Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-651/2012 от 07.02.2012

дело №2- 651 / 12                

Р Е Ш Е Н И Е

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

От 20 марта 2012г. в Волгограде

Ворошиловский районный суд Волгограда

В составе председательствующего судьи Рыкова Д.Ю.

При секретаре Гахаевой А.Б.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петросовой А.В. к Волгоградскому ипотечному кредитному потребительскому кооперативу граждан «Нирлан-Новосел» и Управлению Росреестра по Волгоградской области о возложении обязанности прекратить ипотеку и погасить регистрационную запись об обременении земельного участка и жилого строения,

У С Т А Н О В И Л:

Петросова А. В. обратилась в суд с иском к Волгоградскому ипотечному кредитному потребительскому кооперативу граждан «Нирлан-Новосел» и Управлению Росреестра по Волгоградской области о возложении обязанности прекратить ипотеку и погасить регистрационную запись об обременении земельного участка и жилого строения.

Как указывается в исковом заявлении Петросовой А.В., она в целях приобретения в собственность жилого помещения заключила ДД.ММ.ГГГГ с ЖСК «Нирлан-Новосел» договор о приобретении недвижимости с использованием накопительной системы, по условиям которого, она вносит в ЖСК «Нирлан-Новосел» вступительный, членские, паевые взносы и взнос в резервный фонд. При этом паевые взносы накапливаются в кооперативе на приобретение жилого помещения исходя из потребности истицы. По накоплении определенной суммы паевого накопления, ЖСК «Нирлан-Новосел» приобретает истице данное жилое помещение, частично используя данное паевое накопление, а частично предоставив истице займ. После приобретения требуемой жилой площади, истица обязана дальше продолжать внесение кооперативу тех же членских, паевых вносов и взносов в резервный фонд до того момента, когда сумма паевых взносов не покроет всю стоимость приобретенного жилого помещения и в том числе выданного займа. Исполнение обязанности на стороне истицы обеспечивается при этом залогом данного жилого помещения. Как указывает истица с учетом достигнутой договоренности ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Нирлан-Новосел» приобрел для истицы жилой дом №№ по <адрес> частично за счет накопленного истицей паевого фонда, а частично за счет предоставленных ЖСК «Нирлан-Новосел» денежных средств, одновременно с этим стороны зарегистрировали в Волгоградском регистрационном управлении залоговые обязательства истицы пред ответчиком на данный дом и был установлен график погашения истицей долга до ДД.ММ.ГГГГ В последующем правопреемником ЖСК «Нирлан-Новосел» стал Волгоградский ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан «Нирлан-Новосел» к которому перешли все прав и обязанности ЖСК «Нирлан-Новосел» по указанному договору с истицей. Как полагает истица ДД.ММ.ГГГГ она полностью досрочно погасила свои обязательства перед ответчиком - Волгоградским ипотечным кредитным потребительским кооперативом граждан «Нирлан-Новосел». Вследствие чего она полагает, что дальнейшее сохранение залоговых обязательств на данное имущество перед Волгоградским ипотечным кредитным потребительским кооперативом граждан «Нирлан-Новосел» не соответствует условиям договора и нарушает её права собственника. Истица обращалась к ответчику Волгоградскому ипотечному кредитному потребительскому кооперативу граждан «Нирлан-Новосел» о снятии обременения, на что данный ответчик ответил отказом ссылаясь, что истица не выполнила всех денежных обязательств перед ответчиком. Истица также обращалась в Управление Росреестра по Волгоградской области о погашении регистрационной записи об ипотеке, но ей было отказано в данном регистрационном действии со ссылкой на то, что данное регистрационное действие может быть произведено только при совместном обращении обоих сторон данного обязательства. Полагая, что оснований для дальнейшего сохранения данного обеспечения в виде ипотеки на данный жилой дом и земельный участок не соответствует закону и нарушает её права истица просит обязать Управление Росреестра по Волгоградской области погасить регистрационные записи об ипотеке дома и земельного участка по <адрес>.

В судебном заседании истица и её представитель поддержали заявленные требования.

