Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-23818/2018 от 04.06.2018

Судья Бубнова Ю.А. Дело № 33 – 23818/2018 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июля 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Рудь М.Ю., Шакитько Р.В.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре Захаровой О.С.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Масленникова О.В. по доверенности Шередека А.С. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 01 марта 2018 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Коваленко Н.Н. обратилась в суд с исковыми требованиями к Масленникову О.В., Шмуль С.В. и Коваленко А.В., о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи от <...> в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, применить последствия недействительной сделки и признать право собственности, на указанный земельный участок за истцом.

Свои требования мотивировала тем, что <...> по дого­вору купли-продажи было приобретено домовладение, расположенное на земельном участке, площадью <...> кв.м., по адресу: <...>. В указанном домовладении зарегистрирова­ны и проживает она со своей семьей: супругом и двумя дочерьми. В <...> года к ней обратился сын - ответчик по делу Коваленко А.В. с просьбой помочь ему получить заем крупной суммы денег у частного лица под залог домовладе­ния, так как у него возникли проблемы в бизнесе. Сын заверил, что он обязуется рассчитаться по займу и проблем с домом не будет. Доверяя сыну, истец согла­силась, так как подобный договор займа под залог недвижимости заключался <...> с Зюковой О.И. По указанному договору Зюкова О.И. передала 1 300 0000 рублей под залог земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности. Указанные денежные средства получил Коваленко А.В., который платил по договору проценты. В дальнейшем, сыну потребовалась более крупная сумма, и он попросил ее еще раз произвести перезалог земельного участка, с тем, чтобы рассчитаться с Зюковой О.И. и получить дополнительную сумму денег, Коваленко А.В. сообщил матери, что нашел нового инвестора по займу. <...> истец с сыном Коваленко А.В., приехали в МФЦ «Прикубанский» городе Краснодаре, где встретились с Шмуль С.В. (представителем продавца, о котором узнала позже), с которой необходимо было оформить документы по займу и залогу домовладения. Шмуль С.В. предоставила для подписания готовые документы, которые истец подписала, не читая. После чего, Шмуль С.В. передала сыну денежные средства в размере 2 400 000 рублей. Там же, Коваленко А.В. рассчитался по предыдущему договору займа под залог недвижимости с Зюковой О.И. <...> года истцу позвонила Шмуль С.В. и сообщила, что сын не вовремя платит за аренду дома. При обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю, в <...> года истец получила сведения о том, что <...> был зарегистрирован и заключенный в простой письменной форме договор купли-продажи земельного участка от <...>, между Коваленко Н.Н. и Масленниковым О.В. а также ею был подписан договор купли-продажи жилого дома от <...> между Коваленко Н.Н. и Масленниновым О.В. в лице Шмуль С.В., действующей о доверенности <...> от <...>. Согласно договору, отчуждаемый объект продан покупателю за 2 000 000 рублей, уплаченных продавцом полностью до подписания договора. Также был подписан договор аренды жилого дома и земельного участка с правом выкупа от <...>, в соответствии с которым Шмуль С.В., действующая от имени Масленникова О.В., предоставила в аренду Коваленко Н.Н., принадлежащее ему на праве собственности земельный участок и жилой дом с пристройками, расположенными по адресу: <...>, с арендной платой 144 000 рублей ежемесячно. Считала, что принадлежащие ей земельный участок и жилой дом, выбыли из ее владения помимо ее воли. Намерения продать домовладения у нее не было, так как оно является единственным жильем для истца и членов ее семьи. Разговоров о продаже домовладения не было ни с сыном, ни с покупателем. Предварительный договор купли-продажи не заключался, ответчика Масленникова О.В. вообще никогда не видела, а его представителя Шмуль С.В. впервые увидела в МФЦ при подписании договоров. Полагает, что договоры купли-продажи от <...> в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, и жилого дома являются недействительным (ничтожным) поскольку заключены, чтобы прикрыть другую сделку - договор займа денежных средств. Денежные средства в размере 7600000 рублей за проданное домовладение не получала. Также полагает, что подлежит признанию недействительным (ничтожным) договор аренды домовладения с правом выкупа, поскольку он основан на недействительной сделке. Просила применить последствия недействительной сделки, прекратить государственную регистрацию права на земельный участок в ЕГРН за Масленниковым О.В. и признать право собственности на указанный земельный участок за истцом.

В судебном заседании истец и его представитель уточнили ранее заявленные исковые требования, при этом из числа ответчиков была исключена Шмуль С.В. Просили суд признать недействительными (ничтожными) договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <...>, заключенные <...> между Коваленко Натальей Николаевной и Масленниковым Олегом Васильевичем; признать недействительным (ничтожным) договор аренды жилого дома и земельного участка с правом выкупа, заключенный <...> между Масленниковым Олегом Васильевичем и Коваленко Натальей Николаевной.

