании представитель ответчика Босенко Н.В. просила отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление из которых по существу, следует, что согласно Положению о комитете по управлению муниципальным, имуществом администрации города Невинномысска, утвержденного решением Думы города Невинномысска от 25.09.2013 № 442-42 комитет полномочен осуществлять оформление прав на земельные участки в установленном законом порядке. При проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка победителем торгов признается участник, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной млаты при условии выполнения такимпобедителем условий конкурса (п.п. «в» п. 24 Правил, п. 32 Положения).

Лицо, подающее заявку для участим в аукционе, не вправе отвергать определенные продавцом условий договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может или участвовать в торгах на предложенных условиях, или не принимать в них участие. Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенного в <адрес>, с разрешенным использованием - земельный участок для индивидуального жилищного строительства было опубликовано в периодическом печатном издании «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. В указанном извещении было предусмотрено существенное условие о начальной цене предмета аукциона (начальный размер годовой арендной платы) в размере <данные изъяты>. Всоответствии с протоколом № о результатах торгов по продажи права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, с пунктом 4.1 договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № размер арендной платы за земельный участок составляет <данные изъяты> рублей в год. На основании протокола № о результатах торгов по продажи права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска и Верпекина Ю.А. заключили договор аренды земельного участка от <адрес> №,

Подав заявку на участие в аукционе, Верпекина Ю.А. подтвердила согласие на участие в аукционе и заключение, в случае признания его победителем аукциона, договора аренды земельного участка на тех условиях, которые определены извещением собственника земельного участка.

Согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № Арендодатель (комитет) предоставил, Арендатор (Верпекина Ю.А.) приняла в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым №, расположенный по. <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв. метров.

В соответствии с пунктом 2.1 срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГдо ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122--ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ДД.ММ.ГГГГ года договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (уведомление о государственной регистрации договора аренды).

Одним из существенных условий договора являлась оплата суммы годовой арендной платы единовременным платежом в течение 15 дней с момента заключения договора аренды (п.п. 4.2 договора).

В соответствии с п.п. 4.4. договора аренды арендная плата за второй и последующие годы вносится Арендатором (Верпекиной Ю.А.) не позднее <данные изъяты>текущего года, путем перечисления годовой арендной платы, в случае досрочного расторжения договора аренды внесенная Арендатором арендная плата возврату не подлежит. В соответствии с подпунктами 5.4.2, 5.4,5 вышеуказанного договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, и уплачивать арендную плату в размере и на условиях установленных договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако арендатором Верпекиной Ю.А. в нарушение условий договора аренды земельного участка годовая арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГпо ДД.ММ.ГГГГ (второй год) аренды единовременным платежом в размере <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ не произведена, а произведена ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., в результате чего образовалась задолженность в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно пункту 6.2 за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета <данные изъяты> ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день неисполнения обязательств от размера не внесения арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с тем, что арендная плата за второй год аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ единовременным платежом в размере <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ (оплата произведена-ДД.ММ.ГГГГ) не произведена арендатором, то сумма задолженности пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - составила: <данные изъяты> рублей.

В адрес арендатора Верпекиной Ю.А.. было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени в трехдневный срок. Арендатор Верпекина Ю.А. не погасила возникшую задолженность. Таким образом, в результате нарушения условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № образовалась задолженность по арендной плате за второй год аренды в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, подлежащая оплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации доход бюджета городского округа - города Невинномысска формируется, в том числе, за счет доходов от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - по нормативу <данные изъяты> процентов, арендная плата за земельный участок с местоположением: <адрес>, в размере <данные изъяты> % от суммы задолженности, поступает в бюджет города Невинномысска.

Дополнительно представитель ответчика в ходе судебного разбирательства отметила, что когда истец участвовала в торгах по заключению договора аренды, спорное условие договора уже было указано. В ст. 614 ГК РФ регламентировано, что арендная плата предусматривается договором аренды, ответчик требования этой статьи не нарушил. Все условия были предусмотрены договором и истца при его заключении это устраивало.

Заявление истца о выкупе земельного участка поступило в КУМИ администрации г. Невинномысска ДД.ММ.ГГГГ и на дату судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ – еще не рассмотрено.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, представителя ответчика, суд приходит к выводу об отказе удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства установлено, что спорный договор аренды между Врепекиной Ю.А. и КУМИ администрации г. Невинномысска заключен по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, что не отрицалось участниками спора.

Спорная часть пункта 4.4 изложена в договоре аренды в следующей редакции: «В случае досрочного расторжения договора аренды внесенная Арендатором арендная плата возврату не подлежит».

Из содержания указанного условия следует, что оно не конкретизирует случаи расторжения договора аренды.

В свою очередь, ст. 450 ГК РФ предусмотрено несколько оснований, в том числе, расторжения договора, а ст. 453 ГК РФ – последствия расторжения договора.

При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм ГК РФ, следует прийти к выводу, что спорное условие договора, само по себе, на противоречит закону, в том числе, требованиям ст. 614 ГК РФ, не нарушает права истца на расторжение договора аренды вследствие выкупа земельного участка, являющегося его предметом, а, следовательно, не может быть признано недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

По существу доводов стороны истца о существе арендной платы - плата за фактическое пользование арендованным имуществом, а, следовательно, о регламентации условий договора по ее внесению, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 5 ст. 38 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период проведения торгов по заключению спорного договора аренды) порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.

В силу п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период проведения торгов по заключению спорного договора аренды) продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка, в качестве которого выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, указанные в статье 29 настоящего Кодекса, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Как следует из анализа условий спорного договора аренды каких-либо противоречий приведенным нормативным актам в части определения условия о внесении арендной платы не за фактическое пользование, на чем настаивает сторона истца, а за год – он не содержит.

Что касается доводов стороны истца о возникновении на стороне арендодателя неосновательного обогащения в случае выкупа земельного участка, при условии внесения истцом арендной платы в том размере и в тот срок, которой согласован сторонами спорного договора аренды, то, представляется, что с учетом момента прекращения обязанности по внесению арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности – дата государственной регистрации перехода права собственности на землю, данные доводы подлежат оценке при возникновении соответствующих обстоятельств и не могут являться в настоящее время основанием для применения положений о недействительности сделок.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для вывода о том, что оспариваемое условие договора аренды нарушает требования закона или иного правового акта и, как следствие, нарушает права и законные интересы истца.

Руководствуясь ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Верпекина Ю.А. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд Ставропольского края в течение 1 месяца, со дня его изготовления в окончательной форме, то есть, 14.12.2015.

Судья С.В. Солдатова