Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-179/2015 (2-2988/2014;) ~ М-2809/2014 от 19.11.2014

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

<адрес> 02 апреля 2015 года

Георгиевский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Монастырского В.В.,

при секретаре Михайленко С.А.,

с участием:

представителей истца ООО «Заветное» по доверенности ФИО31 и ФИО34, ответчиков ФИО25, ФИО21, ФИО2, представителя ответчиков ФИО19, ФИО25, ФИО22, ФИО9, ФИО23, ФИО24, ФИО26, ФИО16, ФИО14, ФИО15, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО38, ФИО5, ФИО7, ФИО6, ФИО12, ФИО13, ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО8, ФИО17, ФИО18, ФИО20, ФИО21, ФИО13 по доверенностям ФИО35, представителя ответчика ФИО20по доверенности и по ордеру адвоката ФИО32, представителя ответчика ООО «АгроБизнес» по доверенности ФИО33,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ООО «Заветное» к ФИО27, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ООО «АгроБизнес» о переводе прав и обязанностей покупателя по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества и о признании предварительных договоров купли-продажи основными договорами,

у с т а н о в и л:

ООО «Заветное» обратилось в суд с исковыми заявлениями в последствии уточненными к ФИО27, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ООО «АгроБизнес», в котором просит:

1) перевести на ООО «Заветное» права и обязанности покупателя по предварительным договорам купли-продажи земельных долей:

по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, расположенной по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2.7 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1681, размер доли 100/66067, зарегистрированной за продавцом ФИО27;

по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, расположенной по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 0,6-12,8 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1682, размер доли 100/28323, зарегистрированной за продавцом ФИО5;

по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, расположенной по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 0,6-12,8 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1682, размер доли 50/28323, зарегистрированной за продавцом ФИО6;

по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, расположенной по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 0,6-12,8 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1682, размер доли 50/28323, зарегистрированной за продавцом ФИО7;

по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, расположенной по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2.7 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1681, размер доли 100/132134, зарегистрированной за продавцом ФИО16;

по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, расположенной по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2.7 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1681, размер доли 200/66067, зарегистрированной за продавцом ФИО17;

по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, расположенной по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2.7 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1681, размер доли 200/66067, зарегистрированной за продавцом ФИО18;

по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, расположенной по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 0,6-12,8 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1682, размер доли 25/11330, зарегистрированной за продавцом ФИО22;

по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, расположенной по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 0,6-12,8 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1682, размер доли 25/11330, зарегистрированной за продавцом ФИО23;

2) признать предварительные договора купли-продажи земельных долей № от 16.01.2014, № от 10.01.2014, № от 28.01.2014, № от 28.01.2014, № от 28.01.2014, № от 24.02.2014, № от 21.02.2014, № от 24.02.2014, № от 14.02.2014, № от 23.12.2013, № от 27.03.2014, № от 23.05.2013, № от 04.04.2014, № от 17.12.2013, № от 25.12.2013, № от 25.12.2013, № от 28.12.2013, № от 15.08.2014, № от 11.07.2014, № от 11.08.2014, № от 11.08.2014, № от 11.08.2014, № от 15.05.2014, № от 05.06.2014, № от 05.06.2014, № от 13.02.2014, № от 13.02.2014, № от 30.01.2014, № от 30.01.2014, № от ДД.ММ.ГГГГ основными договорами купли-продажи.

Определением Георгиевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела № по иску ООО «Заветное» к ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ООО «АгроБизнес», № по иску ООО «Заветное» к ФИО22, ФИО9, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ООО «АгроБизнес», № по иску ООО «Заветное» к ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО48 № по иску ООО «Заветное» к ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО «АгроБизнес», № по иску ООО «Заветное» к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ООО «АгроБизнес», № по иску ООО «Заветное» к ФИО27, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО «АгроБизнес» объединены в одно производство, объединенному гражданскому делу присвоен №2-179/2015.

В судебном заседании представители истца ООО «Заветное» по доверенности ФИО31 и ФИО34, уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить. Пояснили, что земельные доли, принадлежащие ответчикам, находятся у ООО «Заветное» в аренде на основании заключенных ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды, срок которых определен сторонами .... Указанные договоры аренды зарегистрированы в Георгиевском отделе УФСГРКиК по <адрес> и расположены в массиве земельного участка 26:25:050000:00, который впоследствии был изменен на 26:25:0000000:1681 и 26:25:0000000:1682.

