Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1678/2021 ~ М-741/2021 от 15.02.2021

УИД 63RS0038-01-2021-001345-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 17 марта 2021 года

Кировский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи     Гутровой Н.В.,

при секретаре     Долгаевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1678/2021 по иску Кана АХН, Кан ЕГ к Шацкому ВГ, администрации г.о. Самара, департаменту управления имуществом г.о. Самара о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества, возложении обязанности возвратить недвижимое имущество, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к Шадскому В.Г. о расторжении договора купли-продажи от 05.10.2020 жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, возврате указанного недвижимого имущества истцам.

В ходе рассмотрения данного дела Кан А.Х-Н и Кан Е.Г. в порядке ст. 39 ГПК РФ дополнили исковые требования, просили расторгнуть договор купли-продажи от 05.10.2020, заключенный с Шадским В.Г., жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, возвратить указанное недвижимое имущество истцам, признать право собственности на реконструированный жилой дом.

В обоснование своих требований истцы указали, что 05.10.2020 года между ними и ответчиком заключен договор купли-продажи принадлежащих истцам на праве общей совместной собственности земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Согласно условиям данного договора Шацкий В.Г. приобрел в собственность жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 412,6 кв. м, количество этажей – 4, и земельный участок с кадастровым номером № площадью 209 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства расположенного по адресу: <адрес>.

Стоимость указанного имущество определена сторонами договора в размере 7 000 000 рублей.

Оплата за отчуждаемое имущество должна была быть произведена следующим образом: первый взнос в размере 1 000 000 рублей покупатель оплатил продавцу до подписания договора, а оставшаяся часть стоимости уступаемых объектов в размере 6 000 000 рублей подлежала оплате не позднее 18.12.2020 года. Однако по истечении установленного договором срока Шацкий В.Г. свои обязательства по оплате оставшейся части стоимости имущества не исполнил. Не получив ответа на свои устные обращения по вопросам несвоевременного исполнения обязательств, истцы направили в адрес ответчика письменное уведомление о расторжении договора. После фактического принятии ответчиком Шацким В.Г. недвижимого имущества в виде в виде 4-х этажного жилого дома общей площадью 412,6 кв. м, он самовольно произвел реконструкцию данного объекта, в результате чего был образован новый объект недвижимого имущества в виде в виде 4-х этажного жилого дома площадью 615,3 кв. м.

Истцы Кан А.Х-Н, Кан Е.Г. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истцов по доверенности Ренард М.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям изложенным в иске.

Ответчик Шацкий В.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Шацкого В.Г. по доверенности Кашин Г.М. в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель - ответчика администрации г.о. Самара и третьего лица – департамента управления имуществом г.о. Самара по доверенностям Гаврилова Е.Ю. в судебном заседании исковые требования не признала ппо основаниям, изложенным в возражениях.

Третье лицо – Управление Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Установлено, что истцам на праве совместной собственности принадлежат жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 412,6 кв. м, количество этажей – 4, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 209 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выписками из ЕГРН от 17.02.2020, от 11.02.2021.

На основании постановления главы города Самары № от 26.04.1996 года, договора на право аренды земельного участка с правом выкупа в собственность № от 18.09.1997 года, соглашения об уступке права требования (цессия) по договору аренды земельного участка от 18.09.1997 года №, дополнительного соглашения от 09.03.2006 года к договору аренды от 18.09.1997 года № Кан АХН на праве аренды осуществляет пользование смежным земельным участком с кадастровым номером 63:01:0202001:561, площадью 65 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - под садоводство, расположенным по адресу: <адрес>.

Судом установлено, что 05.10.2020 года между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи принадлежащих истцам на праве общей совместной собственности земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по условиям которого Шацкий В.Г. приобрел в собственность жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 412,6 кв. м, количество этажей – 4, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 209 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства расположенного по адресу: <адрес> стоимость указанного имущество определена сторонами договора в размере 7 000 000 рублей.; оплата за отчуждаемое имущество должна быть произведена следующим образом: первый взнос в размере 1 000 000 рублей покупатель оплачивает продавцу до подписания договора, а оставшуюся часть стоимости уступаемых объектов в размере 6 000 000 рублей - не позднее 18.12.2020 года.

Однако по истечении предусмотренного договором срока Шацкий В.Г. свои обязательства по оплате оставшейся части стоимости имущества не исполнил. Доказательств обратного ответчиком Шадским В.Г. не представлено.

Истцы предъявили Шадскому В.Г. письменное уведомление о расторжении договора, которое он получил 18.01.2021, что подтверждается подписью Шадского В.Г. в уведомлении.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Судом установлено, что Шадский В.Г. до настоящего времени оставшуюся часть денежных средств в размере 6000 000руб. по договору купли-продажи от 05.10.2020 истцам в счет оплаты указанного недвижимого имущества не передал, то есть свои обязательства по данному договору –купли продажи не исполнил.

