Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-218/2016 ~ М-119/2016 от 11.01.2016

Гр. дело № 2-218/258 - 2016 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 сентября 2016 года                              г. Курск

Курский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи Стекачевой М.Ю.,

при секретаре Кривдиной В.А.,

с участием истцов Ульянова В.Б., Ульяновой О.В.,

представителя истца Ульянова В.Б., Ульяновой О.В. – ФИО6., действующей на основании устного заявления,

представителя третьего лица ООО «Газпром Трансгаз Москва» ФИО9 действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ульянова В.Б., Ульяновой О.В. к Тищенко С.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Ульянов В.Б., Ульянова О.В. обратились с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ к Тищенко С.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Свои требования истцы мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи с целью размещения амбаров и иных складских помещений для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, помещений для содержания сельскохозяйственных животных они приобрели у ответчика земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>. Однако в нарушение ст. 10 ГК РФ ответчик умышленно скрыл от истцов информацию о наличии существующего обременения на спорном земельном участке в виде охранной зоны газопровода. Кроме того, приобретенный земельный участок обременен правами третьих лиц согласно действующего договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Тищенко С.Н. и ОАО «<данные изъяты>». Ссылаясь на требования ст.37 ЗК РФ, положения ст.ст. 451, 460, 469, 475 ГК РФ, просят расторгнуть договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия расторжения договора: взыскать с ответчика денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка, по <данные изъяты> рублей в пользу каждого из истцов, прекратить зарегистрированное за истцами право собственности на спорный земельный участок.

В судебном заседании истцы Ульянов В.Б., Ульянова О.В., их представитель ФИО6 исковые требования с учётом уточнения поддержали в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Ответчик Тищенко С.Н., будучи надлежащим образом, извещенным о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представитель ответчика Тищенко С.Н. – ФИО7 исковые требования не признала, ссылаясь на то, что продавец не знал о наличии на спорном земельном участке обременения в виде магистрального газопровода, между тем, до заключения договора посредник Тищенко С.Н. – ФИО10 сообщал истцам о том, что газотранспортная система пролегает неподалеку от земельного участка с кадастровым номером №, показывал установленные поблизости с участком информационные знаки. В свою очередь истцы не предупредили ответчика о том, что приобретают земельный участок с целью возведения на нем каких-либо построек для хранения сельскохозяйственной продукции.

Представитель третьего лица ООО «Газпром Трансгаз Москва» ФИО9 оставил разрешение требований на усмотрение суда, отметив, что имеющееся на приобретенном истцами земельном участке обременение допускает использование последними поверхностного слоя почвы земельного участка исключительно для производства сельскохозяйственных работ.

ФИО10 допрошенный в судебном заседании по ходатайству представителя ответчика ФИО7 пояснил, что летом 2015 года он занимался риелторской деятельностью, размещая объявления по продаже земельных участков на сайте «Авито». Истцы Ульянов В.Б. и Ульянова О.В. заинтересовались предложением продажи земельных участков, правообладателем которых являлся Тищенко С.Н. По их просьбе он выехал с истцами в <адрес> для осмотра трех объектов недвижимости. После этого истцы приняли решение приобрести у Тищенко С.Н. земельный участок с кадастровым №, интересовались наличием на этом участке каких-либо обременений. Он пояснил, что конкретной информацией по данному земельному участку не обладает, однако сообщил, что неподалеку от участка имеется зона обременения газопровода, на что указывали информационные знаки, установленные неподалеку, на расстоянии примерно 25-50 метров от самого участка. Также он разъяснил, что полную информацию истцы могут уточнить самостоятельно по телефону, указанному на этих знаках. Далее он ознакомил истцов с документами на земельный участок, которые ему передал Тищенко С.Н.. Среди них имелось свидетельство о праве собственности на земельный участок, кадастровый паспорт и межевой план. Информации о наличии обременений земельного участка в данных документах не имелось, межевой план на участок он направил истцам посредством электронной почты.

Участвующие в деле в качестве третьих лиц ОАО «Курская птицефабрика», ПАО «Газпром», Курское ЛПУМГ ООО «Газпром Трансгаз Москва», Администрация Ворошневского сельсовета Курского района Курской области, Администрация Курского района Курской области, уведомленные судом о проведении судебного заседания, своих представителей для участия в деле не направили.

