Решение от 15.12.2020 по делу № 2-1519/2020 от 06.04.2020

Дело № 2-1519/20 15 декабря 2020 года

УИД 78RS0011-01-2020-001381-83

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи     Левиной Е.В.

при секретаре     Адамовой С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гавриловой О.Ю. к Кудрякову С.В., Еременко Е.Е., Редутко В.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя при преимущественном праве покупки, указывая, что истцу и ответчикам Еременко Е.Е., Редутко В.Ю. на праве общей долевой собственности с долями в праве собственности по 1/3 каждому принадлежал объект недвижимости – нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д.3, лит.А (Далее – Помещение). Указанное Помещение были приобретено истцами для ведения профессиональной нотариальной деятельности в 2002 году. 06.03.2020 между Еременко Е.Е., Редутко В.Ю., с одной стороны, и Кудряковым С.В., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи (далее – Договор), согласно которому Еременко Е.Е., Редутко В.Ю. произвели отчуждение в пользу Кудрякова С.В. принадлежащих им долей в праве собственности на Помещение. Истец полагает, что ответчиками было нарушено принадлежащее ей преимущественное право покупки спорных долей, поскольку ответчиками Еременко Е.Е. и Редутко В.Ю. было направлено единое (коллективное) уведомление о намерении продать 2/3 доли в праве собственности на Помещение за 6 000 000 рублей, в то время как необходимо было направить отдельное уведомление на каждую отчуждаемую долю, а также отчуждение долей в пользу ответчика Кудрякова С.В. было произведено на более выгодных условиях в сравнении с теми, которые были указаны в уведомлении, направленном истцу.

Принимая во внимание изложенное, истец обратилась в суд с иском к ответчикам и с учетом уточнения заявленных требований просит суд перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 06.03.2020 на Помещение.

Истец и ее представители в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Ответчик Еременко Е.Е., ответчик Кудряков С.В., представитель ответчика Редутко В.Ю., ответчика Еременко Е.Е. в судебное заседание явились, по иску возражали.

Представитель третьего лица - управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом (путем размещения информации о движении дела на официальном сайте суда), ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие данного участника процесса.

Изучив материалы дела, материалы гражданского дела № 2-2223/19, выслушав мнения сторон и их представителей, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим причинам.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

По смыслу пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела, истцу и ответчикам Еременко Е.Е., Редутко В.Ю. на праве общей долевой собственности с долями в праве собственности по 1/3 каждому принадлежал объект недвижимости – нежилое помещение 12Н по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д.3, лит.А на основании договора купли-продажи квартиры от 05.09.2001.

Указанное Помещение были приобретено истцами для ведения профессиональной нотариальной деятельности в 2002 году, что подтверждается распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 14.08.2002 №1482-р о переводе жилой квартиры №49 в доме №3 по улице Маяковского в Санкт-Петербурге в нежилой фонд.

Утратив интерес в дальнейшем владении принадлежащими им долями в праве собственности на Помещение ответчики Еременко Е.Е.. Редутко В.Ю. направили в адрес истца нотариально засвидетельствованное заявление на бланке 78 АБ 3262249 (л.д.18), в котором сообщили о намерении продать принадлежащие им 2/3 доли в праве общей долевой собственности на Помещение за 6 000 000 рублей, а также предложили в течение одного месяца со дня получения данного уведомления заключить договор-купли продажи, в противном случае оставили за собой право продать доли третьим лицам.

Истец факт получения указанного заявления не отрицала. При этом, как пояснила сторона истца, данное заявление истец оставила без ответа, поскольку посчитала, что оно не соответствует закону, так как содержит предложение о приобретении сразу 2/3 долей в праве на Помещение, в то время как ответчики должны были направить самостоятельные уведомления каждый на свою долю и за свою цену (в частности, отражено в протоколе судебного заседания от 17.08.2020 – л.д.78).

Не получив в установленные законом сроки ответа от истца ответчики приступили к поиску покупателя.

06.03.2020 между Еременко Е.Е., Редутко В.Ю., с одной стороны, и Кудряковым С.В., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи, согласно которому Еременко Е.Е., Редутко В.Ю. произвели отчуждение в пользу Кудрякова С.В. принадлежащих им долей в праве собственности на Помещение, копия которого представлена в материалы дела (л.д. 41-48).

Согласно п.3.1. Договора цена отчуждаемых долей нежилого помещения определена в размере 6 000 000 рублей по 3000 000 рублей за каждую долю.

Пунктом 3.2.1 определен следующий порядок взаиморасчетов между сторонами: часть цены Помещения в размере 5 000 000 рублей покупатель обязался выплатить в течение 3 (трех) банковских дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на доли нежилого Помещения на имя покупателя; оставшуюся часть цены долей нежилого Помещения в размере 1 000 000 рублей покупатель обязуется выплатить в соответствии с приведенным в договоре графиком платежей в срок до 07.09.2021.

