Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-336/2017 ~ М-327/2017 от 13.09.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Ирбейское 27 ноября 2017 года

Ирбейский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Хаятовой В.В.,

при секретаре Межовой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зиновьева Александра Геннадьевича к администрации Ирбейского района о признании права собственности на объект недвижимости-административное здание, а также по встречному иску администрации Ирбейского района к Зиновьеву Александру Геннадьевичу о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Зиновьев А.Г. обратился в суд с иском к администрации Ирбейского района о признании права собственности на объект недвижимости. Свои требования мотивирует тем, что 05 августа 2015 года по договору купли - продажи он приобрёл в собственность - административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, инвентарный №, площадью <данные изъяты> кв.м. и с указанного времени пользуется данным зданием, однако, не смог зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости, поскольку продавец здания ОАО «Ирбейское хлебоприемное предприятие» ликвидировано, запись о ликвидации №2152468781749 внесена в ЕГРЮЛ 15.12.2015 года. Земля под зданием находится у истца в аренде. Просит суд признать за истцом право собственности на административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, инвентарный №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Администрация Ирбейского района обратилась в суд с встречным исковым заявлением к Зиновьеву А.Г. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения № 7 от 05.08.2015 года. Встречные исковые требования мотивированы тем, что согласно пункта 1.1. оспариваемого договора предметом договора является - двухэтажное здание, расположенное по адресу <адрес> <адрес> однако, согласно пункта 1.3. этого же договора сведения о здании имеют иное строение, а именно строение № Согласно пункта 2.2. сумма указанная в п. 2.1 подлежит внесению наличными в кассу продавца в течении 5 банковских дней после подписания настоящего договора, согласно же пункту 6.2.1. покупатель обязан оплатить приобретаемое имущество (помещение) в полном объеме(в п.2.1, настоящего договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и сроках установленные п. 2.2. договора, данные пункты договора прямо друг другу противоречат и в настоящее время не предоставляется возможным определить способ оплаты нежилого помещения. Договор купли-продажи не содержит всех реквизитов общества. У Зиновьева имелись время зарегистрировать договор в установленном законом порядке, поскольку общество было действующим до15.12.2015 года, однако, он данным правом не воспользовался. В настоящее время, Зиновьев административное здание не использует и никогда не использовал. Просит суд признать договор купли - продажи нежилого помещения № 7 от 05 августа 2015 года недействительным и применить к нему все последствия недействительности сделки.

Истец – ответчик по встречному иску Зиновьев А.Г., надлежаще извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, предоставил заявление согласно которого просит суд рассмотреть дело в его отсутствие, заявленные исковые требования поддерживает в полном объеме и просит суд их удовлетворить.

Ответчик – истец по встречному иску – администрация Ирбейского района Красноярского края, надлежаще извещенный о месте и времени судебного заседания, в суд не явился, своего представителя не направил, ходатайств об отложении рассмотрения дела, не заявил.

Третье лицо на стороне ответчика не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - администрация Ирбейского сельсовета Ирбейского района Красноярского края, надлежаще извещенное о месте и времени судебного заседания в суд не явилось, о причинах неявки суд не известило, возражений относительно исковых требований, не заявило, своего представителя в суд, не направило.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства, поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве. В связи с чем, суд, руководствуясь требованиями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Согласно исследованных в судебном заседании материалов дела, установлено, что истец приобрел 5 августа 2015 года по договору купли-продажи №7 у ОАО «Ирбейское хлебоприемное предприятие» объект недвижимости - административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> инвентарный №, площадью <данные изъяты> кв.м. принадлежащее продавцу на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 22 февраля 2013 года (Дело № А33-16913/2012).

Договор купли-продажи совершен в письменной форме, содержит все существенные условия данного договора и согласно установленным по делу обстоятельствам исполнен в полном объеме; в материалах дела имеется квитанция ОАО «Ирбейское ХПП» к приходному кассовому ордеру № 4 от 05.08.2015 года о том, что от Зиновьева А.Г по договору №7 от 05.08.2015 года принято 100 000 рублей за нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, <адрес> здание по акту приема - передачи от 05.08.2015 года передано продавцом покупателю Зиновьеву А.Г.

