Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-124/2012 ~ М-4/2012 от 10.01.2012

К делу №2-124/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Славянск-на-Кубани                                                          21 февраля 2012 года

Славянский городской Краснодарского края в составе:

председательствующего                                             Диденко Д.Ю.,

при секретаре                                                               Рыбиной Н.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Граничной Е.Н. к Черной Н.А. о взыскании денежной суммы по договору предварительной купли-продажи,     

УСТАНОВИЛ:

Граничная Е.Н. обратилась в суд с иском к Черной Н.А. о взыскании денежной суммы по договору предварительной купли - продажи, согласно которому указала, что 29.04.2010 года, между нею и Черной Н.А. заключён договор предварительной купли-продажи квартиры №..., расположенной по адресу: ..., согласно которому Черная Н.А. приняла на себя обязательство по продаже квартиры, а Граничная Е.Н., в свою очередь, приняла на себя обязательство по приобретению (покупке) указанной квартиры, в сроки и на условиях, оговоренных данным предварительным договором. Согласно п.3.1 указанного предварительного договора Граничная Е.Н. передала Черной Н.А. денежную сумму в размере 100000 рублей. При выполнении вышеуказанного обязательства, данная денежная сумма должна была быть засчитана в стоимость квартиры по основному договору купли-продажи квартиры. Одновременно, с вышеуказанным предварительным договором, Граничная Е.Н. заключила ещё один предварительный договор купли-продажи квартиры от 22.04.2010 года, в котором она выступает в качестве продавца принадлежащей ей на праве собственности квартиры №... по адресу : ..., п..., 208/1. Согласно указанному договору покупатель Д.Г.А. (дочь Ф.М.А.) обязалась приобрести принадлежащую ей квартиру, и в подтверждение своих намерений, заключить основной договор купли-продажи передала Граничной Е.Н. сумму в размере 100000 рублей, которые та передала Черной Н.А. при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры от 29.04.2010 года. Однако, покупатель Д.Г.А. (дочь Ф.М.А.) не могла купить её квартиру, поскольку принадлежащее Ф.М.А. домовладение по адресу: ..., покупатель Г.И.Д. отказался покупать. В связи с этим у Граничной Е.Н. сложились обстоятельства лично от неё не зависящие, а именно - отсутствие финансовой возможности, по причине которых она не смогла приобрести квартиру у Черной Н.А.. Другими денежными средствами в сопоставимом размере, необходимом для приобретения квартиры, она не располагала. По предварительному договору стороны обязались заключить в будущем основной договор о купле-продаже квартиры. Срок заключения основного договора купли-продажи был назначен согласно пункту 2.1.4 указанного предварительного договора не позднее 31.05.2010 года (по соглашению сторон п.4.6 - срок заключения был продлён до 15.06.2010 года). В указанный срок основной договор заключён не был. Уведомления с предложением заключить основной договор купли-продажи, с извещением о готовности всех необходимых для сделки документов, о времени и месте заключения основного договора, Граничная Е.Н. от ответчика по делу Черной Н.А., не получала. Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора купли-продажи. В данном случае, указанный предварительный договор не содержит полного описания предмета предстоящей сделки купли-продажи (нет ссылки на площадь жилого помещения, на расположение на отдельном этаже, на этажность и материал наружных стен жилого дома, где оно располагается). Соответственно, предварительный договор заключён с нарушением п.3 ст.429 ГК РФ. По тексту указанного предварительного договора уплаченная Граничной Е.Н. денежная сумма в размере 100000 рублей именуется задатком, однако, это не соответствует действующему законодательству. Соглашение о задатке заключается в письменной форме и оформляется в виде отдельного соглашения к договору, обязательства по которому оно обеспечивает, согласно п.2 ст.380 ГК РФ. К указанному предварительному договору от 29.04.2011 года, отдельного дополнительного соглашения о задатке, не заключалось. Таким образом, уплаченная Граничной Е.Н. денежная сумма в размере 100000 рублей, является авансом. Указанная денежная сумма должна была засчитываться в стоимость квартиры по основному договору купли-продажи спорной квартиры и так как основной договор купли-продажи заключён не был, то сумма в размере ста тысяч рублей подлежит возврату ей - Граничной Е.Н.. Пункт 4.2 указанного предварительного договора гласит, что договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке. Данный договор между сторонами по делу, не расторгался, он истёк сроком действия 15.06.2010 года, и основной договор купли-продажи, заключён не был. Следовательно, п.4.3 и п.4.4 указанного договора, предусматривающие ответственность сторон за нарушение п.4.2 данного договора, не могут быть применены в сложившейся ситуации. Исходя из этого, переданная истцом по делу денежная сумма в размере 100000 рублей, согласно ст.1102 ГК РФ, является неосновательным обогащением ответчика по делу. Просит суд, взыскать с Черной Н.А. в её пользу денежную сумму в размере 100000 рублей, полученную по договору предварительной купли-продажи от 29.04.2010 года, заключённому между Черной Н.А. и Граничной Е.Н., а так же возврат суммы уплаченной государственной пошлины в размере 3200 рублей.

