Решение по делу № 2-561/2019 ~ M491/2019 от 11.06.2019

Дело № 2-561/2019

             РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    10 октября 2019 года                         г. Черняховск

Черняховский городской суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи Коршаковой Ж.И.,

при секретаре Кравченко О.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федорова Владимира Ивановича к администрации муниципального образования «Черняховский городской округ» о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии, признании права собственности на реконструированное нежилое здание,

             УСТАНОВИЛ:

Федоров В.И. в лице представителя по доверенности Бруевич М.А. обратился в суд с иском, в котором просит сохранить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в реконструированном и перепланированном состоянии согласно техническому плану здания, составленного по состоянию на 22 февраля 2019 года с кадастровым номером № признать за ним право собственности на реконструированное нежилое помещение, общей площадью 2148,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указано, что Федоров В.И. имел в собственности Цех по выращиванию грибов, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. В соответствии с техническим планом цех по выращиванию грибов был реконструирован, в связи с чем изменились технические параметры объекта и площадь. 12 марта 2019 года истец обратился в администрацию МО «Черняховский городской округ» с заявлением о разрешении на ввод в эксплуатацию реконструированного цеха, которое было переадресовано в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области. В своем ответе Агентство разъяснило право на признание права собственности на реконструированное здание в судебном порядке. Земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м принадлежит на праве собственности истцу, с разрешенным использованием для обслуживания комплекса по хранению и производству сельхозпродукции. После производства реконструкции технико-экономические показатели нежилого здания составили: общая площадь всего строительного объема с подвалом - <данные изъяты> кв.м, в том числе пристроенное помещение – <данные изъяты> кв.м.

В уточненном исковом заявлении истец уточнил кадастровый номер нежилого здания – № и дополнительно указал, что в 1998 году было произведено восстановление цокольного этажа здания. В связи с разрушением объекта на этом же фундаменте было надстроено <данные изъяты> кв.м, в дальнейшем произведена реконструкция объекта (надстройка), что увеличило площадь на <данные изъяты> кв.м. И общая площадь объекта составила <данные изъяты> кв.м. Площадь фундамента не изменилась, за границы фундамента объект не выходил.

В судебном заседании истец Федоров В.И. и его представитель по доверенности Бруевич М.А. исковые требования поддержали. Федоров В.И. пояснил, что в 1998 году приобрел с аукциона подвальные помещения, для обслуживания которых ему был передан в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. С разрешения администрации он произвел реконструкцию подвальных помещений 2-х очередей (в 1999 и 2003 гг.), в 2011 году за ним зарегистрировано право собственности на нежилое здание – Цех по выращиванию грибов, площадью <данные изъяты> кв.м. Здание имело подвальный этаж около <данные изъяты> кв.м и первый этаж около <данные изъяты> кв.м. В 2012 году был разработан проект реконструкции здания, на основании которого в пределах имевшегося фундамента была произведена надстройка площадью <данные изъяты> кв.м, примыкавшая к помещениям первого этажа. В результате строительных работ площадь здания в настоящее время составляет <данные изъяты> кв.м, произведенная реконструкция соответствует всем строительным нормам и правилам. За разрешением на реконструкцию он больше не обращался полагая что имеет право производить работы на основании предыдущего разрешения. Земельный участок для обслуживания комплекса по хранению и производству сельхозпродукции, площадью <данные изъяты> кв.м, находится в его собственности с 2010 года, на тот момент генеральный план и территориальное зонирование земельных участков утверждены не были. В соответствии с разработанным Проектом генерального плана муниципального образования «Черняховский городской округ», принадлежащий ему земельный участок расположен в зоне производственного использования. В 2019 году он заказал кадастровые работы, в результате которых исправлена ошибка в местоположении границ земельного участка, в настоящее время граница земельного участка не пересекает контур спорного здания. Полагает, что имеются законные основания для сохранения спорного здания в реконструированном виде и признания за ним права собственности на реконструированный объект.

Представитель ответчика - администрации муниципального образования «Черняховский городской округ» Гаркавая Ю.А. просила в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что истец в установленном законом порядке не обращался в администрацию за разрешением на реконструкцию спорного нежилого здания согласно проекта 2012 года. Выдача разрешений на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию после произведенной реконструкции с 2017 года к компетенции администрации не относится, поэтому соответствующее заявление истца от 12.03.2019 было перенаправлено в уполномоченный орган.