При выплате собственникам земельных долей арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «Заветное» стало известно, что ответчики продали принадлежащие им земельные доли ООО «АгроБизнес», заключив предварительные договоры купли-продажи и выдав нотариально оформленные доверенности на право полного распоряжения земельными долями иным лицам.

Представители истца полагают, что данными сделками нарушено преимущественное право ООО Заветное» перед другими собственниками и иными лицами на приобретение арендуемых земельных долей в собственность в соответствии со статьей 250 ГК РФ, статьей 12 Федеральный Закон от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – 12 Федеральный Закон от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ), пунктом 3.1 Договоров аренды, заключенных между собственниками земельных долей и ООО «Заветное».

Кроме того, в нарушение положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ право собственности на земельные доли передано собственниками земельных долей лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, - ООО «АгроБизнес», что грубо нарушает нормы закона и права ООО «Заветное» на дальнейшее использование арендуемого объекта недвижимости.

Помимо изложенного основанием для удовлетворения иска является тот факт, что условия, согласованные сторонами в предварительных договорах купли-продажи, свидетельствуют об исполнении оговоренных в сделке обязательств, то есть, несмотря на то, что они поименованы в договоре как «предварительные» по своему содержанию являются основными договорами купли-продажи (полная оплата отчуждаемого имущества, фактическая передача имущества на дату заключения договора), на что указывают пункты 1.3, 1.4. 1.5, 1.8, 1.9 договоров.

Соответственно, если стороны включили в договор условия о полной оплате товара и передачи правоустанавливающих документов, оформлении доверенности, что свидетельствует о полной передачи прав по распоряжению земельной долей, то его нельзя будет квалифицировать в качестве предварительного.

Считают, что заключенные ответчиками договоры купли-продажи относятся к договорам купли-продажи будущей вещи, поэтому должны быть рассмотрены с учетом положений статьи 445 ГК РФ и Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет приобретена или создана в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №54).

На основании вышеизложенного, просили суд удовлетворить исковые требования ООО «Заветное» о переводе прав и обязанностей покупателя по предварительным договорам купли-продажи земельных долей, признанию предварительных договоров купли-продажи основными в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ООО «АгроБизнес» ФИО33, исковые требования ООО «Заветное» не признал, просил суд в их удовлетворении отказать, и пояснил, что ООО «АгроБизнес» не намеревалось и не приобретало земельные доли, поскольку закон не допускает заключение таких сделок. Между ООО «АгроБизнес» и собственниками земельных долей была достигнута договоренность о том, что в будущем, когда в собственности указанных лиц появятся земельные участки, и в случае, если эти участки не будут обременены правами третьих лиц, то они заключат договоры купли-продажи этих участков с ООО «АгроБизнес». Кроме того, вышеуказанные предварительные договоры купли-продажи не прошли на сегодняшний день государственную регистрацию, и более того, из предмета самих предварительных договоров купли-продажи не предполагается такой регистрации.

В судебном заседании ответчик ФИО25 исковые требования ООО «Заветное» не признала, просила суд в их удовлетворении отказать. Пояснила, что она является собственником 100/28323 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 0,6-12,8 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное», расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1682. Доверенность на владение, пользование и распоряжение принадлежащей ей на праве общей долевой собственности земельной долей она выдавала, предварительный договор купли-продажи принадлежащей ей в праве общей долевой собственности земельной доли она заключала с ООО «АгроБизнес», денежные средства в размере ... рублей по предварительному договору купли-продажи она получала. Земельная доля, в настоящее время находится в аренде у ООО «Заветное». При этом, арендую плату за последний год она не получала, однако, при заключении договора аренды в ООО «Заветное» ей обещали, что будут оплачивать налоговые платежи, а также выплачивать арендую плату.

