Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4430/2014 ~ М-3755/2014 от 23.05.2014

Дело № 2-4430/2014                                                                      Великий Новгород

Решение

Именем Российской Федерации

06 августа 2014 года Новгородский районный суд Новгородской области в составе председательствующего судьи Юркевич М.А.,

при секретаре Соловьевой Д.В.,

с участием истца Васильева Д.А., его представителя Васильевой Т.М.,

представителя ответчика ЗАО «Строительное Управление -5» Варава Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильева Д.А. к ЗАО «Строительное Управление 5» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

Васильев Д.А. обратился в суд с иском к ООО «Строительное Управление -5» о взыскании денежных средств в сумме 72 200 руб. 00 коп., указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры №, расположенной на 7 этаже 9-ти этажного жилого дома позиция № комплекса многоквартирных жилых домов по <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 683 000 рублей, цена 1 кв.м. - 38 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору, в котором площадь квартиры с 44,3 кв.м. увеличилась до 46.2.кв.м. Истцом была произведена доплата в сумме 72 200 рублей. Согласно акту-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «СУ-5» передало в собственность истца квартиру общей площадью 43,9 кв.м., что не соответствует ранее подписанному дополнительному соглашению. В нарушении ст. 15 ЖК РФ ЗАО «СУ-5» незаконно включило в договор площадь лоджии и впоследствии взыскании с Васильева Д.А. денежных средств в сумме 72 200 рублей, расценивает как необоснованное обогащение. В адрес ответчика была направлена претензия о возврате денежных средств сумме 72200 руб. 00 коп. Однако в добровольном порядке ответчик данную сумму выплатить отказался.

Впоследствии истец Васильев Д.А. исковые требования увеличил, просил взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

Определением суда к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ОАО «Сбербанк России».

В судебном заседании истец Васильев Д.А. и его представитель Васильева Т.М. исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ЗАО «СУ-5» Варава Н.П. исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск.

Представитель ОАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть без своего участия.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

        Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительное Управление-5» (Застройщик) и Васильевым Д.А. (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом, позиция № по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № на 7 этаже 9 этажного жилого дома, общей площадью, включая приведенную площадь лоджии - 44,3 кв.м., т.ч. жилой -19,69 кв.м., а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства. (Приложение № 1).

        Согласно п. 4.1 указанного договора общая стоимость объектов долевого строительства определена сторонами в сумму 1 683 400 рублей.

         Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что указанная в п.4.1. договора цена договора подлежит перерасчету в случае отклонения общей площади объектов от проектной в сторону уменьшения ли увеличения соответствии с замерами ФГУП «Ростехинвентаризация-федеральное БТИ».

       Отклонение площади Объектов по результатам замеров ФГУП «Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» от проектной менее чем на 3 % не является ухудшающей характеристикой объектов и не влечет изменения цены договора. При отклонении площади Объектов от проектной в связи с применением ФГУП Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» понижающих коэффициентов при подсчете площадей лоджий, балконов, перерасчет цены договора не производится.

        Пунктом 4.5. предусмотрено, что при отклонении площади объектов по результатам ФГУП Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» от проектной на величину более 3%, но в пределах, допускаемых настоящим договором Застройщик возвращает Участнику излишне внесенную сумму в течении одного месяца с момента подписания передаточного акта на Объекты в случае отклонения площади Объектов в строну уменьшения. При отклонении площади объектов в сторону увеличения Участник доплачивает соответствующую изменению цены договора сумму в кассу Застройщика в месячный срок с момента проведения замеров Объектов ФГУП Ростехинвентаризация-федеральное БТИ», но не позднее даты подписания передаточного акта на Объекты, либо в иные сроки, дополнительно согласованные с Застройщиком, если в соответствии с графиком платежей к моменту передачи Объектов оплата цены договора в полном объеме не предусматривалась.