Третье лицо Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания, просили рассматривать дело без участия представителя. В письменном отзыве просили суд учесть, что истцом осуществлена реконструкция нежилого здания без получения разрешительных документов. Причины, по которым истцом не были своевременно получены разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, в иске не указаны. В соответствии с генеральным планом МО «Черняховское городское поселение» земельный участок с № расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными домами с приусадебными участками. Правилами землепользования и застройки МО «Черняховское городское поселение» указанный земельный участок отнесен к территориальной зоне жилой застройки индивидуальными жилыми домами с участками 12 соток (индекс зоны – Ж4-3), предназначенной для низкоплотной застройки ИЖД. Градостроительным регламентом указанной зоны размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, переработки сельскохозяйственной продукции ни основными, ни условно разрешенными видами использования не предусмотрено. Кроме того, спорный объект размещен с нарушением установленных градостроительным регламентом предельных параметров – без соблюдения установленного отступа от красной линии улиц 5 м (фактически 0 м). Нежилое здание расположено за границами земельного участка с № а также пересекает границы земельного участка с №. Агентство также просит суд учесть положения статьи 36 Градостроительного кодекса РФ.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы и оценив все доказательства по делу в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ, под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей объекта капитального строительства (количества и площади помещений, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения).

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

На основании п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Недостаток в виде отсутствия разрешения на строительство сам по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец Федоров В.И. в 1998 году приобрел в собственность подвальные помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с администрацией Черняховского муниципального образования.

Для обслуживания подвальных помещений Администрация передала Федорову В.И. в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

Постановлением главы Черняховского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ № Федорову В.И. была разрешена реконструкция подвальных помещений под помещения для производства и хранения сельскохозяйственных продуктов.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией комплекса по хранению и производству сельхозпродукции на базе подвальных помещений, полезной площадью <данные изъяты> кв.м.

Постановлением главы Черняховского муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ № Федорову В.И. было разрешено проектирование производственных цехов для выращивания грибов по <адрес>, на базе реконструированных подвальных помещений.

Постановлением главы МО «Черняховский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № изменено разрешенное использование земельного участка с № по <адрес> в городе <адрес>ю <данные изъяты> кв.м - для обслуживания комплекса по хранению и производству сельхозпродукции.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации МО «Черняховский муниципальный район» и Федоровым В.И. был заключен договор №ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка, согласно которому Администрация передала истцу в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с КН № находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях обслуживания комплекса по хранению и производству сельхозпродукции в границах, указанных в кадастровом плане участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с соблюдением правил застройки и землепользования. Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права <данные изъяты> №). ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности истца на нежилое здание - Цех по выращиванию грибов, площадью <данные изъяты> кв.м, инвентарный №, № №, расположенное по адресу: <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, определения Черняховского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права <данные изъяты> №).

Как следует из технического паспорта, изготовленного по состоянию на 17.03 2008, нежилое здание после реконструкции 2003 года имело общую площадь <данные изъяты> кв.м, в том числе площадь подвала <данные изъяты> кв.м, площадь 1 этажа – <данные изъяты> кв.м.

В 2012 году по заданию заказчика Федорова В.И. ООО фирма «Проект» разработала проект реконструкции Цеха по выращиванию грибов, который предусматривал увеличение площади складских помещений за счет пристройки дополнительного помещения площадью <данные изъяты> кв.м – надземной части существующих сооружений на территории действующего предприятия.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Земпроект» подготовило Технический план здания с кадастровым номером № в результате выполнения кадастровых работ в связи с изменением сведений о площади здания.

Согласно заключению кадастрового инженера, общая площадь здания по сведениям ЕГРН составляет <данные изъяты> кв.м. Произведена реконструкция существующего объекта капитального строительства, которая предусматривает увеличение площади складских помещений за счет пристройки дополнительного помещения к надземному 1 этажу существующего здания в соответствии с проектной документацией, выполненной ООО фирма «Проект». По окончании всех реконструкционных, ремонтно-строительных работ и в соответствии с натурными измерениями объекта общая площадь нежилого здания, включая площадь первого этажа и площадь подвала, составила <данные изъяты> кв.м. Общее количество этажей здания не изменилось – 2 этажа (подвал и первый этаж), в том числе подземных этажей – один. Все характеристики объекта капитального строительства соответствуют сведениям декларации об объекте недвижимости, заверенной правообладателем объекта.