Согласно уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю) от 19.10.2017 года, сведения об объекте недвижимости - здании, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. в Едином государственном реестре недвижимости, отсутствуют.

Согласно сведений Бородинского отделения Восточно-Сибирского филиала АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости –Федеральное Бюро Технической Инвентаризации» от 20.10.2017 года по состоянию на 03.03.1999 года сведения об объекте недвижимости - административном здании, расположенном по адресу: <адрес> (Лит. Б, S= <данные изъяты> кв.м.), отсутствуют.

Из перечисленного следует, что указанный объект недвижимости не имеет юридического собственника, в связи с чем, у истца отсутствует возможность зарегистрировать свое право собственности на спорный объект недвижимости, что послужило основанием для обращения в суд с иском о признании права собственности.

Изучив исковое заявление истца, встречное исковое заявление ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, в том числе, путем признания права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч.2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Закон указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, перечисленных в статье 8 ГК РФ, указаны как сделки, так и акты государственных органов, но только те, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Вместе с тем, ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не называет акт регистрации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. При таких обстоятельствах цель акта государственной регистрации - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного статьей 8 ГК РФ.

Главой 9 Гражданского кодекса РФ определены требования к форме договора продажи недвижимости и порядку передачи недвижимости по договору купли-продажи, несоблюдение которых влечет его недействительность.

Как следует из материалов дела, установленные законом требования сторонами сделки, состоявшейся 05 августа 2015 года, соблюдены. Договор купли-продажи №7 совершен в письменной форме, содержит все существенные условия данного договора и согласно установленным по делу обстоятельствам исполнен в полном объеме (покупателем произведена оплата, здание передано по акту приема передачи-продавцу), следовательно, в соответствии со ст. 218 ГК РФ за истцом должно быть признано право собственности на спорный объект недвижимости.

Однако, истец не может зарегистрировать свое право собственности на указанный объект недвижимости в связи отсутствием продавца – ОАО «Ирбейское хлебоприемное предприятие» исключенного из единого государственного реестра юридических лиц 15.12.2015 года, фактически прекратившего свою деятельность (решение о предстоящем исключении недействующего ЮЛ ЕГРЮЛ №22 от 21.08.2015 года).

В соответствии с п. 60 Постановлением Пленума Верховного суда РФ№10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, возникающих в судебной практике», пунктом 1 ст.551 ГК РФ, предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из этих положений постановления №10/22 истец, заявляя иск, преследовал интерес, направленный на регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенный им объект на основании договора купли-продажи №7 от 05 августа 2015 года. Ввиду ликвидации продавца истец был лишен возможности обратиться за регистрацией в порядке, предусмотренном законом о регистрации.

Между тем, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца, не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения.

Как установлено в судебном заседании истец является законным владельцем спорного объекта недвижимости и имеет право на защиту своего законного владения на основании ст. 305 ГК РФ, отсутствие государственной регистрации на основании именного договора купли-продажи, в данном случае, является лишь препятствием для перехода этого права к покупателю и не служит основанием для признания договора №7 от 05 августа 2015 года, недействительным.

Поскольку заключенный истцом договор купли-продажи недвижимого имущества №7 от 05 августа 2015 года соответствует закону, представлены доказательства его исполнения, то есть оплаты приобретенного объекта, передачи его покупателю и фактического владения им, требования Зиновьева А.Г. в силу статьи 8, пункта 2 статьи 218, статьи 549 Гражданского кодекса подлежат удовлетворению, что исключает удовлетворение встречных исковых требований администрации Ирбейского района.

Кроме того, в силу ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Как установлено в судебном заседании, администрация Ирбейского района не является стороной сделки и не является третьим лицом, права или охраняемые законом интересы которого данной сделкой могли быть нарушены, следовательно не наделена законом правом на предъявление требований о признании указанной сделки не действительной.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования администрации Ирбейского района не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зиновьева Александра Геннадьевича удовлетворить.

Признать за Зиновьевым Александром Геннадьевичем право собственности на объект недвижимого имущества - административное здание, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> инвентарный №, площадью <данные изъяты> кв.м.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации Ирбейского района, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в месячный срок через Ирбейский районный суд.

Председательствующая