Переход права собственности на спорные доли к ответчику Кудрякову С.В. зарегистрирован в Росреестре 12.03.2020 за номером 78:31:0001130:3602-78/042/2020-3.

В силу п. 3.4. Договора и ст.488 ГК РФ приобретенные доли в праве собственности на Помещение остаются в залоге у продавцов до момента их оплаты покупателем.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 06.11.2020 (л.д.166) сведения об обременениях в форме залога на приобретенную Кудряковым С.В. долю в праве собственности на Помещение отсутствуют, что свидетельствует об исполнении покупателем обязательств по оплате приобретенных долей в полном размере. Данное обстоятельство также подтверждается продавцами – Редутко В.Ю., Еременко Е.Е. и чеками по безналичному переводу денежных средств от покупателя продавцам, представленным в материалы дела (л.д. 169-175).

В основание настоящего иска положены обстоятельства нарушения ответчиками Редутко В.Ю., Еременко Е.Е. преимущественного права покупки отчуждаемых долей на Помещение.

Во-первых, истец не согласна с тем, что ей было направлено единое (коллективное) уведомление о намерении продать принадлежащие ответчикам Редутко В.Ю., Еременко Е.Е. 2/3 доли в праве собственности на Помещение за 6 000 000 рублей с предложением в установленные сроки реализовать преимущественное право приобретения. По мнению истца, ответчикам следовало направить ей самостоятельные уведомления от каждого участника долевой собственности с предложением приобрести 1/3 доли за 3 000 000 рублей. Истец настаивает, что ответчики ограничили ее в возможности выбора - приобрести только 1/3 доли у одного из ответчиков или приобрести сразу 2/3 доли у обоих ответчиков. Объединение ответчиками в «один лот» принадлежащих им долей лишило ее возможности реализовать преимущественное право на приобретение 1/3 доли одного из ответчиков, что грубо нарушило ее права (отражено в протоколе судебного заседания от 15.12.2020.

Во-вторых, нарушение своего преимущественного права истец усматривает в том, что стороннему покупателю спорные доли были отчуждены на условиях частичной рассрочки платежа в то время, как в направленном ей уведомлении о предстоящей продаже долей такого, существенного, по мнению истца, условия не содержалось. Ввиду чего, ответчик Кудряков С.В. приобрел спорные доли на существенно более выгодных условиях, чем предлагалось истцу.

Ответчики возражали против доводов стороны истца, указывали на недобросовестно поведения истца, которая в реальности не имела намерения приобретать спорные доли по предложенной цене, хотела приобрести доли по заведомо более низкой цене. В подтверждение недобросовестности поведения истицы приводили, в том числе, факт обращения истца ранее (в 2019 году) в суд с требованиями к Редутко В.Ю. о признании его доли малозначительной, признании за истцом права собственности на указанную долю с выплатой компенсации в размере 1 446 000 рублей. Также ответчики настаивали, что ими надлежащим образом соблюдено обязательство по уведомлению истца о предстоящей продаже долей, при этом из принципа свободы договора вытекает их право продажи доли, принадлежащей каждому из участников долевой собственности, как по отдельности, так и совместно. Условие о рассрочке платежа было предложено покупателем, при этом истец, получив уведомление, не высказал намерения приобрести спорные доли в принципе, хотя не был лишен возможности предложить свои условия, в частности по рассрочке, однако этого не сделал.

Суд, проанализировав позиции сторон, приходит к следующим выводам.

Как указано в ч.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Преимущественное право покупки как гарантия защиты интересов участников общей собственности представляет собой исключение из общегражданского принципа свободы договора, направленная на первоочередное обеспечение права другим сособственникам выкупить долю выбывающего сособственника перед посторонними лицами. Такое законодательное регулирование, с одной стороны, дает возможность исключить ситуацию, при которой участники общей собственности вынуждены владеть и пользоваться объектом совместно с неизвестным им сторонним приобретателем доли. С другой стороны, направлено на постепенное преобразование долевой собственности в единоличную, что особенно актуально для случаев внедоговорного возникновения общей собственности или приватизации.

Преимущественное право покупки, будучи исключением из принципа свободы договора, как и любое исключение не подлежит расширительному толкованию, а потому должно применяться с учетом строго буквального толкования.

Статьей 250 ГК РФ (равно как и иными нормами гражданского законодательства) не предусмотрен запрет сособственникам продавать принадлежащие им доли в праве собственности на условиях «единого лота».

В силу принципа свободы договора, который относится к основным началам договорного права, стороны вправе сами определять вступать им в договорные отношения, либо не вступать, определять круг участников договорных отношений, формулировать условия обязательств, устанавливать ответственность за нарушения принятых обязательств и прочее.