Ответчик Масленников О.В., извещенный о времени и месте слушания дела надлежащим образом в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, о слушании дела в его отсутствие не просил, в связи с чем, суд рассмотрел дело в его отсутствие.

Представитель ответчика Масленникова О.В., по доверенности Шередека А.С. в судебном заседании иск не признал, предъявил встречные исковые требования к Коваленко Н.Н. о признании сделки купли-продажи жилого дома состоявшейся и исполненной, признании права собственности. В обоснование встречных исковых требований пояснил, что <...> были заключены договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома между Коваленко Н.Н. и Масленниковым О.В. Выпиской из ЕГРН от <...> подтверждается право собственности Масленникова О.В. на земельный участок без обременения в виде залога в пользу продавца. Регистрация права собственности на жилой дом одновременно с правом на земельный участок была невозможна, поскольку он не был поставлен на кадастровый учет. В п.2 договора купли-продажи жилого дома от <...> содержится подтверждение полного расчета. Стороны пришли к соглашению, что продавец осуществит необходимые действия для присвоения кадастрового номера, а затем будут поданы заявления о переходе права собственности на жилой дом к Масленникову О.В. Согласно выписки из ЕГРН, жилой дом был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера <...> только <...>, значит сделка с ним могла быть зарегистрирована только после этого. Просил суд признать сделку купли-продажи жилого дома, общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...> законной, состоявшейся и исполненной. Признать право собственности на жилой дом за Масленниковым О.В.

Ответчик Коваленко А.В. исковые требования Коваленко Н.Н. признал в полном объеме. В судебном заседании пояснил, что у него возникли проблемы с бизнесом и он попросил мать взять заем под залог недвижимости. Они оформили заем с Зюковой О.И., он исправно платил проценты по займу, но через три месяца ему понадобились еще денежные средства, Зюкова О.И. ему отказала в увеличении суммы, поскольку у нее не было денег. Тогда он через интернет нашел брокера, который за процент должен был найти нового залогодателя. Через некоторое время ему позвонил Юрий и сообщил, что нашел нового инвестора, но необходимо будет перерегистрация недвижимости с договором аренды. Ответчик утаил от матери, что будет оформляться договор купли - продажи и сказал, что будет подписываться договор займа, как с Зюковой О.И. Он намеренно ввел свою мать в заблуждение, чтобы получить деньги, поскольку она бы свое согласие на совершение данной сделки не дала. Ответчик получил 1400000 рублей, рассчитался по предыдущему займу с Зюковой О.И., а остальные остались наличными ему. По займу он должен был платить 6% от общей суммы по договору аренды жилого помещения, договор аренды был оформлен на 11 месяцев. Он должен был либо выплачивать с процентами, либо погасить всю задолженность и в дальнейшем переоформить обратно на мать. Заимодавец Шмуль С.В. объяснила, что договор аренды это договор займа. Шмуль С.В. поставила условия по выплате, а именно за каждый день просрочки по 3% от 144000 рублей и потом каждый день еще 3 % от новой суммы, в связи с чем, у Коваленко А.В. возникла просрочка. Он пытался решить возникшую проблему, однако Шмуль С.В. позвонила матери и сообщила, что ее сын не платит денежные средства. Деньги по договору аренды платил он, но Шмуль С.В. писала расписки на мать, поскольку она была заемщиком. Расчета по договорам купли-продажи земельного участка и жилого дома в сумме 7600000 рублей не было, мать данных денежных средств не получала.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте слушании дела извещен надлежащим образом.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 01 марта 2018 года удовлетворены в полном объеме исковые требования Коваленко Н.Н. к Масленникову О.В. о признании договоров купли-продажи недействительными и признании права собственности, в удовлетворении встречных исковых требований Масленникова О.В. к Коваленко Н.Н. о признании сделки купли-продажи жилого дома состоявшейся и исполненной, признании права собственности, отказано.

В апелляционной жалобе представитель Масленникова О.В. по доверенности Шередека А.С. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении встречных исковых требований, ссылаясь на то, что судом не верно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Масленников О.В. в судебное заседание не явился, предоставил ходатайство об отложении судебного заседания, ссылаясь на то, что не имеет возможности присутствовать в судебном заседании по причине острого заболевания спины, предоставив выписку из медицинской карты.

Вместе с тем, судебная коллегия, считает необходимым отказать в удовлетворении заявленного ходатайства и полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие ответчика, поскольку ответчик находится на амбулаторном лечении, кроме того, имеет представителя, который наделен соответствующими полномочиями.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя Коваленко Н.Н. по доверенности Кравченко Н.В., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда.