Выслушав пояснения сторон, их представителей, свидетеля ФИО10, изучив материалы дела, суд находит, что исковые требования основаны на законе и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с ч.2 ст.432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п.1 ст.460, п.1 ст.469 ГК РФ).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены п.1 ст.450 ГК РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ульяновой О.В., Ульяновым В.Б. и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования – для сельскохозяйственного производства.

Вышеприведенный договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области, истцами получено свидетельство о государственной регистрации права собственности (запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ).

Как следует из объяснений истцов, указанный земельный участок приобретался в целях, не противоречащих его разрешенному использованию – для сельскохозяйственного производства, а именно для строительства складских помещений (ангаров) предназначенных для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно сведениям из единого государственного реестра, актуальным на ДД.ММ.ГГГГ, Ульянова О.В. является индивидуальным предпринимателем по основному виду деятельности оптовая торговля сельскохозяйственным сырьем и живыми животными. Ульянов В.Б. является учредителем ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», осуществляющими аналогичную экономическую деятельность. Из представленных суду договоров аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истцы являются арендаторами нежилых помещений, используемых под склады комбикорма. В подтверждение доводов искового заявления Ульянов В.Б, и Ульянова О.В. обратились в ООО «Газпром Трансгаз Москва» с заявлением о рассмотрении вопроса строительства ангара и навеса для хранения зерна на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно ст. 28 Закона № 69 ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» от 31.03.1999 года на земельных участках, отнесенных к землям транспорта, устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования таких земельных участков. Границы охранных зон объектов системы газоснабжения определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

Из сообщения № от ДД.ММ.ГГГГ направленного ООО «Газпром Трансгаз Москва» в адрес Ульянова В.Б. и Ульяновой О.В. усматривается, что по представленному земельному участку проходит магистральный газопровод Шебелинка-Белгород-Курск-Брянск диаметром 717 мм, рабочее давление 5,4 МПа, год ввода в эксплуатацию 1959. Указанный газопровод состоит в государственном реестре опасных производственных объектов, земельный участок с кадастровым № находится в охранной зоне и зоне минимальных расстояний, в соответствии с действующим законодательством использование земельного участка допускается исключительно для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Заместителем Министра топлива и энергетики ДД.ММ.ГГГГ, строительство на данном участке запрещено.

ДД.ММ.ГГГГ специалистами ООО «<данные изъяты>» разработан чертеж градостроительного плана указанного земельного участка и установлено, что на участке не допускается размещение капитальных зданий, строений, сооружений, а также невозможно осуществление деятельности в соответствии с видом разрешенного использования в связи с наличием обременения - магистрального газопровода Шебелинка-Белгород-Курск-Брянск. Согласно табл. 4 Свода правил 36.13330.2012, максимально допустимое расстояние от магистральных трубопроводов диаметром 720 мм. до отдельно стоящих нежилых и подсобных строений, расположенных вне населенных пунктов на расстоянии менее 50 м. от ближайших к нему зданий и сооружений составляет 100 метров. Рассматриваемый участок целиком располагается в зоне минимально-допустимых расстояний.

Как следует из письменных пояснений представителя третьего лица ФИО9 и приложенных к нему документов ООО «Газпром Трансгаз Москва» с 03.12.20008 года является собственником магистрального газопровода Шебелинка-Белгород-Курск-Брянск ДУ (диаметр условный) 717 мм с рабочим давлением 55 кгс/см2 расположенного по адресу: <адрес>. Вдоль указанного газопровода, в том числе и на земельном участке истцов с кадастровым номером 46:11:050503:262 установлена охранная зона в размере 25 м. от оси газопровода в каждую сторону, границы которой определены на основании «Правил охраны магистральных трубопроводов», утвержденных Минтопэнерго РФ 29.04.1992 года, Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 года №9, а также определена зона минимально допустимых расстояний до магистрального газопровода в размере 200 м. от оси газопровода в обе стороны, на основании п. 7.15 Свода правил СП 36.13330.2012. При хозяйственном использовании земельного участка в соответствии со ст. 90 ЗК РФ не допускается строение каких-либо зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что приобретенный истцами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок расположен в пределах границы охранной зоны магистрального газопровода Шебелинка-Белгород-Курск-Брянск, в связи с чем его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался истцами, то есть для целей ведения сельского хозяйства – размещения складских помещений для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно ч.1 ст.37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

То есть, продавец – собственник земельного участка – обязан предоставить покупателю полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Данными нормами предполагается обязанность собственника земельного участка иметь эту информацию, позволяющую индивидуализировать предмет договора и установить его характеристики, пределы и возможности использования в рамках, указанных в договоре.