Согласно ст.308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Таким образом, императивными нормами гражданского законодательства не установлен прямой запрет участником долевой собственности продавать принадлежащие им доли на условиях одновременного отчуждения принадлежащий продавцам долей в праве покупателю, указанное не противоречит и основным началам и смыслу гражданского законодательства.

В силу ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Истец и ответчики Редутко В.А., Еременко Е.Е. являлись участниками общей собственности, при этом между Редутко В.А., Еременко Е.Е., с одной стороны, и истцом – с другой, сложились конфликтные отношения.

Редутко В.А. и Еременко Е.Е. указывали, что для них принципиально либо продажа долей совместно, либо отказ от сделки в принципе, так как в случае продажи истцу доли только одним из них возникнет ситуация, когда второй из них будет вынужден совместно пользоваться общим имуществом с истцом, которому теперь будет принадлежать 2/3 доли в праве на Помещение, что может повлечь для него определенные затруднения в пользовании, а также снизить ликвидность его доли, так как найти покупателя на 1/3 доли очевидно сложнее, чем на 2/3 доли.

Совместная продажа долей может существенно повлиять на стоимость отчуждаемых долей и являться весомым аргументом для покупателя при принятии решения об их приобретении.

Позиция истца о том, что ответчики должны были предлагать ему свои доли по отдельности не учитывает права ответчиков определять, на каких условиях им продавать принадлежащие им доли, при этом выбор формы продажи – путем совместного предложения при одновременном отчуждении – прерогатива продавцов как собственников долей.

Не вызывает сомнения, что в силу закона у истца не возникло бы преимущественного права в отношении 1/3 доли в случае первоначального объединения долей ответчиками (путем продажи или дарения доли одним из них другому) с последующим отчуждением 2/3 долей одним из них стороннему покупателю.

Ответчики выбрали иную, но равнозначную с правовой точки зрения форму - путем заключения договора купли-продажи с множественностью лиц на стороне кредитора и одновременной продажи 2/3 долей.

Было бы странным полагать, что законодатель допускает первый вариант отчуждения и запрещает второй.

Позиция истца, что у него есть преимущественное право приобретения именно 1/3 доли в праве собственности на Помещение ошибочна, поскольку определение того, совместно или по отдельности продавать им свои доли, как и определение иных условий продажи – прерогатива собственника доли, а преимущественное право заключается лишь в первоочередном праве акцептовать оферту на указанных условиях, но не изменять их.

При таких обстоятельствах, действия ответчиков по продаже своих долей единым лотом являются разумными, экономически и практически обоснованными, не нарушают императивных запретов, не затрагивают преимущественного права истца.

Также не нарушает преимущественного права истца и продажа доли ответчиками на условиях частичной рассрочки платежа.

Как следует из материалов дела, продавцы 01.09.2017 направили истцу заявление с предложением реализовать преимущественное право приобретения отчуждаемых долей за 6 000 000 рублей.

Истец, получив данное заявление, оставила его без ответа. Тем самым, истец в принципе отказалась от приобретения долей на предложенных условиях.

Получив данное заявление, истец не была лишена возможности отреагировать на данное заявление, направив акцепт на иных условиях (ст.433 ГК РФ), в частности, указав на желание приобрести доли с условием рассрочки платежа. Однако истец этого не сделала, в преддоговорные переговоры не вступила, приемлемые для себя условия приобретения долей не указала.

Ввиду чего, истцы, добросовестно полагая, что истец не имеет намерения приобрести доли за 6 000 000 рублей, приступили к поиску стороннего покупателя, которого нашли в начале 2020 года.

В судебном заседании ответчики пояснили, что условие о рассрочке части платежа (1 000 000 рублей) выдвинул покупатель – Кудряков С.В., продавцы же, обсудив его, согласились на сделку на таких условиях.

Истец настаивает, что условие о частичной рассрочке платежа является существенным и если бы она знала о возможности рассрочки на таких условиях, то согласилась бы реализовать преимущественное право.

Однако суд не может согласиться с позицией истца в силу следующего.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ преимущественное право на покупку доли в объекте недвижимости остальными сособственниками может быть реализовано исключительно путем заключения договора купли-продажи.

Как было указано выше, ответчиками истцу было направлено заявление от 21.09.2017, в котором содержалось предложение воспользоваться преимущественным правом приобрести отчуждаемые доли по цене 6 000 000 рублей.

Получив указанное заявление, истец в течение месяца после извещения ответчиками о продаже спорных долей конкретных действий, направленных на приобретение спорных долей квартиры, не предпринимала, хотя не была лишена возможности высказать встречные условия приобретения, обсудить с продавцами факультативные условия сделки, в частности предложить условие о частичной рассрочки оплаты выкупной цены.

