Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-525/2021 ~ М-394/2021 от 18.05.2021

63RS0028-01-2021-000902-40

№2-525/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

с. Сергиевск 24 августа 2021 года

    Сергиевский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Тюленева В.А.,

с участием истца Абакумова С.Н., его представителя адвоката Саломасова А.А.,

представителя ответчика Арапочкина П.П. по доверенности адвоката Матвеевой С.А.,

при секретаре Петряниной И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абакумова С. Н. к Арапочкину П. П. о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, признании права собственности на земельный участок,

у с т а н о в и л:

Абакумов С.Н. обратился в суд с иском к Арапочкину П.П. о признании договора купли-продажи 8/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, заключенным на условиях, предложенных Арапочкиным П.П. в извещении-оферте от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенном нотариусом Сергиевского района Самарской области В.Ф. Красновой, и признании права собственности на 8/9 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником 1/9 долей, а Арапочкин П.П. собственником 8/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый №, площадью 1539000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №. ДД.ММ.ГГГГ Арапочкин П.П. сделал истцу нотариальное предложение (оферту) о продаже принадлежащей ему 8/9 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок за 800 000 рублей, с правом преимущественной покупки в течение месяца со дня вручения истцу заявления. Нотариальное заявление Арапочкина П.П. было получено истцом только ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец сделал заявление о согласии купить 8/9 долей, принадлежащих ответчику, за 800 000 рублей, для чего обратился к нотариусу Красновой В.Ф. До настоящего времени Арапочкин П.П. не пришел к нотариусу на регистрацию сделки купли продажи указанных выше 8/9 земельных долей, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением. Истец считает, что он реализовал свое право на преимущественное право покупки доли ответчика после получения им ДД.ММ.ГГГГ извещения-оферты от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем и с учетом положений пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, свое право истец реализовал в установленный законом срок, а в действиях ответчика (который перестал выходить на связь), фактически содержатся признаки злоупотребления правом, что в силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ влечет отказ в защите прав ответчика, в связи с чем следует признать факт заключения между сторонами договора купли-продажи 8/9 долей, учитывая, что отсутствие на настоящий момент оплаты по этому договору на указанный вывод не влияет, поскольку закон не обуславливает заключение договора фактом оплаты по нему, при том, что в случае фактической неоплаты отчуждаемой доли ответчик вправе защищать свои интересы предусмотренными законом способами, взыскания денежных средств (в судебном порядке).

В судебном заседании истец Абакумов С.Н. и его представитель адвокат Саломасов А.А. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, пояснив, что согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. Принимая во внимание вышеприведенные нормы права, предмет и основания заявленных требований, характер возникших между сторонами разногласий и обстоятельства конкретного дела, считают, что в целях правильного разрешения возникшего спора подлежат исследованию и установлению такие обстоятельства как наличие воли каждой из сторон на совершение рассматриваемой сделки (реальность и действительность оферты и акцепта), достижение сторонами согласия по всем ее существенным условиям, а также причины, лежащие в основе отказа ответчика от нотариального удостоверения сделки путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Имеющая в деле оферта истца от ДД.ММ.ГГГГ нотариально удостоверена, содержит в себе явно выраженное намерение (волю) оферента к продаже доли в земельном участке и все необходимые для соответствующего вида договора существенные условия, в частности, предмет сделки и твердую цену. В силу ч. 2 ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Статьей 436 ГК РФ предусмотрено, что полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано. В свою очередь в силу статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Материалами дела подтверждено, что оферта истца получена ответчиком и безоговорочно акцептована им ДД.ММ.ГГГГ, то есть, в пределах срока, установленного офертой. Согласно ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Имеющийся в деле акцепт истца содержит явно выраженное согласие (волю) акцептанта на покупку доли 8/9 долей в земельном участке на предложенных оферентом условиях - по цене 800 000 руб. До настоящего времени Арапочкин П.П. не пришел к нотариусу на регистрацию сделки купли продажи указанных выше 8/9 земельных долей. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (ч. 1 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Акцепт истца от ДД.ММ.ГГГГ получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ При таких обстоятельствах, учитывая, что оферта совершена ответчиком в надлежащей форме, содержит в себе необходимые существенные условия, безоговорочно акцептована истцом и акцепт получен ответчиком в пределах срока, установленного офертой применительно к ч. 1 ст. 432, ч. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, считают, что сделка купли-продажи 8/9 доли в земельном участке между сторонами заключена, однако ей не придана нотариальная форма. В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Считают, что продавец (ответчик) уклоняется от исполнения договора купли-продажи, поскольку истец предпринимал попытки для нотариального удостоверения сделки, нотариус приглашал ответчика к определенному времени к нотариусу для удостоверения сделки. Однако ответчик, не объяснив причин, явку к нотариусу не обеспечил, что явилось единственным препятствием для нотариального удостоверения сделки. В действиях ответчика, который направил оферту Арапочкина П.П. о продаже доли    , а затем уклонился от нотариального удостоверения сделки, не позволив тем самым истцу купить 8/9 долей, усматривается злоупотребление своими правами, что в силу ст. 10 ГК РФ является недопустимым. Также считают, что договор купли-продажи 8/9 доли в земельном участке между сторонами заключен, является действительным. Акцептовав оферту, истец принял на себя обязательство по оплате приобретенной доли истца в земельном участке. Цена договора сторонами определена добровольно, оснований для ее изменения в судебном порядке не имеется. Ссылка ответчика на незаключенность договора ввиду отсутствия его согласования по существенному его условию и отсутствие его волеизъявления является безосновательной, т.к. ответчик самостоятельно с помощью нотариуса отправил оферту Абакумову С.Н., а тот, в свою очередь, её проакцептировал, тем самым согласился и согласовал все существенные условия сделки.

