Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-240/2017 ~ М-442/2017 от 19.09.2017

Дело № 2-240/2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 30 октября 2017 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и возврате земельных участков,

у с т а н о в и л:

ФИО4, действующая на основании доверенности в интересах ФИО1, обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков и возврате земельных участков.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами (далее КН) №. Истец свои обязательства по заключенному договору исполнил в полном объеме, передав в собственность ответчику земельные участки. Ответчик же в нарушение условий договора свои обязательства по оплате стоимости земельных участков не исполнил. Порядок оплаты стоимости земельных участков между сторонами был определен в п. 2.1.3 Соглашения о порядке отношений собственников от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик должен был внести плату за земельные участки равными долями в течение одного года с момента заключения договора в счет инвестирования бюджета проекта по созданию улучшений земельных участков. Таким образом, срок исполнения ответчиком обязательств по договору наступил ДД.ММ.ГГГГ. Порядок оплаты стоимости земельных участков является существенным условием, повлиявшим на принятие истцом решения об отчуждении спорных участков. Ссылаясь на положения ст.ст. 450, 452 Гражданского кодекса РФ, истец в адрес ответчика направил предложение о расторжении заключенного договора, ответа на которое не получил.

На основании изложенного, ссылаясь на положения ст.ст. 8, 12, 450, 1102-1104 Гражданского кодекса РФ, истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельных участков с КН № от ДД.ММ.ГГГГ; вернуть в собственность истца указанные земельные участки.

    В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО4, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительно пояснив, что ответчиком не исполнено обязательство по оплате денежных средств по договору. Денежные средства ответчик должен был внести в счет улучшения земельных участков с кадастровыми номерами №, в отношении которых заключен договор доверительного управления. В силу ст. 450 ГК РФ неоплата денежных средств по договору является существенным нарушением условий договора. В спорном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны указали на расчет за объекты полностью, с той целью, чтобы при государственной регистрации договора избежать обременений. Истец намерен вернуть свои земельные участки, а не взыскивать денежные средства, поскольку земельные участки проданы по заниженной цене. Полагает, что указанные земельные участки стоят не менее <данные изъяты>. До настоящего времени никаких улучшений земельных участков с КН № не произведено, денежные средства в инвестиционный проект не внесены. Ответчиком не предоставлено доказательств, что он произвел оплату по договору.

Истец Ольгский А.А., при надлежащем извещении, в судебное заседание не явился.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась. Судом ему по месту жительства ей была направлена повестка о явке в судебное заседание. Повестка возвращена за истечением срока хранения. В силу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, поэтому не является преградой для рассмотрения дела. Аналогичная позиция отражена в Постановлении Европейского суда по правам человека от 15 мая 2007 г. Как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 67 Постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. В связи с изложенным суд считает, что ФИО2 надлежащим образом извещена о месте и времени судебного заседания, и полагает возможным рассмотреть дело без ее участия.

Представитель ответчика, действующая на основании доверенности ФИО7, исковые требования не признала, пояснив, что в п. 2.4 договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ указано, что оплата по договору произведена. Из договора следует, что он одновременно является актом приема-передачи земельных участков. Исполнение по спорному договору произведено. Несмотря на отсутствие отдельной расписки о передаче денежных средств, сам договор имеет все признаки такой расписки. Положения соглашений о порядке отношений собственников менялись несколько раз. Оснований для расторжения договора в порядке ст. 450 ГК РФ не имеется, так как доказательств существенного нарушения условий договора не представлено. Кроме того, из материалов предыдущего гражданского дела следует, что истец одновременно с требованиями о расторжении договора купли-продажи, обращался в суд с иском о расторжении договора доверительного управления. Договор доверительного управления судом не расторгнут, так как срок улучшения земельных участков не наступил.

Третьи лица ФИО6 и ООО ИК «ФИО9», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ольгским А.А. и ФИО2 заключен договор купли продажи земельных участков с КН №. Согласно условиям договора продажная стоимость земельных участков составляет <данные изъяты> рублей, а именно: земельного участка с КН № – <данные изъяты> рублей, земельного участка с КН № – <данные изъяты> рублей (л.д. 7-9).

Из п. 2.4 указанного договора следует, что расчет за объекты произведен полностью в момент подписания договора. В соответствии с п. 3.3 стороны пришли к соглашению, что договор считается актом приема-передачи.

Также в п. 6.1 договора стороны определили, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанные земельные участки.

Выписки из ЕГРН свидетельствуют, что с ДД.ММ.ГГГГ сроком на <данные изъяты> лет на указанные земельные участки зарегистрировано обременение в виде доверительного управления в пользу ООО Инвестиционная компания «Потенциал».

ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил предложение о расторжении заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельных участков с КН № по тем основаниям, что ответчик не исполнил инвестиционные обязательства по договору, так как соглашением о порядке отношений собственников от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1.3) между сторонами был предусмотрен порядок расчетов за земельные участки путем внесения <данные изъяты> рублей равными долями в течение одного года с момента заключения договора в счет инвестирования бюджета проекта по созданию улучшений земельных участков (л.д. 16-18).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в пункте 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в праве продавца потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания статей 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Расторжение договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке не предусмотрено законом (статьи 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, поскольку заключенный между сторонами договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, не содержит условия, определяющего основания для расторжения договора по требованию одной из сторон, продавцу земельных участков не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от покупателя возврата переданной по договору недвижимости даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости земельных участков.

В данной связи суд приходит к выводу, что существенное нарушение договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ольгским А.А. и ФИО2, одной из сторон отсутствует. Доводы стороны истца о том, что ответчик нарушил существенные условия договора, выразившиеся в неоплате стоимости земельных участков, которые позволяют расторгнуть договор купли-продажи, несостоятельны, так как исходя из смысла пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ неоплата товара (имущества) не может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, поскольку сама по себе не влечет невозможность получения продавцом причитающихся ему денежных сумм в оплату проданного имущества.

Не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований позиция стороны истца о том, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (инвестор), ФИО2 и Ольгским А.А. было заключено соглашение о порядке отношений собственников, по условиям которого ФИО2 покупает у ФИО1 земельные участки с КН №, стоимость которых составляет <данные изъяты> рублей (п.2.1.2). Оплата по договорам купли-продажи земельных участков с КН № происходит в наличной форме, выплачивается равными долями в течение года и является доходной частью бюджета инвестиционно-строительного проекта.

Так, материалы дела свидетельствуют, что указанное соглашение подписано сторонами задолго до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом в. п. 6.1 спорного договора стороны предусмотрели, что договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Также суд не находит возможным расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по тому основанию, что ответчик не выполняет условий договора доверительного управления и не производит улучшений земельных участков истца с КН №, по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ Лахденпохским районным судом рассмотрено гражданское дело по иску ФИО1 о расторжении договора доверительного управления. В удовлетворении указанных требований истцу отказано, в том числе, по тому основанию, что не усматривается существенных нарушений доверительным управляющим договора, так как им произведены ряд действий в целях доверительного управления, при этом договором доверительного управления конкретные сроки исполнения отдельных действий не предусмотрены.

Более того, спорный договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ не содержит каких-либо условий, свидетельствующих о продаже земельных участков под условием надлежащего исполнения договора управления от ДД.ММ.ГГГГ.

Также, суд находит голословным довод представителя истца о том, что земельные участки проданы ответчику по существенно заниженной цене, поскольку никаких доказательств такому утверждению не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: И.В.Жданкина

Решение в окончательной форме изготовлено 07.11.2017.

Копия верна: судья И.В.Жданкина