В судебном заседании ответчик ФИО21 исковые требования ООО «Заветное» не признала, просила суд в их удовлетворении отказать, в дополнение пояснив, что она является собственником 100/66067 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2.7 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное», расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1681. Доверенность на владение, пользование и распоряжение принадлежащей ей на праве общей долевой собственности земельной долей она выдавала, предварительный договор купли-продажи принадлежащей ей в праве общей долевой собственности земельной доли она заключала с ООО «АгроБизнес», денежные средства в размере 100 000 рублей по предварительному договору купли-продажи она получала. Ее земельная доля, в настоящее время находится в аренде у ООО «Заветное». При этом, арендую плату за последний год она не получала, однако, при заключении договора аренды в ООО «Заветное» ей обещали, что будут оплачивать налоговые платежи, а также выплачивать арендую плату.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования ООО «Заветное» не признала, просила суд в их удовлетворении отказать. Пояснила, что она является собственником 100/66067 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2.7 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное», расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1681. Доверенность на владение, пользование и распоряжение принадлежащей ей на праве общей долевой собственности земельной долей она выдавала, предварительный договор купли-продажи земельной доли был заключен в порядке пункта 2 статьи 455 ГК РФ с ООО «АгроБизнес», в отношении участка право на который, у нее возникнет в будущем. Денежные средства в размере ... рублей по предварительному договору купли-продажи она получала. Предварительный договор купли-продажи подписывала собственноручно. Земельная доля, в настоящее время находится в аренде у ООО «Заветное». При этом, арендую плату за последний год она получала, однако, при заключении договора аренды в ООО «Заветное» ей обещали, что будут оплачивать налоговые платежи, а также выплачивать арендую плату.

В судебном заседании, ответчик ФИО16 пояснила, что она является собственником 100/132134 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 8,0 км. по направлению на север от ориентира, 2.7 км. по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное», расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1681. Доверенность на владение, пользование и распоряжение принадлежащей ей на праве общей долевой собственности земельной долей она выдавала, предварительный договор купли-продажи принадлежащей ей в праве общей долевой собственности земельной доли она заключала с ООО «АгроБизнес», денежные средства в размере ... рублей по предварительному договору купли-продажи она получала. Земельная доля, в настоящее время находится в аренде у ООО «Заветное». При этом, арендую плату за последний год она не получала, однако, при заключении договора аренды в ООО «Заветное» ей обещали, что будут оплачивать налоговые платежи, а также выплачивать арендую плату.

В судебном заседании, ответчик ФИО5 пояснила, что она не продавала принадлежащую ей на праве собственности земельную долю ООО «АгроБизнес», предварительный договор купли-продажи был заключен в порядке пункта 2 статьи 455 ГК РФ в отношении участка право на который, у нее возникнет в будущем. Кроме этого, она выдала доверенность на владение, пользование и распоряжение земельной долей, а также представителю покупателю передан весь пакет правоустанавливающих документов на земельную долю.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО38, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 по доверенностям ФИО35, исковые требования ООО «Заветное» не признал, просил суд в их удовлетворении отказать. Пояснил, что по представленным предварительным договорам купли-продажи не произошла продажа земельных долей или долей в праве на земельный участок. Указанные предварительные договоры купли-продажи устанавливают лишь только обязанность заключить в дальнейшем основной договор купли-продажи земельных участков, который появится у продавца в собственности в будущем. Переход права собственности на земельные доли по предварительным договорам купли-продажи не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, у ООО «АгроБизнес» не возникло право собственности на указанное имущество. По указанным основаниям, права и обязанности покупателя по предварительным договорам в порядке статьи 250 ГК РФ не могут быть переведены на ООО «Заветное», поскольку ООО «АгроБизнес» не является собственником земельных долей.

По настоящее время собственниками земельных долей остаются ответчики по делу – физические лица, которые получают арендную плату по договорам аренды земельных долей до 2016 года. Оспариваемые истцом предварительные договоры купли-продажи не зарегистрированы в регистрирующем органе, поскольку продажа земельной доли постореннему лицу, не являющемуся участком общей долевой собственности, не допустима в силу закона.

Считает, что права ООО «Заветное» не нарушены, поскольку собственники земельных долей не изменились, более того, какие-либо предпосылки к этому отсутствуют, в связи с чем, полагает, что ставить вопрос о переводе прав и обязанностей по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества является преждевременным.

