Решение по делу № 2-3859/2016 ~ М-3669/2016 от 01.09.2016

Дело № октября 2016 года

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

Ленинский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи ФИО6

при секретаре ФИО3,

с участием истца ФИО2,

представителя ответчика Администрации <адрес>, действующей на основании доверенности, ФИО4,

представителя 3 лица Управления архитектуры и градостроительства Администрации <адрес>, действующей на основании доверенности, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации <адрес> о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации <адрес> о признании права собственности на нежилое помещение.

Иск мотивирован тем, что истец является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 32,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>-А. Указанная квартира приобретена истцом с целью организации офиса путем демонтажа ненесущих перегородок для обледенения помещений в единое пространство с устройством обособленного входа при осуществлении реконструкции и перевода помещения в нежилой фонд. В связи с этим истец обратилась в Администрацию <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на перевод указанной квартиры в нежилое помещение, и ДД.ММ.ГГГГ издано постановление Главы <адрес> № «Об исключении из числа жилых помещений <адрес>-А в <адрес> и разрешении реконструкции ее под офис с устройством дополнительных входов в доме». Основаниями для издания постановления являлись согласования с центром государственного санитарно- эпидемиологического надзора в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, государственным пожарным надзором по охране <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, ОАО «ФИО7» от ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 1 постановления установлено-помещение считать нежилым и разрешить использовать под офис. Во исполнение постановления ООО «Виктория-Строй» разработан и выполнен проект перепланировки и переустройства <адрес>-А в <адрес> под офисное помещение. Истцом также получены необходимые технические условия и согласования, а именно технические условия на электроснабжение офиса №, выданные МУП «Ивгорэлектросеть» ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ подписан Акт разграничения балансовой принадлежности ответственности за эксплуатацию электроустановок с ЖРЭУ №, ДД.ММ.ГГГГ аналогичный Акт подписан с МУП «ИВГЭС». ДД.ММ.ГГГГ по результатам обследования водомерного узла, систем водоснабжения и канализации МУП «Водоканал» составлен Акт обследования. ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение председателя ТСЖ «Крутицкая 15» на пользование контейнерной площадкой и контейнером, расположенным на <адрес> рядом с домом № и принадлежащим ТСЖ «ФИО14». ДД.ММ.ГГГГ истцом заключен договор теплоснабжения № с МУП «ФИО15». ДД.ММ.ГГГГ истцом с ООО «ФИО13» заключен договор энергоснабжения №. По вышеуказанным договорам истцом производилась своевременная оплата. Во исполнение пункта 2.5 постановления Администрации <адрес> ФГУП «Ростехинвентаризация» внесены изменения в технический паспорт жилого дома. Работы по реконструкции помещения под офис производились на основании проекта с учетом постановления Главы <адрес>. Данные работы соответствуют строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Указанные обстоятельства подтверждаются выводами, содержащими в техническом заключении, выполненном по результатам обследования нежилого помещения № (бывшей <адрес>-А) в <адрес> для использования в качестве офисного помещения, подготовленном ООО «ФИО16». Согласно данному заключению изменения, произведенные при внутреннем переоборудовании, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности строительных конструкций, выполнены с соблюдением параметров застройки градостроительного регламента территориальной зоны, утвержденного в составе правил землепользования и застройки <адрес> и не превышают предельных параметров разрешенного строительства. В результате визуального обследования дефектов и повреждений, снижающих прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций, не обнаружено, в результате чего детальное обследование не требуется. Примененные при строительстве конструкции и материалы соответствуют назначению и области применения, находятся в работоспособном состоянии и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Таким образом, в результате реконструкции квартиры появился новый соответствующий всем необходимым нормам и правилам объект недвижимости-нежилое офисное помещение, в то время как жилое помещение, как объект гражданских прав, перестало существовать. Выполнив все необходимые работы, истец обратилась в Администрацию <адрес> с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного помещения. Однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ № истец получила отказ, мотивированный тем, что она не получила разрешение на строительство, и ввиду его отсутствия в силу действующего законодательства разрешение на ввод в эксплуатацию не может быть выдан. В отказе ответчика также указывается на то, что факт отсутствия разрешения на строительство и производства работ по реконструкции объекта, в отношении которого истом подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, свидетельствует о том, что единственно возможным способом легализации реконструированного объекта будет обращение в суд с соответствующими требованиями, поскольку в административном порядке данный вопрос решен быть не может. Спорный объект распложен на земельном участке по адресу: <адрес>, который предоставлен истцу в аренду на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ со множественностью лиц на стороне арендаторов. Таким образом, самозахвата земли не было, в результате реконструкции объект не вышел за границы отведенного земельного участка, целевое назначение участка допускает строительство и реконструкцию расположенных на нем объектов соблюдено (жилой дом с нежилым помещением). Нарушений градостроительных и строительных, иных обязательных норм и правил при осуществлении работ по реконструкции не допущено. Реконструированный объект соответствует требованиям градостроительного регламента территориальной зоны, утвержденного в составе Правил землепользования и застройки <адрес>, его сохранение не создает и не создаст в будущем угрозы жизни и здоровью граждан. На протяжении всего периода существования объекта в качестве офисного помещения каких-либо жалоб со стороны 3 лиц и контролирующих органов в адрес истца по вопросу его эксплуатации не поступало, предметом судебных споров объект не был.

На основании изложенного, истец просит признать за ней право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение-<данные изъяты>, кадастровый №, общей площадью 51,3 кв. м.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала в полном объеме и пояснила, что спорный объект находится в одноэтажном здании, в котором расположены только офисные помещения. К ней никогда никаких претензий по использованию спорного объекта со стороны владельцев соседних офисов и иных лиц не имелось.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации <адрес> не возражала против удовлетворения заявленных требований и пояснила, что при реконструкции квартиры соблюдены все градостроительные нормы и технические условия.

В судебном заседании представитель 3 лица Управления архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что истец является собственником <адрес>, общей площадью 32,1 кв. м, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец обратилась к ответчику с просьбой исключить из числа жилых помещений указанную квартиру и разрешить реконструкцию помещений с устройством дополнительных входов в доме.

Постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира исключена из числа жилых помещений, помещение постановлено считать нежилым и разрешено использовать под офис, а также истцу предписано совершить ряд действий по реконструкции спорного объекта.

В связи с этим истцом подготовлен проект перепланировки и переустройства <адрес> в <адрес> в <адрес> под офисное помещение, выполненный ООО «Виктория-Строй» от 2016 года, получены: технические условия МУП «ФИО8 на электроснабжение офиса от ДД.ММ.ГГГГ, акт ЖРЭУ № разграничения балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию электроустановок от ДД.ММ.ГГГГ, акт МУП «ИвГЭС» разграничения балансовой принадлежности и ответственность за эксплуатацию электроустановок от ДД.ММ.ГГГГ, акт УМП «Водоканал» обследования состояния водомерного узла, систем водоснабжения и канализации, разрешение ТСЖ «Крутицкая 15» на использование контейнерной площадки и контейнера, расположенного на <адрес>, рядом с домом №, и принадлежащим ТСЖ «<адрес>», а также заключены с МУП «Энергосбыт» договор энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ, с МП «Ивгортеплоэнерго» договор теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, с ООО «ЕЭС.Гарант» договор энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что истец несет расходы по содержанию спорного объекта.

На основании заявления истца приказом Управления архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый № земельного участка № Согласно градостроительному зонированию земельный участок расположен в территориальной зоне многоэтажной жилой застройки Ж-3.

Истцом выполнены работы по реконструкции жилого помещения в нежилое помещение, в результате чего общая площадь помещения изменилась и стала составлять 51,3 кв. м. В связи с этим ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» внесены изменения в технический паспорт помещения.

Из технического заключения ООО «ФИО9» о несущей способности конструкций и влиянии предполагаемых изменений на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности <адрес> в <адрес> в <адрес>, подготовленного на основании технического задания истца от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что техническое состояние указанной квартиры позволяет сменить функциональное назначение и разместить на ее площади офисное помещение при условии выполнения всех требований настоящего заключения. Устройство отдельного входа и внутренняя перепланировка помещений не повлияет на эксплуатационную надежность здания в целом. Обследуемое помещение пригодно для дальнейшей эксплуатации. На размещение офисного помещения выполнить рабочую проектную документацию с получением необходимых разрешений, технических условий с проведением всех согласований проекта в установленном порядке.

Согласно заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ технический план офисного помещения подготовлен для получения в Администрации <адрес> акта приемочной комиссии, подтверждающего окончание перевода жилого помещения в нежилое помещение. Данное нежилое помещение образовано из <адрес> с кадастровым №. В результате натурного обследования и проведения инструментальных измерений выявлено полное соответствие фактических линейных размеров помещения проектным. <адрес> нежилого помещения соответствует проектной документации и составляет 50,2 кв. м. Согласно техническому заключению, подготовленному Проектно-строительной фирмой ООО «ФИО10», смена функционального назначения и перепланировка помещения не повлияют на эксплуатационную надежность здания в целом, помещение пригодно для дальнейшей эксплуатации.

После производства всех необходимых работ истец обратилась к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод к эксплуатацию объекта-нежилое помещение (бывшая <адрес>-являющегося объектом капитального строительства.

Из сообщения Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчик отказал истцу в выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию в связи с тем, что истцом представлен неполный пакет документов для получения соответствующего разрешения, в частности у истца отсутствовало разрешение на строительство на спорный объект. Иной процедуры ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства действующим законодательством не предусмотрено. Принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство спорного объекта, факт производства работ по реконструкции объекта, единственно возможным способом легализации реконструированного объекта будет обращение в суд с соответствующими требованиями, поскольку в административном порядке данный вопрос решен быть не может.

В силу ст. 288 п. 3 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно ст. 22 ч. 1 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании п. 13, 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ строительство-создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов)-изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со ст. 51 п. 1 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

На основании п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В силу ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ отсутствие разрешения на строительство является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Представленным техническим заключением ООО «Виктория-Строй» № установлено, что на основании визуального осмотра нежилого помещения № (бывшая <адрес>), расположенного по адресу: <адрес>, основные несущие конструкции являются достаточно прочными и надежными, пригодны для дальнейшей безопасной эксплуатации. Изменения, произведенные при внутреннем переоборудовании, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности строительных конструкций, выполнены с соблюдением параметров застройки градостроительного регламента территориальной зоны, утвержденного в составе Правил землепользования и застройки <адрес>, и не превышают предельных параметров разрешенного строительства. В результате визуального обследования дефектов и повреждений, снижающих прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций, не обнаружено, поэтому детальное обследование не требуется (п. 7.4. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»). Примененные при строительстве конструкции и материалы соответствуют назначению и области применения, находятся в работоспособном состоянии и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. При наружной и внутренней отделке использованы строительные и отделочные материалы, разрешенные Минздравом РФ. Все мероприятия, выполненные в процессе работ по переоборудованию нежилого помещения № (бывшая <адрес>), расположенного по адресу: <адрес>, соответствуют требованиям ФЗ № 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, № «Здания жилые многоквартирные», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87 «Несущие и ограждающие конструкции», не противоречит требованиям № «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий».

Данное техническое заключение ответчиком не оспорено, оснований не доверять выводам технического заключения ООО «ФИО11» № и назначать по собственной инициативе судебную строительно-техническую экспертизу у суда не имеется.

Судом установлено, что спорный объект расположен на земельном участке, предоставленном истцу Администрацией <адрес> на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с разрешенным использованием-жилой дом с нежилым помещением в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, площадью 1059 кв. м. На участке имеется жилой дом с нежилым помещением.

Согласно п. 2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок.

Соглашением о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата начисляется истцу-98 кв. м (для офиса).

Таким образом, при реконструкции спорного объекта целевое использование земельного участка не изменено, реконструкция объекта выполнена в пределах предоставленного истцу земельного участка. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с учетом представленных положительных заключений сохранение спорного нежилого помещения после реконструкции не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, основания, указанные в п. 3 ст. 222 ГК РФ, препятствующие признанию за истцом права собственности на нежилое помещение после произведенной реконструкции объекта недвижимости, отсутствуют. Истцом предприняты надлежащие меры к легализации самовольно реконструированного объекта-спорного нежилого помещения. В частности, установлено и не оспаривается ответчиком, что постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ истцу разрешено перевести указанное жилое помещение в нежилое, с последующей реконструкцией, истец обращалась к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения №, в чем ей было отказано письмом от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, имеются законные основания для удовлетворения требований истца, и за истцом надлежит признать право собственности на спорный нежилой объект.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение, расположенные по адресу: <адрес>, помещение-ФИО18 кадастровый №, общей площадью ФИО17

Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд в течение месяца через Ленинский районный суд <адрес>.

Судья     ФИО12

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