Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3678/2021 ~ М-3641/2021 от 17.06.2021

Дело № 2-3678/2021

(73RS0001-01-2021-006541-18)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ульяновск13 сентября 2021 года

    Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Фролова В.В.,

при секретаре Юсуповой О.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуСерковой Людмилы Михайловны к Обществу с ограниченной ответственностью «Север-Строй» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте

У С Т А Н О В И Л:

            Серкова Л.М. обратилась в Ленинский районный суд г. Ульяновска с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Север-Строй» (ООО «Север-Строй») о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. В обоснование исковых требований указала, что между ООО «Север-Строй» (застройщик) и истцом (участник) были заключены следующие договоры о долевом участии в строительстве многоквартирного дома: договор от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик, осуществляя строительство многоквартирного жилого <адрес> (на земельном участке с кадастровым номером №), обязуется передать всобственность участника объект долевого строительства – квартиру общей проектной площадью 68,72 кв.м., без учета холодных помещений, проектной площадью холодных помещений – 10,14 кв.м., что соответствует площади двухкомнатной <адрес> (согласно проектно-сметной документации) на третьем этаже указанного жилого дома, а также места общего пользования и коммуникации в общую долевую собственность жильцов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома; договор от ДД.ММ.ГГГГ (договор №), по условия которого застройщик, осуществляя строительство многоквартирного жилого <адрес> (на земельном участке с кадастровым номером №), обязуется передать в собственность участника объект долевого строительства – квартиру общей проектной площадью 53,83 кв.м., без учета холодных помещений, проектной площадью холодных помещений – 7,14 кв.м., что соответствует площади двухкомнатной <адрес> (согласно проектно-сметной документации) на третьем этаже указанного жилого дома, а также места общего пользования и коммуникации в общую долевую собственность жильцов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома. Стоимость обеих квартир была выплачена истцом застройщику в полном объеме. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Север-Строй» заключено дополнительное соглашение к договорам от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого участник приобретает права требования на <адрес> и одновременно с заключением договора о долевом участии в строительстве приобретает права требования на два чердачных помещения (мансарды), расположенные над квартирами № многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения <адрес>. Стоимость вышеуказанных чердачных помещений (мансард) оплачены в полном объеме. Между тем, до настоящего времени указанный объект не введен в эксплуатацию, поскольку застройщику необходимо выполнить ряд мероприятий (установить противопожарные шторки, скорректировать проектную документацию). Просит признать за истцом право собственности на долю в не завершенном строительством объекте (многоквартирном доме) в виде жилых помещений, расположенных над квартирами № и № по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка №).

    Истец – Серкова Л.М. в судебном заседании не присутствовала, судом извещалась о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

    Ответчик – ООО «Север-Строй», в лице представителя в судебном заседании не присутствовал, судом извещались о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. Причину своей неявки суду не сообщили.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (Управление Росреестра по Ульяновской области), администрация города Ульяновска, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (УАиГ администрации города Ульяновска), агентство регионального государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ульяновской области, в лице представителей, Струнников Н.Н., Ильясов М.М., в судебномзаседании также не присутствовали, судом извещались.

Заслушав адвоката истца, выразившего согласие с заключением судебной экспертизы и просившего иск удовлетворить, изучивматериалы гражданского дела, инвентарного дела, дел правоустанавливающих документов, суд пришел к следующему.

Сторонам была разъяснена ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (ч.1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещёнными законом способами (ч.2).

Согласно ст.3 ГПК РФ лицо вправе в порядке установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Возможность судебной защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст.46 Конституции Российской Федерации.