Представитель ответчика Арапочкина П.П. по доверенности адвокат Матвеева С.А. в судебном заседании иск не признала, просила отказать в его удовлетворении, пояснив, что действительно ответчиком в адрес истца было направлено предложение заключить договор купли-продажи 8/9 долей земельного участка, которое было получено истцом, однако после уведомления истца о намерении продать долю в праве на земельный участок изъявление ответчика о продаже указанного имущества за обозначенную сумму изменилось. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В соответствии с положениями пунктов 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы влечет недействительность (ничтожность) данной сделки. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ). Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами. Таким образом, уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости. Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает о волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор. Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим, при отчуждении недвижимого имущества такой способ заключения договора, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим. Направление оферты не может служить основанием и доказательством наличия обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем считает, что имущественные права и законные интересы истца не нарушены.

Третье лицо нотариус Сергиевского района Самарской области Краснова В.Ф., будучи надлежаще извещенной о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представив заявление, в котором просила рассмотреть дело без ее участия.

В силу ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения присутствующих, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие третьего лица.

Выслушав истца, его представителя, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договора и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной (пункт 2 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу статьи 440 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая стороны вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Абакумов С.Н. является собственником 1/9 долей, а Арапочкин П.П. собственником 8/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый №, площадью 1539000 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №

Из сообщения нотариуса Сергиевского района Самарской области Красновой В.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ в нотариальную контору обратился Арапочкин П.П. о передаче Абакумову С.Н. заявления о продаже принадлежащих Арапочкину П.П. 8/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственной деятельности, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, в границах бывшей колхоза "Партизан", в 500 м от <адрес>, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала №, за 800 000 рублей 00 копеек, с предложением Абакумову С.Н., согласно статьи 250 ГК РФ, покупки доли Арапочкина П.П. как совладельцу, в связи с чем просил Абакумова С.Н. не позднее 30 дней со дня вручения настоящего заявления сообщить Красновой В.Ф., нотариусу Сергиевского района Самарской области, о своем желании или отказе приобрести указанные 8/9 долей в праве обшей долевой собственности на земельный участок за 800 000 рублей 00 копеек. ДД.ММ.ГГГГ указанное заявление направлено в адрес Абакумова С.Н. ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление от Абакумова С.Н. о согласии на покупку принадлежащих Арапочкину П.П. 8/9 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок за 800 000 рублей 00 копеек, которое ДД.ММ.ГГГГ было направлено Арапочкину П.П.

До настоящего времени договор купли-продажи 8/9 долей вышеуказанного земельного участка сторонами не заключен.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Действуя своей волей и в своем интересе, собственник имущества вправе, по общему правилу, по своему усмотрению совершать любые сделки со своим имуществом.

По правилам пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. В пункте 3 той же статьи определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы влечет недействительность (ничтожность) данной сделки. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами.

Из изложенного следует, что закон не допускает заключения договора данного вида путем обмена документами либо путем направления письменной оферты и последующего исполнения указанных в ней условий. В связи с этим, при отчуждении недвижимого имущества такой способ заключения договора, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим. Направление оферты не может служить основанием и доказательством наличия обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости.

На долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости. Соответственно, при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество заключение договора путем направления оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой также невозможно.

В связи с изложенным, требования Абакумова С.Н. о признании договора купли-продажи 8/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок заключенным и признании за ним права собственности на указанный земельный участок удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

    Иск Абакумова С. Н. к Арапочкину П. П. о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, признании права собственности на земельный участок оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сергиевский районный суд Самарской области.

Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2021 года.

Председательствующий В.А. Тюленев