В соответствии с требованиями статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

Поскольку получение денежных средств при продаже имущества является основной целью для продавца этого имущества, суд приходит к выводу о том, что неуплата ответчиком денежной суммы, предусмотренной договора, является существенным нарушением условий договора, недоплата покупателем Шацким В.Г. истцам значительной части стоимости по договору с очевидностью лишает продавцов (истцов) того, на что они вправе были рассчитывать при заключении договора купли-продажи имущества.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, при установлении нарушения принципа эквивалентности, то сторона, нарушившая договор, обязана вернуть имущество либо возместить другой стороне его стоимость при невозможности возвращения имущества в натуре (статьи 1104, 1105 ГК РФ).

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 указанного кодекса. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку неоплата за проданное имущество является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, а также для возврата продавцу переданного покупателю имущества, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов о расторжении договора купли-продажи от 05.10.2020 года и возложении обязанности на Шацкого В.Г. возвратить недвижимое имущество истцам.

Судом также установлено, что после фактического принятия недвижимого имущества Шацким В.Г. была произведена самовольная реконструкция 4-х этажного жилого дома общей площадью 412,6 кв. м, в результате которой образован новый объект недвижимого имущества в виде 4-х этажного жилого дома площадью 615,3 кв. м, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом, выполненным ООО «Проектно-кадастровый центр «Контур».

На основании постановления главы города Самары № от 26.04.1996 года, договора на право аренды земельного участка с правом выкупа в собственность № от 18.09.1997 года, соглашения об уступке права требования (цессия) по договору аренды земельного участка от 18.09.1997 года №, дополнительного соглашения от 09.03.2006 года к договору аренды от 18.09.1997 года № Кан АХН на праве аренды осуществляет пользование смежным земельным участком с кадастровым номером №, площадью 65 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - под садоводство, расположенным по адресу: <адрес>

Согласно плану границ земельного участка, подготовленному кадастровым инженером ООО «<данные изъяты>» 04.02.2021 года, самовольно реконструированный жилой дом расположен на земельных участках с кадастровыми номерами № (принадлежит истцам на праве общей совместной собственности) и № (как указано выше, находится во владении истцов на праве аренды), и не выходит за пределы их границ.

В силу п.п. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно уведомлению департамента градостроительства г.о. Самара от 11.02.2021 Шацкому В.Г. отказано о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно реконструированного объекта недвижимого имущества.

В связи с произведенной Шацким В.Г. реконструкцией произошло изменение площади жилого дома, которая составила 615,3 кв. м, что подтверждается техническим паспортом ООО «<данные изъяты>» по состоянию на 01.02.2021.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 26 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В соответствии с техническим заключением ООО «<данные изъяты>» от 2021 по результатам технического обследования жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> установлено, что основные строительные конструкции имеют нормативное техническое состояние, инженерно-техническое состояние строительных конструкций и инженерных систем обеспечивает безопасную эксплуатацию, не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует градостроительным нормам, а также соответствует требованиям СП 55.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Федерального закона № 123-ФЗ от 22.07.2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», СП 112.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СП 73.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы зданий», СП 70.13330.2011 Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции». По всем характерным признакам объект – жилой дом относится к объектам капитального строительства. Жилой дом литер А, в настоящее время может эксплуатироваться по своему назначению.

Согласно экспертному заключению ООО «<данные изъяты>» № от 26.02.2021 года установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений жилого дома требованиям пожарной безопасности, действующим на территории Российской Федерации. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, пригоден для дальнейшего использования по своему функциональному назначению, при условии соблюдения в процессе эксплуатации обязательных требований «Правил противопожарного режима в Российской Федерации» (утв. постановлением Правительства РФ от 16 сентября 2020 года №).

По результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы ФБУЗ «<данные изъяты>» № от 24.02.2021 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует государственным санитарным нормам и правилам СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» (пункты 2.7, 3.1, 3.8, 3.9, 4.7, 5.1, 5.4, 8.1.1, 8.2.5.).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего АС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство или реконструкцию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (переустройство), если отсутствуют данные, свидетельствующие о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что самовольно реконструированный жилой дом соответствует строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Принимая во внимание, что жилой дом в реконструированном виде расположен на земельных участках принадлежащих истцам на праве собственности и праве аренды, отведенных для этих целей, объект соответствует строительно-техническим, санитарным, пожарным нормам и правилам и пригоден для дальнейшего использования по своему назначению, не нарушает права, и охраняемые законом интересы других лиц, его дальнейшая эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан, договор купли-продажи от 05.10.2020 расторгнут, ответчик Шацкий В.Г. обязан возвратить жилой дом истцам, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом по указанному адресу следует удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кана АХН, Кан ЕГ к Шацкому ВГ, администрации г.о. Самара, департаменту управления имуществом г.о. Самара о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества, возложении обязанности возвратить недвижимое имущество, признании права собственности удовлетворить.

Расторгнуть договор купли- продажи от 05.10.2020 жилого дома площадью 412,6кв.м с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 209кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между Каном АХН, Кан ЕГ и Шацким ВГ.

Обязать Шацкого ВГ возвратить Кану АХН, Кан ЕГ недвижимое имущество - жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок площадью 209кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>

Признать за Каном АХН, Кан ЕГ право общей совместной собственности на самовольно реконструированный жилой дом общей площадью 615,3кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца через Кировский районный суд г. Самара.

Председательствующий                 Н.В. Гутрова

Мотивированное решение изготовлено 24.03.2021.