Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-23533/2017 от 27.07.2017

Судья Каверина О.В. Дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьиХрипунова М.И.,

судей Медзельца Д.В. и Хапаевой С.Б.,

при секретаре Мисикове Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании27 сентября 2017 года апелляционную жалобуООО «Региональная финансово-строительная компания» на решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> года по делу по иску Бакановой Е.В. к ОА СУ-155 с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности на машиноместо,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Хрипунова М.И.,

объяснения представителя ООО «Региональная финансово-строительная компания» по доверенности Мисюры Д.А., представителя Бакановой Е.В. по доверенности Сибирцева Ю.В.,

установила:

Баканова Е.В. обратилась в суд с иском к АО «СУ-155» о признании права собственности на машиноместо, в рамках которого просила признать за ней право собственности на машиноместо <данные изъяты>, расположенное в жилом <данные изъяты>.по адресу: <данные изъяты>, Павшинский бульвар.

В обоснование предъявленных требований истица ссылалась на те обстоятельства, что <данные изъяты> она заключила с АО «СУ-155», от имени которого действовало Товарищество на вере (КТ) «СУ-155 и Компания», Предварительный договор <данные изъяты>-С, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи машиноместа <данные изъяты>, расположенного в строящемся жилом доме по адресу: <данные изъяты>, Павшинская пойма, мкр.4, <данные изъяты>, секция в осях 11\5-5\5, этаж 1. По условиям договора она, Баканова Е.В., обязалась оплатить стоимость машиноместа в размере 700 000 руб., а АО «СУ-155» - заключить договор купли-продажи и по окончании строительства жилого дома передать ей машиноместо. Дом, в котором расположено машиноместо, введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>, Павшинский бульвар, <данные изъяты>. Обязательства по оплате стоимости машиноместа она, Баканова Е.В., исполнила своевременно.

Между тем, основной договор купли-продажи машиноместа между сторонами до настоящего времени не заключен по неизвестным ей причинам, в связи с чем, она не имеет возможности зарегистрировать право собственности на машиноместо, а также в полной мере осуществлять свои права владения, пользования и распоряжения приобретенным машиноместом.

Представитель АО «СУ-155» в судебное заседание не явился. Решение постановлено в его отсутствие.

Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск Бакановой Е.В. удовлетворён: за Бакановой Е.В. признано право собственности на машиноместо <данные изъяты> в жилом <данные изъяты> по Павшинскому бульвару в <данные изъяты>.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, не привлеченное к участию в деле ООО «Региональная финансово-строительная компания» подало апелляционную жалобу на предмет его отмены, указывая, что обжалуемое судебное постановление принято с нарушением норм материального и процессуального права, поскольку этим решением разрешен вопрос о праве Общества, за которым, в частности, на спорное машиноместо зарегистрировано право собственности.

В связи с наличием предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований, являющихся безусловным поводом для отмены принятого судом первой инстанции решения, судебная коллегия, руководствуясь ч. 5 ст. 330 ГПК РФ и разъяснениями, приведенными в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. ООО «Региональная финансово-строительная компания» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Выслушав объяснения явившихся сторон и лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене с принятием по делу нового решения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле

Как усматривается из материалов дела, спорное машиноместо согласно условиям представленного истицей предварительного договора купли-продажи <данные изъяты>-С от <данные изъяты>, заключенного с Товариществом на вере (Командитным товариществом) «СУ - <данные изъяты>», расположено по адресу: <данные изъяты>, Павшинская пойма, мкр. 4, кор. 5 (гараж), секция (в осях 11/5-5/5, этаж 1, <данные изъяты> в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижмимое имущество и сделок с ним (п. 2.1 Договора, л.д. 5-6). Однако, согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на все помещение, в котором расположено спорное машиноместо, зарегистрировано за ООО «Региональная финансово-строительная компания», которому выдавалось и разрешение на ввод всего дома с указанным помещением в эксплуатацию (л.д. 65-66, 73).

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене по основаниям п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ установлено, что между ООО «Региональная финансово-строительная компания», ООО «Капстрой-Девелопмент» и ООО «Региональная управляющая компания» <данные изъяты> заключен инвестиционный договор, зарегистрированный в Минмособлстрое за <данные изъяты> от <данные изъяты>, предметом которого является объединение инвестиционных взносов и усилий сторон для реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта (ориентировочной общей жилой площадью 375000 кв.м.) на земельном участке, предоставляемом генеральным инвестором, ориентировочной общей площадью 35 Га, расположенном по адресу: Павшинская пойма <данные изъяты> и мкр.15 <данные изъяты>.

