Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-3342/2021 от 19.11.2021

Судья ФИО3 Дело №

№ 2-1827/2021

     АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 декабря 2021 года г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.,

судей Коротченковой И.И., Хомяковой М.Е.,

при секретаре Трухановой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Орловского районного суда Орловской области от 01 октября 2021 г., которым исковые требования удовлетворены.

        Заслушав доклад судьи Должикова С.С., выслушав объяснения ФИО2 и его представителя ФИО11, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения ФИО1 и ее представителя ФИО10, полагавших апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, представителя общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Москва» по доверенности ФИО8, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств.

В обоснование указала, что на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с ФИО2, приобрела земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость земельного участка 380 000 руб.

После заключения договора ей стало известно, что земельный участок частично попадает в пределы минимального расстояния газораспределительной сети (далее – ГРС) и полностью попадает в пределы минимального расстояния кранового узла № газопровода-отвода Кромы - Орел 1 DN 300, принадлежащего публичному акционерному обществу «Газпром» (далее - ПАО «Газпром»).

Согласно Своду правил 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы» (далее – СП 36.13330.2012) строительство и размещение жилых домов в пределах минимальных расстояний газопровода, ГРС и кранового узла запрещено.

Ссылалась на то, что при осмотре участка ввиду отсутствия специальных познаний не имела возможности определить, что земельный участок находится в пределах установленного минимального расстояния до объектов системы газоснабжения.

В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее – Управление Росреестра по Орловской области) информация о данных ограничениях отсутствует.

Таким образом, спорный земельный участок имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи, которые не были оговорены в договоре. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным видом использования невозможно.

    По указанным основаниям просила расторгнуть договор купли-продажи от <дата> земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, и взыскать с ФИО2 в ее пользу денежные средства в размере 380 000 руб.

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить как незаконное, принять по делу новое, которым в удовлетворении иска отказать.

Указывает, что частью 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи лишь в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Однако суд пришел к выводу, что продавец о наличии таких ограничений осведомлен не был.

Ссылается на то, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сведения об ограничениях использования земельного участка отсутствуют.

Считает, что при недоказанности факта того, что продавец сообщил заведомо ложные сведения о наличии обременений или ограничений использования земельного участка, риск неосведомленности о наличии таких ограничений не может быть возложен только на продавца.

Приводит довод о том, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи необходимо одновременно наличие следующих условий: информация об обременениях и ограничениях земельного участка должна быть заведомо ложной, о чем должно быть известно предоставившему ее лицу, она может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

        Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО1 (покупателем) и ФИО2 (продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровый №, площадью 555 кв.м.

        Стоимость земельного участка составила 380 000 руб. и оплачена покупателем в полном объеме.

        Согласно выписке из ЕГРН указанный земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

<дата> ФИО7 было направлено уведомление в администрацию Орловского района Орловской области о планируемом на указанном участке строительстве.

Администрация Орловского района Орловской области в уведомлении от <дата> сообщила истцу о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке ввиду наличия вблизи объектов Единой системы газоснабжения: газопровода-отвода к ГРС Кромы-Орел-1, DN 300, крановой площадки №, а также ГРС Орел-1, принадлежащих ПАО «Газпром» и эксплуатируемых обществом с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Москва» (далее – ООО «Газпром трансгаз Москва»).

Из ответа администрации Орловского района Орловской области на обращение ФИО1 о незаконности уведомления от <дата> следует, что земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в пределах минимальных расстояний от ГРС Орел-1 и крановой площадки №.

Письмом от <дата> ООО «Газпром трансгаз Москва» проинформировало ФИО1 о несогласовании строительства на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, ввиду нахождения вблизи объектов Единой системы газоснабжения: газопровода-отвода к ГРС Кромы-Орел-1, DN 300, кранового узла № 2, а также ГРС Орел-1.

Земельный участок ориентировочно расположен на расстоянии 151 - 185 м от оси газопровода – отвода к ГРС Кромы – Орел-1 и не попадает в пределы минимальных расстояний газопровода – отвода, на расстоянии 136 - 172 м от ограждения ГРС Орел-1 и частично попадает в пределы минимальных расстояний ГРС, на расстоянии 205 м от кранового узла № и полностью расположен в пределах минимальных расстояний.

Строительство и размещение объектов в пределах минимальных расстояний, газопровода – отвода, ГРС и кранового узла категорически запрещено.

<дата> ФИО1 направила ФИО2 требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка, на которое ответчик письмом от <дата> ответил отказом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что земельный участок по адресу: <адрес>, находится полностью в пределах минимальных расстояний от кранового узла №, 205 м до ближайшей границы земельного участка и 240 м до дальней границы участка. Расстояние от оси газопровода до ближайшей границы земельного участка 151 м, до дальней границы - 185 м. В связи с чем, строительство объекта индивидуального жилищного строительства на нем запрещено.

Разрешив спор, суд пришел к выводу о том, что наличие ограничений для использования земельного участка является существенным нарушением условий договора, а потому иск удовлетворил, расторгнул договор купли –продажи и взыскал с ответчика стоимость земельного участка.