Согласно выводам технического заключения от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Земпроект» имеющим свидетельство о допуске к работам по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений № от ДД.ММ.ГГГГ №, по результатам обследования реконструкции нежилого здания по <адрес> с целью определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций производственного здания, установлено, что здание после реконструкции эксплуатируется с 2012 года, срок его службы составляет 7 лет, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания соответствует СП – 13 – 102 – 2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», оценивается как исправное техническое состояние, физический износ здания составляет 37%, здание пригодно для эксплуатации без проведения мероприятий по капитальному и текущему ремонту несущих и ограждающих конструкций, соответствует СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП 11-22-81*» и пригодно для эксплуатации по назначению.

Техническим заключением нарушений, которые могут повлечь уничтожение спорного объекта, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц, не выявлено. Материалами дела подтверждается, что произведенная реконструкция соответствует строительным и техническим нормам и правилам.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию МО «Черняховский городской округ» с заявлением о разрешении на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства после реконструкции цеха по выращиванию грибов, которое было перенаправлено в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ исх № Агентство разъяснило истцу, что вопрос сохранения спорного объекта капитального строительства в реконструированном состоянии может быть разрешен в судебном порядке.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, в т.ч. населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

В соответствии с генеральным планом муниципального образования «Черняховское городское поселение», утвержденным решением городского Совета депутатов муниципального образования «Черняховское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером №, в границах которого находится спорный объект, расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными домами с приусадебными участками.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Черняховское городское поселение», утвержденными решением городского Совета депутатов муниципального образования «Черняховское городское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ №, установлена территориальная зона Ж4-3 (зона жилой застройки индивидуальными жилыми домами с участками 12 соток), в которой находится принадлежащий истцу земельный участок, имеющий разрешенное использование – для обслуживания комплекса по хранению и производству сельхозпродукции.

Вместе с тем, суд отмечает, что земельный участок был предоставлен истцу до утверждения генерального плана и Правил землепользования и застройки муниципального образования «Черняховское городское поселение». Более того, как указано в договоре купли-продажи земельного участка №-г/2010 от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок для использования в целях обслуживания комплекса по хранению и производству сельхозпродукции в границах, указанных в кадастровом плане участка, передан истцу в собственность с соблюдением правил застройки и землепользования.

Судом также установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Черняховский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № отделу градостроительства и архитектуры предписано в соответствии со ст. 24 Градостроительного кодекса РФ разработать проект генерального плана муниципального образования «Черняховский городской округ».

Из письма от ДД.ММ.ГГГГ исх №, подготовленного отделом градостроительства и архитектуры на обращение истца в ходе настоящего судебного разбирательства, следует, что в соответствии с разработанным Проектом генерального плана муниципального образования «Черняховский городской округ», земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, расположен в зоне производственного использования (II) согласно карте функциональных зон городского округа.

Материалами дела также подтверждается, что в январе 2019 года Федоров В.И. обратился в ООО «Земпроект» с заявлением о проведении кадастровых работ в целях исправления ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, в связи с тем, что граница земельного участка пересекает контур нежилого здания с кадастровым номером №

Согласно заключению кадастрового инженера, исправлена ошибка в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №, границы земельного участка согласованы с Управлением муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры администрации МО «Черняховский городской округ» (акт согласования местоположения границ земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ). Площадь земельного участка в связи с исправлением ошибки в местоположении границ земельного участка не изменилась и составила 4007 кв.м. Основываясь на топографическую съемку территории, земельные участки с кадастровыми номерами № (<адрес>, для огородничества) не являются смежными с земельным участком с кадастровым номером №

Таким образом, судом на основании исследованных доказательств, в том числе технического заключения ООО «Земпроект» о состоянии конструкций производственного здания, установлено, что реконструкция спорного нежилого здания произведена истцом в соответствии со строительными нормами и правилами, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью, строение размещено на участке, предоставленном истцу в целях обслуживания комплекса по хранению и производству сельхозпродукции, что не противоречит документации градостроительного зонирования территории города.

При этом, поскольку истец не имеет возможности узаконить произведенную реконструкцию принадлежащего ему нежилого здания путем согласования с компетентным органом, то истцом избран верный способ защиты права в судебном порядке.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о возможности сохранения нежилого здания в реконструированном состоянии и удовлетворении требований истца о признании права собственности на него после произведенной реконструкции.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

             РЕШИЛ:

░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ №, ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 15 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░                        ░░░░░░░░░ ░.░.