Представитель Волгоградского ипотечного кредитного потребительского кооператива граждан «Нирлан-Новосел» (далее по тексту «ВИКПКГ «Нирлан-Новосел») с исковыми требованиями не согласился. Как показал представитель ВИКПКГ «Нирлан-Новосел» истица производила платежи в счет данного договора до ДД.ММ.ГГГГ причем на указанную дату она имела просроченную задолженность <данные изъяты> руб и с учетом того, что должна была производить выплаты по установленному истице графику погашения задолженности до ДД.ММ.ГГГГ., ей предстояло уплатить еще в счет погашения задолженности сумму <данные изъяты> руб основного долга и погасить задолженность в резервный фонд в сумме <данные изъяты> руб, Истица внесла ДД.ММ.ГГГГ сумму <данные изъяты> руб, тем самым полагая, что она внесением данной суммы погашает задолженность по основному долгу, однако в соответствии с действующим между истицей и ответчиком договором о приобретении недвижимости с использованием накопительной системы от ДД.ММ.ГГГГ указанная сумма была в первую очередь направлена на погашение задолженности в резервный фонд, на погашение членских и иных платежей, а только её остаток был направлен в счет погашения основного долга. Таким образом, при наличии взятой в займ суммы <данные изъяты> руб., на момент последнего платежа истица обязана была внести вместе с членскими и иными взносами кооперативу согласно графика платежей, сумму <данные изъяты> руб. Истице засчитано всего в погашение сумма <данные изъяты> руб, то есть на указанный момент истицей оставалась не погашенной сумма займа <данные изъяты> руб, а с учетом того, что после ДД.ММ.ГГГГ. истица перестала производить выплаты в счет данного договора от ДД.ММ.ГГГГ, её задолженность перед кооперативом постоянно возрастает, за счет увеличения ежемесячной задолженности по внесению членских взносов, которая составила на настоящий момент сумму <данные изъяты> руб, по внесению взносов в резервный фонд, которая составила на настоящий момент сумму <данные изъяты> руб, и взносов в компенсационный фонд в сумме <данные изъяты> руб. Таким образом ответчик указывает на то, что окончательный расчет между истицей и ВИКПКГ «Нирлан-Новосел» не произведен и оснований для погашения записи об обременении имущества ипотекой отсутствует.

Представитель Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, ходатайствуя о рассмотрении дела в отсутствии представителя Управления Росреестра по Волгоградской области, просили рассмотреть данный иск на усмотрение суда, с учетом того, что основанием для погашения указанной записи об обременении имущества возможно только на основании совместного волеизъявления сторон или на основании принятого судом решения.

Выслушав явившиеся в судебное заседание стороны и изучив представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст.309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.»

В соответствии со ст.2 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.5 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Государственная регистрация договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.»

В соответствии с ч.1 ст.25 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.»

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Нирлан-Новосел», правопреемником которого является ВИКПКГ «Нирлан-Новосел», и Петросовой А. В. был заключен договор о приобретении недвижимости с использованием накопительной системы (л.д.5-19), по которому она вступает в члены ЖСК «Нирлан-Новосел» в целях приобретения жилого помещения и при этом по условиям данного договора приобретение данного жилого помещения производится частично за счет паевых взносов, внесенных истицей в ЖСК «Нирлан-Новосел» и частично за счет заемных средств со стороны ЖСК «Нирлан-Новосел», при этом на истицу возлагаются обязанности после приобретения данной недвижимости по установленному данным договором графику до ДД.ММ.ГГГГ производить погашение выданного займа путем внесения ежемесячно до 5 числа каждого месяца фиксированной ставки паевого взноса, а так же выплачивать ежемесячно ЖСК «Нирлан-Новосел» сумму членского взноса, взноса в компенсационный фонд ЖСК и ежегодного взноса в резервный фонд ЖСК.

Истице ответчиком предоставлен займ на приобретение квартиры <данные изъяты> руб путем оплаты за истицу полной стоимости жилого дома №№ по <адрес>, где сумма <данные изъяты> руб была внесена ДД.ММ.ГГГГ кооперативом – ЖСК «Нирлан-Новосел», а остальная часть стоимости дома была выплачена за счет паевых взносов внесенных истицей и сторонами ДД.ММ.ГГГГ был утвержден график погашения задолженности (л.д.29-30 и 31-32), предусматривающий внесение всей суммы задолженности помесячно до ДД.ММ.ГГГГ В то же время право собственности на указанный дом №№ по <адрес> и земельный участок было оформлено на Петросову А.В. согласно свидетельств (л.д.159-160) о государственной регистрации права собственности и на данное право, как отражено в вышеназванных свидетельствах, установлено обременение – ипотека в пользу ответчика. Указанное право залога (ипотеки) на приобретаемое истице имущество было оговорено в договоре о приобретении недвижимости с использованием накопительной системы от ДД.ММ.ГГГГ

В ходе исполнения сторонами договора, график платежей был незначительно изменен сторонами ДД.ММ.ГГГГ(л.д.33-35), как следствие этого были изменены и обязательства по оплате полученного займа.