Как следует из ч.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Сообщением генерального директора ООО «Землемер» от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что при выполнении кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в 2011 году межевой план изготавливался на бумажном носителе в двух экземплярах для заказчика работ и для обращения в орган кадастрового учета. Межевой план хранится в кадастровом деле соответствующего земельного участка в органе кадастрового учета и полностью идентичен экземпляру межевого плана, выданного на руки заказчику работ.

Из представленного суду ФГБУ «ФКП» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области копии межевого плана, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в разделе сведения о частях образуемых земельных участков отражено обременение в виде охранной зоны газопровода высокого давления.

Таким образом, суд считает установленным, что ответчик на момент заключения оспариваемой сделки сведениями о наличии ограничения в использовании земельного участка располагал, поскольку у него находились документы на спорный земельный участок, в том числе межевой план от ДД.ММ.ГГГГ, где указано на наличие зоны обременения – действующего газопровода. Исходя из изложенного, а также учитывая, что в соответствии с ч.1 ст.37 ЗК РФ обязанность предоставления покупателю имеющейся у продавца информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования возложена на ответчика, который как собственник земельного участка обязан знать о наличии ограничения в использовании земельного участка, доводы его представителя о том, что он не знал о наличии ограничения в использовании земельного участка являются несостоятельными. Кроме того, вышеприведенные свидетельские показания ФИО10 подтверждают утверждения Ульянова В.Б. и Ульяновой О.В. о недобросовестном поведении ответчика, намеренно скрывавшем информацию об обременении.

Представленные истцами доказательства - договора аренды нежилых помещений, сведения из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей с очевидностью свидетельствуют о том, что в случае, если бы им были известны сведения об обременении земельного участка, договор купли-продажи на указанный объект недвижимого имущества ими заключен не был.

Более того, в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Тищенко С.Н. и ОАО «Курская птицефабрика» заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № сроком на 11 месяцев.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор считается возобновленным на тех же условиях на аналогичный срок (п.3 договора).

Из пояснений, данных представителем третьего лица ОАО «Курская птицефабрика» ФИО31 установлено, что сведений о продаже земельного участка от Тищенко С.Н. арендатору до настоящего времени не предоставлялись, спорный земельный участок находится в пользовании ОАО «Курская птицефабрика» согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу ч.1 ст. 160 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от прав любых третьих лиц, дает покупателю право требовать в том числе расторжения договора купли продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Поскольку доказательств того, что Ульянов В.Б. и Ульянова О.В. были осведомлены продавцом о наличии притязаний на предмет договора купли-продажи ответчиком представлено не было, хотя ответчик соответствующими данными о наличии ограничений обладал, суд приходит к выводу о том, что истцы в связи с существенно изменившимися обстоятельствами вправе требовать расторжения договора в порядке п.1 ст.460 ГК РФ и п.3 ст.37 ЗК РФ.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (ч.3 ст.451 ГК РФ).

Поскольку в силу п.3 договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от того же числа истцами за приобретение земельного участка оплачено ответчику <данные изъяты> рублей, указанная сумма денежных средств при расторжении договора купли-продажи подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях, при этом Ульянова В.Б. и Ульянову О.В. следует обязать передать земельный участок ответчику.

В связи с расторжением договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права собственности за Ульяновым В.Б. и Ульяновой О.В. на спорный земельный участок подлежит прекращению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Ульянова В.Б., Ульяновой О.В. к Тищенко С .Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате денежных средств, удовлетворить.

Расторгнуть заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Ульяновым В.Б., Ульяновой О.В. и Тищенко С.Н. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.

Применить последствия расторжения договора:

Взыскать с Тищенко С.Н. в пользу Ульянова В.Б. денежные средства в сумме <данные изъяты> в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.

Взыскать с Тищенко С.Н. в пользу Ульяновой О.В. денежные средства в сумме <данные изъяты> в возмещение понесенных расходов на приобретение земельного участка.

Обязать Ульянова В.Б., Ульянову О.В. возвратить Тищенко С.Н. находящийся у него земельный участок с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить государственную регистрацию права общей долевой собственности за Ульяновым В.Б., Ульяновой О.В. на земельный участок с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Курский районный суд Курской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Председательствующий/подпись/