Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-990/2013 ~ М-889/2013 от 21.05.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«24» июля 2013 года с. Красный Яр

Красноярский районный суд Самарской области в составе:

судьи Аверьянова В.А.,

при секретаре Хакимовой Н.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-990/2013 по исковому заявлению Захаркина ФИО1, Филиппова ФИО2 к Растороповой ФИО3 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Захаркин ФИО1, Филиппов ФИО2 обратились в Красноярский районный суд Самарской области с вышеуказанным исковым заявлением по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между Растороповой ФИО3, действующей по доверенности в лице ФИО4 и истцами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Согласно данного договора продавец продал, а покупатель купил в общую долевую собственность (по 1/2 доле) жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, площадью 1089 кв.м. Истцами произведена оплата по договору в размере 430000 рублей, что подтверждается распиской доверенного лица ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, при этом право получения денег ФИО4 было в установленном законом порядке предоставлено ему на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, заверенной нотариусом <адрес> ФИО9 Однако в последующем, из уведомления Управления Росреестра им стало известно о приостановлении государственной регистрации перехода права и права собственности в связи с тем, что в договоре купли-продажи не была указана категория земель, а именно - земли населенных пунктов. Данная ошибка является технической, на существо и законность заключенной сделки не влияет. Однако ответчик отказалась устранить указанную ошибку, в связи с чем они были вынуждены обратится в суд. На основании ст. 158, 160, 454, 218, 219, 112 ГК РФ просят признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, площадью 1089 кв.м. между Растороповой ФИО3, действующей по доверенности в лице ФИО4 (именуемой «Продавец») и Захаркиным ФИО1 и Филипповым ФИО2 (именуемыми Покупатель») состоявшейся. Признать за Захаркиным ФИО1 право собственности на 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, площадью 1089 кв.м., расположенных по адресу <адрес>. Признать за Филипповым ФИО2 право собственности на 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, площадью 1089 кв.м., расположенных по адресу <адрес>. Исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Растороповой ФИО3 на объекты недвижимости - жилой дом и земельный участок, площадью 1089 кв.м., расположенные по адресу <адрес>.

В процессе рассмотрения дела уточнили заявленные исковые требования, просили взыскать с Растороповой ФИО3 в пользу Захаркина ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей, расходы на проведение оценки в размере 6000 рублей, в пользу Филиппова ФИО2 расходы на оплату услуг представителя 5000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 7500 рублей.

Истцы Захаркин ФИО1, Филиппов ФИО2, их представитель ФИО5 в судебных заседаниях дали пояснения, аналогичные изложенным в иске, просили удовлетворить заявленные исковые требования с учетом уточнения.

Ответчик Расторопова ФИО3, ее представитель ФИО6 просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Пояснили, что Расторопова не имела намерений продавать земельный участок, была введена в заблуждение ФИО4, который должен был взять для нее кредит. Стоимость участка и дома занижена в договоре купли-продажи.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещался по последнему известному месту нахождения, однако вернулся конверт с отметкой «Истец срок хранения».

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО7, который пояснил, что Филиппов является его соседом, Захаркин является его другом. В начале апреля примерно ДД.ММ.ГГГГ ему позвонил друг ФИО8 и сказал, что в <адрес> есть земля за 500 тыс. рублей, которую он захотел посмотреть. ФИО4 на тот момент он не знал. Они осмотрели дом, в котором жили квартиранты с детьми. У ФИО4 была генеральная доверенность на продажу, паспорт, свидетельство, документы на дом. Пояснил, что ФИО4 созванивался с собственником имущества по имени ФИО3, оговаривал с ней продажу дома и стоимость, сказал, что есть покупатель на дом, речь шла о 500 тыс. рублей. После он с Захаркиным посмотрели, сравнили цены и пришли к выводу, что дом столько не стоит, Захаркин предложил купить за 430 тыс. рублей. Он присутствовал на сделке ДД.ММ.ГГГГ в 11:00, но Захаркин задерживался с переводом денег и они из-за этого просидели часа два в регистрационной палате. У них не было никаких сомнений, он с Захаркиным заезжали к нотариусу и проверяли подлинность доверенности. Пояснил, что деньги передавались ФИО4 на сделке в размере 430 тыс. рублей, претензий никаких не было. Собственника он не видел, приезжали к ней домой, но дома никого не было. Так же приезжали после сделки в дом, там находились квартиранты, они сказали им, что они могут еще пол года прожить в данном доме.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО9, которая пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ к ней обратилась гражданка, чтобы оформить доверенность на продажу земельного участка и дома. Она ее хорошо помнит, так как не хотела оформлять эту доверенность, ей не понравилось, то кому она дала эту доверенность на продажу с правом получения денег. Она объясняла Растороповой все последствия, Расторопова сказала, что это брат сожителя с которым она жила. Кроме этого ФИО9 пояснила, что Расторопова собственноручно написала, что доверяет продать и получить деньги за дом и земельный участок ФИО4 Потом Расторопова пришла к ним ДД.ММ.ГГГГ и отменила доверенность, что подтверждается так же ее подписью. Пояснила, что у нее возникло недоверие по данной сделке в связи с тем, что Расторопова самостоятельно могла получить деньги, но дала на это доверенность. Расторопова пояснила ей, что доверяет хорошему человеку продать недвижимость и деньги получить. Если бы она хотела заложить имущество, то они так бы и написали, а она просила доверенность на продажу. Она предупреждала Расторопову о том, что у ФИО4 даже и прописки Самарской нет.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО10, который пояснил, что Расторопова ФИО3 является его мамой. Она нашла ФИО4 в интернете, у них в семье сложилась сложная ситуация, его чуть не посадили и он должен был выплатить по мировому соглашению компенсацию. Мама созвонилась с ФИО4 и он приехал к ним на следующий день. Они с ним поехали в банк для оформления кредита, но ничего не получилось. В апреле он стал интересоваться по поводу их дома, Расторопова решила взять большой кредит и ФИО4 пообещал ей в этом. Денежные средства он не передал, отключил телефон и пропал. Пояснил, что про доверенность узнал после продажи недвижимости. Расторопова хотела взять ипотеку и расплатиться со всеми долгами, продавать дом она не собиралась.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО11, который пояснил, что его мама нашла ФИО4 в интернете, он обещал оформить кредит, чтобы расплатиться с долгом за дом, но у него ничего не получилось, и в апреле он исчез. Пояснил, что Расторопова не собиралась продавать дом, выдала доверенность, так как хотела получить от него помощь.

