Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6281/2016 ~ М-5281/2016 от 26.08.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2016 года        г.Самара

Кировский районный суд г.Самары в составе:

председательствующего судьи Башмаковой Т.Ю.

при секретаре Еськиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-6281/2016 по исковому заявлению Глотова М.Б. к Пензиной М.И. о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец Глотов М.Б. обратился в суд с иском к ответчику Пензиной М.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нём строением с использованием задатка от ***, заключенного между Пензиной М.И. и Глотовым М.Б.; взыскании с Пензиной М.И. в пользу Глотова М.Б. <данные изъяты> рублей - двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рубля, а всего <данные изъяты> рублей, мотивируя свои требования тем, что между ним и Пензиной М.И. *** был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём строением с использованием задатка. Согласно условиям предварительного договора стороны договорились заключить до *** договор купли-продажи земельного участка, кадастровый №, и дома, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>. В подтверждение серьёзности своих намерений по осуществлению сделки купли-продажи ответчик Пензина М.И. получила от истца в качестве задатка сумму в размере <данные изъяты> рублей. При заключении предварительного договора продавец гарантировала, что дом не подвергался перепланировке или изменению конструкций без законного оформления, в доме разрешён регистрационный учёт по месту жительства. Истца также заверили, что территория земельного участка в период весеннего паводка не затопляется. Исходя из указанных условий, истец намеревался приобрести дом, проживать в нём постоянно с семьёй. В апреле 2014 года истцу позвонил сын Пензиной М.И. - Пензин А.Л. и сообщил, что проведена техническая инвентаризация дома, по данным технической инвентаризации фактическая площадь дома отличается от площади, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права, которое выдано ***. Технический паспорт истец не видел, но со слов Пензина А.Л. в доме произведена перепланировка. В конце апреля 2014 года истец обратился в Администрацию муниципального Волжского района Самарской области по вопросу регистрации по адресу: <адрес>. Ему сообщили, что разрешение на регистрацию по указанному адресу не выдавалось. Вопрос о выдаче разрешения на регистрацию Администрацией рассматривается индивидуально по каждому дому с учётом его технических характеристик. В мае 2016 года истец заехал к Пензину А.Л., чтобы разрешить вопросы по перепланировке, поскольку не был намерен покупать дом с неузаконенной перепланировкой, но подъехать к дому не удалось, так как улица была затоплена. Уровень паводковых вод составлял около 1 метра. В связи с тем, что при заключении предварительного договора Пензина М.И. сказала, что по всем вопросам, касающихся договора, действовать через её сына Пензина А.Л., истец позвонил Пензину А.Л. и объяснил, что при заключении предварительного договора ему была предоставлена недостоверная информация по перепланировке, регистрации, затоплению паводковыми водами, поэтому он расторгает предварительный договор и просит вернуть ему сумму задатка. На что Пензин А.Л. ответил, что сумму задатка он сможет вернуть в июле 2016 года. В двадцатых числах июля он позвонил Пензину А.Л., который сказал, что залог возвращать не будет, пришлёт в адрес истца официальное приглашение на сделку и, если он не явится, то сумма задатка останется у него. Если бы продавец достоверно сообщил о вышеуказанных обстоятельствах, он бы сразу отказался от сделки, не заключал бы с продавцом предварительного договора, соответственно, не оплачивал бы суммы задатка. Постоянное проживание в зоне подтопления, тем более с малолетними детьми, не представляется возможным. Влага не самая благоприятная среда для жилого дома, как и грибковые образования и т.д. Истцу нужен жилой дом для постоянного проживания с регистрацией без неузаконненных перепланировок, переустройств, реконструкции, о чём истец изначально до подписания предварительного договора, говорил продавцу. Поэтому истец считает ответственной стороной за не исполнение предварительного договора продавца. В адрес Пензиной М.И. *** было направлено уведомление о расторжении предварительного договора и проект соглашения о расторжении предварительного договора. Письмо было получено адресатом ***, что подтверждается уведомлением о вручении. *** от Пензиной М.И. истец получил телеграмму с просьбой прибыть *** к 15.00 в Управление Росреестра на сделку. *** истец повторно телеграммой уведомил Пензину М.И. об отказе исполнения предварительного договора в связи с недостоверными заверениями продавца, выразил просьбу подписать соглашение о расторжении предварительного договора и вернуть задаток <данные изъяты> рублей в срок до ***. Ни на одно обращение Пензина М.И. не ответила. Поскольку ответчик незаконно удерживает принадлежащие ему Глотову М.Б. денежные средства, имеются основания для удержания процентов за пользование чужими денежными средствами. Исходя из произведённого расчёта, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> копеек.

В последующем исковые требования были уточнены, истец просил суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём строением по адресу: <адрес>, заключенный между Пензиной М.И. и Глотовым М.Б.; взыскать с Пензиной М.И. в пользу Глотова М.Б. <данные изъяты> рублей, уплаченные им по предварительному договору, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истец Глотов М.Б. исковые требования с учётом уточнения поддержал по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснив суду, что он считает, что его вины нет в том, что основной договор купли-продажи заключен не был, так как обстоятельства существенно изменились: дом был затоплен, изменилась площадь дома, отсутствовало разрешение на регистрацию в доме. На сделку он не явился, так как заблаговременно направил ответчику уведомление о расторжении договора. Ответчик его получила. Просил удовлетворить уточнённые исковые требования.