Из материалов дела следует, что на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, <...> между гр. Коваленко Н.Н. и гр. Масленниковым О.В., в лице Шмуль С.В., действующей по доверенности <...> от <...>, был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>

Из пункта 1 договора следует, что земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора от <...>, решения Исполнительного комитета Первомайского районного Совета депутатов трудящихся г. Краснодара <...> от <...>, договора о предоставлении в бессрочное пользование участка под строительство ижс на праве личной собственности <...> и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <...>, выданным управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,<...> (повторное, взамен свидетельства <...>), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним <...> сделана запись регистрации <...>. Согласно п.2 договора, отчуждаемые объекты проданы покупателю за 5 600 000 рублей, уплаченных продавцу полностью до подписания договора.

Кроме того, <...> между Коваленко Н.Н. и Масленниковым О.В., в лице Шмуль С.В., действующей по доверенности <...> от <...>, был заключен договор купли-продажи жилого дома с пристройками, общей площадью <...> кв.м., в том числе жилой <...> кв.м., летней кухней, ограждениями и сооружениями, расположенного по адресу: <...>. Указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора от <...>, решения Исполнительного комитета Первомайского районного Совета депутатов трудящихся г. Краснодара <...> от <...>, договора о предоставлении в бессрочное пользование участка под строительство ИЖС на праве личной собственности <...>.

Договор купли-продажи жилого дома не зарегистрирован, в соответствии с действующим законодательством.

На основании п.2 договора, отчуждаемые объекты проданы покупателю за 2 000 000 рублей, уплаченных продавцу полностью до подписания договора.

Согласно сведениям из филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю от <...> в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных объектах.

Судом установлено, что <...> между Коваленко Н.Н. и Масленниковым О.В., в лице Шмуль С.В., действующей по доверенности <...> от <...>, был заключен договор аренды жилого дома и земельного участка с правом выкупа.

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель (Масленников О.В.) предоставляет арендатору (Коваленко Н.Н.) в аренду принадлежащее ему на праве собственности имущество, а именно: земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., расположенный по адресу: <...> и жилого дома с пристройками, общей площадью <...> кв.м., в том числе жилой <...> кв.м., летней кухней, ограждениями и сооружениями, расположенного по адресу: <...>. Согласно п.п. 1.2 - 1.7. договора арендная плата за пользование имуществом устанавливается в размере 144 000 рублей за 1 календарный месяц и выплачивается арендодателю ежеме­сячно не позднее тридцатого числа каждого месяца, наличным расчетом. Согласно п. 1.5 договора при исполнении условий настоящего договора, но не ранее чем через 2 месяца с момента заключения договора, арендатор имеет право приобрести у арендодателя арендованное имущество за 2 400000 рублей. В случае исполнения условий настоящего договора арендодатель не может отказать в праве арендатора приобрести арендованное имущество. Стороны договорились, то в жилом доме в период действия договора может проживать арендатор и члены его семьи.

Установлено, что спорный земельный участок до перехода права собственности к Масленникову О.В. находился в обременении на основании оговора займа под залог недвижимости, заключенным между Зюковой О.И. и Коваленко Н.Н. <...>.

По условиям пункта 1.1 договора, заимодавец передала заемщику денежные средства в размере 1 300 000 рублей на срок до <...> с выплатой 5 % в месяц от суммы займа. Согласно п.2.1 договора заемщик передает займодавцу по договору займа недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства, лощадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>

Согласно представленной расписке от <...>, Зюкова О.И. получила от Коваленко Н.Н. 1 575 000 рублей в счет оплаты по договору займа, займ погашен полностью, претензий не имеет. Указанные обстоятельства, также, подтверждают материалы регистрационного дела на земельный участок с кадастровым номером <...>.

Из материалов регистрационного дела следует, что <...> после подачи Зюковой О.И. заявлений на прекращение ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости, заявление о полном расчете по договору займа и отсутствии финансовых и имущественных претензий, были приняты заявления Коваленко Н.Н. и Масленникова О.В., в лице Шмуль С.В., действующей по доверенности <...> от <...> о переходе права на спорный земельный участок.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <...> собственником земельного участка, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, является Масленников Олег Васильевич, кадастровая стоимость составляет 4 955 046 рублей.

В силу положений ст.ст. 454, 455 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи является возмездным договором.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал сомнительным законность сделок купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенных <...> между Коваленко Натальей Николаевной и Масленниковым Олегом Васильевичем, в лице Шмуль С.В., действующей по доверенности <...> от <...>, поскольку в подтверждение возмездности приобретения земельного участка и жилого дома у Коваленко Н.Н., представителем ответчика Масленникова О.В., не предоставлены расписки, подтверждающие фактическую уплату 7 600 000 рублей.