        Уплата цены договора производится путем внесения Участником наличных денежных средств в кассу Застройщика или перечисляется на его расчетный счет безналичных платежей следующим образом: сумма в размере 505 400 рублей оплачивается за счет собственных средств Участника при подписании настоящего договора; сумма в размере 1 178 000 рублей оплачивается за счет заемных средств, предоставленных Участнику по кредитному договору, заключенному со Сбербанком России для приобретения данной квартиры, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

          По результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ» общая площадь квартиры (с учетом лоджий, балконом) составляет 48,5 кв.м., площадь квартиры - 43,9 кв.м., в том числе прихожая - 7,8 кв.м., встроенный шкаф-1,4 кв.м., жилая комната - 20,00 кв.м., кухня - 9,8 кв.м., туалет - 1,7 кв.м., ванная комната - 3,2 кв.м.; лоджия - 4,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительное Управление- 5» и Васильевым Д.А. было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого, стороны пришли к соглашению, что согласно замеров ФГУП «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ» Застройщик передает Участнику однокомнатную квартиру № общей площадью, включая приведенную площадь лоджии, 46,2 кв.м., жилой площадью - 20,00 кв.м. В связи указанным и согласно п. 4.4, 4.5. «Договора участия в долевом строительстве» цена договора увеличивается на 722 000 рублей, включая НДС. В связи с пунктом 1 настоящего соглашения, цена договора определяется в сумме 1 755 600 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ЗАО «Строительное Управление 5» с претензией о возврате ему денежных средств в сумме 72200 рублей в связи с тем, что в п. 2.1 Договора необоснованна включена площадь лоджии.

         Согласно п. 1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», нормы которого в части неурегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подлежат применению к правоотношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

      В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.2); условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

      В пункте 1 ст.422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

        Правоотношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закон о долевом строительстве).

        К существенным условиям такого договора исходя из п.4 ст. 4 Закона о долевом строительстве относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

      Согласно ст. 5 Закона о долевом строительства в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (п.1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п.2).

     Исходя из вышеприведенных положений, стоимость объекта долевого строительства определяется соглашением сторон, при этом стороны при заключении договора участия в долевом строительстве вправе включить в него условие об изменении цены.

        Сумма объекта долевого строительства, подлежащая уплате участником долевого строительства, складывается из стоимости строительства квартиры, определена сторонами, с учетом заключения дополнительного соглашения, в общей сумме 1 755 600 рублей.

      Также стороны предусмотрели, что по результатам обмеров, произведенных органами технической инвентаризации объекта долевого строительства, производится обоюдный перерасчет договорной цены квартиры в сторону увеличения или уменьшения в случае расхождения проектной и фактической площади на значение, превышающее допустимую договором разницу - 3 % общей проектной стоимости объекта, отклонение общей площади объекта менее чем на 3 3 % признано сторонами допустимым, не влекущим перерасчета стоимости объекта.

       Из представленных материалов дела следует, что при заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома общая площадь квартиры, включая площадь лоджии, составляет 44,3 кв.м., в т.ч. жилой - 19,69 кв.м. По результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация - федеральное БТИ» общая площадь квартиры (с учетом лоджий, балконом) составляет 48,5 кв.м., в т.ч. жилой- 20,00 кв.м., в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Строительное Управление- 5» и Васильевым Д.А. было заключено дополнительное соглашение, по условия которого цена договора увеличилась на 722 000 рублей, включая НДС. В связи с пунктом 1 настоящего соглашения, цена договора определена сторонами в сумме 1 755 600 рублей.

Обосновывая свои требования, истец ссылается на положения статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, считает, что со стороны застройщика имеет место нарушение условий договора, в части предоставления объекта меньшей площади, чем установлено договором, поскольку при определении общей площади помещения квартиры не следует учитывать площадь лоджии и балконов, следовательно, цена договора подлежит уменьшению, в связи с чем истцу подлежат возврату излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 72 200 рублей за неправомерное включение в состав общей площади квартиры площади лоджии, балкона.

Исходя из указанной нормы, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Вместе с тем указанная норма не подлежит применению к сложившимся между сторонами правоотношениям в силу следующего.

