Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-857/2014 ~ М-818/2014 от 08.10.2014

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Нефтекумск                                                                                    12 ноября 2014 года

Нефтекумский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи - Ходус А.Н.,

при секретаре - Конеевой Г.М.,

истца - Исмиева И.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению Исмиева И.Н. к администрации муниципального образования Кара-Тюбинского сельского совета Нефтекумского района, конкурсному управляющему СПК «Восток» о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Исмиев И.Н. обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Кара-Тюбинского сельского совета Нефтекумского района Ставропольского края, конкурсному управляющему СПК «Восток» и просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и СПК «Восток» действительным, с признанием за ним права собственности на недвижимое имущество - здание столовой литер «А», инвентарный номер №, общей площадью <данные изъяты> подвал литер «Б», инвентарный номер № общей площадью <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес> <адрес> мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и СПК «Восток» заключен договор купли-продажи № согласно которому он приобрел в собственность здание столовой, подвал, расположенные по указанному адресу.

Указанная недвижимость была продана ему за <данные изъяты>, которые он внес наличными деньгами в кассу СПК «Восток», что подтверждается накладной № от ДД.ММ.ГГГГ года, счетом-фактурой от ДД.ММ.ГГГГ года, договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ В ДД.ММ.ГГГГ. он обратился в Нефтекумский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, однако, в устной форме ему было отказано в регистрации недвижимости, и разъяснено, что для государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимости необходимо подать заявление от продавца и покупателя, продавцу необходимо предоставить правоустанавливающие документы на указанный объект недвижимого имущества. Зарегистрировать право собственности на эти объекты недвижимости в установленном законом порядке не представляется возможным, поскольку в настоящее время СПК «Восток» право собственности за собой на данные объекты недвижимости в установленном законом порядке не зарегистрировал.

Он выполнил все свои обязательства по договору купли-продажи, передал денежные средства, соответственно, сделка состоялась, и он стал собственником указанного имущества. Продавец передал ему приобретенное недвижимое имущество по акту приема-передачи.

Из выписки из протокола собрания членов кооператива от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в связи с тем, что здание находится в аварийном состоянии и в дальнейшем для его ремонта в хозяйстве нет материальных и денежных средств, т.е. в настоящее время оно не используется по назначению, собрание постановило продать нежилое здание СПК «Восток» за наличный расчет.

Согласно справке СПК «Восток», столовая, подвал 1980 года ввода по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ действительно находились на балансе СПК «Восток» Нефтекумского района.

Согласно справке конкурсного управляющего О.П., столовая, подвал 1980 года ввода, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не числится на балансе СПК «Восток» Нефтекумского района.

В соответствии с нормами ГК, регулирующими продажу недвижимости, по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора. Договор купли - продажи заключается в письменной форме. Переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепт (принятия предложения) другой стороной. Если в соответствии с законом для заключения договоранеобходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор в письменной, форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами.

Договор купли-продажи недвижимого имущества составлен в письменной форме, подписан сторонами, что подтверждает волеизъявления сторон о совершении сделки, в связи с чем, полагает, что договор купли-продажи недвижимого имущества является действительным, поскольку заключен в соответствии с требованиями закона.

Техническое состояние зданий подтверждается паспортом и справкой Нефтекумского отдела ГУП СК «Крайтехинвентаризация», согласно которым столовая литер «А» имеет инвентарный номер № общую площадью <данные изъяты> подвал литер «Б», имеет инвентарный номер № общую площадью <данные изъяты> расположены по адресу: <адрес>

Указанная недвижимость введена в эксплуатацию в 1980 году, то есть до вступления в силу ФЗ №122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п.п.59 и 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.1 и п.2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признаниянедействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Полагает, что совершенная сделка изначально являлась законной и в силу оснований, установленных действующим ГК РФ, не являлась на момент ее совершения недействительной или ничтожной.

В судебном заседании истец Исмиев И.Н. исковые требования поддержал и просил удовлетворить их, пояснив, что одним из ответчиков по делу следует считать конкурсного управляющего СПК «Восток», полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В судебное заседание ответчики - представитель администрации муниципального образования Кара-Тюбинского сельсовета Ю.Т., являющийся главой муниципального образования, не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражает, конкурный управляющий СПК «Восток» О.П. не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражает, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ. между СПК «Восток» и Исмиевым И.Н. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № согласно которому последний приобрел в собственность здание столовой литер «А» общей площадью <данные изъяты> и подвал литер «Б» общей площадью <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес> договора составила <данные изъяты> из которых цена столовой <данные изъяты>., цена подвала <данные изъяты>.. Исмиев И.Н. внес в кассу СПК «Восток» денежные средства в размере <данные изъяты> с наименованием платежа - за здание столовой, подвал. Указанное недвижимое имущество было передано Исмиеву И.Н. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ В тот же день, Исмиеву И.Н. выданы счет-фактура и накладная № на указанное имущество. В настоящее время спорное имущество на балансе СПК «Восток» не значится, в конкурсную массу СПК «Восток» не включено.

В судебное заседание представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, и.о.начальника Нефтекумского отдела Давлетова Г.И. письменно просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, против удовлетворения исковых требований не возражает.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения истца суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков и третьего лица на основании ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав истца Исмиева И.Н., исследовав представленные доказательства в совокупности, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок.

На основании п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам п.2 ст.223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В соответствии с ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит лишь его собственнику.

Протоколом общего собрания членов СПК «Восток» № от ДД.ММ.ГГГГ принято решение о продаже недвижимого имущества - здание столовой и подвала физическому лицу Исмиеву И.Н., в связи с отсутствием материальных средств необходимых для производства ремонта указанных объектов недвижимости, находящихся в аварийном состоянии.