Помимо указанного, согласно договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома от <...>, Масленников О.В. приобрел земельный участок и жилой дом за 7 600 000 рублей, тогда как в п. 1.5. договора аренды жилого дома и земельного участка с правом выкупа от <...> указано, что при исполнении условий договора аренды, но не ранее чем через два месяца с момента заключения договора, арендатор (Коваленко Н.Н.) имеет право приобрести у арендодателя (Масленникова О.В.) арендованное имущество по цене 2 400 000 рублей, то есть в ущерб имущественным интересам.

Каких-либо письменных доказательств, подтверждающих добросовестность приобретения земельного участка, в материалы дела не предоставлено.

Представитель Масленникова О.В., по доверенности Шередека А.С., не смог суду подробно пояснить обстоятельства заключения договоров купли- продажи земельного участка и жилого дома. Пояснил, что Масленниковым О.В. осматривался жилой дом снаружи, этого ему было достаточно для заключения сделки, так как приобретал он его не для жилья, а для сдачи в аренду. Расписки не составлялись. В судебном заседании заявлял ходатайство об истребовании правоустанавливающих документов на жилой дом, в связи с их отсутствием у его доверителя Масленникова О.В.

Также судом неоднократно вызывалась Шмуль С.В., действовавшая по доверенности от имени Масленникова О.В. при заключении договоров купли - продажи земельного участка и жилого дома, договора аренды, сначала как ответчик, после уточнения исковых требований истцом, как свидетель. Надлежащим образом была уведомлена, в суд не явилась.

Кроме того, Масленников О.В., став собственником земельного участка с <...> не принял меры к постановке на кадастровый учет жилого дома для его последующей регистрации. Доводы представителя ответчика, что Коваленко Н.Н. должна была осуществить необходимые действия для присвоения кадастрового номера и сделала это только <...>, являются не убедительными, так как до момента обращения истца в суд о признании сделок недействительными, Масленников О.В. не проявил должной заинтересованности в регистрации права собственности на жилой дом на свое имя, а действующий договор аренды не являлся препятствием для реализации данного права.

Согласно материалам дела, имеются обстоятельства, свидетельствующие о заключении притворной сделки со спорным земельным участком и жилым домом. Так, <...> в МФЦ «Прикубанский» г. Краснодара между Масленниковым О.В., в лице Шмуль С.В. и Коваленко А.В. был заключен договор займа под залог земельного участка и жилого дома, принадлежащих на праве собственности Коваленко Н.Н. Заключенные договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома и договор аренды с правом выкупа, являлись обеспечением исполнения обязательств по договору займа в размере 2 400 000 рублей и выплате процентов по нему. Установленная в договоре аренды плата в размере 144 000 рублей соответствует 6 % от 2400 000 рублей, что подтвердил в судебном заседании ответчик Коваленко А.В.

Согласно представленным справкам из УПФР в Прикубанском округе г. Краснодара, Коваленко Н.Н. получает пенсию по старости в размере 6 569 рублей и ежемесячную денежную выплату в размере 2022, 94 рублей, а всего в размере 8591,94 рублей. Согласно справке, выданной Бюро <...> - филиал ФКУ «ГБ МСЭ по Краснодарскому краю», является инвалидом третьей группы. Исполнять обязательства по договору аренды с арендной платой в размере 144 000 рублей, не имела возможности.

Вместе с тем, согласно представленным распискам от <...>, <...>, <...>, <...>, <...>, Шмуль С.В. получала от Коваленко Н.Н. денежные средства в качестве арендной платы за аренду дома и земельного участка на общую сумму 849 000 рублей. Указанные обстоятельства вызывают сомнение в законности вышеуказанной сделки.

Суд первой инстанции, признавая сделки купли-продажи недействительными, как притворные, правомерно сделал вывод, что договор аренды жилого дома и земельного участка с правом выкупа, также является недействительным, как заключенный лицом, не являющимся собственником и вследствие чего ничтожным.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в т.ч. сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу норм, содержащихся в ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах, у суда нет оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Коваленко Н.Н. к Масленникову О.В. о признании договоров купли-продажи недействительными и признании права собственности, а в удовлетворении встречных исковых требованиях Масленникова О.В. к Коваленко Н.Н. о признании сделки купли-продажи жилого дома состоявшейся и исполненной, признании права собственности судом правомерно отказано.

Доводы жалобы являются несостоятельными, не основаны на нормах действующего законодательства и не могут быть приняты во внимание судебной коллегии.

Обстоятельства, имеющие юридическое значение для дела, судом установлены правильно, всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Нарушений норм материального и процессуального права, судом не было допущено.

Другие доводы жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, и им дана соответствующая правовая оценка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда, вынесенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 01 марта 2018 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи: