Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-565/2015 (2-5299/2014;) ~ М-4736/2014 от 18.11.2014

Дело № 2-5299/14

                                             РЕШЕНИЕ

                    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(ДД.ММ.ГГГГ) года Коминтерновский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего - судьи Рязанцевой А.В.,

при секретаре Мутасовой С.И.,

с участием истца – Шабуниной Н.А.,

представителя ответчика – ООО (Наименование1) - Елфимовой Ю.А., действующей на основании доверенности от (ДД.ММ.ГГГГ) года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Шабуниной Н. А. к ООО (Наименование1) о перерасчете платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги,

                                     установил:

Шабунина Н.А. обратилась в суд с иском к ООО (Наименование1), в котором просила обязать ответчика исключить из платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг квартиры <адрес> задолженность за период с (ДД.ММ.ГГГГ) года по (ДД.ММ.ГГГГ) года в размере <данные изъяты>. Обязать ответчика пересчитать сумму платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг с (ДД.ММ.ГГГГ) года (л.д.6-7).

В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником квартиры (№), расположенной по адресу: <адрес> на основании договора об уступке права требования от (ДД.ММ.ГГГГ) года, договора участия в долевом строительстве (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) г., акта приема-передачи от (ДД.ММ.ГГГГ) года. (ДД.ММ.ГГГГ) года между истцом и ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом. За март ей был выставлен платежный документ для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг на сумму <данные изъяты> коп., из которых: <данные изъяты> руб. – плата за (ДД.ММ.ГГГГ) года, <данные изъяты> руб. – задолженность за предыдущий период.

Дом был введен в эксплуатацию (Госорган1) <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ) года. Акт приема-передачи был подписан между истцом и застройщиком – ООО (Наименование2) (ДД.ММ.ГГГГ) года.

Истец обращалась к ответчику с заявлением о перерасчете платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг за период с (ДД.ММ.ГГГГ) по (ДД.ММ.ГГГГ) в размере <данные изъяты> коп., однако ответчик отказал в удовлетворении претензии, ссылаясь на п. 2.2. Договора (№) от (ДД.ММ.ГГГГ).

Коминтерновским районным судом <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ) года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО (Наименование2)

В судебном заседании истец – Шабунина Н.А. исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные изложенному в описательной части решения.

Представитель ответчика – ООО (Наименование1) - Елфимова Ю.А., действующая на основании доверенности от (ДД.ММ.ГГГГ) года, возражала против удовлетворения исковых требований, указав на то, что в п.2.2 Договора участия в долевом строительстве (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) года предусмотрено, что участник обязан принять у застройщика объект по передаточному акту в течение 2 месяцев с момента получения сообщения от Застройщика о готовности объекта к передаче. При этом участник обязан компенсировать расходы, понесенные Застройщиком за период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента подписания передаточного акта, включая оплату электроэнергии, теплоснабжения, эксплутационных сборов и иных коммунальных услуг. Следовательно, ответчик считает, что согласно указанному пункту договора (ФИО1) правильно начислена плата за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг с. (ДД.ММ.ГГГГ) года – с момента ввода дома (секции) в эксплуатацию.

Третье лицо – ООО (Наименование2) извещено о рассмотрении гражданского дела надлежащим образом, в судебное заседание не направило своего представителя.

Суд, заслушав стороны, исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их в совокупности, приходит к выводу, что исковые требования (ФИО1) подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам:

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в этом доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".

(ДД.ММ.ГГГГ) года между (ФИО2) и ООО (Наименование2) заключен Договор участия в долевом строительстве (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) года (л.д.25-27).

В п.2.2. Договора участия в долевом строительстве (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) года указано, что участник обязан принять у застройщика объект по передаточному акту в течение 2 месяцев с момента получения сообщения от Застройщика о готовности объекта к передаче. При этом участник обязан компенсировать расходы, понесенные Застройщиком за период с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до момента подписания передаточного акта, включая оплату электроэнергии, теплоснабжения, эксплутационных сборов и иных коммунальных услуг. Договор подписан сторонами.

(ДД.ММ.ГГГГ) года между (ФИО2) и (ФИО1) заключен договор об уступке права требования от (ДД.ММ.ГГГГ) года (л.д.28).

Согласно договору от (ДД.ММ.ГГГГ) года (ФИО2) уступила, (ФИО1) приняла право требования к ООО (Наименование2) на 2-х комнатную квартиру (№) на 12 этаже, во 2 подъезде, в секции 1 по адресу: <адрес> а (л.д.28).

Исходя из акта – приема передачи от (ДД.ММ.ГГГГ) (ФИО1) ООО (Наименование2) передало <адрес> на 12 этаже, во 2 подъезде, в секции 1 по адресу: <адрес> а (л.д.29).

(ДД.ММ.ГГГГ) между ООО (Наименование1) и Шабуниной Н.А. заключен договор управления многоквартирным домом (л.д.30-33).

Исходя из платежного документа (л.д.34) (ФИО1) ответчиком ООО (Наименование1) в (ДД.ММ.ГГГГ) года выставлен счет на сумму <данные изъяты> руб.. В указанную сумму включена оплата за (ДД.ММ.ГГГГ) года в размере <данные изъяты> руб. и задолженность за предыдущий период: с (ДД.ММ.ГГГГ) года по (ДД.ММ.ГГГГ) года в размере <данные изъяты> руб..

       Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

       В силу ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на собственников жилых помещений, а также лиц, использующих жилые помещения по договору найма, аренды или на других законных основаниях.

В соответствии с п. 6 ч. 2 данной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (часть 1 статьи 39 ЖК РФ). При этом законодатель не связывает бремя несения расходов на содержание общего имущества с членством в товариществе собственников, такую обязанность несут также и собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья.

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

        Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в которую входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

    Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Из приведенных норм следует, что платить за коммунальные услуги должен собственник жилого помещения с момента, когда право собственности у него возникло.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В силу п. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном данным Законом и Законом N 122-ФЗ. Таким образом, дольщик может зарегистрировать свое право собственности на имущество, только когда представит документы, подтверждающие факт его постройки. К ним относятся:

— разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства;

— акт приема-передачи или другой документ, который будет свидетельствовать о передаче имущества от застройщика к дольщику.

Государственная регистрация права собственности, в соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ, носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

      В силу п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта (или иного документа о передаче) дольщиком. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На этом основании суд приходит к выводу, что с момента подписания передаточного акта от (ДД.ММ.ГГГГ) года (ФИО1), как участник долевого строительства, фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости - квартирой, то есть фактически осуществляет права собственника. Именно с этого момента истец вправе была обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права, а после нее получить юридическое право распоряжаться данным объектом.

В то же время (ФИО1), как дольщик, получившая помещение по акту приема-передачи от застройщика, с (ДД.ММ.ГГГГ) года пользуется им на законных основаниях, а, следовательно, обязана вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

            В связи с этим момент возникновения у (ФИО1) обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не датой государственной регистрации права собственности на квартиру, а датой приемки объекта долевого строительства, поскольку обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на фактического пользователя данных услуг и в равной мере распространяется на лицо, использующее жилое помещение на праве собственности на иных законных основаниях.

Такой позиции придерживается Конституционный Суд (Определение от 18.07.2006 N 373-О). Вывод о том, что дольщик должен оплачивать коммунальные услуги с момента подписания с застройщиком передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства), представлен также в другой судебной практике.

При этом, обязанность внесения платы за коммунальные услуги не зависит от того, использовалось ли жилое помещение (ФИО1) или нет. Факт неиспользования собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах (п. 11 ст. 155 ЖК РФ, Постановление ФАС ВВО от (ДД.ММ.ГГГГ) (№)).

Соответственно, утверждение застройщика об обязанности дольщика платить за содержание и коммунальные услуги уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, как это предусмотрено п.2.2 Договора участия в долевом строительстве, является неправомерным.

Суду не представлены доказательства о том, что еще до подписания сторонами передаточного акта застройщик предоставил истцу возможность пользоваться помещениями (например, для производства внутренней отделки и проведения дополнительных коммуникаций). Не представлено доказательств также о том, что после сообщения застройщиком о вводе дома в эксплуатацию, истец уклонялась от приемки квартиры по различным обстоятельствам.

Довод представителя ответчика, свидетельствующий о том, что (ФИО1) не приняла своевременно объект сразу после ввода в эксплуатацию, опровергнут пояснениями истца о том, что она не могла принять квартиру ранее (ДД.ММ.ГГГГ) года, поскольку она была не готова в силу того, что в квартире имелись недостатки. Данный довод истца представителем ответчика не опровергнут.

При рассмотрении дела в качестве 3-го лица было привлечено ООО (Наименование2)

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Анализируя обстоятельства дела, очевидно, что застройщик внес в договор о долевом строительстве условия, суть которых сводится в перекладывании расходов по оплате коммунальных услуг на дольщика еще до возникновения у них такой обязанности после передачи объекта долевого строительства (начиная с даты получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Данное условие противоречит жилищному и гражданскому законодательству. Как уже было отмечено ранее, согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения лишь с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Однако из положений п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ следует, что законодатель не устанавливает сроков для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. И условие о сроке регистрации не может входить в предмет регулирования договора долевого строительства.

В таком случае следует о нарушении Федерального закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». В частности, п. 1 ст. 16 данного Закона предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Закон может применяться только в тех случаях, когда отношения, вытекающие из договора, заключенного дольщиком, возникают исключительно для удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Суд признает ошибочным мнение представителя ответчика о том, что истец должна платить за коммунальное обслуживание после государственной приемки дома (получения разрешения на ввод его в эксплуатацию), поскольку в случае оплаты Шабуниной Н.В., выставленной ей ответчиком суммы за коммунальные услуги, у ответчика образовалось бы неосновательное обогащение.

Обязанность несения коммунальных расходов прекращается у застройщика после передачи объекта долевого строительства участнику.

Ответчик не лишен возможности обращения в суд с иском к застройщику за восстановлением нарушенного права.

Учитывая изложенное, требования истца Шабуниной Н.В. подлежат удовлетворению в полном объеме.

При подаче искового заявления в суд истец была, в соответствии с действующим законодательством, освобождена от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета надлежит взыскать <данные изъяты> рублей.

              Руководствуясь ст. ст. 56,194-198ГПК РФ суд

                                               РЕШИЛ:

Иск Шабуниной Н. А. к ООО (Наименование1) о перерасчете платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью (Наименование1) исключить из платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставления коммунальных услуг квартиры <адрес> задолженность за период с (ДД.ММ.ГГГГ) года по (ДД.ММ.ГГГГ) года в размере <данные изъяты>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью (Наименование1) пересчитать сумму платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги квартиры <адрес> с (ДД.ММ.ГГГГ) года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью (Наименование1) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

       Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца, через Коминтерновский районный суд <адрес>.

Судья                                      А.В.Рязанцева

Мотивированное решение изготовлено (ДД.ММ.ГГГГ) года.