В судебном заседании Граничная Е.Н. заявленные исковые требования поддержала в полном объёме и суду пояснила, что предложение об отложении даты заключения основной сделки было от неё, которое было принято Черной Н.А., по причине отсутствия у истца по делу на тот момент денежных средств, в связи с тем, что были отложены даты заключения других договоров купли-продажи, которые были связаны с заключением данного договора. Просит суд, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объёме.

Ответчик Черная Н.А., в судебном заседании, не согласившись с заявленными Граничной Е.Н. исковыми требованиями суду пояснила, что основные положения предварительного договора купли-продажи от 29.04.2010 года, заключённого между нею и Граничной Е.Н., соответствуют закону. Так же данный договор был прочитан обеими сторонами и в подтверждение своего согласия со всеми условиями договора, подписан сторонами по делу. Истец считает, что данный договор нельзя считать договором задатка. В этом она готова с ней согласиться, поскольку их договор называется договором предварительной купли-продажи, а не договором задатка. Что же касается договора задатка, то кроме названия он должен содержать обязательные особые пункты ответственности, как покупателя, так и продавца. В действительности, Граничная Е.Н. передала ей денежные средства по договору, в обеспечение, то есть в качестве гаранта исполнения ею обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры. Указанная сумма не может трактоваться как неосновательное обогащение, по смыслу договора, в соответствие обычаям делового оборота и последующим поведением Граничной Е.Н.. Граничная Е.Н. вспомнила о своих деньгах только через полтора года после истечения срока договора. Ранее, их не возврат, гражданских прав Граничной Е.Н. не нарушал. Вышеуказанная обеспечительная сумма, в случае неисполнения покупателем своих обязательств, в соответствие договору приобретала качество неустойки, на основании ст.330 ГК РФ. Граничная Е.Н., подав иск в суд о взыскании денежных средств с неё, согласно договору предварительной купли-продажи от 29 апреля 2010 года, на основании ст.56 ГПК РФ, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований, а именно: доказать, что по её вине не состоялась основная сделка купли-продажи. Из материалов гражданского дела таких доказательств, не усматривается. Вины Черной Н.А. в том, что основная сделка купли-продажи не состоялась, нет, так как онасо своей стороны предприняла максимальные меры к выполнению принятых на себя обязательств по договору, а именно: подготовила все необходимые документы по сделке, неоднократно приезжала из г.Славянска-на-Кубани в г.Ростов-на-Дону для регистрации основной сделки купли-продажи. Однако, по неоднократным просьбам покупателя - истца по делу, действие предварительного договора было продлено. Неоднократно она, приехав на регистрацию основной сделки купли-продажи, узнавала от покупателя о том, что у последней возникли обстоятельства, препятствующие регистрации сделки (отсутствие денег). По вине Граничной Е.Н. и в связи с заключённым договором предварительной купли-продажи, Черная Н.А. отказала двум покупателям в покупке её квартиры. Таким образом, ответчик по делу не имела возможности пользоваться деньгами от сделки - приобрести жильё в г. Славянске-на-Кубани, а так же была вынуждена, в этот период времени оплачивать коммунальные платежи, квартплату, налоги, многократные поездки в г. Ростов-на-Дону. По этим причинам указанную в договоре неустойку считает справедливой, и на основании ст.ст.309-310 ГК РФ, обязательной к исполнению. Сугубо личные, внезапно возникшие обстоятельства Граничной Е.Н., не дают ей право не исполнять взятые на себя обязательства по уплате неустойки по договору. Считает абсурдным утверждения Граничной Е.Н. о том, что она должна была направить ей предложение заключить основной договор купли-продажи, в то время как ею и Граничной Е.Н. приняты на себя обязательства по договору предварительной купли-продажи от 29.04.2010 года, по которому они были обязаны,в срок до 31 мая 2010 года, заключить основной договор. Покупатель не стал бы давать обеспечительную сумму денег и подписывать предварительный договор купли-продажи, не убедившись в том, что все правоустанавливающие документы для сделки готовы. Так же доказательством невиновности Черной Н.А. в том, что основная сделка не состоялась, является договор (основной) купли-продажи, заключённый с другим покупателем, от 20 августа 2010 года, спустя три месяца, после истечения срока действия предварительного договора с Граничной Е.Н., на точно такую же сумму. Таким образом, у Черной Н.А. не было никакой заинтересованности и никаких «внезапно возникших обстоятельств», чтобы уклоняться от сделки с Граничной Е.Н.. Так же считает необходимым обратить внимание на то, что Граничная Е.Н. умышленно неправильно цитирует, в своём иске, диспозицию ст.1102 ГК РФ. В их случае, приобретение ею права на сумму неустойки, возникло в соответствии со сделкой - договором, то есть на законных основаниях. Просит суд, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Свидетель Л.А.Н. суду пояснила, что Черная Н.А. является ей родной дочерью. Предварительный договор купли-продажи подписан обоюдно, по желанию Черной Н.А. и Граничной Е.Н.. При подписании данного договора присутствовало пять человек - риэлтор, она, Черная Н.А. и Граничная Е.Н. со своей матерью. Дата заключения договора продлялась по инициативе Граничной Е.Н., в связи с отсутствием у последней денежных средств. Граничная Е.Н. просила их немного подождать, так как квартира им очень понравилась, и они на её просьбы, соглашались. Основанной договор купли-продажи заключён не был не по вине истца по делу, так как у противной стороны по делу все документы были готовы к заключению основной сделки - договора купли - продажи спорной квартиры.