Согласно п. 3.1. указанного договора каждая сторона (привлеченные соинвесторы) при условии внесения инвестиционного взноса для осуществления инвестиционного проекта приобретает в качестве результата инвестиционной деятельности права собственности и иные имущественные права на квартиры (полезную нежилую площадь, площадь машиномест и сервисных служб) в соответствии с условиями настоящего договора. Размер долей сторон в инвестиционном объекте/создаваемых объектах устанавливается между сторонами в соответствии с приложением <данные изъяты> к инвестиционному договору (п.3.2). Перечень квартир (нежилых помещений, машиномест и помещений сервисных служб), подлежащих регистрации в собственность каждой стороне (привлеченным ею соинвесторам) в строящихся объектах, согласуется и оформляется сторонами протоколами предварительного распределения по каждому объекту (п.3.3.).

В соответствии с п.6.3. договора каждая сторона вправе в течение срока действия настоящего договора привлекать соинвесторов с правом получения соинвесторами имущественных прав на часть доли этой стороны в объекте (инвестиционном объекте), что оформляется договором между соответствующей стороной и соинвестором. Ответственность по договорам, заключенным стороной в соответствии с п. 6.3., несет сторона, заключившая договор (п. 6.4.).

Согласно приложению <данные изъяты> стороны имеют следующие доли в инвестиционном объекте: ООО «Региональная финансово-строительная компания» - 22,5 % площади машиномест и сервисных служб; ООО «Капстрой-Девелопмент» - 75,9 %; ООО «Региональная управляющая компания» - 1,6 %.

Дополнительным соглашением <данные изъяты> от <данные изъяты> в инвестиционный договор внесены изменения, к реализации инвестиционного проекта привлечено ООО «Эйфер», приложение <данные изъяты> изложено в иной редакции, изменены доли в создаваемом объекте: ООО «Капстрой-Девелопмент» - 15,5 % площади машиномест и сервисных служб; ООО «Эйфер» - 60,4%; в отношении иных участников доли не изменены.

Участниками инвестиционного договора подписано дополнительное соглашение <данные изъяты> от <данные изъяты>, которым вносились изменения в основной договор в части вопросов распределения обязанностей, установления порядка, условий и сроков строительства, не касающиеся вышеприведенных положений договора.

Согласно протоколу предварительного распределения машиномест в подземной автостоянке, расположенных по адресу: <данные изъяты>, мкр.15, Павшинская пойма, мкр.4, <данные изъяты>, подписанному участниками инвестиционного договора <данные изъяты>, в собственность ООО «РФСК» передается 32 машиноместа; ООО «Капстрой-Девелопмент» - 23 машиноместа; ООО «Региональная управляющая компания» - 2 машиноместа; ООО «Эйфер» - 87 машиномест, в числе которых машиноместо <данные изъяты>.

Между ООО «Эйфер» и ЗАО «СУ <данные изъяты>» <данные изъяты> заключен инвестиционный договор б/н, которым ООО «Эйфер» привлекает ЗАО «СУ <данные изъяты>» к участию в инвестировании проектирования и строительства комплекса объектов ориентировочной общей площадью 375000 кв.м. в 2006-2008 годах на земельном участке общей площадью 35 га, расположенном по адресу: <данные изъяты>, Павшинская пойма. По условиям договора ЗАО «СУ <данные изъяты>» вправе без получения дополнительного согласования привлечь на своей стороне третьих лиц в целях осуществления инвестирования объектов, что оформляется соответствующим договором между ЗАО и третьими лицами (п. 4.2.5.).

Протоколом предварительного распределения машиномест в подземной автостоянке, расположенных по адресу: <данные изъяты>, Павшинская пойма, мкр.4, <данные изъяты> от <данные изъяты> в собственность ЗАО «СУ <данные изъяты>» передаются 53 машиноместа, в числе которых машин-место <данные изъяты>.

Приложением к протоколам предварительного распределения машиномест являются схемы, основанные на проектной документации, разработанной по заданию ЗАО «Капстройпроект».

<данные изъяты> между Бакановой Е.В. и ЗАО «СУ <данные изъяты>», в лице поверенного Товарищества на вере (КТ) «СУ-<данные изъяты>» и Компания», заключен предварительный договор <данные изъяты>-С, по условиям которого продавец (ЗАО «СУ <данные изъяты>») принял решение продать, а покупатель (Баканова Е.В.) приняла решение купить машиноместо, расположенное по проектному адресу: <данные изъяты>, Павшинская пойма, мкр.4, <данные изъяты> (гараж), секция (в осях 11/5-5/5), этаж 1. При исполнении сторонами обязательств, принятых на себя в соответствии с настоящим договором, стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи не позднее, чем через сорок рабочий дней после даты государственной регистрации продавцов своего права собственности на вновь построенный объект недвижимости (п.п. 1, 2, 2.1.). Стоимость машиноместа определена в размере 700000 рублей (п.2.7.).

Согласно п. 2.8 в целях обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему договору, покупатель в срок не позднее <данные изъяты> обязуется перечислить на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере 700000 рублей, что составляет стоимость машиноместа. После заключения основного договора указанные денежные средства будут зачтены продавцом в счет оплаты основного договора.