Ответчик Пензина М.И. в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Пензиной М.И. - Пензин А.Л., действующий на основании доверенности (л.д. 55), в судебном заседании исковые требования с учётом уточнения не признал, пояснив суду, что площадь дома уменьшилась из-за того, что дом был оштукатурен. В подтоплении дома он не виноват, так как был сильный паводок. Раньше дом не затопляло. Истец приглашался на сделку, но не явился на неё. Пензина М.И. была на сделке и предоставила в регпалату основной договор купли-продажи. Со своей стороны он сделал всё, что от него зависело. В удовлетворении уточнённого иска просил отказать.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что *** между Пензиной М.И. и Глотовым М.Б. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём строением по адресу: <адрес>. Согласно условиям предварительного договора, дата проведения сделки назначается по взаимному согласию сторон. Договор действует с *** по *** (л.д. 7).

Из пункта 3.1 предварительного договора следует, что цена недвижимости по соглашению сторон определена в сумме <данные изъяты> рублей. При подписании данного договора Покупатель передал Продавцу денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, указанная сумма является авансом и учитывается при окончательном расчете между сторонами в день подписания основного договора.

Согласно п.5.2. предварительного договора в случае, если покупатель не покупает или отказывается от покупки отчуждаемого объекта в течение установленного настоящим договором срока, задаток остаётся в распоряжении продавца. В случае, если продавец отказывается от продажи отчуждаемого объекта, то возвращает задаток покупателям в двойном размере в течение трёх дней с момента уведомления покупателя, либо с момента окончания срока, предусмотренного настоящим договором для совершения сделки купли-продажи объекта (л.д. 7 оборот).

Согласно п.5.2. предварительного договора в качестве серьёзности своих намерений по осуществлению данной сделки, а также по взаимной договорённости сторон, при подписании настоящего договора покупатель передал продавцу, а продавец получил от покупателя в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 7 оборот).

Данный факт не оспаривался сторонами при рассмотрении дела.

Как усматривается из свидетельства о государственной регистрации права, выданного ***, земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование для садоводства, общей площадью 500 кв.м по адресу: <адрес>, принадлежит Пензиной М.И. на основании договора купли-продажи земельного участка от *** (л.д. 9).

Согласно свидетельству о регистрации права, выданному ***, дом площадью 166 кв.м по адресу: <адрес>, принадлежит Пензиной М.И. на основании договора купли-продажи земельного участка от ***, декларации об объекте недвижимого имущества от *** (л.д. 8).

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.59 ГПК РФ, суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

На основании ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст.380 ГК РФ, задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности несоблюдения правила, установленного п.2 ст.380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416) задаток должен быть возвращён. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствие с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 ГК РФ.

Давая правовую оценку предварительному договору, суд приходит к выводу, что договор о задатке должен заключаться во исполнение обязательства, совместно с заключением самого обязательства, которое может содержаться как в основном договоре купли-продажи, так и в предварительном договоре купли-продажи, предусматривающим определённые обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка.

Однако указанное соглашение о задатке не оформлено по указанным правилам, основной договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) сторонами не заключался.

Между сторонами заключен лишь предварительный договор, а основной договор купли-продажи не заключался. Обязательства, возникшие из договора о намерениях заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, прекратились, в связи с чем, денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, полученные Пензиной М.И. от Глотова М.Б. являются авансом, так как задаток не может обеспечивать обязательство, которое ещё не возникло между сторонами.

Суд считает, что заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором организационного характера, по которому, стороны предусмотрели возможность в будущем заключения договора купли-продажи земельного участка с домом, и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей.

Доводы представителя ответчика о том, что основной договор не был заключен по вине истца, не подтверждены надлежащими допустимыми доказательствами. В условиях состязательного процесса истцом по делу также не было предоставлено таких доказательств.

Таким образом, поскольку в установленный договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, ни одна из сторон не потребовала в письменной форме заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, заключенным между сторонами *** прекратились.

В связи с прекращением обязательства по предварительному договору переданные истцом денежные средства подлежат возврату в силу ст.1102 ГК РФ как неосновательное обогащение.

При таких обстоятельствах, суда полагает, что подлежит взысканию с ответчика в пользу истца денежная суммы в размере <данные изъяты> рублей, переданных в качестве аванса в счёт будущих платежей по оплате истцом стоимости земельного участка с домом.

На основании ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд полагает расчёт суммы процентов, предоставленный истцом (л.д. 57), верным. Стороной ответчика своего расчёта не предоставлено, расчёт истца не оспорен.

При таких обстоятельствах и ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма процентов в размере <данные изъяты> копеек.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Глотова М.Б. к Пензиной М.И. о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с Пензиной М.И. в пользу Глотова М.Б. денежные средства, уплаченные по предварительному договору, в размере <данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> копеек, расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> копеек.

В остальной части иска Глотова М.Б. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Кировский районный суд г.Самары в течение месяца.

Председательствующий     Т.Ю. Башмакова

Решение в окончательной форме изготовлено 17.10.2016 года.