          Суд, выслушав стороны, свидетеля Л.А.Н., исследовав материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

29 апреля 2010 года, между Черной Н.А. и Граничной Е.Н. заключён договор предварительной купли-продажи квартиры №..., расположенной по адресу: ... и согласно пункту 3.1 указанного предварительного договора купли-продажи, по соглашению сторон продавец - Черная Н.А., обязалась продать, а покупатель - Граничная Е.Н., обязалась купить указанную спорную квартиру за сумму в размере 2600000 рублей, из которых сумму в размере 100000 рублей покупатель передал, а продавец принял в качестве задатка, в день подписания предварительного договора, а оставшуюся сумму в размере 2500000 рублей покупатель передаст, а продавец примет в день подписания основного договора до момента его подписания.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Надлежащие исполнение обязательства заключается в соблюдении, в первую очередь, его условий и требований законодательства.

На основании ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

      Согласно п. 2.1.4 предварительному договору купли-продажи от 29 апреля 2010 года, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок по 31 мая 2010 года, включительно. Срок заключения основного договора купли-продажи продлён сторонами по делу до 15 июня 2010 года, однако, до окончания срока действия предварительного договора, договор купли-продажи заключён не был. Не заключен договор между сторонами по делу и после 15 июня 2010 года, следовательно, обязательства сторон в отношении друг друга, прекратились, поскольку одна из сторон не направила другой предложение заключить основной договор.

На основании п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствие ст.330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Доводы ответчика по делу Черной Н.А., что сумма в размере 100000 рублей является неустойкой, судом не принимаются и суд не находит оснований для применения положений ст.330 ГК РФ.

Согласно ст.380 ГК РФ, задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Из предварительного договора купли-продажи от 29.04.2010 года, следует, что уплаченная Граничной Е.Н. денежная сумма в размере 100000 рублей именуется задатком, однако, это не соответствует действующему законодательству. Соглашение о задатке заключается в письменной форме и оформляется в виде отдельного соглашения к договору, обязательства по которому оно обеспечивает. К договору предварительной купли-продажи от 29.04.2010 года, Черная Н.А. и Граничная Е.Н. отдельного дополнительного соглашения о задатке, не заключали.

Согласно ч.3 ст.380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Суд приходит к выводу о том, что при заключении договора предварительной купли - продажи от 29.04.2010 года, Граничная Е.Н. оплатила Черной Н.А. аванс в размере 100000 рублей.

Поскольку судом установлено, что при заключении договора предварительной купли - продажи истец передал ответчику аванс в размере 100000 рублей, который обеспечительную функцию по договору не выполняет, указанная сумма подлежит возврату в связи с незаключением основного договора. Таким образом, данная сумма в настоящее время является неосновательным обогащением для ответчика, которая подлежит взысканию в пользу истца по делу.

В соответствие ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, и суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца по делу сумму, уплаченной последним госпошлины при подаче иска в суд.

Таким образом, в судебном заседании заявленные исковые требования Граничной Е.Н. нашли своё подтверждение, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объёме, как законные и обоснованные, подтверждающиеся материалами дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

          Взыскать с Черной Н.А. в пользу Граничной Е.Н. сумму в размере 100000 рублей, сумму уплаченной государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 3200 рублей, всего сумму в размере 103200 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Славянский городской суд Краснодарского края в течение месяца со дня вынесения.

Копия верна:

Справка: Решение вступило в законную силу

19 апреля 2012 года

Согласовано: судья Диденко Д.Ю.