Согласно договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Восток» в лице председателя А.С., действовавшего на основании Устава и Исмиева И.Н., истец приобрел у СПК «Восток» в собственность нежилое недвижимое имущество - здание столовой литер «А», общей площадью <данные изъяты> подвал литер «Б» общей площадью <данные изъяты> находящихся по адресу: <адрес> Из приложения № к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость здания столовой составляет <данные изъяты> стоимость подвала <данные изъяты> Согласно акту приема передачи № от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Восток» передал Исмиеву И.Н. в собственность указанное недвижимо имущество.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ накладной № от ДД.ММ.ГГГГ, счету-фактуре от ДД.ММ.ГГГГ Исмиев И.Н. произвел оплату в кассу СПК «Восток» за указанное здание столовой и подвала в размере <данные изъяты>

В тоже время, правоустанавливающих документов на отчуждаемые по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимости и подтверждающие право собственности на них за СПК «Восток», указанные материалы не содержат. Также не имеется указаний о правоустанавливающих документах СПК «Восток» и в договоре купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Из выписки реестра основных средств СПК «Восток» за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что здание столовой, подвала 1980 года ввода, в реестре основных средств СПК «Восток» за ДД.ММ.ГГГГ не числится.

Из справки СПК «Восток» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что балансовая стоимость здания столовой и подвала, находящиеся по <адрес> <адрес> <адрес> составляет <данные изъяты>

Согласно справке СПК «Восток» за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ здание столовой и подвала 1980 года ввода, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. находится на балансе СПК «Восток».

Согласно справке СПК «Восток» за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ здание столовой и подвала 1980 года ввода по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не числится на балансе СПК «Восток» Нефтекумского района.

Названные документы не являются доказательствами возникновения права собственности у продавца - СПК «Восток».

К тому же, справка СПК «Восток» за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принято судом во внимание, поскольку дата ее выдачи не совпадает с датой события, по которому она выдана и не может подтвердить, что здание столовой и подвала, 1980 года ввода, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не числится на балансе СПК «Восток» Нефтекумского района.

Согласно справкам ГУПСК «Крайтехинвентаризация» за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое имущество - здание столовой с инвентарным номером № общей площадью <данные изъяты> подвала с инвентарным номером № общей площадью <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес> не оформлено.

Таким образом, следует признать, что доказательств создания (приобретения) спорного объекта недвижимости для себя, либо иных оснований для возникновения права собственности у продавца - СПК «Восток», в деле не имеется.

Фактически истец просит признать право собственности на имущество, принадлежность которого продавцу ничем не подтверждена, с признанием права собственности на имущество, которое отсутствует как предмет сделки.

К тому же, истец просит признать право собственности на здание столовой с инвентарным номером № общей площадью <данные изъяты> тогда как предметом сделки от ДД.ММ.ГГГГ являлась столовая литер А общей площадью <данные изъяты>

В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Согласно ч.1 ст.2 Федерального закона №122 от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, при этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Доказательств наличия у продавца зарегистрированного права на спорное недвижимое имущество не имеется, переход права собственности по договору, заключенному Исмиевым И.Н. с СПК «Восток», также не зарегистрирован.

Поскольку ответчик СПК «Восток» не может исполнить обязательство по передаче имущества в собственность истца, так как сам не обладает правом собственности на него, суд считает, что исковые требования о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворены быть не могут.

Обосновывая свои требования, истец сослался на то, что условия по сделке исполнены, он произвел полный расчет за приобретенное имущество путем внесения денежных средств в кассу продавца - СПК «Восток». Вместе с тем, в соответствии с ч.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Из данного положения следует, что наличие исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости, переход к покупателю права собственности, который зарегистрирован не был, не влечет прекращения права собственности продавца на это имущество.

Учитывая, что право продавца на отчуждаемое имущество ничем не подтверждено, и принимая во внимание, что продавец, осуществляя полномочия собственника, мог распорядиться только принадлежащим ему на праве собственности имуществом, оснований для признания права собственности истца на имущество, полученное им по недействительной сделке, не имеется.

Согласно ст. 8 ГК РФ государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество не является основанием возникновения этого права, но определяет момент его возникновения. Поскольку на момент заключения договора продавец не зарегистрировал за собой право собственности на объекты недвижимости здание столовой и подвала, то право собственности на них у него не возникло.

В соответствии с п.59, п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.1 и п.2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственностина это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу приведенных разъяснений Пленума иск о признании права собственности может быть удовлетворен в случае, если право истца возникло до вступления в силу закона о регистрации и не регистрировалось в соответствии с приведенными выше нормами. Однако, такие обстоятельства в данном случае отсутствуют и соответствующая ссылка истца не состоятельна. Истец Исмиев И.Н. претендует на возникновение у него права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ то есть сделки совершенной после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», что уже само по себе исключает возможность удовлетворения требования о признании сделки действительной.

Иных доказательств, подтверждающих надлежащие основания возникновения право собственности истца на спорное имущество, суду не представлено.

Кроме того, иск по настоящему делу предъявлен к администрации муниципального образования Кара-Тюбинского сельсовета, которая прежним собственником или иным правообладателем спорного имущества не является. Следовательно, ответчик не имеет каких-либо прав и обязанностей в отношении вышеуказанных нежилых помещений и никаким образом права истца не нарушал.

По мнению суда, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в соответствии с положениями ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

С учетом изложенного, исковые требования Исмиева И.Н. к администрации муниципального образования Кара-Тюбинского сельсовета Нефтекумского района Ставропольского края, конкурсному управляющему СПК «Восток» о признании договора купли-продажи действительным, признании права собственности на недвижимое имущество, суд находит не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № ░░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░: ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ «░», ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░░░░░ «░», ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> - ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14.11.2014 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░

<░░░░░>                                                                           ░░░░░ ░.░.