Согласно письменному ходатайству (л.д. 248-250) ФИО12 пояснил, что в связи с занятостью на работе не может присутствовать в судебном заседании для дачи показаний в качестве свидетеля. По существу дела пояснил, что Расторопова ФИО3 не собиралась и не собирается продавать дом и земельный участок. В его присутствии ДД.ММ.ГГГГ Расторопова ФИО3 передала документы на дом и земельный участок ФИО4 в качестве гарантии на получение кредита, но он, воспользовавшись ее доверием, на следующие день продал имущество Растороповой ФИО3

Выслушав в судебном заседании стороны, их представителей, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Растороповой ФИО3 принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 1089 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов и расположенный на нем жилой дом площадью 47,8 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии №, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-16).

Нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ была удостоверена доверенность (л.д. 18) на продажу указанных земельного участка и жилого дома от имени Растороповой ФИО3 на имя ФИО4 с правом получения денег. Зарегистрировано по реестру №.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17) Расторопова ФИО3 в лице представителя ФИО4 продала Захаркину ФИО1, Филиппову ФИО2 в общую долевую собственность (по 1/2 доле) спорные жилой дом и земельный участок за 430000 рублей, которые покупатель выплатил продавцу до подписания договора.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Стороны договора сдали документы на государственную регистрацию (л.д. 11-14).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20) ФИО4 получил за проданную им по доверенности недвижимость (дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>) денежную сумму в размере 430000 рублей. Претензий по расчету не имеет, расчет произведен полностью.

В соответствии с уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 47-48) Захаркину ФИО1, Филиппову ФИО2 была приостановлена регистрация перехода права и права общей долевой собственности на спорное имущество в связи с наложенным ОМВД по Красноярскому району ограничением в виде воздействия, а также в связи с тем, что в договоре купли-продажи не указана категория земельного участка.

Согласно письму нотариуса нотариального округа <адрес> ФИО9 (л.д. 266-269, 158) ДД.ММ.ГГГГ по реестру № нотариусом была удостоверена подлинность подписи Растороповой ФИО3 под заявлением об отмене указанной выше доверенности.

Согласно постановлению ОМВД по Красноярскому району от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-28) было отказано в возбуждении уголовного дела по заявлению Растороповой ФИО3, в связи с отсутствием в действиях ФИО4 признаков состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, то есть на основании п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ. В соответствии с постановлением орган дознания пришел к выводу, что между заявителем Растороповой ФИО3 с одной стороны и гр. Захаркиным ФИО1, Филипповым ФИО2 возникли гражданско-правовые отношения, спор которых должен быть рассмотрен судом, так как Захаркин ФИО1 и Филиппов ФИО2 являются добросовестными покупателями, которые до заключения договора купли-продажи с гр. ФИО4 проверили подлинность доверенности, выписанной на имя последнего. К показаниям заявителя Растороповой ФИО3 орган дознания относится критически, так как та без какого-либо давления со стороны ФИО4 выписала доверенность на имя последнего о продаже ее земельного участка с домом, лично ознакомившись с текстом доверенности, о чем подтверждает в своем объяснении. Тем самым в действиях ФИО4 отсутствуют признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, так как его действия по продаже имущества Растороповой ФИО3 были надлежащим образом уполномочены последней.

Согласно сообщению Управления Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 21-22) Захаркину ФИО1, Филиппову ФИО2 было отказано в регистрации перехода права и права общей долевой собственности на спорное имущество в связи с отменой доверенности ФИО4, а также в связи с тем, что в договоре купли-продажи не указана категория земельного участка.