    Суд принимает решение, в силу ст.196 ГПК РФ, в пределах заявленных истцом требований.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. В подтверждение наличия у истца прав собственности должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие юридических оснований возникновения данного права.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч.1 ст.4, ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) спривлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В ходе судебного заседания установлено, что между ООО «Север-Строй» и Серковой Л.М. были заключены несколько договоров о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, а именно: договор от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик, осуществляя строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> (на земельном участке с кадастровым номером № обязуется передатьв собственность участнику объект долевого строительства – квартиру общей проектной площадью 68,72 кв.м., без учета холодных помещений, проектной площадью холодных помещений – 10,14 кв.м., что соответствует площади двухкомнатной <адрес> (согласно проектно-сметной документации) на третьем этаже указанного жилого дома, а также места общего пользования и коммуникации в общую долевую собственность жильцов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома (п.п.1.1-1.5 договора №);договор от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого застройщик, осуществляя строительство многоквартирного жилого дома по <адрес> (на земельном участке с кадастровым номером № обязуется передать в собственность участнику объект долевого строительства – квартиру общей проектной площадью 53,83 кв.м., без учета холодных помещений, проектной площадью холодных помещений – 7,14 кв.м., что соответствует площади двухкомнатной <адрес> (согласно проектно-сметной документации) на третьем этаже указанного жилого дома, а также места общего пользования и коммуникации в общую долевую собственность жильцов, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома (п.п.1.1-1.5 договора №);а также дополнительное соглашение к договорам от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого участник приобретает права требования на <адрес> и одновременно с заключением договора о долевом участии в строительстве приобретает права требования на два чердачных помещения (мансарды), расположенные над квартирами № многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального или коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по <адрес> (п.п.1-4 дополнительного соглашения).

В соответствии с п.п.2.2 договоров № и №, а также п.1 дополнительного соглашения, цена двухкомнатной <адрес> составляет 2 300 000 рублей 00 копеек, цена двухкомнатной <адрес> составляет 1 812 000 рублей 00 копеек, стоимость чердачных помещений (мансарды), расположенной над квартирами № многоквартирного жилого дома составляет 3 500 000 рублей 00 копеек.

Оплата по договорами дополнительному соглашению стороной истца произведена полностью, что не оспаривается стороной ответчика.

Согласно п.3.1.2 договоров № и № срок сдачи объекта в эксплуатацию и передачи застройщиком участнику установлен ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 3.1.7 данных договоров предусмотрено, что застройщик обязуется передать объект в собственность участнику по акту приема-передачи в течение 60 календарных дней с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Следовательно, максимальный срок передачи объектов участнику, установленный договорами, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено судом, в установленный по договору срок многоквартирный жилой дом не был сдан в эксплуатацию.Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщиком до настоящего времени не получено. Соответственно акт приема передачи сторонами договора долевого участия не подписан, тогда как, застройщик обязан был передать спорные объекты не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами настоящего гражданского дела и согласуются с установленными обстоятельствами в решениях Ленинского районного суда г. Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ (№), а также от ДД.ММ.ГГГГ (№), в соответствии с которыми в пользу истца взыскивалась неустойка за несвоевременную передачу вышеуказанных объектов долевого строительства.Данные решения вступили в законную силу и подтверждают наличие между сторонами договорных правоотношений, регулируемых положениями Закона об участии в долевом строительстве. При этом этими же решениями подтверждается полное исполнение своего обязательства участником долевого строительства в части оплаты спорных объектов и согласуется с представленными платежными документами (квитанциями к приходным кассовым ордерам ООО «Север-Строй»).

    Между тем судом установлено, что в настоящее время истице были переданы ключи от спорных помещений, в которых ей сделан ремонт и в них она в настоящее время проживает, в полном объеме несет бремя расходов по содержанию данных помещений, оплачивает коммунальные и иные услуги (поставляемые в помещения ресурсы).Данные обстоятельства также подтверждаются материалами дела и не оспариваются стороной ответчика, равно как и не оспаривается занятие данных помещений стороной истца на законных основаниях.Правопритязаний со стороны иных лиц относительно спорных объектов судом не установлено. Однако отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию препятствует реализации права участнику долевогостроительства– Серковой Л.М.,которое связано с государственной регистрации права собственности на спорный объект.В связи с неисполнением застройщиком прямой обязанности в рамках договорных правоотношений иной возможности реализации данного права, кроме как путем обращения суд у нее не имеется.

Согласно ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обязательств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон, третьих лиц, показаниях свидетелей, письменных и вещественных доказательствах, аудио и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч.1 ст.79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

    В целях определения соответствия многоквартирного дома необходимым нормам и правилам, определения степени его готовности и определения соответствия спорных помещений признакам жилых помещений с учетом необходимых требований, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было порученоФедеральному бюджетному учреждению Ульяновская лаборатория судебной экспертизы.

Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ годаустановлено, чтомногоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, возведенный на земельном участке с кадастровым номером №, соответствует необходимым градостроительным регламентам, установленным Правилами землепользования и застройки МО «г. Ульяновск». Основные конструктивные элементы многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, возведенного на земельном участке с кадастровым номером № по состоянию на время проведения исследования, соответствуют проектной документации, за исключением, не выполнения работ по устройству ограждения кровли и незавершенных работ по внутренней отделке подвала. Степень готовности многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на время проведения исследования, составляет – 99%. Квартира № (согласно исследовательской части заключения – двухуровневая, расположена на третьем и мансардных этажах) в жилом <адрес> соответствует требованиям нормативно технической документации. Квартира №(согласно исследовательской части заключения – двухуровневая, расположена на третьем и мансардных этажах) не соответствует требованиям п.9.22 СП 54.13330.2016 и п.24 Постановления РФ №, только в части расположения с/санузла поз.4, над жилыми помещениями квартир 13 и 5 (учитывая планировку квартиры и расположение стояков ХВС и канализации, согласно проекту).Руководствуясь специальными познаниями судебного эксперта, на усмотрение суда эксперт считает необходимым отметить следующее: в квартире выполнена высококачественная отделка с применением современных технологий и оборудования, включающий комплекс работ с достаточно сложным дизайном квартиры; проводить работы по перепланировке, было бы не рациональным (в ходе перепланировки материалы, примененные для отделки помещений, не будут пригодны для строительного производства);возможно сохранение планировки квартиры (частичного расположения с/санузла на третьем этаже <адрес> над жилой комнатой <адрес>), с согласия, проживающих в нижерасположенных квартирах № и № спорного жилого дома. Площадь <адрес>, определенная с учетом требований нормативно технической документации и согласно произведенным в ходе осмотра замерам, составляет – 130,0 кв.м. Площадь <адрес> составляет 95,0 кв.м.

Судебная экспертиза была проведена в порядке, установленном процессуальным законом, содержит ссылки на научную литературу. Выводы эксперта подробно мотивированны в исследовательской части экспертного заключения со ссылками на требования действующей нормативно-технической документации. У суда не имеется оснований не доверять выводам эксперта, поскольку эксперт не заинтересован в исходе дела, эксперт дал обоснованное и объективное заключение, ответил суду на поставленные в определении вопросы, что свидетельствует о всестороннем производстве экспертизы, при этом экспертом были соблюдены требования ст.ст.85-86 ГПК РФ, более того, эксперт, при даче заключения, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ. Каких-либо неясностей данное заключение не содержит.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, суд приходит к следующему.

В п.1 ст.130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п.30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем в соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст.10 данного кодекса, а способы защиты – в его ст.12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право Серковой Л.М. на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст.309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесенияплаты за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Обстоятельства связанные с неполучением застройщиком разрешительной документации на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию правового значения при разрешении данного спора не имеют, поскольку не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договорам долевого участия в строительстве. Кроме того, в рамках рассмотрения данного дела экспертным путем было проверено, соответствие возведенного многоквартирного дома согласованной проектной документации;степень готовности данного объекта составляет – 99%;занимаемая истцом <адрес> соответствует требованиям нормативно технической документации;также занимаемая истцом <адрес> не соответствует необходимым требованиям в части расположения с/санузла поз.4, над жилыми помещениями квартир №, при этом экспертомотмечено, что сохранение планировки квартиры (частичного расположения с/санузла на третьем этаже <адрес> над жилой комнатой <адрес>), возможно с согласия, проживающих в нижерасположенных квартирах № и № спорного жилого дома и данные согласия представлены от привлеченных к участию в деле собственников указанных квартиры (Струнникова Н.Н., Ильясовой М.М.), указавших в письменных заявлениях об отсутствии претензий относительно проделанной истцом перепланировке.Таким образом, с учетом сохранения вышеуказанной планировки площадь <адрес> составляет – 130,0 кв.м.,площадь <адрес> составляет 95,0 кв.м. Каких-либоправопритязаний третьих лиц в отношении указанных истцом объектов строительства, а также нарушений прав иных участников долевого строительства при удовлетворении требований судом не установлено.

    Следовательно, исковые требования о признании за Серковой Л.М. права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте (многоквартирном доме) в виде жилых помещений (мансардные помещения), расположенных над квартирами № и № по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка №) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

           В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст.123 Конституции Российской Федерации) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

           При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств, иных доказательств сторонами не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

исковые требованияСерковой Людмилы Михайловны к Обществу с ограниченной ответственностью «Север-Строй» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить.

    Признать за СерковойЛюдмилой Михайловной право собственностина долю в незавершенном строительстве объекте (многоквартирном доме) в виде жилых помещений, расположенных над квартирами № и № по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка №).

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья                                                                                            В.В. Фролов