На основании вышеизложенного, просит суд в удовлетворении исковых требований ООО «Заветное» отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО20, извещенный о времени и месте слушания дела своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя адвоката ФИО32, при этом в представленном заявлении исковые требования ООО «Заветное» не признал, просил суд в их удовлетворении отказать.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности и по ордеру адвокат ФИО32, в судебном заседании исковые требования ООО «Заветное» не признала, просила суд в их удовлетворении отказать. Пояснила, что земельная доля принадлежит ФИО20 на основании свидетельства о праве на наследство по закону зарегистрированного в реестре от ДД.ММ.ГГГГ №1-3116, выданного нотариусом по <адрес> и <адрес> ФИО36, он является собственником 100/66067 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2.7 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» - <адрес>, расположенного за пределами участка, в границах земельного участка с кадастровым номером 26:25:000000:1681. Ранее он выдавал доверенность на владение, пользование и распоряжение принадлежащей ему земельной долей. Предварительный договор купли-продажи он заключал, денежные средства не получал, поскольку о реальной стоимости земельной доли не знал. Доверенность на право владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему в праве общей долевой собственности земельной доли он выдавал, но в феврале ДД.ММ.ГГГГ года ФИО20 отменил выданную ранее доверенность на владение, пользование и распоряжение принадлежащей ему в праве общей долевой собственности земельной долей, поскольку предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключен в нарушении требований статьи 5,12-14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статьи 250 ГК РФ.

Кроме того, предварительный договор купли-продажи земельной доли был заключен между ИП ФИО37, действующим в интересах ООО «АгроБизнес», и ФИО20 Согласно имеющейся в деле доверенности, выданной ДД.ММ.ГГГГ ФИО20 для оформления доли и регистрации, а также иных действий, его представителем является, в том числе ФИО37, который одновременно представляет интересы ООО «АгроБизнес», что в соответствии с частью 2 статьи 182 ГК РФ недопустимо и влечет признание данной сделки недействительной.

Считает, что из предварительного договора купли-продажи, заключенного между ИП ФИО37, действующим в интересах ООО «АгроБизнес», и ее доверителем ФИО20, не возникает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ, в связи с чем, требования ООО «Заветное» о переводе прав и обязанностей по предварительным договорам купли-продажи удовлетворению не подлежат.

Ответчики ФИО19, ФИО22, ФИО25 А.С., ФИО23, ФИО24, ФИО26, ФИО16, ФИО14, ФИО15, ФИО3, ФИО4, ФИО38, ФИО5, ФИО7, ФИО6, ФИО12, ФИО13, ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО8, ФИО17, ФИО18, извещенные о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного заседания или о его проведении в отсутствие суду не представлено.

Третье лицо администрация Георгиевского муниципального района <адрес>, извещенное о времени и месте слушания дела своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, ходатайств об отложении судебного заседания или рассмотрении дела в его отсутствие, доказательств уважительности своей неявки суду не представило, однако направило отзыв на исковые требования ООО «Заветное», в котором указало, что ООО «АгроБизнес» не является участником долевой собственности на земельный участок, поэтому заключение договоров купли-продажи земельных долей с ООО «АгроБизнес» является незаконным. Истец ООО «Заветное» является собственником земельных долей в земельном участке, а также арендатором данного земельного участка. Физические лица, передавшие земельные доли по предварительным договорам купли-продажи ООО «АгроБизнес» не извещали участников общей долевой собственности о предстоящей продаже, что является нарушением части 2 статьи 250 ГК РФ. На основании вышеизложенного, полагало требования ООО «Заветное» законными и обоснованными, считало целесообразным предоставление оспариваемых земельных долей ООО «Заветное», как арендатору, использующему земельный участок более 10 лет в соответствии с целевым назначением.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО39, пояснила, что она работает в ООО «Заветное» юрисконсультом с ДД.ММ.ГГГГ. Собственникам земельных долей, у которых ООО «Заветное арендует земельные доли, ежегодно в период с августа по сентябрь выплачивается арендная плата. В 2014 году в ООО «Заветное» обратились ФИО33 и ФИО40 для получения арендной платы, предоставив свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельные доли, а также копии доверенностей на владение, пользование и распоряжение земельными долями, выданными собственниками земельных долей – физическими лицами, и копии предварительных договоров купли-продажи земельных долей, заключенных между ИП ФИО37, действующим в интересах ООО «АгроБизнес», и собственниками земельных долей – физическими лицами. ФИО33 и ФИО40 получили арендную плату на основании представленных доверенностей. Впоследствии в ООО «Заветное» стали поступать устные заявления и обращения от собственников земельных долей о том, что арендную плату за принадлежащие им на праве общей долевой собственности земельные доли они не получали. После чего, выяснилось, что ФИО40 подделал доверенности, выданные собственниками земельных долей на владение, пользование, управление и распоряжение земельными долями.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Заветное» не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО «АгроБизнес» (покупатель) заключило предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества:

- ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № с ФИО27(продавец);

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО1;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО2;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО3;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО4;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО5;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО6;

- ДД.ММ.ГГГГ № ФИО7;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО8;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО9;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО10;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО11,

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО12;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО13;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО14;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО15;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО16;

- ДД.ММ.ГГГГ № ФИО17;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО18;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО19;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО20;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО21;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО22;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО23;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО24;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО25;

- ДД.ММ.ГГГГ № с ФИО26

Кроме этого, ФИО27 ДД.ММ.ГГГГ выдал доверенность на имя ФИО41, ФИО37, ФИО42, ФИО35, которых уполномочил на владение, пользование, управление и распоряжение долей (долями) размером которой окажется в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий адресные ориентиры: участок находится примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2.7 км. По направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, с кадастровым номером 26:25:000000:1681, общей площадью 38 319 000 кв.м., либо иной долей выделенной в счет доли (долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок, либо иной долей в праве общей долевой собственности на иной земельный участок, выделенной в счет вышеуказанной доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, либо целым земельным участком, выделенным в счет доли (долей) в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Аналогичные доверенности выданы ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ ФИО12, ДД.ММ.ГГГГФИО13, ДД.ММ.ГГГГ ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ ФИО19, ДД.ММ.ГГГГ ФИО20, ДД.ММ.ГГГГ ФИО21

ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО25 А.С. ДД.ММ.ГГГГ, ФИО22 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО23 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО24 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО25 ДД.ММ.ГГГГ, ФИО26 ДД.ММ.ГГГГ выдали доверенность на имя ФИО41, ФИО37, ФИО42, ФИО35 с таким же объемом полномочий в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, имеющий адресные ориентиры: участок находится примерно в 0,6-12,8 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка, с кадастровым номером 26:25:000000:1682, общей площадью 16 427 200 кв.м.

Как установлено судом на момент рассмотрения дела вышеуказанные ответчики являются собственниками земельных долей, находящихся в массиве земельных участков 26:25:0000000:1681 и 26:25:0000000:1682, расположенных по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 8,0 км по направлению на север от ориентира, 2.7 км. по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное» <адрес>, расположенного за пределами участка и по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 0,6-12,8 км по направлению на северо-запад от ориентира контора ООО «Заветное», расположенного за пределами участка, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № 08/002/2014-565.

Установленные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

В обоснование заявленных требований ООО «Заветное» ссылается на положения статьи 250 ГК РФ и просит перевести права и обязанности покупателя по предварительным договорам купли-продажи, заключенным между ООО «АгроБизнес» и собственниками земельных долей, указывая на то, что сельскохозяйственное предприятие является участником общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 26:25:0000000:1681 и 26:25:0000000:1682, в которых находятся земельные доли ответчиков, а также истец является арендатором этих земельных долей, поэтому он имеет преимущественное право на покупку отчуждаемого имущества.

Действительно, статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Однако, перевод прав и обязанностей покупателя в соответствии со статьей 250 ГК РФ по договорам купли-продажи, заключенным в порядке статьи 429 ГК РФ, являющимися предварительными, не предусмотрен действующим законодательством.

В силу положений статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

То есть предметом предварительного договора является обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи.

Из изложенного следует, что на основании предварительного договора стороны не приобретают право собственности на объекты недвижимого имущества, поскольку его предметом являются иные обязательства сторон, а именно обязанность участников сделки заключить в оговоренные сроки основной договор купли-продажи.

Таким образом, из смысла статьи 429 ГК РФ следует, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, - это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре, а также из пункта 1 статьи 429 ГК РФ следует, что из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.

Как установлено судом, между ответчиками заключены предварительные договоры купли-продажи из содержания, которых следует, что по настоящему договору стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (далее по тексту – «Основной договор»), в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок (долю земельного участка) из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, именуемый далее по тексту «доля/участок» (пункт 1.1).