Истцы обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, считают себя добросовестными покупателями, исполнившими все условия договора, просят признать сделку состоявшейся и зарегистрировать за ними право собственности на спорное имущество.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что Расторопова ФИО3 без какого-либо давления предоставила ФИО4 оригиналы документов на недвижимое имущество, паспорт, доверенность на продажу принадлежащего ей дома и земельного участка за цену и условиях по своему усмотрению с правом подписания договора купли-продажи, с правом получения денег, с правом регистрации договора и перехода права собственности. На момент подписания договора, получения денежных средств от покупателей, сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности доверенность являлась действующей и отменена не была.

Суд не может принять доводы Растороповой ФИО3, свидетелей о том, что она не собиралась продавать дом и земельный участок и передала документы в качестве гарантии для получения кредита. Ответчиком в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлены надлежащие и достоверные доказательства заключения договора займа с ФИО4, либо иных договоров направленных на получение ФИО4 для Растороповой кредита.

В тоже время были оформлены надлежащим образом все необходимые документы для заключения договора купли-продажи, выдана доверенность для этого, переданы оригиналы правоустанавливающих документов.

Как пояснила в судебном заседании нотариус ФИО9, ответчица просила выписать доверенность именно на продажу недвижимости, если бы она хотела заложить имущество, то они так бы и написали. В наряде нотариуса имеется запись, написанная собственноручно Растороповой ФИО3: «доверяю продать и получить деньги за дом и земельный участок ФИО4», данная запись была обозрена в судебном заседании, Расторопова ФИО3 пояснила, что она написала данную запись. Данные обстоятельства также подтверждают намерение Растороповой ФИО3 продать спорные дом и земельный участок.

Согласно предоставленному ответчиком отчету 107-ФЛ «Об определении рыночной стоимости» (л.д. 52-145) рыночная стоимость спорного имущества составляет 1 900 000 руб.

Согласно представленному истцами отчету № «По оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком» (л.д. 158-196) рыночная стоимость спорного имущества составляет 590000 рублей.

Судом не могут быть приняты возражения ответчика о том, что имущество было продано по заниженной стоимости, так как гражданским законодательством устанавливается свобода договора, его условий (ст. 421 ГК РФ), Расторопова ФИО3 предоставила представителю право на продажу принадлежащего ей дома и земельного участка за цену и условиях по своему усмотрению. Кроме того, как следует из пояснений истцов, покупая имущество, они обговаривали с представителем продавца, что фактически покупают только земельный участок, а дом находится в ветхом состоянии и они собираются его снести.

Захаркин ФИО1, Филиппов ФИО2 являются добросовестными приобретателями спорного имущества, они проверили полномочия представителя продавца по заключению договора, Захаркин ФИО1 лично ездил ДД.ММ.ГГГГ к нотариусу. Продавцы выполнили все возложенные на них обязательства по договору, передав представителю ответчика, уполномоченного на получение денег, указанную в договоре купли-продажи денежную сумму. Факт получения денежных средств подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, а также п. 3 договора купли-продажи.

На основании изложенного, оценивая собранные по делу доказательства, в том числе пояснения сторон, показания свидетелей, суд приходит к выводу, что между сторонами по делу возникли правоотношения по купле-продаже указанных земельного участка и жилого дома, покупателями выполнены все условия по договору, договор не противоречит действующему законодательству, отсутствие в договоре сведений о категории земельного участка является технической ошибкой и не может нарушать права покупателей. Суд отклонил доводы ответчика по указанным выше обстоятельствам. В связи с чем суд приходит к выводу, что следует удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Судом установлено, что истцами были понесены расходы по проведению оценки в размере 6000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7500 рублей, которые, в связи с полным удовлетворением заявленных исковых требований, подлежат взысканию с ответчика.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Кроме того, суд приходит к выводу, что, с учетом сложности рассматриваемого дела, количества составленных представителем документов, количества судебных заседаний, заявленные истцами требования о взыскании расходов на оплату услуг представителя по 5000 рублей, являются обоснованными и следует взыскать их с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Захаркина ФИО1, Филиппова ФИО2 к Растороповой ФИО3 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности - удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, площадью 1089 кв.м. между Растороповой ФИО3, действующей по доверенности в лице ФИО4 (именуемой «Продавец») и Захаркиным ФИО1 и Филипповым ФИО2 (именуемыми Покупатель») состоявшейся.

Признать за Захаркиным ФИО1 право собственности на 1/2 долю жилого дома площадью 47,8 кв.м. и 1/2 долю земельного участка площадью 1089 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Признать за Филипповым ФИО2 право собственности на 1/2 долю жилого дома площадью 47,8 кв.м. и 1/2 долю земельного участка площадью 1089 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.

Погасить запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Растороповой ФИО3 на объекты недвижимости - жилой дом площадью 47,8 кв.м. и земельный участок площадью 1089 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу <адрес>.

Взыскать с Растороповой ФИО3 в пользу Захаркина ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей, расходы на проведение оценки в размере 6000 рублей.

Взыскать с Растороповой ФИО3 в пользу Филиппова ФИО2 расходы на оплату услуг представителя 5000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 7500 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Красноярский районный суд Самарской области в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательном варианте изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: В.А. Аверьянов