Приводя мотивы принятого решения, районный суд сослался на то, расположение земельного участка в пределах установленного минимального расстояния до объекта системы газоснабжения в значительной степени лишает истца того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно, возможности возвести жилое строение на земельном участке.

Также суд сослался на то, что ответчиком не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих, что покупатель был поставлен им в известность о наличии таких ограничений. При этом то обстоятельство, что ФИО2 не был осведомлен о наличии ограничений, по мнению суда, правового значения не имеет, поскольку именно на продавце лежит обязанность предоставить исчерпывающую информацию о продаваемом объекте недвижимости.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, нарушение или неправильное применение норм материального права.

Такие нарушения допущены районным судом при рассмотрении дела.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

        В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

        Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

        В соответствии с положениями статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться такие ограничения прав на землю, как ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Исходя из пункта 6 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут предоставляться земельные участки для размещения наземных объектов системы нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов; размещения наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта.

Статьей 28 Федерального закона от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» предусмотрено, что на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов устанавливаются охранные зоны газопроводов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Согласно СП 36.13330.2012 для газопровода DN 500 зона минимальных расстояний в обе стороны от оси газопровода до ближайшей точки нахождения перечисленных в таблице зданий, строений, сооружений и границ населенных пунктов составляет 150 м, зона минимальных расстояний от ограждения ГРС с подводящим газопроводом DN 500 до ближайшей точки нахождения перечисленных в таблице зданий, строений, сооружений составляет 175 м. Расстояние до зданий и сооружений, не относящихся к газопроводу до запорной арматуры и продувочных свечей должно быть не менее 300 м.

        В соответствии с частью 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.) разъяснено, что возложение на сторону бремени доказывания отрицательного факта недопустимо с точки зрения поддержания баланса процессуальных прав и гарантий их обеспечения.

Из приведенных норм в их взаимосвязи, усматривается, что бремя доказывания осведомленности ФИО2 об имеющихся ограничениях и предоставления ФИО1 заведомо ложных сведений, является обязанностью последней.

При недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

    Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 57:10:1650102:77 отнесен к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства.

    В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от <дата> № П/0412, на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства разрешено размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

    Данные об ограничениях в использовании спорного земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

    В договоре купли-продажи от <дата> (пункт 11) указано, что продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанный земельный участок никому другому не продан, не подарен, не обещан в дарение, не заложен, не обременён правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

    По мнению истца и его представителя, содержание данного пункта договора подтверждает предоставление ей продавцом, ложной информации об отсутствии ограничений в использовании.

    Частью 5 статьи 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.

    Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

    Из содержания пункта 11 договора купли-продажи не усматривается, что ФИО2 сообщал ФИО1 об отсутствии каких-либо ограничений в использовании земельного участка.

    В заседании апелляционной инстанции ФИО1 и ее представитель пояснили, что иных доказательств осведомленности ФИО2 об ограничениях в использовании земельного участка, у них не имеется и суду представлено не будет.

    В тоже время ответчик ФИО2 последовательно, как в суде первой, так и суде апелляционной инстанции, заявлял, что о существующих ограничениях в отношении продаваемого земельного участка ему известно не было, именно по этой причине он не сообщил о них ФИО1 Сам ответчик покупал участок для строительства дома. В Едином государственном реестре недвижимости информации об ограничениях не содержится. Кроме того, территория вокруг его земельного участка застроена, в связи с чем он добросовестно исходил из возможности осуществления индивидуального жилищного строительства.

    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ООО «Газпром трансгаз Москва» по доверенности ФИО8 подтвердил, что, несмотря на имеющиеся запреты, земельные участки поблизости от участка, ранее принадлежавшего ФИО2, продолжают застраиваться. Также подтвердил, что в Едином государственном реестре недвижимости сведения об ограничениях в использовании спорного земельного участка не внесены, срок для этого истекает только в 2022 году. ФИО2 за получением разрешения на строительство в ООО «Газпром трансгаз Москва» не обращался.     

    В районном суде председатель СНТ «<...>» ФИО9 пояснила, что занимает эту должность с 2013 года, а членом СНТ является с 2003 года. О запрете на строительство ей ничего неизвестно, об этом никто никогда не говорил.

    Согласно ответу администрации Орловского района Орловской области от <дата> №, ФИО2 по вопросу выдачи разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 57:10:1650102:77, не обращался. Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в администрацию не направлял.

    Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих предоставление ФИО2 заведомо ложных сведений ФИО1 относительно имеющихся ограничений в использовании земельного участка, оснований для удовлетворения иска не имелось.

    В связи с этим, апелляционная жалоба ФИО2 подлежит удовлетворению, решение районного суда отмене с вынесением нового об отказе в удовлетворении иска ФИО1

    Одновременно судебная коллегия отмечает, что ФИО1 не лишена возможности использовать земельный участок по назначению – для производства сельскохозяйственной продукции и содержания сельскохозяйственных животных.

        Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу ФИО2 удовлетворить.

Решение Орловского районного суда Орловской области от 01 октября 2021 г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств отказать.

Мотивированное определение изготовлено 13 декабря 2021 г.

Председательствующий

Судьи