Далее из согласованных сторонами условий пункта 1.1 договора видно, что настоящий договор заключается сторонами в порядке пункта 2 статьи 455 ГК РФ в отношении «доли/участка», право продавца, на который возникнет в будущем после реализации Продавцом (или уполномоченным им на то лицом) своего права на выдел земельного участка в счет земельной доли (долей) в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном статьи 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ.

Согласно пункту 1.2 договора право собственности на «долю/участок» переходит к покупателю на основании основного договора купли-продажи.

Таким образом, из буквального толкования предмета предварительных договоров следует, что стороны пришли к соглашению заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, который будет образован в результате выдела из земельного массива земельной доли, принадлежащей продавцам.

Судом установлено и не оспаривается спорящими сторонами, что фактическая передача недвижимого имущества – земельной доли (либо земельного участка в счет земельного доли) от продавцов к покупателю по предварительным договорам не произошла, земельные доли собственников долей в массиве земельного участка находятся в аренде у ООО «Заветное» и в пользовании истца для сельскохозяйственного производства.

Доводы представителей истца о том, что спорные предварительные договоры являются основными в силу того, что оплата произведена полностью за отчуждаемые земельные доли, что собственниками переданы представителю покупателя свидетельства о государственной регистрации и выданы доверенности, не принимаются судом, поскольку указанные обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование заявленного требования о признании предварительных договоров основными, не могут бесспорно свидетельствовать о заключении основного договора, к которому гражданское законодательство предъявляет требования как по форме, так и по содержанию.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Часть 2 статьи 6 и статьи 11.1 ЗК РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №78-ФЗ «О землеустройстве».

Таким образом, по смыслу указанных норм права основной договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

С учетом положений, изложенных в статье 421, пункте 1 статьи 429, пункте 2 статьи 455 ГК РФ, не исключается возможность заключения предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

Данная позиция также указана в Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

В пункте 8, 10 указанного Постановления даны разъяснения, согласно которым если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 ЗК РФ).

Таким образом, заключенные сторонами предварительные договоры купли-продажи земельных участков, которые будут сформированы в будущем соответствуют вышеизложенным нормам материального права, а доводы истца о том, что предметом предварительных договоров являются доли в праве общей долевой собственности являются голословными.

Ссылка представителей истца о том, что спорные предварительные договоры являются основными, поскольку оплата произведена полностью за отчуждаемые земельные доли, собственниками переданы покупателю свидетельства о государственной регистрации и выданы доверенности, не принимаются судом ввиду того, что указанные обстоятельства не могут бесспорно свидетельствовать о заключении основного договора, к которому гражданским законодательством предъявляются требования как по форме, так и по содержанию.

Кроме того, в требованиях о переводе прав и обязанностей следует отказать в силу следующего.

В силу положений статьи 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статья 223 ГК РФ).

На основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, из анализа данных норм следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Между тем, договор купли-продажи земельных долей подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, права и обязанности, как покупателя, так и продавца по договору, требующему государственной регистрации, возникают только в момент такой регистрации.

Исходя из того, что договоры не были зарегистрированы, то указанные договоры считаются незаключенными, а, следовательно, по данным договорам не возникли права и обязанности покупателя и продавца.

Поскольку в настоящее время договоры считаются незаключенными, записи в ЕГРП о покупателе внесены не были, то требования о переводе прав и обязанностей покупателя на ООО «Заветное» по предварительным договорам нельзя признать законными и обоснованными. В данном случае требование о переводе прав покупателя ООО «Заветное» заявлено преждевременно, то есть, до заключения основного договора купли-продажи (государственной регистрации) истцом выражено желание воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, Георгиевский городской суд <адрес>

р е ш и л:

В удовлетворении искового заявления ООО «Заветное» к ФИО27, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ООО «АгроБизнес» о переводе прав и обязанностей покупателя по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества и о признании предварительных договоров купли-продажи основными договорами – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд <адрес>.

(Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ).

Судья

Георгиевского городского суда

<адрес> В.В. Монастырский

Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-179/2015 (2-2988/2014;) ~ М-2809/2014 от 19.11.2014

2-179/2015 (2-2988/2014;) ~ М-2809/2014

Движение по делу

Документы

Детальная проверка физлица