Исходя из заключенного сторонами договора, его предметом является не жилое помещение, а квартира в многоквартирном жилом доме.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Исходя из указанных норм площадь квартиры, являющейся предметом договора, заключенного между сторонами, и площадь жилого помещения могут быть различны (в зависимости от наличия помещений вспомогательного использования). В пункте 1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ указана общая площадь квартиры, а не общая площадь жилого помещения.

Подтверждением данного обстоятельства также служит то, что первоначально указанная в договоре общая площадь квартиры 44,3 кв. м включала в себя и площадь лоджии 2,06 кв. м (4,12 кв. м * понижающий коэффициент 0,5), что следует из плана квартиры, являющегося приложением N 1 к договору от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным сторонами.

Таким образом, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, Васильев Д.А. подписал указанный договор, чем выразил свое согласие с его условиями.

Из представленных материалов дела следует, что лоджия не включена в общую площадь квартиры, истец оплатил стоимость лоджии отдельно от стоимости квартиры, она предназначена для обслуживания только одного помещения - квартиры истца, поэтому не является общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Ссылка истца на положения статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации несостоятельна, включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате истцом, площади лоджии является правомерным.

Данная норма права лишь определяет, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Закон РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", равно как и Жилищный кодекс Российской Федерации, на который ссылается истец, не содержат положений, устанавливающих обязательные требования к стоимости квартир, приобретаемых по договорам участия в долевом строительстве. В Федеральном законе от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ также отсутствует указание на то, что строительство балконов и лоджий квартир осуществляется за счет застройщика.

При таких обстоятельствах, подписав договор от ДД.ММ.ГГГГ, включая приложение N 1 к договору, являющееся неотъемлемой частью последнего, стороны реализовали принцип свободы договора, не нарушив при этом обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами.

      Кроме того, действующими нормативными актами порядок определения стоимости строящегося объекта недвижимости: исходя из площади, указанной в проектной документации, либо площади объекта по результатам обмеров органами технической инвентаризации, не регулируется.

      Обстоятельств, дающих основания полагать, что в момент заключения договора стороны находились в неравных условиях и не могли по своему усмотрению определить условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, при рассмотрении дела не установлено.

       Также следует учесть, что правила определения общей площади объекта недвижимости на стадии строительства и после его завершения различны.

      Так, при проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов подлежат применению Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принятые Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года №. Согласно пункту В-2 Приложения «В» к СНиП 31-01-2003 площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.

        Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

        В соответствии с п.3.34 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 года № 37, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир). Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей. Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир (п.3.37).

       Таким образом, при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике, а потому расхождение между величиной площади жилого помещения как объекта долевого строительства при заключении договора и площади жилого помещения как объекта недвижимости передаваемого гражданину после завершения строительства, не свидетельствует об ущемлении прав потребителя, поскольку не связано с виновным поведением застройщика и передачей объекта долевого строительства - жилого помещения, меньшей площади.

В связи с вышеизложенными обстоятельствами, суд приходит к выводу о том, что условие договора о включении в площадь квартиры площади лоджии, как противоречащий нормам ст. 15 Жилищного кодекса РФ ничтожно, не состоятельны, поскольку стороны в гражданских правоотношениях свободны в определении цены договора. Статья 15 ЖК РФ определяет понятие жилого помещения в сфере жилищных правоотношений и не регулирует вопросы установления цены работы по строительству объекта недвижимости.

Из договора следует, что стоимость объекта долевого участия определялась сторонами исходя из стоимости проектной площади квартиры, и в случае, если отклонение составляет менее 3 %, то стоимость объекта долевого строительства перерасчету не подлежит. В связи с вышеизложенными обстоятельствами, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Васильева Д.А. о взыскании денежных средств в сумме 72 200 рублей не имеется.

В связи с чем, не подлежат и удовлетворению требования истца о взыскании компенсации морального вреда.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования Васильева Д.А. к Закрытому Акционерному Обществу «Строительное Управление- 5» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

На решение лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, 11 августа 2014 года.

Председательствующий                                   М.А.Юркевич