Баканова Е.В. исполнила обязанность по оплате в размере 700000 руб. <данные изъяты>, что подтверждено платежным поручением.

Жилой дом, в котором расположено спорное машиноместо, в установленном законом порядке введен в эксплуатацию разрешением №RU50505000-76 от <данные изъяты>, выданным ООО «РФСК», имеет адрес: <данные изъяты>, Павшинский бульвар, <данные изъяты>.

Из буквального значения содержащихся в договоре, заключенном истцом и ответчиком, слов и выражений, существа сделки, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, основанных на заключенном юридическими лицами <данные изъяты> инвестиционном договоре, судебная коллегия приходит к выводу о правовой природе указанного договора как договора участия в долевом строительстве.

Действия сторон фактически были направлены на привлечение денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением гражданином права собственности на машиноместо в построенном многоквартирном доме.

Несоблюдение ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.

Возражения третьего лица ООО «РФСК» о невозможности возникновения у истицы права собственности на спорный объект на основании предварительного договора, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку пришла к выводу об иной природе возникших правоотношений.

Согласно ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1).

Исполнив обязанность по оплате объекта договора участия в долевом строительстве – машиноместа, истица вправе требовать передачи его в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Из объяснений представителя третьего лица ООО «РФСК» следует, что участниками инвестиционного договора не подписан акт реализации инвестиционного проекта в отношении построенного многоквартирного дома, что вызвано ненадлежащим исполнением своих обязанностей ООО «Эйфер» по финансированию строительства, последний имеет задолженность по внесению инвестиций.

Указанные обстоятельства исключают возможность реализации истицей права на оформление в собственность во внесудебном порядке оплаченного объекта договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем, ненадлежащее исполнение участниками (юридическими лицами) инвестиционного договора от <данные изъяты> принятых на себя обязательств между собой не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска физического лица, исполнившего принятые на себя обязательства в рамках правомерно заключенного договора по оплате за машиноместо в полном объеме, поскольку последний вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств иными участникам инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома. ООО «РФСК» не лишено возможности защиты нарушенного стороной договора права предусмотренными законом способами.

Представленные в материалы дела доказательства позволяют прийти к выводу о заключении между истицей и ответчиком договора участия в долевом строительстве в отношении машиноместа, расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по указанному выше адресу.

С учетом установленных обстоятельств, факта исполнения истцом обязательств по оплате, ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, неисполнения ответчиком обязательств по оформлению прав на возведенный объект и передачи его в собственность истцу, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о признании права собственности.

Из материалов дела следует, что на основании полученного <данные изъяты> разрешения осуществлена инвентаризация многоквартирного дома, согласно которой нежилое помещение <данные изъяты> для хранения автомобилей расположено в строении лит. А3 подвальный этаж, имеет общую площадь 4082,9 кв.м., также зарегистрировано право собственности за ООО «РФСК» <данные изъяты>. Указанное нежилое помещение поставлено на кадастровый учет <данные изъяты> с кадастровым номером 50:11:0010416:5178, местоположение подвал, цокольный этаж, этаж <данные изъяты>, в составе многоквартирного жилого дома с КН 50:11:0010416:4999.

Из объяснений представителя третьего лица, протокола осмотра места происшествия от <данные изъяты>, фототаблицы следует, что нежилое помещение <данные изъяты> не имеет внутри ограждающих конструкций машиномест, а также разметки, определяющей положение машиномест внутри помещения.

По инициативе истицы осуществлена постановка на кадастровый учет нежилого помещения КН 50:11:0010416:5178 <данные изъяты> в составе многоквартирного жилого дома с КН 50:11:0010416:4999 площадью 14 кв.м. в осях 11/5-5/5. Представленные выписки из ЕГРН не содержат сведения о местоположении машиноместа <данные изъяты> относительно нежилого помещения с кадастровым номером 50:11:0010416:5178.

Согласно ст. 130 ГК РФ в редакции, действующей с <данные изъяты>, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машиноместа), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии со ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение машиноместа устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машиноместа. Границы машиноместа определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машиноместо, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).

Принимая во внимание сведения о том, что спорное машиноместо <данные изъяты> площадью 14 кв.м. не обладает признаками нежилого помещения, представляет собой часть нежилого помещения <данные изъяты> КН 50:11:0010416:5178, право собственности на которое зарегистрировано за ООО «РФСК» и не оспорено, не обозначено фактически путем нанесения на поверхность пола разметки или иным способом, судебная коллегия приходит к выводу о признании за истцом права собственности на долю нежилого помещения <данные изъяты> в виде машиноместа <данные изъяты>.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Принять по делу новое решение.

Иск Бакановой Е. В. удовлетворить.

Признать за Бакановой Е. В. право собственности на долю нежилого помещения площадью 4.082,9 кв.м с кадастровым <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, Павшинский бульвар, корпус 5 в виде машиноместа <данные изъяты> площадью 14,0 кв.м.

Председательствующий

Судьи