Однако истцом не были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, например, путем внесения денежной суммы на депозит нотариуса или фактической передачи их ответчикам, направление протокола разногласий и прочее.

Истец вообще никак не отреагировала на полученное заявление, не совершила никаких действий по фактическому приобретению спорных долей, вследствие чего право на преимущественную покупку спорных долей со стороны истца считается утраченным.

Существенными условиями являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ соглашение о цене является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Однако условие о рассрочке платежа является факультативным при заключении договора купли-продажи, оно становится существенным, только если стороны оговаривают его в качестве такового.

В рассматриваемом случае, не получив ответа от истца на поданное заявление и посчитав, что истец отказался от реализации своего преимущественного права, ответчики приступили к поиску стороннего покупателя, который при проведении преддоговорных переговоров настоял на условии частичной рассрочки платежей.

Условие о рассрочке оплаты при заключении договора купли-продажи является факультативным, становится существенным только при заявлении одной из сторон, как это имело место в рассматриваемом случае.

Условие о рассрочке оплаты напрямую не связано с ценой договора, определяется сторонами дополнительно и индивидуально, продавцы при направлении заявления истцу не могли предугадать, что истец согласилась бы приобрести продаваемые доли с учетом рассрочки, принимая во внимание, что сама истец ответчиков об этом не просила.

Обсуждать условие о рассрочке платежа как дополнительного условия имеет смысл только после достижения соглашения о цене договора. Из материалов дела следует, что истец не имела намерения приобретать спорные доли по предложенной цене в принципе.

Ответчиками в материалы дела представлен протокол осмотра доказательств от 18.09.2020, составленный нотариусом Козловым К.В., по осмотру аудиозаписи телефонных переговоров истца с ответчиком Еременко Е.Е., состоявшихся 31.01.2020, в которых истец отвергает в принципе возможность приобретения спорных долей за 6 000 000 рублей, полагая цену продажи существенно завышенными.

При этом суд отвергает доводы стороны истца о недопустимости данного доказательства и его подложности.

В силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Каких-либо законодательных запретов на использование в качестве доказательств аудиозаписи телефонных переговоров для подтверждения указанных обстоятельств не имеется.

Вместе с тем, вопреки заблуждению истца, закон также не запрещает производить аудиозапись собственных телефонных переговоров с третьими лицами, в том числе, не уведомляя их об этом (уголовно наказуемым нарушением тайны телефонных переговоров является скрытное прослушивание переговоров третьих лиц).

Суд также отвергает доводы о подложности и фальсификации представленного ответчиками доказательства, поскольку истец не была лишена возможности оспорить данное доказательство предусмотренными законом способами, в частности, не воспользовалась правом заявить ходатайство о проведении судебной фоноскопической экспертизы.

Таким образом, суд не находит оснований не учесть данное доказательство при оценке наряду с другими имеющимися в материалах дела.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов гражданского оборота (правило эстоппель). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В данном случае совокупностью исследованных по делу доказательств подтверждается, что истец, получив заявление от ответчиков и достоверно зная о намерении последних продать доли за указанную ими цену, не предприняла никаких шагов к заключению сделки или проведению переговоров, что следовало бы ожидать от разумно и добросовестно действующего участника оборота. Материалами дела подтверждается, что истец в принципе была не согласна приобретать доли по заявленной ответчиками цене, вопрос о рассрочке, отсрочке платежей ею не поднимался. Напротив, в ответ на полученное заявление истец обратилась в суд с требованиями о признании за собой права собственности на долю одного из ответчиков, указывая, что тот утратил интерес в пользовании принадлежащей ему долей. Впоследствии в телефонных переговорах с ответчиком Еременко Е.Е. истец определенно указала, что предлагаемая ответчиками цена является, по ее мнению, завышенной и ответчики не смогут продать свои доли по такой цене, а когда ответчики нашли покупателя, заключившего договор на условиях такой цены, истец обратилась в суд с настоящим иском, полагая, что ее преимущественное право нарушено.

Однако до заключения спорного договора купли-продажи истец никаких конкретных действий, свидетельствующих о ее намерении приобрести доли по предложенной цене, не совершила.

В ходе судебного заседания истец утверждала, что не имела намерения приобретать 2/3 доли, а, возможно, имела намерение приобрести только 1/3 доли, в то же время, заявив требования к ответчикам о переводе 2/3 доли на себя.

Такое поведение истца вряд ли можно признать непротиворечивым и добросовестным, которое следует ожидать от участника гражданского оборота.

В то же время преимущественное право, будучи гарантией защиты участника общей собственности, не должно использоваться в качестве инструмента ценового демпинга, навязывания своих условий и способа злоупотребления правом.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для перевода прав и обязанностей покупателя по спорной сделке на истца.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. – ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░.

░░░░░