На ДД.ММ.ГГГГ исходя из графика платежей утвержденного сторонами, истица с учетом полученного займа <данные изъяты> руб и наличия необходимых к выплате членских взносов, взносов в компенсационный и резервные фонды, должна была внести ответчику сумму <данные изъяты> руб, однако истица вместе с последним своим перечислением платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб (л.д.157) и перечислениями членских взносов в сумме <данные изъяты> руб от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.156), внесения в паевого взноса ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб (л.д.156) и внесения взноса в компенсационный фонд ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб (л.д.156), в общей сложности внесла сумму <данные изъяты> руб (л.д.36-157), таким образом на ДД.ММ.ГГГГ оставалась не погашенной сумма займа <данные изъяты> руб, а с учетом того, что после ДД.ММ.ГГГГ. истица перестала производить выплаты в счет данного договора от ДД.ММ.ГГГГ, её задолженность перед кооперативом постоянно возрастает, за счет увеличения ежемесячной задолженность по внесению членских взносов, которая составила на настоящий момент сумму <данные изъяты> руб, по внесению взносов в резервный фонд, которая составила на настоящий момент сумму <данные изъяты> руб, и взносов в компенсационный фонд в сумме <данные изъяты> руб. В ходе судебного разбирательства истца поясняла, что за время действия договора она не вносила ни разу ответчику сумму взносов в резервный фонд, которая за весь период действия договора составила <данные изъяты> руб. Учитывая, что в соответствии с договором о приобретении недвижимости с использованием накопительной системы от ДД.ММ.ГГГГ при внесении суммы, должником данная сумма в первую очередь направляется на уплату членских и других взносов, и только в последнюю очередь данная сумма идет на погашение займа, то внесенная ДД.ММ.ГГГГ была зачислена в первую очередь на задолженности истицы по данным взносам и указанный непогашенным долга образовался именно по внесению суммы займа <данные изъяты> руб.

При таких условиях суд полагает, что обязательства установленные договором от ДД.ММ.ГГГГ истица перед ответчиком не выполнила и оснований для отмены ипотеки и погашении данной регистрационной записи об ипотеке не имеется.

Необоснованны доводы истицы со ссылками на ст.53 Закона «О жилищно накопительных кооперативах», что поскольку невыплаченные истицей суммы ответчику не превышают размера положенного ей к уплате взноса в резервный фонд, то её обязательства перед ответчиком на указанную сумму должны быть погашены, зачетом данных требований.

В соответствии со ст. 53 Закона «О жилищно накопительных кооперативах» Кооператив за счет взносов членов кооператива обязан формировать резервный фонд в порядке и в размерах, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом и (или) уставом кооператива. Размер резервного фонда кооператива определяется уставом кооператива, но не может быть менее полутора процентов от размера паевого фонда кооператива. Средства резервного фонда могут использоваться только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива.

Средства резервного фонда кооператива могут быть внесены в объединенный резервный фонд, создаваемый саморегулируемой организацией жилищных накопительных кооперативов, если кооператив является членом такой организации.

Взносы членов кооператива в резервный фонд, не использованные на цели, указанные в части 1 настоящей статьи, подлежат возврату члену кооператива при прекращении его членства в кооперативе до внесения паевого взноса в полном размере или засчитываются в счет паевого взноса при внесении последнего платежа»

В данном случае возможность указанного зачета должна быть напрямую связана с наличием неизрасходованного ответчиком резервного фонда. В настоящем случае имеет место то, что в ВИКПКГ «Нирлан-Новосел» согласно справки ответчика имеется отрицательное сальдо по резервному фонду, наличие долга у данного предприятия в сумме <данные изъяты> руб, так как согласно представленных документов имеется ряд судебных решений, в частности решение Ворошиловского районного суда Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО7 к ответчику о взыскании денежных средств (л.д. ), решение Центрального районного суда Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО8 к ответчику о взыскании суммы (л.д. ), которыми с ответчика взыскано в общей сложности более <данные изъяты> руб, возбуждены уголовные дела по факту причинения имущественного вреда ответчику действиями ФИО9 и погашение данных убытков ответчик производит за счет средств данного резервного фонда. Истец в свою очередь наличия у ответчика отрицательного сальдо по резервному фонду не опроверг.

Соответственно суд находит, что для снятия обременения данного имущества истицы путем погашения соответствующей регистрационной записи, истица должна выполнить все условия заключенного с ней договора и оснований для освобождения её от части обязательств по уплате денежных средств не имеется.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л

Петросовой А.В. в иске к Волгоградскому ипотечному кредитному потребительскому кооперативу граждан «Нирлан-Новосел» и Управлению Росреестра по Волгоградской области о возложении обязанности прекратить ипотеку и погасить регистрационную запись об обременении земельного участка и жилого строения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение 1 месяца через Ворошиловский районный суд Волгограда

Решение изготовлено 26.03.2012г.

председательствующий